서울중앙지방법원 2026. 5. 18. 선고 2025가단76475 판결

피고들의 지위 피고 B은 충북 진천군 G 외 53필지 지상에 이 사건 아파트를 신축하여 분양하는 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)의 시행사 및 분양사이자, 피고 D과 함께 이 사건 아파트의 신축공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

분양계약 체결 등

원고는 2021. 2. 11. 피고 B으로부터 이 사건 아파트 F호(타입 59A, 이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 203,000,000원에 공급받기로 하는 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결했다. 이 사건 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다[아래 "갑"은 피고 B을, "을"은 원고를 각 의미한다].

원고와 피고 B은 이 사건 분양계약을 체결하면서 피고 B이 원고의 중도금대출금에 대한 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자를 금융기관에 대신 납부하고, 원고는 입주 시 피고 B에 피고 B이 기 납부한 이자 상당액을 지급하기로 하는 '중도금이자후불제 약정'도 함께 체결하였다.

원고는 이 사건 분양계약에 따라 피고 B에게 계약금으로 2021. 2. 11.5,000,000원과 2021. 2. 19. 15,300,000원을 지급하고, 중도금의 경우 피고 B이 이 사건 분양계약 제6조에 따라 알선한 금융기관(H 주식회사, 이하 'H은행'이라고 한다)으로부터 대출받아 5차 중도금(1차 2021. 3. 10. 20,300,000원, 2차 2021. 6. 10. 20,300,000원, 3차 2021. 9. 10. 30,450,000원, 4차 2022. 10. 11. 30,450,000원, 5차2022. 12. 12. 20,300,000원)까지 지급하였다. 피고 B은 원고와의 중도금 이자 후불제약정에 따라 원고를 대신하여 2025. 9. 16.경까지 H은행에 중도금 대출이자 합계 22,781,145원을 대납하였다.

한편 원고는 이 사건 분양계약 체결일에 피고 D과 사이에 피고 D으로부터 이 사건 아파트의 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁 등의 인테리어 디자인 특화상품 및 시스템 에어컨 디바이스 및 빌트인 가전 등의 가전 시스템 특화상품을 공급받고, 피고 D에게 그 대가로 28,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 계약(이하 '이 사건 옵션계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 대금으로 별지2 표 입금일자란 기재 각 날짜에 같은 표 금액표란 기재 각 금원을 피고 D에 지급하였다.

피고 B의 입주예정일 변경 통보 등

피고 B은 2023. 9. 15. 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, I단체와 J노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빚기까지 했다. 현재까지의 공사 진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구[K동~L동]는 2024. 4.경, 2공구[M동~N동/테라스동 포함]는 2024. 6.경 입주 가능할 것으로 예상된다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 1차 연장통지'라 한다)를 했다.

피고 B은 진천군수로부터 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, I단체 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 2차 연장통지'라 한다)를 했다.

피고 B은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행했는데, 당시 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주예정일을 2025. 3.말이라고 알렸다(이하 '이 사건 3차 연장통지'라 한다).

피고 B은 2025. 5. 2. 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 2.로 변경되었다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 4차 연장통지'라 한다)을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 5차 연장통지'라 한다)을 각 발송하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을가 제1, 2, 4 내지 6, 31호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자 주장 가. 원고 1) 피고 B에 대한 청구 원고는 2025. 3. 7. 피고 B에 14일 이내에 이 사건 분양계약을 이행할 것을 최고하였고, 피고 B은 이를 2025. 3. 10. 수령하였으나 이를 이행하지 못함으로써 이 사건 분양계약은 피고 B의 귀책사유(입주지연)로 인하여 2025. 3. 24. 적법하게 해제되었다. 따라서 피고 B은 원고에게 1 원상회복으로 원고로부터 받은 계약금(2021. 2. 11.5,000,000원과 2021. 2. 19. 15,300,000원)에다가 각 입금일부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 6%, 그다음 날부터 연 12%의 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금을 가 산하여 지급하여야 하고, 2 원고의 각 중도금 납부일부터 이 사건 분양계약 해제 전일인 2025. 3. 23.까지 발생한 연 6%로 계산한 이자 합계 28,280,856원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 하며, 3 이 사건 분양계약 제3조 제2항에 따른 위약금 20,300,000원 및 이에 대한 소장 부본 송달 다음 날부터의 지연손해금을 지급하여야 한다. 예비적으로, 원고와 피고 B 사이의 이 사건 분양계약이 2025. 3. 25.<1> 해제되었다는 확인을 구한다.

