서울중앙지방법원 2026. 4. 30. 선고 2025가단88044 판결

당사자의 지위

피고 주식회사 B(이하 '피고 B'이라 한다)은 충북 진천군 D 외 53필지 지상에 'E 아파트'(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축하여 분양하는 사업의 시행사 및 분양 사이자 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)와 함께 이 사건 아파트의 신축 공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

원고는 이 사건 아파트의 수분양자이다.

분양계약의 체결 등

F은 2020. 12. 30. 피고 B과 사이에 이 사건 아파트 G호에 관하여 분양대금 총 20,00,000원으로 정하여 분양계약을 체결하였으며, 원고는 2021. 8. 6. F으로부터 이 사건 아파트 G호에 관한 위 분양계약상 지위를 인수하였다.

원고는 2021. 2. 10. 피고 B과 사이에 이 사건 아파트 H호에 관하여 분양대금총 253,000,000원으로 정하여 분양계약을 체결하였다(이하 이 사건 아파트 G호 및 이 사건 아파트 H호를 통틀어 '이 사건 각 호실'이라 하고, 이 사건 각 호실에 관한 위 각 분양계약을 통틀어 '이 사건 각 분양계약'이라 한다).

이 사건 각 분양계약에서 이 사건에 관련된 내용은 다음과 같다.

원고와 F은 이 사건 각 분양계약을 체결할 무렵 피고 B에게 이 사건 각 분양계약에서 정한 계약금을 모두 납입하였다.

여신거래약정의 체결 및 중도금 납입 등

원고는 이 사건 아파트 H호에 관한 분양계약에서 정한 중도금 납입을 위하여 2021. 2. 25.경 주식회사 I(이하 'I'이라 한다)과 사이에 여신거래약정(이하 'I 대출계약'이라 한다)을 체결하였고, I 대출계약에 따른 중도금 대출채무를 담보하고자 '이 사건 아파트 H호에 관한 분양계약의 해제·해지 기타 사유로 원고가 피고 B에 대하여 가지는 분양대금 반환청구권 등 일체의 금전지급청구권채권'에 대하여 I에게 근질권을 설정하여 주었다.

F은 이 사건 아파트 G호 분양계약에서 정한 중도금 납입을 위하여 J은행과 사이에 여신거래약정을 체결하였고, 원고는 2021. 9. 7.경 위 여신거래약정상 채무를 인수하였으며(이하 위 여신거래약정을 'J은행 대출계약'이라 한다), 그 무렵 J은행 대출계약에 따른 중도금 대출채무를 담보하고자 '원고가 이 사건 아파트 G호에 관한 분양계약에 따라 피고 B에게 납부하거나 납부할 중도금 및 잔금의 반환청구권 중 146,160,000원'을 J은행에 양도하였으며, 피고 B은 2021. 9. 10.경 '계약보증금(분양대금의 10%)을 제외한 분양계약의 해제에 의한 분양대금 반환청구권 중에서 대출채권해당금액(대출금액의 120% 이내) 전액을 양도하는 조건'으로 위 채권양도를 승낙하였다.

원고는 I 대출계약 및 J은행 대출계약에 따라 각 중도금을 대출받아 이 사건 각 분양계약에서 정한 바에 따라 피고 B에게 아래와 같이 중도금을 지급하였다.

옵션계약의 체결 및 옵션대금의 납부

한편 원고 및 F은 이 사건 각 분양계약이 체결된 무렵 각각 피고 C과 사이에 이 사건 각 호실의 거실 아트월 등의 인테리어 디자인 특화상품 등을 피고 C으로부터 공급받기로 하는 내용의 E패키지 특화계약(이하 '이 사건 각 옵션계약'이라고 한다)을 체결하였다.

원고는 2021. 8. 26.경 F으로부터 이 사건 아파트 G호에 관한 위 옵션계약상 지위를 인수하였다.

원고 내지 F은 이 사건 각 옵션계약에서 정한 바에 따라 피고 C에게 다음과 같이 계약금 및 중도금을 각 납부하였다.

