서울중앙지방법원 2025. 12. 3. 선고 2025가단78921 판결

당사자의 지위

분양계약 체결 등

원고는 2020. 12. 28. 피고로부터 이 사건 아파트 E호를 2억 6,400만 원에 공급받기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’)을 체결했다. 이 사건 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다[아래 “갑”은 피고를, “을”은 원고를 각 의미한다].

원고와 피고는 이 사건 분양계약을 체결하면서 피고가 원고의 중도금대출금에 대한 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자를 금융기관에 대신 납부하고, 원고는 입주 시 피고에게 피고가 기 납부한 이자 상당액을 지급하기로 하는 ‘중도금 이자후불제 약정’도 함께 체결했다.

원고는 피고에게, 2020. 12. 28. 계약금 2,640만 원을 직접 지급하고, 중도금으로 2021. 3. 10. 2,640만 원, 2021. 6. 10. 2,640만 원, 2021. 9. 10. 3,960만 원, 2022. 10. 10. 3,960만 원, 2022. 12. 10. 2,640만 원 등 합계 1억 5,840만 원을 피고가 이 사건 분양계약 제6조에 따라 알선한 금융기관(F은행)으로부터 대출받아 지급했다.

피고는 원고와의 중도금 이자 후불제 약정에 따라 원고를 대신하여 2025. 8. 6.경까지 F은행에 중도금 대출이자 합계 29,626,718원을 대납했는데, 그중 2025. 4.말 이후 납입한 내역은 별지2 “피고의 해제일 이후 중도금 이자 납부내역”표 기재와 같다.

피고의 입주예정일 변경 통보 등

피고는 2023. 9. 15. 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, G단체와 H노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빚기까지 했다. 현재까지의 공사 진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구[I동~J동]는 2024. 4.경, 2공구[K동~L동/M동 포함]는 2024. 6.경 입주 가능할 것으로 예상된다’는 취지의 통지(이하 ‘이 사건 1차 연장통지’)를 했다.

피고는 진천군수로부터 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘당사는 코로나19, G단체 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다’는 취지의 통지(이하 ‘이 사건 2차 연장통지’)를 했다.

피고의 입주통보

피고는 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행했는데, 당시 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주예정월을 2025. 3.말이라고 알렸다(이하 ‘이 사건 3차 연장통지’).

피고는 2025. 5. 2. 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 2.로 변경되었다’는 내용의 공문(이하 ‘이 사건 4차 연장통지’)을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 ‘이 사건 아파트의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다’는 내용의 공문(이하 ‘이 사건 5차 연장통지’)을 각각 발송했다.

원고

원고는 이 사건 분양계약에 따라 피고에게 분양대금으로 계약금 2,640만 원, 중도금 1억 5,840만 원을 지급했다. 그런데 이 사건 분양계약의 입주예정일(2023. 10.)이 지난 이 사건 소 제기 시인 2025. 3. 25.까지도 이 사건 아파트의 입주가 지연되었으므로, 이 사건 분양계약은 피고의 이행지체를 이유로 한 원고의 해제 의사표시가 담긴 이 사건 소장의 송달로써 해제되었다. 따라서 이 사건 분양계약이 해제되었음의 확인을 구한다.

이 사건 분양계약이 해제된 이상 피고는 원고에게 원상회복으로 원고로부터 받은 분양대금 184,000,000원(= 계약금 26,400,000원+중도금 158,400,000원)에 이에 대한 각 계약금과 중도금 지급일부터 원고 청구일(이 사건 소장 송달일)까지 법정이자를 더한 돈에서 원고가 F은행에 양도한 분양대금반환채권 190,080,000원을 공제한 돈을 반환할 의무가 있다.

원고는 피고의 귀책사유로 입주예정기간 내에 입주할 수 없어 이 사건 계약을 해제했으므로, 피고는 이 사건 분양계약 제3조 제2항에 따라 원고에게 공금대금 총액의 10%에 해당하는 26,400,000원의 위약금을 지급할 의무가 있다.