피고 D에 대한 청구

이 사건 옵션계약은 이 사건 분양계약이 유효하게 존속되며 이행될 것을 전제로 하여 체결된 종된 계약인바, 이 사건 분양계약이 해제된 이상 이 사건 옵션계약도 실효되었으므로 피고 D은 원상회복으로 원고로부터 지급받은 각 돈에 대하여 각 지급일부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 6%, 그다음 날부터 연 12%의 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금을 지급하여야 한다.

(선택적 청구) 이 사건 옵션계약이 이 사건 분양계약의 종된 계약이 아니라고 하더라도, 이 사건 옵션계약은 이 사건 공급계약에 부수하여 함께 체결되는 것으로 이 사건 분양계약의 목적물이 원고에게 정상적으로 인도되는 것을 그 당연한 전제로 하는데, 피고 B의 귀책사유로 2025. 3. 24. 이 사건 분양계약이 해제됨에 따라 원고와 피고 D 쌍방의 책임 없는 사유로 이 사건 옵션계약을 이행할 수 없게 된 것이므로, 위험부담의 법리에 따라 피고 D은 원고에게 지급받은 대금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

피고 B

이 사건 분양계약이 해제되지 않았다는 주장

입주예정일은 불확정기한에 해당하는바, 피고 B의 통보로 인해 변경된 입주예정일인 2025. 6.경을 기준으로 입주지연 여부를 따져야 한다. 따라서 원고의 이행 최 고 및 해제 통보 당시 입주예정일이 미도래한 상태였다.

피고 B의 명백한 귀책사유가 아닌 행정명령, 천재지변, 전쟁, 자재 및 인력수급 문제, 코로나 바이러스 사태 등의 사유로 인하여 입주예정일이 지연될 경우 원고는 이를 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 없는바, 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연된 것은 피고 B의 귀책이 아닌 1 2022. 12. 13. 위 공사현장에서 일용직 근로자가 건설기계와 충돌하여 사망한 사고로 인하여 대전지방고용노동청 청주지청장이 발령한 2022. 12. 14.자 공사중지명령(46일), 2 코로나19의 확산(322일), 3 전국적인 규모의 I단체 총파업으로 인한 자재 수급 차질(52일), 4 러시아-우크라이나 전쟁 및 레미콘 파동으로 인한 레미콘 등 건설자재 수급 차질(16일), 5 그 밖에 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경(90일)으로 인한 것이다. 이러한 사정이 있는 경우 이 사건 아파트의 입주예정일은 위와 같은 공사 지연 기간(총 526일)만큼 연장되어야 하고, 피고는 원고에게 위와 같은 내용을 통지함으로써 이 사건 아파트의 입주예정일이 연장되었으므로, 원고는 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다.

(예비적) 원고에게 반환할 금액이 없다는 주장

원고는 이 사건 분양계약 해제 시 발생하는 원고의 피고 B에 대한 일체의 분양대금반환청구권을 H은행에 담보 목적으로 양도했고, 원고는 피고 B에 위 채권양도를 통지했다. 따라서 설령 원고 주장과 같이 이 사건 분양계약이 해제되었더라도 반환되어야 할 분양대금은 그 반환채권을 양수한 H 주식회사에게 지급되어야 할 것이고, 원고는 피고에게 그 계약금 및 중도금의 반환을 구할 수 없다.

원고의 분양대금반환채권 또는 위약금채권이 인정된다고 하더라도, 피고가 원고를 대신하여 금융기관에 원고의 중도금대출이자 합계 22,781,145원을 납입했으므로 이는 반환할 분양대금에서 상계되어야 한다.