피고 B의 입주예정일 변경 통보 등

피고 B은 2023. 9. 15. 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 팬데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, K단체와 L노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빚기까지 하였다. 현재까지의 공사 진척 상황과 앞으로 진 행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구[M동~N동]는 2024. 4.경, 2공구[O동~P동/Q동 포함]는 2024. 6.경 입주가능 할 것으로 예상된다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 B은 2024. 5.경 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 진천군으로부터 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았고, 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠으며, 중도금 대출이자는 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이라는 취지의 통지를 하였다.

피고 B은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행하였는데, 당시 입주예정월을 2025. 3.말이라고 안내하였다.

피고 B은 2025. 5. 2. 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '현재 대부분의 공사가 완료되어 준공을 앞두고 있으며, 마지막 마감 및 점검 작업이 진행중입니다. 이에 따라 입주개시(예정)일은 2025년 6월 2일(월요일)임을 알려드립니다'라는 내용이 포함된 입주개시일 안내문을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주개시일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 입주개시(예정)일 변경 안내문을 각 발송하였다. 이후 피고 B은 위 수분양자들에게 입주지정기간을 2025. 7. 25.부터 2025. 10. 12.까지로 정하여 통지하였다.

원고의 이 사건 분양계약 해제통보 원고는 2025. 4. 29. '피고 B이 이 사건 분양계약에서 정한 입주예정일인 2023. 10. 31.을 경과한 위 발신일까지 이 사건 아파트의 입주절차 이행의무를 이행하지 못하였는바, 입주절차를 진행할 것을 촉구하며, 위 피고가 본 통고서를 수령한 날로부터 2주 내에 입주절차를 진행하지 않을 경우 민법 제544조에 따른 해제권을 행사할 예정이다'라는 취지가 기재된 내용증명우편을 발송하였고(이하 '이 사건 이행최고'라 한다), 위 내용증명우편은 2025. 4. 30. 피고 B에게 송달되었다.

이 사건 아파트의 사용검사 피고 B은 2025. 7. 25. 진천군수로부터 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받았다.【인정 근거】

이 사건 아파트 G호에 관한 분양계약에 따라 원고가 기 납부한 계약금을 받은 다음날부터의 이자<2>를 가산하여 반환할 의무가 있고, 원고가 기 납부한 중도금 반환채권에 대하여 각 납입일 다음날부터 2025. 6. 5.까지 발생한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이 사건 아파트 H호에 관한 분양계약에 따라 원고가 피고 B에 대하여 별지1 목록 기재 각 채무를 부담하지 아니함을 확인할 의무가 있다.

피고 C에 대한 청구

선택적으로, 1 이 사건 각 옵션계약은 쌍방의 귀책사유 없이 이행할 수 없게 되었는바, 민법 제537조<3>에 따라 피고 C은 원고의 이행을 청구할 수 없으며 이미 이행한 급부는 부당이득에 해당하므로, 피고 C은 원고에게 기납부 계약금 및 중도금 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 또는 2 이 사건 각 옵션계약은 강행규정에 해당하는 주택법 제54조 제1항 나목 및 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제45조 제1항 제5, 6호를 위반하여 무효이므로, 피고 C은 부당이득으로 원고에게 기납부 계약금 및 중도금 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

어느 모로 보나 원고는 피고 C에 대하여 이 사건 각 옵션계약에서 정한 채무를 이행할 의무를 부담하지 아니하므로, 피고 C은 원고가 피고 C에 대하여 별지 2 목록 기재 각 채무를 부담하지 아니함을 확인할 의무가 있다.

피고들

피고 B

다음과 같은 이유로 피고 B의 이행지체 및 귀책사유가 인정되지 않으므로, 원고의 이행지제를 원인으로 한 법정해제권 행사는 부적법하다. 1 이 사건 각 분양계약상 입주예정일을 '2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)'이라고 규정하여 입주예정일을 확정적으로 정하고 있지 아니하며, 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 '코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 피고 B은 그로 인한 책임을 부담하지 않는다'고 정하고 있는 점 및 피고 B이 2023. 9.경과 2024. 5.경 원고에게 입주 지연을 통보한 점을 고려할 때, 불확정기한인 이 사건 아파트의 입주예정일이 도래하였다고 볼 수 없다. 2 이 사건 아파트의 준공 및 입주가 지연된 것은 피고 B의 귀책이 아닌 행정관청의 행정명령, 코로나19의 확산, 전국적인 규모의 K단체 총파업, 러시아-우크라이나 전쟁 및 L노조의 전면 파업 등으로 인한 건설자재 수급 차질, 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경 등으로 인한 것이고, 이는 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 예정한 공기 연장 사유에 해당한다. 따라서 원고는 피고 B의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수는 없다.

