서울중앙지방법원 2026. 6. 24. 선고 2025가단97382 판결

원고는 2025. 7. 22. 피고들에게 "입주지연에 따른 계약 해제 요청의 건"이라는 제목으로 '이 사건 분양계약에서 정한 입주예정일인 2023. 10.경으로부터 기간이 경과한 지 오래됐으나 현재 입주가 불가능하므로, 본 통지서를 송달받은 날로부터 7일 이내에 이 사건 분양계약상 의무를 이행할 것을 최고하는 바이고, 위 기간 내 귀사가 위 의무를 이행하지 못할 경우 별도의 해제통지 없이 즉시 입주지연에 따라 이 사건 분양계약및 이 사건 옵션계약을 해제할 것을 통지한다'는 취지의 내용증명(이하 '이 사건 해제통지')을 발송했고, 위 내용증명은 2025. 7. 23. 피고들에게 각 도달했다.

피고 B은 2025. 7. 25. 진천군수로부터 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1,2, 4 내지 7, 24 내지 26, 30, 32호증, 을나 제16호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

이 사건 옵션계약은 ① 이 사건 분양계약이 피고 B의 귀책사유로 인하여 해제됨에 따라 그 종된 계약으로서 함께 해제되었거나, ② 피고 C이 이 사건 옵션계약상특화품목 등 공급의무를 이행지체함에 따라 이 사건 해제통지로 해제되었거나, ③ 쌍방 귀책없는 사유로 계약의 이행이 불가능하게 되었다. 따라서 피고 C은 이 사건 옵션계약의 해제에 따른 원상회복 또는 당사자 쌍방의 귀책사유 없는 이행불능으로 인한 부당이득반환의무의 이행으로 원고에게 기지급 계약금 및 중도금 합계 1,620만 원(=2021. 1. 21. 지급된 300만 원+2021. 9. 10., 2022. 11. 30., 2022. 12. 10. 각 지급된 합계액 1,320만 원)과 이에 대하여 각 지급일 다음 날부터의 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이 사건 분양계약상 입주예정일이 '2023. 10.'로 표시되어 있지만, 이는 불확정기한에 해당하는바, 이 사건 분양계약 제5조 제4항이 '코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 위 피고는 그로 인한 책임을 부담하지 않는다'고 정하고 있는 점을 고려할 때, 위 피고의 각 입주예정일 변경 통보로 인해 이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 7. 25.으로 적법하게 변경되었다. 따라서 원고의 해제 통보 당시에는 불확정기한인 이 사건 아파트의 입주예정일이 도래하지 않았으므로, 원고는 피고의 이행지체를 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다.

원고가 6차 중도금 지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일 2023. 10.이 도과하였으므로 위 입주예정일 도과 시점부터 원고의 6차 중도금 및 잔금지급의무와 피고 B의 이 사건 목적물 인도의무는 상호 동시이행관계에 있게 되는데, 원고는 위와 같은 미납중도금 및 잔금지급의무를 이행 또는 이행제공하지 않은 채 일방적으로 이 사건 분양계약을 해제하겠다고 통보했으므로 이 사건 해제통지는 부적법하여 효력이 없다.

피고 B은 원고에게 입주예정기간을 2025. 7. 25.부터 2025. 10. 12.까지로 통지하고, 이 사건 분양계약에 따라 2025. 7. 25. 이 사건 아파트에 관한 사용검사까지 마쳤으므로 원고가 정한 상당한 기간 내에 이 사건 목적물의 인도의무를 이행 또는 이행제공한바, 이 사건 해제통지는 부적법하여 효력이 없다.<2>

위 피고의 명백한 귀책사유가 아닌 행정명령, 천재지변, 전쟁, 자재 및 인력수급 문제, 코로나 바이러스 사태 등의 사유로 인하여 입주예정일이 지연될 경우 원고는 이를 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 없는바, 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연된 것은 위 피고의 귀책이 아닌 ① 2022. 12. 13. 위 공사현장에서 일용직 근로자가 건설기계와 충돌하여 사망한 사고로 인하여 대전지방고용노동청 청주지청장이 발령한 2022. 12. 14.자 공사중지명령(46일), ② 코로나19의 확산(322일), ③ 전국적인 규모의 화물연대 총파업으로 인한 자재 수급 차질(52일), ④ 러시아-우크라이나 전쟁 및 레미콘 파동으로 인한 레미콘 등 건설자재 수급 차질(16일), ⑤ 그 밖에 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경(90일)으로 인한 것이다. 이러한 사정이 있는 경우 이 사건 아파트의 입주예정일은 위와 같은 공사 지연 기간(총 526일)만큼 연장되어야 하고, 위 피고가 원고에게 위와 같은 내용을 통지함으로써 이 사건 아파트의 입주예정일이 연장되었으므로, 원고는 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다.

