의정부지방법원 2022. 11. 30. 선고 2020가단135525 판결

당사자들의 지위

원고는 건물 및 시설관리업 등을 목적으로 하여 설립된 회사이다.

피고 B관리단(이하 '피고 관리단'이라고 한다)은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제23조에 따라 남양주시 D에 있는 B 빌딩(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)의 구분소유자들 전원을 구성원으로 하여 설립된 관리단이고, 피고 C는 피고 관리단의 대표자이다.

피고 관리단의 관리규약 중 이 사건과 관련한 내용은 다음과 같다.

원고와 피고 관리단 사이의 위탁관리계약 체결

원고는 2015. 4. 10. 피고 관리단과 사이에, 이 사건 건물의 시설관리, 경비, 주차, 청소 및 건물 관리에 필요한 부대 업무를 계약기간 2015. 4. 10.부터 2017. 4. 9.까지 (2년), 위탁관리수수료 월 11,331,100원(부가가치세 별도)으로 정하여 위탁받는 내용의 건물관리위탁계약을 체결하고 이 사건 건물을 관리해왔다. 그 계약 및 그 계약서에 첨부된 시설용역관리 견적서 중 이 사건과 관련한 내용은 다음과 같다.

원고는 2017. 4. 10. 피고 관리단과 사이에, 전과 동일한 업무를 계약기간 2017. 4. 10.부터 2020. 4. 9.까지(3년), 위탁관리수수료 월 11,935,000원(부가가치세 별도)으로 정하여 위탁받는 내용으로 건물관리위탁계약을 갱신하였다(이하 '이 사건 위탁관리계약'이라고 한다). 이 사건 위탁관리계약의 내용은 대체로 종전 계약과 동일하나, 종전 계약과 다른 부분 및 그 계약서에 첨부된 시설용역관리 견적서 중 이 사건과 관련한 내용은 다음과 같다.

원고는 2018. 9. 10. 피고 관리단과 사이에 이 사건 건물 주차장에 관한 위탁관리계약을 별도로 체결하였다.

원고의 위탁관리수수료는 법정 최저임금 인상에 따라 2019. 4.경부터 월 12,400,000원(부가가치세 별도)으로 인상되었다.

이 사건 위탁관리계약에 따라 원고는 매월 위탁관리수수료, 실비(전기, 수도 등 공과금, 청소비, 기타 비용 등)를 정산하여 그 다음 달에 마감일을 그 다다음달 5일로 정하여 부과하고 이를 지급받아 공과금 등을 납입해왔다.

위탁관리계약의 해지 등

피고 관리단은 전임 회장의 공금 횡령 의혹이 제기되는 등으로 2019. 8.경부터 2019. 10.경까지 내부적으로 분쟁이 있어, 관리단의 일원인 E이 비상대책위원회를 만들고 임시운영위원회가 소집되는 등 혼란스러운 상황에 있었다.

피고 관리단 임원들은 2019. 8. 27. 긴급회의를 개최하여 2019년 관리업체 최저임금 인상안, 관리용역회사 용역기간 만료 및 변경안, 주차장 관리용역계약 중도해지 및 업체변경안 등을 가결하였다. 이에 따라 피고 관리단은 2019. 8. 30. 원고에게, '원고의 2019. 4.분 전기요금 미납(20,229,000원), 주차비 임의 부과 및 영업방해, 피고 관리단 회장에 대한 명예훼손 및 업무방해, F 주차비 횡령 등을 이유로 이 사건 위탁관리계약을 해지한다는 내용증명을 보내었고 2019. 9. 2. 그 내용증명이 원고에게 도달하였다.

원고는 2019. 9. 3. 피고 C에게 '관리계약을 해지하려면 타당한 사유가 있어야 한다. 귀하는 현재 피고 관리단의 회장이 아니다. 귀하가 제시한 경기도상가 집합건물 표준 관리규약은 가이드라인에 불과하고 법이 아니며, 그 표준 관리규약 제51조는 관리인에 관한 규정이지 관리단 회장에 관한 규정이 아니다. 귀하가 운영하는 이사회는 법에 없는 기구이고 바른 명칭은 관리위원이다. 피고 관리단 관리규약 제15조 제2항에 의하면 회장의 임기는 2년이고 1회에 한하여 연임할 수 있는데 피고 C는 2015. 4. 회장에 취임하였으므로 연임했더라도 2019. 4.이면 임기가 끝나고, 관리위원회 위원은 구분소유자 중 관리단 집회 결의에 의해 선출하도록 되어 있으므로 회장이 마음대로 임명한 것은 모두 무효이다. 피고 관리단 관리규약 제14조 제2항에 의하면 관리회사 교체 등은 관리위원회 업무가 아니다. 피고 관리단 이사회 명분으로 시행된 업무방해 등 불법적인 행태에 대해서는 법적으로 대응할 것이다. 오늘 이후 주차 임대료, 수선충당금 등은 비대위 통장을 개설하여 예치할 것이다.'는 취지의 내용증명을 보냈다.