원고는 J은행 대출계약에 따른 중도금 대출채무를 담보하고자 J은행에 이 사건 아파트 G호 분양계약에 관한 일체의 분양대금 반환채권을 양도하여 주었는바, 원고는 피고 B에 대하여 분양대금 반환을 구할 수 없다.

설령 원고의 피고 B에 대한 분양대금 반환채권이 인정된다고 하더라도, 이 사건 각 분양계약에 따라 피고 B은 J은행, I에게 원고의 중도금 대출이자를 대납하였으므로, 위 각 분양계약이 해제됨으로써 원고는 피고 B에게 위 대납이자를 각 대납일로부터의 이자를 가산하여 반환할 의무가 있는바, 피고 B은 이를 자동채권으로 하여 원고의 분양대금 반환채권과 대등액에서 상계한다.

피고 C 이 사건 각 분양계약이 해제되었다고 보기 어려우며, 설령 이 사건 각 분양계약이 해제되었다고 하더라도 이 사건 각 옵션계약을 이 사건 각 분양계약에 부수된 종된 계약으로 볼 수 없으며, 피고 C은 이 사건 각 옵션계약에 따른 채무를 이행하였는바, 이 사건 각 옵션계약이 이행불능의 상태에 있다고 볼 수 없다.

이 사건 각 분양계약의 해제 여부에 관한 판단

피고 B의 이행지체 여부에 관한 판단 이 사건 각 분양계약은 '입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)'이라고 정하고 있고, 위 각 분양계약 제5조 제4항은 '천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두 기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 B은 이를 원고들에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 B은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다'는 취지로 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 인정사실에 앞서 거시한 증거들, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 아파트의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023년 10월의 말일인 2023. 10. 31.까지라고 봄이 상당하고, 위 인정사실이나 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고 B이 이 사건 아파트의 입주예정일을 임의로 변경할 수 있다거나 피고들 주장과 같이 입주예정일이 연장되었다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 B은 이 사건 각 분양계약에서 정한 입주예정일까지 분양목적물인 이 사건 각 호실의 인도의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못하였으며, 이와 같은 피고 B의 이행지체는 피고 B이 이 사건 이행최고를 수령한 2025. 4. 30.부터 피고 B이 원고의 해제 의사표시가 포함된 이 사건 소장 부본을 송달받은 날임이 기록상 명백한 2025. 6. 5.까지 계속 유지되었다고 봄이 상당하다.1 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 B의 원고에 대한 이 사건 호실공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있고, 이 사건 각 분양계약은 입주예정일을 '2023. 10.'로 명시하고 있다. 이처럼 이 사건 각 분양계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 등 신축·분양사업의 특성을 반영하여 입주일자가 아닌 입주예정월을 특정하고 있고, 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공 지연의 경우 지연된 기간만큼 공기가 자동 연장된다는 조항을 둠으로써'입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 수분양자의 이익'과 '불가피한 사정으로 준공 및 입주가 다소 늦어질 수 있는 시행사의 이익'간 균형을 맞추고 있다. 따라서 이 사건 각 분양계약에 '구체적 입주일자를 사후 통보한다'거나 '입주일자가 다소 변경될 수 있다'는 취지의 문구가 병기되어 있다는 사정만으로는 이 사건 각 분양계약에 명시된 입주예정일이 불확정기한을 정한 것이라거나, 피고 B이 입주일자를 합리적인 기간을 초과하여 일방적으로 변경할 수 있다고 볼 수는 없다. 2 피고 B은 이 사건 각 분양계약에 따라 원고를 포함한 수분양자들에게 각 분양목적물의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있다. 그럼에도 불구하고 피고 B이 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의적으로 변경할 수 있다고 해석한다면 채무자인 피고 B이 자신의 채무이행기를 스스로 정하게 되는 것이며, 분양계약을 체결한 수분양자들의 권리를 지나치게 침해하는 결과를 초래할 수 있어 부당하다(중도금을 피고 B이 알선한 대출금융기관으로부터 대출을 받아 지급할 수 있다고 하더라도, 입주예정일에 맞게 자금조달계획및 입주계획을 수립하였던 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다). 또한 피고 B이 입주예정일을 어겨 원고의 입주가 지연된 경우 피고 B이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다. 3 결국 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 B의 주된 의무인 분양목적물 인도의무의 '확정된 이행기'이고, 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 특별한 사정이 없는 한 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 다만 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 상당하다. 4 피고 B은 코로나19의 확산 등의 사유를 들어 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에 따라 공기가 자동으로 연장되므로, 입주예정일 또한 자동으로 연장되어야 한다는 취지로 주장한다. 을가 제8 내지 22호증의 각 기재에 의하면 이 사건 아파트 신축공사 진행 중 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, K단체 총파업 등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래에서 보는 바와 같은 여러 사정들에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고 B의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고 B의 귀책사유 유무에 관한 판단 채무의 이행이 지체된 경우에 그 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있으므로 채무자는 이행을 지체한 이상 그 이행지체가 자기에게 귀책 할 수 없는 사유로 말미암은 것임을 증명할 책임이 있다(대법원 1984. 11. 27. 선고 80다177 판결 등 참조). 천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조). 살피건대 앞서 거시한 증거들, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 피고 B이 제출한 증거들만으로는 입주 지연 사유에 피고 B의 귀책사유가 없었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만 한 증거가 없다. 1 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 이 사건 분양계약이 체결된 때로부터약 2년 8개월 내지 2년 10개월가량 경과한 시점이다. 피고 B으로서는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 각 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다. 2 코로나바이러스감염증이 확산되고 있었다고는 하나 이는 이 사건 각 분양계약 체결 전부터 발생한 사유로, 피고 B은 이 사건 각 분양계약 체결 당시 이와 같은 사정을 고려하여 입주예정일을 지정하였을 것으로 보일 뿐만 아니라, 피고 B이 코로나바이러스감염증 사태로 인하여 이 사건 공사 현장을 폐쇄한 사실도 없는 것으로 보인다. 3 러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 각 분양계약 체결 이후인 2022. 2.24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 수 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것 으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이고, K단체 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연이 천재지변 또는 그에 준하는 불가항력적인 사정에 해당한다고 보기는 어렵다. 4 이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 B의 관리 영역 안에서 발생한 문제이지, 피고 B의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다. 5 피고 B이 제출한 증거들만으로는 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 있었던 사실을 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