원고는 이 사건 분양계약 해제 시 발생하는 원고의 피고 B에 대한 일체의 분양대금 반환청구권을 I은행에 담보 목적으로 양도했고, 원고는 위 피고에게 위 채권양도를 통지했다. 따라서 설령 원고 주장과 같이 이 사건 분양계약의 해제이 해제되었더라도 반환되어야 할 분양대금은 그 반환채권을 양수한 I은행에게 지급되어야 하고, 원고는 위 피고에게 그 계약금 및 중도금의 반환을 구할 수 없다.

이 사건 분양계약 제3조 제2항, 제2조 제3항(이하 '이 사건 위약금조항')은 '이 사건 사업을 위한 행정청의 인허가 처분이 행정소송에서의 확정판결로써 취소 내지 무효가 되거나 피고가 해당 부지의 소유권을 상실하게 되는 확정판결로 인하여 사업이 아예 좌초되는 등의 사태가 발생하여 이 사건 아파트에의 입주가 불가능하게 된 경우에 한하여 피고에게 위약금 지급의무를 부담시킨다는 조항'인바, 위와 같은 확정판결이내려진 바 없고 입주가 불가능해진 것도 아니므로 원고의 위약금청구는 이유 없다.

기초사실, 을가 제3, 8 내지 22호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 이 사건 아파트의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023. 10. 31.이고, 피고 B이 이 사건 아파트의 입주지정일을 임의로 변경할 수 없으며, 입주예정일이 연장되었다고 인정할 만한 사정이 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 피고 B이 이 사건 분양계약상 입주예정일을 지나 준공을 지체하여 결국 원고가 입주할 수 없도록 했으므로, 그 무렵 원고는 피고 B에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 피고 B이 이 사건 분양계약에 따른 이 사건 목적물의 인도의무를 이행하지 않는 경우 계약을 해제할 수 있었다고 봄이 타당하다.

살피건대, 이 사건 분양계약상 6차 중도금 지급기일은 2023. 3. 10.로, 잔금지급기일은 '입주지정일'로 각 기재되어 있는 사실, 이 사건 아파트의 입주예정일은 2023. 10.31.인 사실, 피고 B이 최종적으로 입주지정기간을 2025. 7. 25.부터 2025. 10. 12.까지로 정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 사실 내지 사정 즉, 이 사건 분양계약 제16조 제4, 5항이 '미도래 중도금과 잔금은 실입주일 이전에 납부하여야 하고, 입주지정기간 만료일 이후에는 잔금에 대하여 연체료를 부과한다'고 규정하는 점, 통상적으로 분양계약의 당사자 간에는 입주지정기간 만료 시까지 잔금 등 대금의 정산이 이루어지는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 분양계약상 잔금지급기일은 피고 B이 통지한 입주지정기간의 말일인 2025. 10. 12.로 봄이 타당하므로 원고의 이 사건 해제통지가 피고 B에게 도달한 2025. 7. 23. 당시 이 사건 분양계약에 따른 잔금지급기일이 도래했다고 할 수 없다.

그러나, 위 2025. 7. 23. 당시 원고의 6차 중도금 지급의무와 피고 B의 이 사건 목적물 인도의무는 모두 그 이행기가 도래함으로써 동시이행관계에 있다고 봄이 타당한바, 피고 B이 이행지체에 빠졌다고 하려면 원고는 위 6차 중도금지급의무를 이행 또는 이행제공했어야 하는데, 원고가 이 사건 해제통지 당시 6차 중도금을 이행제공했다는 점에 관하여 원고의 아무런 주장·증명이 없으므로 위 해제통지 당시 피고 B이 이행지체에 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

