수원지방법원 2026. 7. 16. 선고 2024나57163 판결

당사자들의 지위

원고는 2012. 7.경 집합건물인 부천시 원미구 E 상가(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 시행자이자 분양자인 F과 이 사건 건물에 관한 위탁관리계약을 체결하고, 이 사건 건물의 관리업무를 수행하여 온 위탁관리회사이다.

피고 B, C는 2012. 11. 23. 이 사건 건물 G호(이하 '이 사건 상가'라 한다)에 관하여 각 1/2 지분의 소유권이전등기를 마친 구분소유자들이고, 피고 D는 위 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 2022. 2. 7.부터 2024. 1.경까지 이 사건 상가에서 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였다.

원고와 분양자 F이 체결한 위탁관리계약 및 분양자 제정 관리규약

원고와 H 사이의 이 사건 건물에 관한 종합관리계약의 체결

원고는 2012. 8. 1.부터 2017. 12. 31.까지는 별도의 계약을 체결하지 않은 채 이 사건 건물을 관리하다가 2017. 12. 21. 및 2018. 12. 27. H와 관리계약을 체결하였다.

이 사건 건물의 구분소유자는 H를 상대로 관리인지위 부존재 확인 청구의 소를 제기하였고(인천지방법원 부천지원 2019가합103927호), 위 법원은 H가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있지 아니함을 확인하는 취지의 판결을 선고하였다. 이에 H 측이 항소하였으나[서울고등법원(인천) 2020나12293], 항소심 법원은 2020. 12. 18. 항소를 기각하였고, 대법원이 2021. 4. 29. H 측의 상고를 기각함으로써 그 무렵 위 판결은 확정되었다.

이 사건 건물 관리단의 관리인 선임 및 원고에 대한 관리행위 중지 조치

이 사건 건물 관리단은 2022. 5. 26. 임시관리단집회를 개최하여 I을 관리인으로 선임하고, 원고의 이 사건 건물에 관한 관리행위를 중단(용역계약 해지 포함)시킬 것을 결의하였다.

위 결의에 따라 관리인 I은 2022. 6. 20. 원고에게 이 사건 건물에 관한 사실상의 관리행위를 즉각적으로 중지할 것을 요구하는 내용증명을 보냈고, 위 내용증명은 같은 날 원고에게 도달하였다.

이 사건 건물 관리단은 원고를 상대로 관리행위 중지 등 가처분을 신청하였고(인천지방법원 부천지원 2022카합10239호), 위 법원은 2023. 3. 14. 원고에 대하여 이 사건 건물에 대한 관리행위를 중단하고, 이 사건 건물 관리단의 관리업무에 관한 방해를 금지하며, 이 사건 건물에서의 퇴거를 명하는 결정(이하 '이 사건 가처분 결정'이라 한다)을 하였다.

원고의 관리행위 종료

원고

피고들

관련 법리

집합건물에 구분소유 관계가 성립되어 관리단이 당연 설립되었더라도 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어려운 까닭에, 이에 2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제9조의3은 집합건물의 분양자에게 한시적으로 집합건물의 관리의무를 부과하는 한편, 일정 기간 이후에는 관리인의 선임 등을 위한 관리단집회를 소집하도록 정한바, 이는 관리단이 관리업무를 수행할 실질적인 조직을 갖추기 전까지는 분양자로 하여금 집합건물을 관리하게 함으로써 관리 공백을 막으면서도, 분양자가 집합건물을 장기간 관리함으로써 관리에 관한 사항을 독단적으로 처리하여 구분소유자들의 집합건물의 관리에 관한 권한을 침해하는 상황을 방지하는 것을 목적으로 한다. 따라서 집합건물에 대한 관리단의 관리가 개시되면, 구 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고, 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로, 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에게 주장할 수 없고, 따라서 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 분양자가 집합건물을 관리하는 기간 동안 위탁받은 관리업무를 수행할 수 있을 뿐, 관리단이 관리를 개시한 이후에는 더 이상 관리비 징수 등 집합건물에 관한 관리업무를 수행할 수 없다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결 등 참조).

집합건물법 제17조는 "각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다."고 규정하고, 제25조 제1항 제2호는 관리인의 권한과 의무로 "공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위"를 규정하고 있다. 위 각 규정에 따르면, 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단규약 등이 존재하지 않더라도, 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 타당하다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266, 22273 판결 등 참조). 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결 등 참조).3) 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물법에서는 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않으나, 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 관리단은 그 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다(위 2016다260882 판결 등 참조).

피고들의 관리비 지급의무

원고가 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 H와 관리계약을 체결한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 설령 위 관리계약이 무효라 하더라도, 원고가 2012. 7. 이 사건 건물의 분양자와 체결한 위탁관리계약은 계약기간에 관하여 당사자들의 서면해약 통고가 없는 한 자동으로 연장되고(제4조), 원고는 관리단 구성 전까지 모든 관리에 소용되는 제반비용 일체를 입주자들로부터 징수하여 운영하도록 규정하고 있는데(제5조), 이 사건 건물의 적법한 관리인이 선임되기 전까지는 원고에 대하여 위탁관리계약을 해약하겠다는 취지의 서면통고가 이루어지지 아니하였으므로, 위 위탁관리계약은 자동으로 연장되어 왔다고 봄이 타당하고, 따라서 원고는 위 위탁관리계약에 따라 이 사건 건물 관리단이 관리를 개시하기 전까지 한시적으로 관리업무를 수행할 수 있다.