이 사건 분양계약 제3조 제2항, 제2조 제3항(이하 '이 사건 위약금조항'이라 한다)은 '이 사건 사업을 위한 행정청의 인허가 처분이 행정소송에서의 확정판결로써 취소 내지 무효가 되거나 피고가 해당 부지의 소유권을 상실하게 되는 확정판결로 인하여 사업이 아예 좌초되는 등의 사태가 발생하여 이 사건 아파트에의 입주가 불가능하게 된 경우에 한하여 피고에게 위약금 지급의무를 부담시킨다'고 정하고 있는데, 위와 같은 확정판결이 내려진바 없으므로 원고의 위약금청구는 이유 없다.

피고 B의 계약해제로 인한 자동채권의 발생 및 상계 원고가 중도금 대출이자납부를 연체하여 기한이익을 상실함에 따라 대출기관인 H은행은 2025. 11. 6. 피고 B에게 대위변제 요청을 하였다. 이에 피고 B은 원고에게 기한이익 상실사유를 해소할 것을 최고하였으나 원고가 이자납부를 하지 아니하였다. 결국 연대보증인인 피고 B은 2026. 3. 31. H은행에 원고의 대출원금 121,800,000원과 2025. 12. 30.까지 발생한 이자 4,926,315원 합계 126,736,315원을 대위변제하였고,2026. 4. 8. 원고에게 이 사건 분양계약의 해제를 통지하였다. 따라서 피고 B이 원고에 대해 가지는 위약금 채권 20,300,000원과 위 126,726,315원 및 이에 대한 면책일인 2026. 4. 8.부터 연 6%의 비율로 계산한 구상금 채권을 자동채권으로 하여 원고에게 원상회복으로 반환할 금액과 상계한다.

피고 D

피고 B이 앞서 든 사정을 이유로 이 사건 분양계약은 해제되지 않았다. 설령그렇지 않더라도 이 사건 옵션계약은 이 사건 분양계약의 종된 계약이 아니므로 이 사건 옵션계약까지 해제되는 것은 아니다.

이 사건 아파트의 사용승인이 이루어져 실제 입주가 개시되기 전에는 이 사건옵션계약의 이행기가 아직 도래하지 않은 것이므로, 이행지체가 성립하지 않는다.