원고의 해제 의사표시 쌍무계약에 있어 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고, 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무의 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 보아야 할 것이며, 이 경우 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지의 여부는 계약해제시를 기준으로 하여 판단하여야 한다(대법원 1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결, 대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 살피건대, 피고 B이 2023. 9.경부터 여러 차례 이 사건 아파트 신축공사 지연으로 인한 입주예정일 변경을 통보하여 오다 2025. 7. 25.에 이르러서야 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다. 피고 B이 이 사건 해제통지를 수령한 2025. 4. 30.로부터 2주가 도과한 2025. 5. 15.은 이 사건 아파트의 완공까지 약 2개월 이상 남은 시점으로서 원고가 동시이행관계에 있는 각 6회중도금 내지 잔금 지급의무에 대한 이행을 제공하고 피고 B에 대하여 상당한 기간을 정하여 이 사건 각 호실의 인도나 그에 관한 소유권이전등기의무의 이행을 최고하였다 하더라도 피고 B이 상당한 기간 내에 위와 같은 의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백하다고 봄이 상당하다. 따라서 원고는 자신 채무의 이행 제공 및 이행 최고 없이도 피고 B의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 있으며, 원고가 2025. 4.경 피고 B에게 이행최고를 한 사실은 기초사실에서 살핀 바와 같으며, 이행지체를 이유로 한 원고의 해제 의사표시가 포함된 이 사건 소장 부본이 2025. 6. 5. 피고 B에게 송달된 사실은 기록상 명백하다.

소결론 따라서 이 사건 분양계약은 2025. 6. 5. 피고 B의 이행지체를 원인으로 적법하게 해제되었다.

원상회복 청구에 관한 판단

이 사건 각 분양계약은 피고 B의 이행지체를 원인으로 적법하게 해제되었으므로, 피고 B은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 아파트 G호 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로, 원고가 기납부한 계약금 및 이에 대한 이자를 반환할 의무가 있다.