피고 관리단은 임원일동 명의로 2019. 9. 6. 원고의 관리비 횡령(전기료) 및 과다 청구, 주차장 불법 운영 및 편취를 이유로 2019. 8. 27. 임원 긴급회의에서 원고와의 위탁관리계약을 해지하기로 결의하였다는 공고를, 2019. 9. 10. 원고의 관리비 횡령으로 이 사건 위탁관리계약을 해지하므로 관리비 계좌를 변경한다는 협조문을 이 사건 건물 곳곳에 부착하였다.

2019. 9. 17. 개최된 피고 관리단 긴급총회에서 '1. 원고의 관리비 과다징수 건(2019. 9. 9. 관리소장 G에게 회계자료를 요구했으나 제출 거부), 2. 전기요금 미납 연체료(2019. 8. 기준 48,800,000원), 3. 한전 전기연체료(2018. 1.~2019. 8.), 4. 외부전기 반환금(이 사건 건물 앞터에서 주차장 사용 조건으로 전기 반출), 5. 수선적립금 및 주차장 임대료 미입금(2019. 8. 비상대책위원장 H호 E과 동조하여 개인들이 횡령), 6. F 주차비 11개월분(2018. 11.부터) 16,500,000원 징수금 횡령, 7. 미납 전기료 대출(전기요금 미납분에 대해 연체료가 계속 발생하여 피고 관리단이 2016. 12. 13. 원고에게 30,000,000원 지급), 8. 이 사건 건물 앞 분양사무실에 불법으로 전기를 반출하여 2,000,000원을 받아 착복'을 긴급현안으로 하여, 그에 대한 대책으로 원고와의 위탁관리계약 및 주차장 운영계약을 해지하고 관리비 계좌를 피고 관리단 계좌로 변경하자는 결의안이 제시되었고, 그 근거 법령 및 조항은 경기도상가 집합건물법 제31조, 제15조 제2항, 제51조, 이 사건 위탁관리계약 제13조였으며, 당시 원고 대표자 I이 출석하였다. 이에 대하여 구분소유자 총 32명 중 25명 참석, 20명 찬성으로 위 안이 가결되었다는 내용의 2019. 9. 18.자 서면결의서가 작성되었다.

피고 관리단은 피고 C, 관리위원회 의장 J, 입점자 대표 K 명의로 2019. 9. 27. 위 긴급총회 결의에 따라 관리비 납부계좌를 변경한다는 안내문을 이 사건 건물 곳곳에 부착하였다.

피고 관리단은 2019. 10. 7. 임시운영위원회장이 주재한 구분소유자 총회에서 원고의 관리비 횡령 등 처리안 외 3건에 대하여 총 정원(구분소유자) 28명 중 24명이 참석(전자참여 포함)한 가운데 22명의 찬성으로 그 안건이 가결되었다. 이에 따라 피고관리단은 이 사건 위탁관리계약을 다시 해지하고 원고 대표자를 고발하기로 하였다.

피고 관리단의 계약해지통보 및 관리비 계좌변경에 따라 원고는 2019. 10. 10.이 사건 건물에서 철수하였다.