이 사건 분양계약 해제 여부

입주예정일 도과 여부 및 피고 B의 이행지체 성립 여부 앞서 인정한 사실에다가 앞서 거시한 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 이 사건 아파트의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023. 10. 31.경이고, 피고 B이 이 사건 아파트의 입주지정일을 임의로 변경할 수는 없으며, 입주예정일이 연장되었다고 인정할 만한 사정이 존재한다고 볼 수 없다. 1 입주예정일은 피고의 원고에 대한 이 사건 아파트 중 해당 세대의 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있는바, 이 사건 분양계약에서 입주예정일을 "2023년 10월 예정"으로 명확하게 특정하고 있다. 다만, 공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 한다는 단서 기재가 있고, 이 사건 분양계약 제5조 제4항은 "천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두기등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 B은 이를 원고에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 B은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다"고 정하고 있는데, 이는 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축·분양사업의 특성을 반영하여 불가항력적 사유나 분양자 측의 귀책사유 없이 공기가 연장되는 경우 등의 특별한 경우에 한해 이행기를 다소 연장할 수 있는 여지를 남겨 놓은 것으로, 합리적인 이유가 있는 기간의 범위 내에서만 변경이 가능하다고 해석하여야 하고, 합리적인 기간을 초과하여 피고 B에 의해임의로 변경될 수 있는 불확정기한을 정한 것으로 볼 수 없다. 2 피고 B은 이 사건 분양계약에 따라 원고를 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있는데, 그럼에도 불구하고 이를 불확정 기한으로 보아 피고 B이 입주예정일을 임의로 변경할 수 있다고 해석한다면, 채무자인 피고 B이 자신의 채무 이행기를 스스로 정하게 되는 것으로 이 사건 분양계약을 체결한 수분양자들의 지위를 상당히 불안하게 하고 한쪽 당사자만 지나치게 불리하게 된다(반면 수분양자들의 대금납입의무는 정확한 날짜가 지정되어 있다). 나아가 피고 B이 입주예정일을 어겨 원고의 입주가 지연된 경우 피고 B이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다. 3 피고 B은 코로나19의 확산 등의 사유를 들어 이 사건 분양계약 제5조 제4항에 따라 공기가 자동으로 연장되므로, 입주예정일 또한 연장되어야 한다는 취지로 주장한다. 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, I단체 총파업, 토요 휴무제 실시 등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래 나.항 에서 인정하는 다른 여러 사정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고 B의 귀책사유 인정 여부 천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조). 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합해보면, 피고 B이 제출한 증거만으로는 입주 지연에 피고의 귀책사유가 없었다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 1 피고는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다. 코로나바이러스감염증-19이 확산되고 있었다고는 하나, 이는 이 사건 분양계약 체결 전부터 발생한 사유이므로 그러한 사정을 고려하여 입주예정일을 지정한 것으로 봄이 상당하다. 2 러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 아파트 분양계약 체결 이후인 2022. 2.24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 여지도 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이는 점, I단체 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연 등은 그 자체로 천재지변 또는 그에 준하는 사유에 해당할 만큼 중대한 사정이라고 보기는 어려운바, 피고 B이 예견해야 하는 위험의 범주 내에 있는 것으로 피고 B의 책임 영역 내의 문제일 뿐 불가항력적인 사정으로 보기 어렵다. 3 이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 B의 책임 영역 내에서 발생한 사유에 해당하고, 피고 B의 귀책 없이 발생한 사정이라고 볼 수 없다. 4 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 아니라면 이를 불가항력적인 사정이라고 보기는 어려운데, 피고 B이 제출한 증거들만으로는 피고 B이 주장하는 폭염이 천재지변에 준하는 이례적인 폭염에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

이행 최고 및 해제의 의사표시 갑 제5, 7호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 B은 입주예정일까지 인도의무 내지 입주절차 이행의무를 이행하지 못했고, 원고는 2025. 3. 7.경 14일의 기간을 주어 피고 B에게 이행을 최고하고, 그때까지 의무를 이행하지 않을 경우 분양계약을 해제한다고 밝힌 사실, 피고 B은 이를 2025. 3. 10. 수령하고도 위 의무를 이행하지 못한 사실(이 사건 아파트 사용검사는 그로부터도 수개월 후에나 이루어진 것으로 보인다)을 인정할 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 분양계약은 2025. 3. 24. 위 정지조건의 성취로써 적법하게 해제되었다.

원상회복의 범위

계약금 반환범위와 피고 B 상계 주장

계약금 반환범위 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무가 있고, 이 경우 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 여기서 가산되는 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로서 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결 등 참조). 따라서 당사자 사이에 그 이자에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정이율이 우선 적용되고 약정이율이 없으면 민사 또는 상사 법정이율이 적용된다. 반면 원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는 부당이득반환의무로서의 이자가 아니라 반환채무에 대한 지연손해금이 발생하게 되므로 거기에는 지연손해금률이 적용되어야 한다. 그 지연손해금률에 관하여도 당사자 사이에 별도의 약정이 있으면 그에 따라야 할 것이고, 설사 그것이 법정이율보다 낮다 하더라도 마찬가지이다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다26797 판결). 위 법리에 비추어 보건대, 원고가 피고 B에게 계약금으로 2021. 2. 11.5,000,000원, 2021. 2. 19. 15,300,000원을 각 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 B은 원고에게 위 각 금액 및 각 지급받은 날부터 원고가 그 반환을 구하는 청구가 담긴 이 사건 소장 부본 송달일인 2025. 3. 26.까지 상법에서 정한 연 6%, 그다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자와 지연손해금을 지급할 의무가 있다(한편 이 부분 청구를 인용하는 이상 예비적 청구인 계약해제 확인청구에 관하여는 나아가 살펴보지 아니한다).