피고 B은 원고가 기납부한 계약금 반환 채권도 J은행에 이미 양도되었는바, 원고는 위 채권을 행사할 수 없다는 취지로 주장하나, 위 인정사실, 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 1 원고는 J은행으로부터 이 사건 아파트 G호 분양계약에서 정한 1회 내지 5회 중도금 합계121,800,000원의 중도금 대출을 받으면서 J은행과 사이에 원고가 피고 B에 대하여 가지게 될 채권 146,160,000원(위 중도금 대출금 121,800,000원의 120% 해당액)을 J은행에게 양도담보의 형식으로 양도한다는 내용의 채권양도계약서를 작성하였고, 이에 따라 원고와 J은행은 그 무렵 피고 B에게 '원고가 피고 B에게 납부한 또는 납부할 중도금및 잔금의 반환청구권'을 원고가 J은행에게 양도하였다는 내용의 채권양도통지를 하였는바, 이에 의하면 원고는 이 사건 아파트 G호 분양계약에 관한 분양대금반환채권 중에서 중도금 및 잔금 반환채권만을 J은행에게 양도한 것으로 보이는 점, 2 피고 B 역시 '계약보증금(분양대금의 10%)을 제외한 분양계약의 해제에 따른 분양대금 반환청구권중에서 대출채권해당금액(대출금액의 120% 이내) 전액을 양도하는 조건으로' 위 채권양도를 승낙한 점에 비추어 피고 B이 제출한 증거만으로 원고가 기납부한 계약금 반환채권을 J은행에 양도하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 B의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

한편 원고는 기 납부한 중도금 반환채권은 J은행에 양도되었으나, 위 채권은 2025. 6. 5. 양도되었으므로, 그 날까지 발생한 중도금 반환채권에 대한 지연손해금 채권은 여전히 원고가 행사할 수 있는바, 피고는 이를 원고에게 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무가 있고, 이 경우 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급하여야 하고, 여기서 가산되는 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로서 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아닌바(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결 등 참조), 피고 B이 2025. 6. 5. 이전에 이행지체에 빠졌다고 볼만한 아무런 증거가 없다(설령 원고의 위 주장을 2025. 6.5.까지 발생한 중도금 반환채권에 대한 이자채권을 구하는 취지라고 선해하더라도, 원고는 2021. 9. 7.경 중도금 반환청구권을 J은행에게 양도하였고, 원고의 피고 B에 대한중도금 반환채권 및 이에 대한 이자채권은 이 사건 각 분양계약이 해제된 2025. 6. 5.경에야 발생하였다고 봄이 상당하므로, 원고가 구하는 위 이자채권은 위 2021. 9. 7.경 J은행이 양수한 채권의 범위에 포함되는 것으로 보인다). 따라서 원고의 이 부분 청구는 받아들이지 아니한다.

확인청구에 관한 판단

이 사건 각 분양계약이 해제된 점은 앞서 살핀 바와 같고, 피고 B은 이 사건 각 분양계약의 해제사유를 부인하며 원고에게 이 사건 각 분양계약에 따른 잔금을 납부할 것을 최고한 것으로 보인다(갑 제12호증 참조). 한편 원고가 I 대출계약에 따른 중도금 대출채무를 담보하고자 '이 사건 아파트 H호에 관한 분양계약의 해제·해지 기타 사유로 원고가 피고 B에 대하여 가지는 분양대금 반환청구권 등 일체의 금전지급청구권채권'에 대하여 I에게 근질권을 설정하여 준 사실은 앞서 기초사실에서 살핀 바와 같다.

따라서 근질권 설정자로서 피고 B에 대하여 이 사건 아파트 H호에 관한 분양계약의 해제에 따른 분양대금반환청구권을 행사하기 곤란한 원고로서는 자신의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 위험을 제거하기 위하여 피고 B을 상대로 채무부존재확인을 구할 확인의 이익이 있다고 봄이 상당하다.

따라서 피고 B은 원고에게 이 사건 아파트 H호에 관한 분양계약에 따른 별지1 목록 기재 각 채무가 존재하지 아니함을 확인할 의무가 있다.

피고 B의 예비적 상계 항변에 관한 판단

자동채권의 존재 및 범위

아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조).