그런데 기초사실, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 B이 원고를 비롯한 수분양자들에게 입주지정기간을 2025. 7. 25.부터 2025. 10. 12.까지로 정하여 통지하고 2025. 7. 25. 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받음으로써 이 사건 아파트에 관하여 목적물 인도의무의 이행제공이 있었다고 볼 수 있고, 원고가 2025. 7. 22. 7일의 기간을 정하여 피고 B에게 이 사건 목적물 인도의무의 이행을 최고한 사실, 위와 같은 내용을 포함한 이 사건 해제통지가 2025. 7. 23. 피고들에게 각 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 설령 피고 B이 이행지체에 있었다고 가정하더라도, 피고 B이 원고가 정한 위 7일이 경과하기 전인 2025. 7. 25. 이 사건 분양계약상 이 사건 목적물 인도의무를 이행제공한 이상 원고의 해제권이 발생할 여지가 없으며, 원고가 제출한 증거만으로는 피고 B이 위 상당한 기간의 경과 시까지 이 사건 목적물 인도의무를 이 행하지 않았다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(원고는, 피고 B이 이 사건 아파트에 관하여 사용승인을 받은 것에서 더 나아가 원고가 현실적으로 이 사건 아파트에 입주할 수 있도록 제반 준비를 완료하고 그 사실을 통지하여 구체적인 입주지정기간을 정해줘야만 적법한 이행제공으로 볼 수 있다고 주장하나, 피고 B이 입주지정기간을 정하여 원고를 포함한 수분양자들에게 통지한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이에 의하면 원고는 2025. 7. 25.부터 희망 입주일 4일 전에 입주 사전 예약을 접수함으로써 이사 일자 및 시간을 배정받아 이 사건 목적물을 인도받을 수 있었으므로 피고 B의 적법한 이행제공이 있었다고 봄이 타당하다<3>).

따라서 원고의 이 사건 분양계약 해제는 효력이 없으므로 이와 다른 전제에 선 원고의 피고 B에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 모두 이유 없다.

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의해 알 수 있는 다음 사정, 즉 이 사건 옵션계약은 이 사건 분양계약의 목적물인 이 사건 아파트의 각 세대에 거실 아트월, 주방아일랜드 식탁, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등을 설치하기 위하여 함께 체결되는 계약인 점, 피고 C이 이 사건 옵션계약에 기한 특화품목 등의 공급의무를 정상적으로 이행하기 위해서는 이 사건 목적물이 원고에게 정상적으로 인도될 것이 요구되는 점 등을 종합하여 볼 때 이 사건 옵션계약은 이 사건 분양계약의 종된 계약이라고 봄이 타당하다.

그러나, 원고와 피고 B 간에 체결된 이 사건 분양계약이 해제되지 않았음은 앞서 인정한 바와 같고, 피고 B이 2025. 7. 25. 원고에게 이 사건 목적물 인도의무를 이행제공한 사실은 앞서 본 바와 같으며, 을나 제18호증의 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고 C이 이 사건 옵션계약에 따른 특화품목 등의 공급의무를 이행한 사실이 인정되므로, 이 사건 옵션계약이 이 사건 분양계약의 종된 계약으로서 해제되었다거나, 피고 C의 이행지체를 이유로 이 사건 해제통지에 의하여 해제되었다거나, 쌍방의 귀책사유없이 계약 이행이 불가능하게 되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 이 사건 옵션계약이 해제 또는 이행불능되었음을 전제로 하는 원고의 피고 C에 대한 청구 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.

판사 김주옥

각주1) 당초 이 사건 분양계약과 후술하는 이 사건 옵션계약의 당사자는 수분양자 H이었으나 원고는 2021. 10. 21. H으로부터 위 분양계약상 권리의무를 승계했다.

각주2) 피고 B이 2025. 12. 12.자 준비서면 제6쪽에서 '현재 이 사건 아파트에 관하여 입주가 개시되어 수분양자의 입주가 진행되고 있다'는 취지로, 2026. 2. 23.자 준비서면 제4쪽에서 '이 사건 아파트에 관한 준공을 완료하였다'는 취지로 각 주장한 점, 그 증거로 을가 제30호증(입주개시 안내문) 등을 제출한 점, 원고도 2026. 2. 24.자 준비서면 제7쪽에서 피고 B이 상당한 기간 내에 자기채무의 이행제공을 하였는지 여부가 쟁점이 되었음을 전제로 이를 다투고 있는 점 등에 비추어 보면, 피고 B의 위 주장을 이와 같이 선해할 수 있다.

각주3) 더군다나, 원고는 2026. 5. 11.자 준비서면에서, 이 사건 해제통지 도달일인 2025. 7. 23.로부터 상당한 기간인 14일이 경과한 2025. 8. 6.경에 이 사건 분양계약이 해제되었다고도 주장하는바, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 원고가 2025. 8. 6. 이전에 이 사건 아파트에 입주할 수 있었음은 넉넉히 인정된다.