상계 주장에 관한 판단 이에 대해 피고 B은 2025. 9. 16.까지 대납한 중도금 대출이자 합계 22,781,145원을 자동채권으로 하여 상계한다고 주장하므로 살피건대, 아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 하는바(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조), 피고 B의 상계 주장은 일응 이유 있다. 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되는바(대법원 1968. 8. 30. 선고 67다1166 판결 참조), 원고의 피고 B에 대한 계약금 반환채권 및 이에 대한 이자채권은 이 사건 분양계약 해제일인 2025. 3. 24. 성립하고, 그 성립일에 이행기가 도래한다. 자동채권인 피고 B의 채권은 그 대납일인 2025. 9. 16.<2> 성립하게 되는바, 따라서 위 각 채권은 2025. 9. 16. 상계적상에 있었다고 볼 것이고, 피고 B의 상계 의사표시가 담긴 2025. 9. 16.자 준비서면이 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 위 각 채권은 상계충당의 순서에 따라 대등액의 범위 내에서 상계적상일에 소급하여 소멸하게 된다. 구체적으로 계산하면, 자동채권 22,781,145원은 2025. 9. 16.까지 발생한 원고의 이자채권 합계 5,579,342원<3>에 먼저 충당되고, 나머지 금액이 수동채권 원금과 대등액에서 소멸하게 되는 결과, 결국 수동채권 원금 3,098,197원(= 20,300,000원 - 17,201,803원)만이 남게 된다.

소결론 따라서 피고 B은 원고에게 3,098,197원 및 이에 대하여 2025. 9. 17.부터 피고 B이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2026.5. 18.까지 상법에서 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

중도금 이자 지급의무와 피고 B 상계 주장

중도금 이자 지급의무 원고는 H은행으로부터 중도금 대출을 받아 피고 B에게 중도금으로 1차 2021. 3. 10. 20,300,000원, 2차 2021. 6. 10. 20,300,000원, 3차 2021. 9. 10. 30,450,000원, 4차 2022. 10. 11. 5차 30,450,000원, 2022. 12. 12. 20,300,000원을 각 지급하였음은 앞서 본 바와 같은바, 피고 B은 원고가 구하는 바에 따라 각 1 내지 5차 중도금에 대한 각 납입일부터 계약 해제 전일인 2025. 3. 23.까지 상법상의 연 6%의 비율로 계산한 이자를 지급할 의무가 있다.

상계 주장에 관한 판단 한편 을가 제31 내지 34호증의 각 기재에 의하면, 원고는 중도금 반환채권을 H은행에 양도한 사실, 피고 B은 2026. 3. 31. H은행에 원고의 대출금 합계126,726,315원(원금 121,800,000원과 피고 B이 중도금 이자후불제 약정에 따라 이자를 대납하지 않기 시작한 이후 발생한 이자 및 연체료 합계 4,926,315원)을 대위변제한 사실을 인정할 수 있는바, 피고 B의 대출금 대위변제는 중도금의 반환으로도 평가할 수 있다. 이에 원고는 피고 B에 대해 중도금의 반환을 청구하지 않는 대신 각 중도금 납입일부터 분양계약 해제 전일까지의 법정이자 지급만을 구하고 있으나, 피고 B이 원고에 대한 구상금 채권을 자동채권으로 하여 상계 주장을 하고 있으므로, 결국 피고 B이 원고에게 반환할 중도금 반환채권액을 초과하여 변제하였는지 여부를 살펴보아야 한다{피고 B의 대위변제액이 중도금과 이에 대한 해제일(2025. 3. 24.)부터 대위변제일까지의 이자액(원고가 청구하지 않는 부분)을 초과하여야만 그 초과액으로 원고가 청구하는 중도금 이자 부분과 상계할 수 있다는 결론이 되므로, 이를 비교해 보는 방법으로 한다}. 살피건대, 중도금 121,800,000원에 대하여 계약해제일인 2025. 3. 24.부터 대위변제일인 2026. 3. 31.까지 발생한 이자액(상법상의 연 6% 적용)은 7,468,171원{=121,800,000원 × 0.06 × (1 + 8/365)}으로, 피고 B이 대위변제한 이자액인 4,926,315원을 초과함은 계산상 명백하므로, 결국 피고 B의 이 부분 상계 주장은 이유 없다.