한편 이 사건 각 분양계약 제2조 제5항에서 '이 사건 분양계약이 해제되는 경우 원고가 납부한 분양대금의 변제 충당순서는 피고가 대위변제한 이자와 대출금, 원고가 부담할 연체료, 선회차 중도금, 잔금의 순으로 청산한다'는 취지로 정하고 있는 점은 앞서 인정사실에서 살핀 바와 같고, 위 제2조 제5항의 규정은 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지에 따라 달리 정하고 있지 않다.

피고 B이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 원고를 대신하여 I 대출계약 및 J은행 대출계약에 따른 중도금 대출이자 합계 49,280,472원인 별지 3 중도금이자납부 내역표 각 '이자'란 기재 금액을 I 내지 J은행에 납입한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을가 제31호증 27-29면, 을가 제32호증 1-10면의 각 기재에 의하여 인정할 수 있고, 이 사건 각 분양계약이 2025. 6. 5. 적법하게 해제되었음은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 피고 B이 이 사건 분양계약 제6조 제5항에 따라 원고의 중도금대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로, 피고 B은 위와 같이 대납한 중도금대출이자 상당액의 반환 채권을 가진다고 봄이 상당하다[피고 B은 이 사건 각 분양계약 해제 이후에도 2025. 7. 24.(입주지정기간 초일의 전날)까지의 중도금 대출이자를 대납한 것으로 보이나, 이 사건 각 분양계약이 해제되었다고 하여 I 대출계약 및 J은행 대출계약이 자동적으로 해제된다거나 원고가 위 각 대출계약에 따른 중도금 대출이자의 납입의무를 부담하지 아니한다고 볼 사정이 없는 이상, 원고는 이 사건 각 분양계약 해제 이후 피고 B이 대납한 대출이자 상당액에 관하여도 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다].

상계적상 및 상계 의사표시

쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항). 여기서 '채무의 이행기가 도래한 때'는 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하고 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다. 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다(민법 제493조 제2항). 상계의 의사표시가 있는 경우 채무는 상계적상 시에 소급하여 대등액에 관하여 소멸하게 되므로, 상계에 따른 양 채권의 차액 계산 또는 상계충당은 상계적상의 시점을 기준으로 한다. 따라서 그 시점 이전에 수동채권에 대하여 이자나 지연손해금이 발생한 경우 상계적상 시점까지 수동채권의 이자나 지연손해금을 계산한 다음 자동채권으로써 먼저 수동채권의 이자나 지연손해금을 소각하고 잔액을 가지고 원본을 소각하여야 한다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2018다25946 판결 등 참조). 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되고, 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 언제든지 이행을 청구할 수 있으므로, 그 채권의 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 등 참조).

원고의 피고 B에 대한 분양대금 반환채권은 이 사건 각 분양계약의 해제일인 2025. 6. 5. 성립하여 이행기가 도래하였고, 그에 대한 각 납입일부터의 이자 내지 지

원고의 피고 B에 대한 분양대금 반환채권은 이 사건 각 분양계약의 해제일인 2025. 6. 5. 성립하여 이행기가 도래하였고, 그에 대한 각 납입일부터의 이자 내지 지연손해금 채권은 위 해제일부터 순차로 성립하여 이행기가 도래한다.

한편 자동채권인 피고 B의 원고에 대한 대납이자 상당액의 반환 채권도 원상회복채권으로서 이 사건 각 분양계약의 해제일인 2025. 6. 5. 성립하는 것이고, 위해제일 이후에 대납한 대출이자 상당액의 반환채권은 매 대출이자 대납 시마다 성립하여 이행기가 도래하는바, 피고 B이 2025. 6. 5. 이전 대납한 대출이자 상당액의 반환채권과 원고의 분양대금 반환채권은 2025. 6. 5. 상계적상에 있었다. 한편 아래에서 보는 바와 같이 피고 B의 자동채권 가운데 2025. 6. 5. 이전 대납한 대출이자 상당액의 반환채권이 원고의 수동채권에 먼저 충당되고, 위 수동채권의 원리금이 2025. 6. 5. 이전 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 원리금에 미치지 못하는 바, 피고 B이 2025. 6. 5. 이후 대납한 대출이자 상당액의 반환채권에 관하여는 판단하지 아니한다.