피고

계약 해제에 따른 분양대금반환청구에 대하여

주위적 주장

입주예정일이 불확정기한에 해당한다는 주장

피고의 귀책사유 없이 입주예정일이 연장되었다는 주장

예비적 주장

분양대금반환청구권 양도 주장

대납이자 상계 주장

위약금 지급청구에 대하여

입주예정일 도과 및 피고의 이행지체

이 사건 분양계약에 “입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)”이라고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약 제5조 제4항은 “천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고는 이를 원고에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고는 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다”고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.

입주예정일은 피고의 원고에 대한 이 사건 아파트 중 해당 세대의 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있는바, 이 사건 분양계약에서 입주예정일을 “2023년 10월 예정”으로 명확하게 특정하고 있다. 이는 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축·분양사업의 특성을 선반영한 것이다. 따라서 피고의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공 지연이 발생한 경우 지연된 기간만큼 입주예정일이 그에 비례하여 지연된다고 볼 수는 없고, 합리적인 이유가 있는 기간의 범위 내에서만 지연된다고 해석함이 타당하다.

피고는 이 사건 분양계약에 따라 원고를 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있는데, 그럼에도 불구하고 피고가 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의로 변경할 수 있다고 해석한다면 채무자인 피고가 자신의 채무 이행기를 스스로 정하게 되는 것으로 이 사건 분양계약을 체결한 수분양자들의 기대권을 지나치게 침해하게 되고, 피고가 입주예정일을 어겨 원고의 입주가 지연된 경우 피고가 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다.

중도금을 피고가 알선한 대출기관으로부터 대출을 받아 지급할 수 있다고 하더라도, 입주예정일에 맞게 자금조달계획 및 입주계획을 수립한 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다.

즉, 이 사건 분양계약상 입주예정일은 피고의 주된 의무인 인도의무의 ‘확정된 이행기’이고, 이 사건 분양계약상 입주예정일은 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 이 사건 분양계약 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 상당하다.

피고는 코로나19의 확산 등의 사유를 들어 이 사건 분양계약 제5조 제4항에 따라 공기가 자동으로 연장되므로, 입주예정일 또한 연장되어야 한다는 취지로 주장한다. 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, G단체 총파업, 토요휴무제 실시 등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래 나.항 ‘피고의 귀책사유’에서 인정한 여러 사정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고는 위 입주예정일까지 인도의무(= 입주절차 이행의무)를 이행하지 못했으며, 이와 같은 피고의 이행지체는 원고의 이 사건 소장 송달 시(2025. 4. 1.)까지 유지되었다.

피고의 귀책사유

천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조).

앞서 든 증거, 을 제23호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합해보면, 피고가 제출한 증거만으로는 입주 지연에 피고의 귀책사유가 없었다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

피고는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다.

코로나바이러스감염증-19이 확산되고 있었다고는 하나, 이는 이 사건 분양계약 체결 전부터 발생한 사유로 피고가 이 사건 분양계약 체결 당시 이와 같은 사정을 고려하여 입주예정일을 지정한 것으로 보인다.

러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 아파트 분양계약 체결 이후인 2022. 2. 24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 여지도 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이는 점, G단체 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연이 천재지변 또는 그에 준하는 사유에 해당할 만큼 중대한 사정이라고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 위 사정들이 피고의 이 사건 아파트 인도의무가 지연될 수밖에 없던 불가항력적인 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고의 관리 영역 안에서 발생한 문제이지, 피고의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다.

피고가 제출한 증거들만으로는 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 있었던 사실을 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

이행 최고 및 해제의 의사표시

분양대금반환청구에 대한 판단

앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약은 피고의 이행지체로 인하여 2025. 4.말경 해제되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 분양계약에 따른 원상회복으로, 원고가 납부한 분양대금과 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금에서 원고가 그중 F은행에 채권 양도했음을 자인하는 190,080,000원을 공제한 돈을 지급할 의무가 있다.

피고는, 원고가 F은행에 이 사건 분양계약의 해제에 따른 분양대금반환채권(이자, 지연배상금, 기타 부대채무를 포함) 일체를 양도하여 더 이상 원고를 상대로 행사할 분양대금반환채권이 없다고 주장하나, 갑 제8호증의 기재에 의하면 원고는 F은행과 채권최고액을 190,080,000원으로 하는 한정근담보약정을 채결하고 위 금액 상당의 채권만을 양도한 사실이 인정되므로 피고의 이 부분 주장 중 위 양도채권액을 초과하는 부분은 이유 없다.