형사고소 경과

피고 관리단은 "원고 대표자 I이 2015. 4. 10. 위탁관리계약을 체결한 후 피고관리단에 이 사건 건물의 전기세가 연체되어 한전에서 단전 통지가 왔으니 우선 미납 전기료 35,559,530원을 원고가 대납하고 그 이자 명목으로 700,000원을 관리비에서 제하겠다고 거짓말하였다. 그러나 사실 한전에서 단전통지를 한 사실이 없고 원고는 미납 전기료를 납입할 관리비를 이미 입금받은 상황이었음에도, 피고 관리단을 기망하여 2016. 12. 13. 납부한 전기세 부분에 대한 변제를 요구하고 피고 C로부터 30,000,000원을 입금받아 편취하였다."는 이유로 I을 사기 혐의로 고소하였다. 피고 관리단은 그 외에도 수사기관에 원고의 관리비 계좌 전반에 대해 조사해달라고 요청하였으나 이에 대하여는 수사기관의 판단이 이루어지지 않았다. I은 수사기관에서 "원고가 이 사건 건물의 관리업무를 시작하기 위해 전 관리업체인 L과 업무인수인계를 하는 과정에서 2015. 2. 및 2015. 3.분 전기요금 35,559,530원이 미납된 것을 확인하여 이를 대납하였고, 2015. 3.분부터 관리비를 받았으나 2015. 3.분 전기요금의 시작일이 2015. 2. 19.부터 2015. 3. 18.까지로 2015. 2.분이 조금 포함되어 있어 2015. 3.분 전기요금은 2015. 2.분 관리비로 지불하는 것이 맞고 2015. 4.분 전기요금은 2015. 3. 19.부터 2015. 4. 18.까지이므로 2015. 3.분 관리비로 지불하는 것이므로, 원고가 2015. 3.분 관리비를 받아도 위 2015. 2. 및 2015. 3.분 미납 전기요금을 납부할 관리비를 받은 것이 아니다."라고 주장하였다. 한편 피고 C는 이전에도 동일한 내용으로 관리비를 횡령했다는 혐의로 전 관리업체인 L의 대표를 고소한 바 있는데, 당시 L 대표는 수사기관에서 2015. 2. 및 2015. 3.분 전기요금을 미지급한 사실을 인정하면서 입주자들의 관리비 미납으로 L이 관리를 시작할 당시 이미 미납 관리비가 32,227,160원이 있었던 상황이라 이를 떠안고 운영하다보니 전기요금을 납부하지 못하게 되었다고 진술하였다. 위와 같이 원고는 2015. 3.분 관리비부터 받았으나 그 전에 발생한 2015. 2. 및 2015. 3.분 전기요금(35,559,530원)을 대납한 사실, 피고 관리단이 원고가 대납한 위 전기요금을 변제하기 위해 원고에게 30,000,000원을 입금해 준 사실이 인정되고, L도 2015. 2. 및 2015. 3.분 전기요금을 미납한 사실을 인정하는 등 원고가 종전 관리업체인 L과 인수인계를 하는 과정에서 미납 전기세를 대신 지급한 것이 맞는 것으로 판단되며, 달리 I의 횡령 혐의 사실을 인정할 증거가 충분하지 않다는 이유로 2020. 12. 30. I에 대하여 불기소처분이 내려졌다. 이에 대하여 피고 C가 재정신청(서울고등법원 2021초재 1977)을 하였으나, 2021. 7. 29. 그 불기소처분을 수긍할 수 있고 달리 그 불기소처분이 부당하다고 인정할 자료가 부족하다는 이유로 재정신청을 기각하는 결정이 내려졌다.

피고 관리단은 원고 대표자 I을 주차차단기에 대한 재물손괴 혐의로 고소하였으나, 그 주차차단기가 고소인 소유라고 인정할 증거가 없다는 이유로 2020. 5. 14. 불기소처분이 내려졌다.

피고 C 및 M는 원고가 이 사건 건물 주차 관리를 하면서 빌딩 입주자들에게 주차비용을 받는 문제로 주차장 위탁관리계약 해제를 주장하면서 원고에게 주차차단기를 철거해달라고 요구했으나 원고가 이를 거부하자, M가 운영하는 주식회사 N에 주차관리를 위탁하겠다고 하면서 2019. 10. 2. 및 2019. 10. 14. 이 사건 건물 주차장 입구에 설치되어 있던 기존 주차차단기를 철거하였음을 이유로 2020. 3. 5. 각 벌금 500,000원의 약식명령(의정부지방법원 2019고약16988)을 발령받았다.