피고 B은 2025. 12. 12.자 준비서면을 통하여 자동채권액을 최종 정리한 구체적인 상계의사를 표시하였고, 위 준비서면이 2025. 12. 18. 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 위 원고의 이 사건 아파트 G호 분양계약에 따른 계약금 반환채권중 피고 B의 원고에 대한 대납이자 반환채권과 대등액의 범위 내에 있는 금액은 상계충당 순서에 따라 각 상계적상일에 소급하여 소멸한다.

상계충당

여러 개의 자동채권이 있고 수동채권의 원리금이 자동채권의 원리금 합계에 미치지 못하는 경우에는 우선 자동채권의 채권자가 상계의 대상이 되는 자동채권을 지정할 수 있고, 다음으로 자동채권의 채무자가 이를 지정할 수 있으며, 양 당사자가 모두 지정하지 아니한 때에는 법정변제충당의 방법으로 상계충당이 이루어지게 된다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2011다24814 판결 참조).

피고나 원고가 상계의 대상이 되는 자동채권을 지정하지 아니하였음이 기록상 명백하므로 민법 제499조, 제477조가 정한 법정변제충당의 방법으로 상계충당이 이루어지게 된다. 앞서 살펴본 상계적상일인 2025. 6. 5. 당시 기준으로 피고 B이 2025. 6. 5. 이후 대납한 대출이자 상당액의 부당이득반환채권은 아직 이행기가 도래하지 아니하였는바, 이행기가 도래한 채권인 피고 B이 2025. 6. 5. 이전 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 합계액 원리금과 원고의 수동채권 원리금을 먼저 비교한다. 1 위 2025. 6. 5.을 기준으로 수동채권인 원고의 이 사건 아파트 G호 분양계약에 따른 계약금 반환채권의 원금 및 그 지급일 이후로서 원고가 구하는 2020. 12.31.부터 상계적상일까지 상법에서 정한 연 6%의 비율로 계산한 이자의 합계액은 25,388,094원[= 계약금 반환채권 원금 20,300,000원 + 이자 5,088,094원{= 20,300,000원 × 6% × (4+65/365)}]이다. 2 한편 피고 B이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 원고를 대신하여 I 대출계약 및 J은행 대출계약에 따른 중도금 대출이자 합계 49,280,472원을 대납한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 가 피고 B이 J은행 대출계약에 관하여 2025. 6. 5. 이전 대납한 중도금 대출이자 상당 원상회복채권(이하 '가채권'이라 한다) 원본은 별지 4 G호 관련 중도금 이자대납액 반환표의 '원금(원)'란 각 기재와 같으며 그 합계액은 23,605,395원이며, 이에 대하여 2025. 6. 5.까지 발생한 이자채권은 위 표 '기간 이자(원)란 각 기재와 같으며 그 합계액은 2,240,290원이다. 나 피고 B이 I 대출계약에 관하여 2025. 6. 5. 이전 대납한 중도금 대출이자 상당 원상회복채권(이하 '나채권'이라 한다) 원본은 별지 5 H호 관련 중도금 이자대납액 반환표의 '원금(원)'란 각 기재와 같으며 그 합계액은 22,388,388원이며, 이에 대하여 2025. 6. 5.까지 발생한 이자채권은 위 표 '기간 이자(원)란 각 기재와 같으며 그 합계액은 2,256,856원이다.

자동채권인 위 가채권 및 나채권 원리금 합계액이 원고의 수동채권을 초과하는 사실은 계산상 명백하므로, 원고의 수동채권 중 4,497,146원(= 2,240,290원 +2,256,856원)이 위 가채권 및 나채권 이자에 먼저 충당되고, 나머지 20,890,948원(=25,388,094원 - 4,497,146원)은 가채권 및 나채권 원본에 충당되어야 한다. 가채권과나채권은 모두 변제이익과 이행기가 동일하므로 각 채권 원본 사이에서는 안분하여 충당되어야 하는바, 위 20,890,948원 중 가채권 원본에 10,721,864원[= 20,890,948원 × {23,605,395원 / (23,605,395원 + 22,388,388원)}]이, 나채권 원본에 10,169,084원[= 20,890,948원 × {22,388,388원 / (23,605,395원 + 22,388,388원)}]이 각 충당되며, 결국가채권 원본은 12,883,531원(= 23,605,395원 - 10,721,864원)이, 나채권 원본은 12,219,304원(= 22,388,388원 - 10,169,084원)이 남는다.