이 사건 건물의 분양자인 J이 원고와 위탁관리계약을 체결하면서 교부한 관리규약에는 구분소유자 등에게 징수되는 관리비의 내용으로 공유부분 관리비용뿐만 아니라 전유부분에 대한 관리비도 실비정산제로 산정하여 고지하도록 규정하고 있다. 위 관리규약은 구 집합관리법 제9조의3 제2항에 따라 분양자에게 부여된 최초 규약 제안 권한에 근거한 것으로 보이는바, 적어도 관리단이 관리를 개시할 때까지는 위 관리규약 또한 한시적으로 규약으로서 효력을 가진다고 봄이 타당하다. 따라서 원고에게는 위 관리규약에 따라 전유부분에 관하여도 관리비를 징수할 권한이 있다.

한편, 관리단이 관리를 개시한 시점은 집합건물의 관리단이 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하는 등 조직행위를 통하여 관리업무를 수행할 수 있는 상태에 이른때라고 볼 것이고, 관리인 선임 후 실제 관리업무를 시작한 때에 비로소 관리단이 관리를 개시하였다고는 볼 수 없으므로(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결 등 참조), 이 사건 건물에 대한 관리단의 관리는 관리인을 선임한 2022. 5. 26. 개시되었다고 봄이 타당하다. 따라서 2022. 5. 26. 이후의 이 사건 건물에 관한 관리 권한은 이 사건 관리단에 있고, 원고는 이 사건 건물의 관리단으로부터 건물 관리를 위탁받지 아니하였으므로, 원고는 2022. 5. 20.까지의 관리비에 관한 징수권한이 있을 뿐, 그 이후의 기간에 대하여는 피고들로부터 관리비를 징수할 권한이 있다고 볼 수 없다.

이에 대하여 피고들은, 원고의 위법한 관리행위를 거부하면서 2020. 5.경부터 이 사건 건물의 관리단 측인 K, I, L에게 공과금을 별도로 납부하였으므로, 이로써 원고에게 대항할 수 있다고 주장한다. 그러나 이 사건 건물의 관리단이 관리를 개시한 2022.5. 이전에 위 K, I, L가 이 사건 건물의 적법한 관리인으로서 이 사건 건물의 관리 권한을 가지고 있었다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 설령 피고들이 위 K, I, L에게 공과금을 별도로 납부하였다 하더라도 이로써 원고에게 대항할 수는 없다. 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

피고들이 부담하는 관리비 범위

앞서 든 증거와 갑 제15 내지 18, 22 내지 24호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들 즉, ① 원고는 관리비(연체료 포함)로 2020. 5.부터 2022. 1.까지 16,408,790원, 2022. 2.부터 2022. 5.까지 2,808,390원을 각 구하고 있는데, ② 원고가 구하고 있는 관리비의 세부항목은 '일반관리비, 전기관리비, 소독비, 승강기관리비, 수선유지비, 소방관리비, 물탱크청소비, 세대전기료, 공동전기료, 세대수도료, 공동수도료, 화재보험료, 전력기금, 수선유지비' 등으로 모두 공용부분의 유지·관리에 필요한 비용 및 구분소유자들이 직접 사용한 전기·가스·상하수도·냉난방·공조 등의 비용과 제세공과금, 교통유발부담금, 공공시설사용료 기타 등 구분소유자별로 구분이 가능한 제비용에 해당하는 점, ③ 원고는 분양자와 체결한 위탁관리계약 및 분양자가 교부한 관리규약에 따라 개별 계량기에 의해 세대별로 사용량이 측정·확인되는 전유부분의 수도·전기요금 등과 공용부분의 유지 및 관리에 실제 소요된 비용을 구분소유자별 전유부분 면적 비율에 따라 분담하여 합산·징수한 것으로 보이는바, 위 방식이 부당하다거나 불합리하다고 보기는 어려운 점, ④ 피고들은 이에 대하여 인건비가 과다하게 책정되었고, 도급비 등 관리비 내역(일반관리비, 물탱크 청소비 등)에 관한 실제 지출내역이 증명되지 아니하였다고 주장하나, ㉮ 인건비의 책정에는 분양자와 체결한 위탁관리계약 제6조에 따라 근로기준법상 최저임금이 상승한 부분이 반영된 것으로 보이고, ㉯ 위 도급비 등 관리비 내역(일반관리비, 물탱크 청소비 등)은 관리규약에 정해진 항목으로서 관리비가 발생하면 곧바로 구분소유자 등은 규약에 따라 이를 일정한 비율로 직접 부담하여야 하는 것인 점, ㉰ 관리비의 각 항목에 대한 산정 내역 내지 지급 내역도 제출된 점 등을 종합하여 보면, 원고의 관리비 산정방식은 적정하다고 판단된다. 그 밖에 피고들에게 부과된 관리비가 과다하게 책정되었다는 등의 사정은 찾을 수 없으므로, 관리비 산정방식의 적정성을 다투는 피고들의 주장은 받아들이지 않는다.

소결론

피고 B, C의 부당이득반환청구 의무

부당이득의 범위

앞서 든 증거, 갑 제30호증, 을 제19, 20호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 건물관리단이 관리를 개시한 2022. 5. 이후 원고는 이 사건 건물 상가부분에 부과된 전기요금 2022년 6월분부터 9월분, 12월분 전액을 납부하였고, 2022년 7월에 고지된 수도요금(격월부과)을 전액 납부한 사실, 위 각 전액 납부된 상가부분 전기요금 및 수도요금에 대하여 피고 B, C에게 고지된 요금은 아래 표 기재와 같이 합계 2,435,740원인 사실이 인정된다(상가부분에 고지된 요금 중 일부만 납부된 전기요금 및 수도요금에 대해서는, 원고가 일부 납부한 부분에 이 사건 상가 부분의 전기요금 및 수도요금이 포함되어 있다고 단정할 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 부분 부당이득반환 청구 부분은 받아들이지 않는다).