관련 민사사건(주차장 위탁관리계약 관련) 원고는 피고 C가 이 사건 건물 주차장에 설치한 주차설비를 철거하여 손해를 입었음을 이유로 피고들을 상대로 손해배상의 소(의정부지방법원 2020가단110380)를 제기하였다. 위 법원은 2022. 1. 14. 피고 C의 주차설비 철거 및 그 대표자가 직무에 관하여 원고에게 가한 손해배상책임으로, 피고 관리단은 68,032,983원 및 이에 대한 지연손해금을, 피고 C는 피고 관리단과 공동하여 위 돈 중 49,882,983원 및 이에 대한 지연손해금을 각 지급하라는 판결을 선고하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5 내지 8, 10, 11, 13, 15 내지 17, 19 내지 22, 25 내지 27, 29호증, 을 제1, 4 내지 10, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구에 관한 판단 가. 당사자들의 주장 1) 원고 가) 원고에게 이 사건 위탁관리계약의 해지사유가 존재하지 않음에도, 피고 관리단은 원고가 관리비를 과다 청구하고 횡령하였으며 주차장을 불법 운영하였다는 등의 이유로 이 사건 위탁관리계약을 부당하게 해지하였고, 피고 C는 피고 관리단 대표자 임기가 종료된 상태에서 관리규약에도 없는 관리단 임원회의를 만들고 2019. 9.경 용역을 시켜 원고의 직원이 근무하는 지하 1층 방재실을 강제로 점거하여 원고의 관리업무를 방해하였으며 이 사건 위탁관리계약의 부당한 해지를 주도하고 주차장 시설 일부를 손괴하였다. 그로 인하여 원고는 2019. 8.분부터 관리비를 받지 못하고 더 이상 관리업무를 할 수 없게 되어 2019. 10. 10. 이 사건 건물에서 철수하였다.

따라서 피고 관리단은 원고에게, 1 2019. 8.분 및 2019. 9.분 위탁관리수수료 합계 27,280,000원, 2 미지급 관리비 18,276,517원[= 2019. 8.분 일반관리비 461,030원(= 전도금 267,400원 + 통신비 41,530원 + 방역소독비 70,000원 + 엘리베이터 보험료 82,100원) + 전기설비검사료 1,235,520원 + 2019. 7.분 미납관리비 16,579,967원], 3 원고가 피고들의 부탁으로 대납한 2015. 2. 및 2015. 3.분 전기요금 35,559,530원에서 피고관리단으로부터 받은 30,000,000원을 뺀 나머지 5,559,530원, 4 이 사건 위탁관리계약의 부당해지로 인한 손해배상금 13,121,810원[= 잔여 계약기간인 2019. 10. 10.부터 2020. 4. 9.까지 6개월간의 일실수익 9,000,000원(= 월 이윤 1,500,000원×6개월) + 근로기준법상 즉시 해고가 불가능하여 근로를 유지해야 했던 관리소장에 대한 2019. 11.분 급여 2,127,490원 및 2019. 12.분 급여 1,994,320원 합계 4,121,810원]에서 5 원고가 받은 2019. 8.분 관리비 합계 11,666,387원(= 2019. 10. 1. 헌팅으로부터 받은 971,677원 + 2019. 10. 7. F로부터 받은 10,694,710원)을 공제한 나머지 52,571,470원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 그리고 피고 C는 원고에게, 1 이 사건 건물 Q호에 대한 2018. 2.부터 2018. 8.까지의 관리비 합계 4,110,118원(연체료 포함) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 2 위와 같이 임기 종료로 더 이상 피고 관리단의 대표자 지위에 있지 않음에도 관리규약에 없는 피고 관리단 임원회의를 만들어 이 사건 위탁관리계약 해지를 주도하였으므로, 피고 관리단과 연대하여 이 사건 위탁관리계약의 부당해지로 인한 손해배상금 13,121,810원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고들 원고는 관리비 계좌에 매월 관리비가 입금되면 그 돈을 원고의 다른 법인 계좌로 이체하여 회사 자금으로 사용하였는바 그와 같이 이체한 돈만 해도 719,671,771원에 이르고, 2016. 7.경부터는 관리비가 입금된 계좌를 본인 회사 계좌처럼 사용하여 원고가 위탁관리를 맡고 있는 다른 건물에 대한 비용이나 이 사건 건물 관리와 무관한 비용을 지출하여, 그 횡령금은 11억 원이 넘는다. 또한 원고는 수임인으로서 민법 제683조에 따라 피고 관리단에 위임사무의 처리상황을 보고할 의무가 있는데, 이 사건 건물 관리를 하면서 한 번도 회계감사를 받은 적이 없고 회계감사를 위한 자료 제출도 거부하였으므로 위와 같은 보고의무를 위반하였다 할 것이고, 경비원으로 하여금 원고가 관리하는 다른 건물을 경비하게 하는 등 건물관리의무를 해태하였다. 위와 같이 피고 관리단은 원고에게 중대한 비위사항이 있음을 이유로 2019. 9. 2. 이 사건 위탁관리계약을 적법하게 해지하였다. 따라서 피고 관리단은 해지일 이후 발생한 비용이나 수수료를 지급할 의무가 없고, 부당해지로 인한 손해배상책임도 지지 않는다. 또한 원고는 피고 C에 대하여는 미납 관리비를 직접 청구할 수 없다.