그렇다면, 피고는 원고에게 계약금 26,400,000원, 중도금 합계 158,400,000원과 이에 대하여 각 계약금 및 중도금 지급일부터 원고가 구하는 이 사건 소장 송달일인 2025. 4. 1.까지의 법정이자 합계 37,219,657원(아래 표 ‘합계’란 참조)을 더한 분양대금 반환채무 원리금 222,019,657원(= 분양대금 원금 184,800,000원+37,219,657원)에서 F은행에 양도된 원고의 채권 190,080,000원을 이자, 원금 순으로 공제하고 남은 원금 31,939,657원과 이에 대한 2025. 4. 2.부터의 법정이자를 지급할 의무가 있다.

위약금 청구에 대한 판단

이 사건 분양계약 제3조 제2항은 “제2조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.”라고 정하고 있고, 같은 계약 제2조 제3항은 “을은 갑의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다”라고 정하고 있는 사실, 이 사건 분양계약이 피고의 목적물인도의무 이행지체로 인하여 적법하게 해제되어 원고가 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 이 사건 분양계약에서 정한 공급대금 총액 264,000,000원의 10%에 해당하는 위약금 26,400,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이에 대한 피고의 앞서 본 주장(이 사건 사업 인허가처분이 행정소송에서 확정판결로 무효로 되거나 확정판결로 피고가 부지 소유권을 상실하여 사업이 무산됨으로써 원고의 입주가 불가능하게 되는 경우에 한하여 이 사건 위약금조항에 의한 원고의 위약금청구가 가능하다는 주장)은, ① 이 사건 위약금 조항은 단순히 ‘원고가 피고의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되어 계약을 해제한 경우 피고는 위약금을 지급한다.’고 정하고 있을 뿐, 피고가 주장하는 바와 같이 피고의 귀책사유를 ‘확정판결에 의한 인허가 처분의 취소 내지 무효, 피고의 부지 소유권 상실 등’으로 한정하고 있지 않은 점, ② 손해배상소송에서 피고의 귀책사유는 확정판결로써 비로소 확정되고 명백해지는 것이므로 이 사건 위약금 조항 중 “법원 확정판결에 의한 명백한“이라는 기재 문구는 특별한 법률적 의미를 가지지 않는 수사로 이해하는 것이 상당한 점(위 조항의 의미를 ‘피고의 귀책사유를 인정하는 내용의 확정판결이 선행하는 경우에 비로소 원고의 해제권과 위약금청구권이 인정된다‘는 것으로 해석해야 한다면, 이는 사실상 성취 불가능한 조건을 해제권 및 위약금청구권 발생의 요건으로 삼는 것으로서 그 자체로 무효이거나, 법률에 따른 고객의 계약 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항, 계약의 해제 또는 해지로 인한 사업자의 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제1호, 제5호에 해당하여 무효로 볼 수 있다) 등에 비추어 볼 때 받아들일 수 없다.

자동채권의 성립

아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조).

피고가 F 주식회사에 원고의 중도금 대출 이자 합계 29,626,718원을 대신 납입한 사실, 이 사건 분양계약이 해제된 사실은 앞서 본 바이고, 이에 따라 피고가 원고의 중도금 대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로 피고는 원고에 대하여 위와 같이 대납한 중도금 대출이자 상당의 반환채권을 가진다고 봄이 타당하다.

상계적상 및 상계의사표시

이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되고(대법원 1968. 8. 30. 선고 67다1166 판결 참조), 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 언제든지 이행을 청구할 수 있으므로, 그 채권의 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결, 대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 등 참조). 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고(민법 제398조 제4항), 채무불이행으로 인한 손해배상채무는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당한다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2015다22496 판결 등 참조).