소결론 결국 피고 B의 상계의 의사표시로써 이 사건 가채권과 나채권 중 25,388,094원은 상계적상일인 2025. 6. 5.에 소급하여 원고의 이 사건 아파트 G호 분양계약에 따른 계약금 반환채권과 대등액에서 소멸하였다. 상계 후 원고의 위 채권의 잔액은 없고, 피고 B의 상계 항변은 이유 있다.

소결론 결국 원고의 피고 B에 대한 금전 지급 청구는 이유 없으며, 피고 B은 원고에게 이 사건 아파트 H호에 관한 분양계약에 따른 별지 1 목록 기재 각 채무가 존재하지 아니함을 확인할 의무가 있다.

관련법리 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조). 민법 제537조는 '쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결 참조).

이 사건 각 옵션계약의 이행불능 여부 이 사건 각 옵션계약이 체결된 점, 이 사건 각 분양계약이 피고 B의 이행지체를 원인으로 해제된 점은 앞서 본 바와 같고, 앞서 거시한 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 1 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약의 목적물인 이 사건 각 호실에 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등을 설치하기 위하여 이 사건 각 분양계약과 같은 날 함께 체결된 것으로 보이는 점, 2 이 사건 각 옵션계약상 의무를 이행하기 위해서는 이 사건 분양계약에 따라 이 사건 아파트가 준공되어 원고에게 정상적으로 안도될 것을 요하는데, 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 2023. 10. 31.이었으나, 이 사건 아파트에 관하여 사용검사가 완료된 날은 그로부터 약 1년 8개월 이상이 경과한 2025. 7. 25.이고, 그로 인하여 피고 C의 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행이 이루어지지 못하는 상태가 지속된 점, 3 실제로 C이 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행을 하지 못하고 있던 중 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제되었고, 이에 따라 피고 C이 이 사건 각 옵션계약을 이행할 수 있는 기반이 상실되었으므로, 피고 C의 이 사건 각 옵션계약상 의무가 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 그 이행의 실현을 기대할 수 없게 된 점(피고 C이 이 사건 아파트 사용검사 이후 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목 설치의무의 의행을 완료하였다 하더라도 위 시점은 이 사건 각 분양계약이 해제된 이후에 불과하다), 4 원고는 피고 B의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제하였는바 이 사건 각 옵션계약이 원고 내지 피고 C의 귀책사유에 의한 것이라고 평가할 수 없는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 각 옵션계약에서 피고 C이 원고에 대하여 부담하는 이 사건 각 옵션계약상 채무는 계약당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행불능이 된 것으로 봄이 타당하다.

부당이득반환의무의 발생 및 범위 이 사건 각 옵션계약상 피고 C의 채무가 계약당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행불능이 되었으므로, 원고의 피고 C에 대한 이 사건 각 옵션계약에 따른 채무는 소멸하고, 원고가 피고 C에 대하여 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되므로 피고 C은 원고에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다. 원고가 피고 C에게 계약금 및 중도금 합계 30,900,000원을 지급한 사실은 인정사실에서 살핀 바와 같으므로, 피고 C은 원고에게 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 한편 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 지고(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187,24194 판결 등 참조), 민법 제748조 제2항은 "악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다."라고 규정하고, 같은 법 제749조 제2항은 "선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다."라고 규정하고 있는데, 이 경우 수익자가 악의라는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 하고, '소를 제기한 때'란 소송이 계속된 때, 즉 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 말하는바(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다119481 판결, 대법원 2015. 12. 23. 선고 2014다209692 판결 등 참조), 피고 C은 이 사건 소장 송달 다음날부터 지체책임을 부담한다.

소결론 결국 피고 C은 원고에게 부당이득금 30,900,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장이 피고 C에게 송달된 다음 날인 2025. 6. 6.부터 원고가 구하는 바에 따라 2025. 9. 15.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고 C에게 송달된 날인 2025. 9. 17.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고(원고의 이 사건 각 옵션계약 이행불능 주장을 받아들이는 이상, 선택적 청구인 이 사건 각 옵션계약무효 주장에 관하여는 판단하지 아니한다), 이 사건 각 옵션계약에 따른 별지 2 목록 기재 각 채무가 존재하지 아니함을 확인할 의무가 있다.