판단

피고 관리단에 대한 청구에 관한 판단

청구원인에 관한 판단

이 사건 위탁관리계약의 해지 여부

앞서 인정된 바와 같이 이 사건 위탁관리계약 제13조 후문에서 "관리업체의 불성실한 비위행위 등이 발생할 시" 이 사건 위탁관리계약을 해지할 수 있다고 정하고 있는바, 피고 관리단은 위 조항에 근거한 해지를 주장하고 있는 것으로 보이므로, 원고에게 위와 같이 계약해지사유가 되는 불성실한 비위행위가 있었는지에 관하여 본다. 앞서 든 증거들과 을 제3, 11, 12, 18호증의 각 기재, 이 법원의 기업은행, O은행에 대한 각 금융거래정보제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 1 관리비가 입금되는 원고의 기업은행 계좌와 (주)P, (주)A, 원고 대표자 I의 계좌 사이에 돈이 서로 입출금되고, 위 관리비 계좌에서 원고가 관리하는 다른 건물 비용 등이 지출되기도 하였다. 2 2019. 7.분(2019. 6. 19.~2019. 7. 18.) 전기요금 및 2019. 8.분(2019. 7. 19.~2019. 8. 18.) 전기요금 연체가 발생하였다. 3 2019. 9. 17. 개최된 피고 관리단 긴급총회에서 원고의 관리비 과다징수 및 회계자료 제출 거부, 전기요금 연체, 외부 전기 반환금, 수선적립금 및 주차장 임대료 횡령, F 주차비 횡령, 미납 전기료(피고 관리단이 원고에게 지급한 30,000,000원) 대출, 불법 전기 반출(2,000,000원 착복)을 이유로 이 사건 위탁관리계약을 해지한다는 회의록이 작성되고 2019. 9. 18.자 서면결의서가 작성되었으며, 2019. 10. 7. 피고 관리단 총회에서 원고의 관리비 횡령을 이유로 이 사건 위탁관리계약을 해지하는 결의가 이루어졌다. 4 2019. 9. 17.자 긴급총회 회의록에 첨부된 2019. 9. 18.자 서면결의서 하단에 "원고 대표자 I을 출석시켜 진술 청취 결과 횡령 사실을 인정하고 2019. 9. 25.까지 전기요금 미납분(7월분) 4,880만 원을 납부하기로 결정하였고 F주차비 1,650만 원은 차기 관리단에 입금하기로 하였다."고 기재되어 있다. 5 피고 관리단은 세무사사무소에 관리비 부과내역을 검토해달라는 의뢰를 하였는데, 세무사사무소에서는 2019. 9. 9. '2019. 9.경 원고에게 검토를 위해 추가로 필요한 입출금내역에 관한 회계자료를 달라고 요청했으나 원고가 더 이상 자료를 제출할 수 없다 하여 의뢰에 대해 정확한 검토 및 소견을 낼 수 없는 입장'이라는 회신을 하였다. 그러나 한편, 앞서 인정된 사실과 앞서 든 증거들, 갑 제3, 4, 14, 23, 24, 30,35 내지 38호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 원고에게 이 사건 위탁관리계약 제13조 후문에서 정한 불성실한 비위행위가 있었음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1 관리비 계좌에서 원고의 다른 계좌로 돈이 이체된 후 이 사건 건물의 공과금, 급여 등이 지출되거나, 다른 계좌에서 관리비 계좌로 돈이 입금된 후 비용이 지출되기도 하였다. 이 사건 위탁관리계약에서 관리비 계좌로 비용지출 계좌를 제한하고 있지 않으므로, 관리비 계좌와 다른 계좌 사이에 돈이 입출금되거나 그 계좌와 다른 계좌가 혼용되어 사용되었더라도 이는 단순한 보관 방법의 변경에 해당할 수 있으므로, 그러한 사실만으로 곧바로 원고가 관리비를 횡령하였다고 볼 수 없다. 2 원고가 받는 관리비는 위탁관리수수료, 전기 및 수도요금, 시설관리비(엘리베이터 유지보수, 방화관리, 전기안전관리), 일반관리비(전도금: 청소용품비, 소모품비), 통신비(관리사무소 인터넷 및 전화요금), 방역소독비, 전기설비검사료, 엘리베이터 보험료 등으로 구성되어 있다. 위탁관리수수료는 원고가 용역의 대가로 취득하는 것이고, 전기, 수도요금은 한국전력공사와 상하수도관리센터에서 고지받은 금액을 실제 사용량에 따라 부과하는 것이며, 나머지 비용은 원고가 지출한 비용으로서 그 증빙자료를 첨부하여 각 호실별로 분할하여 부과하는 것이다. 원고는 위 비용을 정산하여 그 다음 달에 마감일을 그다다음달 5일로 정하여 관리비를 부과하고 이를 지급받아 왔는데, 2019. 8.분 관리비부터 관리비 계좌변경으로 인하여 제대로 받지 못하였고 그 전에도 미납 관리비가 계속 발생하여 전기요금을 제대로 납입하기 어려운 상황이었을 것으로 보인다. 