소결론 따라서 피고 B은 원고에게 해제 전까지 발생한 중도금 이자 합계 23,238,770원[= {20,300,000원 ×0.06 × (4 + 14/365)} + {20,300,000원 ×0.06 × (3 +287/365)} + {30,450,000원 × 0.06 × (3 + 195/365)} + {30,450,000원 × 0.06 × (2 +164/365)} + {20,300,000 × 0.06 × (2 + 102/365)}] 및 이에 대하여 원고의 2025. 12. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 송달된 다음 날인 2025. 12. 4.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고의 계산상 오류로 인하여 청구금액과 인용금액의 액수가 다를 뿐, 피고 B이 그 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 경우에 해당하지 않는다).

위약금 청구에 관한 판단 이 사건 분양계약 제3조 제2항은 "제2조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 "갑"은 "을"에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다."라고 정하고 있고, 같은 계약 제2조 제3항은 "을은 갑의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다"라고 정하고 있는 사실, 이 사건 분양계약이 피고 B의 목적물인도의무 이행지체로 인하여 적법하게 해제되어 원고가 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 B은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 분양계약에서 정한 공급대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 20,300,000원과 이에 대하여 소장 부본 송달 다음 날인 2025. 3. 27.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 소장 부본 송달일부터의 지연손해금을 청구하고 있으나, 위약금 지급 의무는 그 성질상 채무불이행으로 인한 손해배상의무에 해당하고, 이는 이행기의 정함이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 진다). 이에 대한 피고 B의 주장, 즉 이 사건 사업 인허가처분이 행정소송에서 확정판결로 무효로 되거나 확정판결로 피고 B이 부지 소유권을 상실하여 사업이 무산됨으로써 원고의 입주가 불가능하게 되는 경우에 한하여 이 사건 위약금조항에 의한 원고의 위약금청구가 가능하다는 주장은, 1 이 사건 위약금 조항은 단순히 '원고가 피고 B의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되어 계약을 해제한 경우 피고 B은 위약금을 지급한다.'고 정하고 있을 뿐, 피고 B이 주장하는 바와 같이 피고 B의 귀책사유를 '확정판결에 의한 인허가 처분의 취소 내지 무효, 피고의 부지 소유권 상실 등'으로 한정하고 있지 않은 점, 2 손해배상소송에서 피고의 귀책사유는 확정판결로써 비로소 확정되고 명백해지는 것이므로 이 사건 위약금 조항 중 "법원 확정판결에 의한 명백한"이라는 기재 문구는 특별한 법률적 의미를 가지지 않는 수사로 이해하는 것이 상당한 점(위 조항의 의미를 '피고 B의 귀책사유를 인정하는 내용의 확정판결이 선행하는 경우에 비로소 원고의 해제권과 위약금청구권이 인정된다'는 것으로 해석해야 한다면, 이는 사실상 성취 불가능한 조건을 해제권 및 위약금청구권 발생의 요건으로 삼는 것으로서 그 자체로 무효이거나, 법률에 따른 고객의 계약 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항, 계약의 해제 또는 해지로 인한 사업자의 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제1호, 제5호에 해당하여 무효로 볼 수 있다) 등에 비추어 볼 때 받아들일 수 없다.

이 사건 옵션계약 실효 여부 민법 제537조는 '쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655,98662 판결 참조). 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 거시한 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음의 사정, 즉 1 이 사건 옵션계약은 이 사건 분양계약의 목적물인이 사건 아파트의 세대에 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등을 설치하기