원고의 피고에 대한 분양대금 반환채권 및 이에 대한 이자채권(수동채권)과 피고가 해제 시까지 납입한 원고에 대한 중도금 대출이자 상당 반환채권은 원상회복채권이고, 원고의 피고에 대한 이 사건 분양계약에 따른 위약금채권은 채무불이행으로 인한 손해배상채권으로서 모두 기한의 정함이 없는 채권에 해당하는바, 이 사건 분양계약이 2025. 4.말경에 해제됨에 따라 각 위 해제일에 성립하여 이행기에 있었다.

위 해제일 이후에 피고가 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권은 매 대출이자 변제시(별지2 “피고의 해제일 이후 중도금 이자 납부내역”표 ‘거래일자’란 각 기재 일자, 을 제31호증 19면)에 성립한다.

그렇다면, 원고의 위 각 채권과 피고가 이 사건 분양계약 해제 시까지 납입한 중도금 대출이자 상당액 반환채권은 2025. 4.말경에 상계적상에 있었고, 피고가 위 해제일 이후에 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권은 매 대출이자 변제시 상계적상에 있었으며, 피고의 구체적인 상계 의사표시가 담긴 2025. 8. 22.자 준비서면 이 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 원고의 분양대금 반환채권과 위약금 채권 중 피고의 원고에 대한 대납이자 상당액 반환채권과 대등액의 범위 내에 있는 금액은 상계충당 순서에 따라 각 상계적상일에 소급하여 소멸하게 된다.

상계충당

상계의 경우에도 민법 제499조, 제477조, 제479조에 따라 변제충당의 법리가 적용되는바, 자동채권인 중도금대출금 대납이자 반환채권 합계 29,626,718원은 수동채권인 원고의 분양대금 반환채권 31,939,657원, 이 사건 분양계약에 따른 위약금채권 26,400,000원 합계 58,339,657원에 미치지 못한다. 그런데 상계충당에 관한 합의 또는 지정이 있었다고 볼 근거가 없으므로 민법 제477조에 따라 충당이 이루어져야 하고, 이 사건 분양대금 반환채권과 이 사건 분양계약에 따른 위약금채권은 이행기와 변제이익이 동일하므로, 자동채권을 각 수동채권의 금액에 비례하여 안분해야 한다.

상계적상일인 2025. 4.말경을 기준으로 한 피고의 자동채권액은 27,220,862원(= 29,626,718－별지2 표 ‘합계’란 기재 2,405,856원)이고, 피고의 자동채권은 2025. 4.말경으로 소급하여, 원고의 이사건 분양대금 반환채권의 법정이자 152,260원[= 31,939,657원×6%×29/365일(2025. 4. 2.부터 2025. 4. 30.까지)], 원고의 이 사건 위약금 채권의 지연손해금 130,191원[= 2,640만 원×6%×30/365일(2025. 4. 1.부터 2025. 4. 30.까지)]과 대등액 범위에서 소멸하고, 그 나머지 자동채권 26,938,411원(= 27,220,862원－ 152,260원－130,191원)은 원고의 이 사건 분양대금 반환채권 중 14,748,177원(= 26,938,411원×31,939,657원/58,339,657원, 원 미만 반올림, 이하 같다), 이 사건 분양계약에 따른 위약금채권 중 12,190,234원(= 26,938,411원×26,400,000원/58,339,657원)과 대등액의 범위 내에서 소멸하여, 원고의 채권은 분양대금 반환채권 17,191,480원(= 31,939,657원-14,748,177원), 이 사건 분양계약에 따른 위약금채권 14,209,766원(= 26,400,000원-12,190,234원)과 각 돈에 대하여 위 상계적상일 다음날인 2025. 5. 1.부터의 법정이자 내지 지연손해금이 남게 된다.

다음으로, 피고의 중도금대출이자 각 대납시를 상계적상으로 하여 해제일 이후 발생한 피고의 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권과 원고의 위 잔존 수동채권을 법정변제충당 방식에 따라 상계한 결과는 별지3 상계계산표 기재와 같고, 그 결과 원고의 수동채권은 분양대금 반환채권 16,142,334원, 위약금 채권 13,342,585원과 위 각 돈에 대한 최종 상계적상일 다음날인 2025. 8. 7.부터의 법정이자 내지 지연손해금이 남게 된다.

소결론