원고는 2019. 9. 14. 및 2019. 9. 18.에 2019. 7.분 및 2019. 8.분 전기요금을 납부하고, 2019. 9. 30. 2019. 8.분 수도요금을 납부하였으며, 그 밖에 원고가 해당 관리비를 받았음에도 전기요금이나 수도요금을 미납하였다는 자료는 없다. 다른 비용은 원고가 이미 지출한 비용을 사후 청구하는 것인데 이를 횡령하였다고 볼 자료도 없다. 3 피고 관리단에서 2016. 12. 13. 전기요금 명목으로 지급한 30,000,000원의 횡령 등으로 원고 대표자 I을 고소한 것에 대하여 불기소처분이 내려졌고 그에 대한 재정신청도 기각되었다. 그 외에 관리비 계좌 전반에 대하여도 수사기관의 판단은 이루어지지 않았다. 4 원고 대표자 I은 2019. 9. 17. 개최된 긴급총회에서 횡령 사실을 인정한 사실이 없고, 회의 당일 갑자기 원고의 횡령에 대해 이야기하고 있다는 연락을 받고 회의장에 참석해서 피고 C와 언성을 높여 다투다가 자리에서 일어났을 뿐이라고 주장하면서, 횡령 여부에 대하여 피고 C와 첨예하게 다투고 있다. 이러한 상황에서 2019. 9. 17.자 긴급총회 회의록에 첨부된 서면결의서에 원고가 횡령 사실을 인정하였다고 기재한 부분은 원고의 확인을 받지 않고 피고 관리단 측에서 일방적으로 작성한 것이므로 이를 그대로 믿기 어렵다(또한 위 회의록에 기재된 전기요금 미납분은 2019. 7.분 전기요금으로 원고가 이를 횡령하였다고 보기 어려운 점은 앞서 본 바와 같고, 주차비 징수 부분은 별도로 체결된 주차장 위탁관리계약과 관련한 것이므로 이 사건 위탁관리계약의 해지사유로 주장할 수 없으며, 인정사실 제1의 바항 기재 관련 민사사건 판결에서 원고가 위 주차비를 부당하게 징수하였다고 볼 수 없다는 판단이 이루어지기도 하였다). 5 외부 전기 사용과 관련하여, 원고는 '이 사건 건물 앞 공터에 일일장터가 열려 원고는 피고 관리단의 허락을 받아 일일장터에 전기선을 연결하였다가 그 다음날 문제가 있다고 하여 이를 단전하였는데, 일일장터 관계자가 피고 관리단을 찾아가서 다시 전기를 연결해달라고 요청하여, 피고 관리단의 지시로 원고는 다시 전기를 연결하고 그 사용료로 받은 300,000원을 피고 관리단에 전달하였으며 그러한 내용은 긴급총회에서도 반영되었다'고 주장하는바, 위와 같은 행위가 계약해지사유가 될 만한 중대한 비위행위에 해당한다고 보기는 어렵다. 원고가 불법전기 반출로 2,000,000원을 착복하였다는 사실을 인정할 증거도 없다. 6 원고는 2017년경 위탁관리계약을 갱신할 때 장기수선충당금 및 선수관리비를 피고 관리단에 인계해주었고, 이 사건 위탁관리계약 제15조에도 그러한 내용이 기재되어 있으며, 그 후에도 매월 피고 관리단에 장기수선충당금 730,000원을 이체해 주었다(인정사실 제1의 바항 기재 관련 민사사건에서, 피고 관리단은 원고가 매월 장기수선충당금 930,000원을 받아 그 중 730,000원만을 피고 관리단에 입금하였으므로 미지급한 월 200,000원의 장기수선충당금 10개월분 총 2,000,000원을 원고의 청구금액에서 공제하여야 한다고 주장하였다. 그러나 원고가 위와 같이 뺀 금액이 근거 없는 비용이었다면 피고 관리단이 이를 문제 삼았어야 할 것인데 그동안 문제되지 않았던 것으로 보이고, 오히려 원고 주장과 같이 추가적으로 설치한 사전정산기에 관한 요금으로 지급받은 것으로 볼 여지가 있을 뿐이라는 이유로, 피고 관리단의 위 주장을 배척하는 판단이 이루어졌다). 1 원고는 매월 관리비를 부과하고 그 관리비 부과내역 및 각 호실별 부과현황에 대한 자료를 작성하여 그 중 1부는 원고가 보관하고 1부는 피고 관리단에 제출함으로써 위임사무의 처리상황에 대한 보고의무를 이행해 온 것으로 보인다. 이러한 상황에서 피고 관리단은 원고와의 위탁관리계약을 갱신하였고, 2015년경부터 2019. 7.경까지 관리비 정산에 대한 회계감사를 하거나 원고에게 회계자료를 제출하도록 요청하였다는 자료도 없다. 8 을 제13, 14호증의 각 기재만으로는 피고 관리단이 주장하는 건물관리의무해태 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 설령 그러한 사실이 있다고 하더라도, 그 사실확인서에 기재된 야간순찰 시간의 대부분이 계약상 근무시간이 아닌 점(갑 제35호증) 등에 비추어 볼 때, 이를 계약해지사유가 될 만한 불성실한 비위행위라고 보기 어렵고, 이는 이 사건 위탁관리계약의 해지사유가 아니었다.

해지 절차의 적법 여부에 관하여도 본다. 피고 관리단은 2019. 9. 17. 개최된 긴급총회에서 2019. 8. 30.자 내용증명에 의한 해지통보를 추인하였으므로 위 내용증명이 원고에게 도달한 2019. 9. 2. 이 사건 위탁관리계약이 적법하게 해지되었다고 주장한다. 피고 관리단 관리규약에 의하면, 관리회사의 교체는 관리위원회에서 처리할 수 없고, 관리인은 필요하다고 인정할 때 또는 구분소유자 1/5 이상이 회의의 목적사항을 구체적으로 청구하여 관리단 집회일 5일 전에 목적사항을 각 구분소유자들에게 통지하고(다만 집합건물법 제35조에 따라 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 거치지 않고 소집할 수 있다), 관리단 집회에서 총회 의결로써 관리회사의 교체를 하여야 한다. 또한 집합건물법 제41조에 의하면 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법 등으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 그러나 위와 같이 2019. 9. 17.자 긴급총회의 소집이 적법하게 이루어졌다고 볼 자료가 없고, 그 총회에 일부 구분소유자 또는 점유자가 참석하였다는 것만으로 소집절차상 하자가 치유되었다고 보기 어렵다. 결의도 총회 당일에 전체적으로 이루어진 것이 아니라 2019. 9. 17. 이후 개별적으로 서면동의를 얻어 이루어진 것으로 보이고, 서면결의서에도 구분소유자 총 32명 중 25명 참석, 20명 찬성으로 기재되어 있어 그 정족수(구분소유자의 4/5 이상)를 충족하지 못하였으며, 서면결의서에 서명한 사람들의 의결권 또는 의결권 대리행사의 근거가 되는 자료도 없다. 이러한 사정을 종합하여 보면, 위 2019. 9. 17.자 긴급총회는 소집절차상 하자로 인하여 구분소유자들의 의결권 행사에 실질적인 장애가 있었고 결의 방법에 따른 정족수도 충족하지 못하여, 집합건물법의 취지와 목적, 관리단의 의무와 사무처리내용, 관리단집회 결의의 효력 등에 비추어 그 결의의 효력이 없다고 볼 정도로 절차상 중대한 하자가 있었다고 봄이 상당하다. 따라서 2019. 9. 17.자 긴급총회에 의하여 이 사건 위탁관리계약이 적법하게 해지되었다거나 2019. 8. 30.자 내용증명을 추인하여 2019. 9. 2.로 소급하여 계약이 해지되었다고 볼 수 없다.

다만, 이 사건 위탁관리계약은 원고에게 이 사건 건물에 관한 관리비 부과·징수 등의 업무를 위탁하여 운영하게 하는 민법상 위임계약의 성격을 갖는다 할 것인바, 위임계약은 그것이 유상계약이든 무상계약이든 계약기간의 정함이 있든 없든 당사자 쌍방의 특별한 대인적 신뢰관계를 기초로 하는 본질상 특별한 사정이 없는 한 각 당사자는 언제든지 이를 해지할 수 있는 것이고 정당한 사유를 요건으로 하지 않는다(민법 제689조 제1항, 대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다12572 판결 등 참조). 이는 임의규정이므로 당사자가 위임계약을 체결하면서 민법 제689조 제1항, 제2항에 규정된 바와 다른 내용으로 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등을 정하였다면, 민법 제689조 제1항, 제2항이 이러한 약정과는 별개 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 위 약정에서 정한 해지사유 및 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없고, 손해배상책임에 관한 당사자 간 법률관계도 위 약정이 정한 바에 의하여 규율된다고 봄이 타당하다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결 등 참조). 이 사건 위탁관리계약 제11조 제5호에서 피고 관리단의 사정에 의해 계약기간 내에 해약할 경우 피고 관리단은 2개월 전에 원고에게 서면으로 통보하여야 하며, 계약 중단으로 발생하는 손해를 원고에게 배상하여야 한다고 정하고 있으므로, 피고 관리단이 이 사건 위탁관리계약을 임의 해지할 가능성을 두고 있다고 할 것이다(다만 수임인인 원고를 위해 해지 절차 및 손해배상책임에 대하여 정하고 있다고 봄이 상당하다). 피고 관리단이 2019. 10. 7. 총회에서 다시 이 사건 위탁관리계약을 해지하는 결의를 하여 원고가 2019. 10. 10. 그 해지 통지에 따라 이 사건 건물에서 철수하였으므로, 2019. 10. 10. 무렵 이 사건 위탁관리계약은 종료하였다고 봄이 타당하다.

청구금액에 관한 판단

피고 관리단의 주장에 관한 판단

소결론 따라서 피고 관리단은 원고에게 49,847,150원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날인 2022. 5. 18.부터 피고 관리단이 그 이행의무의 범위와 존부에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2022. 11. 30.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 C에 대한 청구에 관한 판단

이 사건 건물 Q호에 대한 2018. 2.부터 2018. 8.까지의 관리비 청구: 배척 이 사건 위탁관리계약 제7조 제7항에서 관리비 미납으로 인하여 소송을 제기할 시 관리용역업체는 주체가 될 수 없다고 정하고 있으므로, 원고는 피고 C를 상대로 직접 그 미납관리비를 청구할 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

이 사건 위탁관리계약의 부당해지로 인한 손해배상청구: 배척

법인이 대표기관을 통하여 법률행위를 한 때에는 대리에 관한 규정이 준용된다(민법 제59조 제2항). 따라서 적법한 대표권을 가진 자와 맺은 법률행위의 효과는 대표자 개인이 아니라 본인인 법인에 귀속하고, 마찬가지로 그러한 법률행위상의 의무를 위반하여 발생한 채무불이행으로 인한 손해배상책임도 대표기관 개인이 아닌 법인만이 책임의 귀속주체가 되는 것이 원칙이다. 또한 민법 제391조는 법정대리인 또는 이행보조자의 고의·과실을 채무자 자신의 고의·과실로 간주함으로써 채무불이행책임을 채무자 본인에게 귀속시키고 있는데, 법인의 경우도 법률행위에 관하여 대표기관의 고의, 과실에 따른 채무불이행책임의 주체는 법인으로 한정된다. 따라서 법인의 적법한 대표권을 가진 자가 하는 법률행위는 성립상 효과뿐만 아니라 위반의 효과인 채무불이행책임도 법인에 귀속될 뿐이고, 다른 법령

위 법리에 비추어 보면, 피고 C가 피고 관리단의 대표라는 사실만으로 이 사건 위탁관리계약의 부당해지로 인한 손해배상책임을 진다고 볼 수는 없다. 다만 피고 C가 개인으로서 불법행위로 인한 손해배상책임을 지는지에 관하여 본다. 피고 C가 원고와 체결한 주차장 위탁관리계약을 해지하면서 이 사건 건물에 설치된 주차차단기를 철거하여 재물손괴죄로 약식명령을 발령받은 사실은 앞서 인정된 바와 같다. 그러나 이는 이 사건 위탁관리계약과 별도로 체결된 주차장 위탁관리계약과 관련한 것이고, 그것만으로 피고 C의 위 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 인과관계가 있다고 보기 어렵다. 갑 제26, 27호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 피고 C가 한 행위가 이 사건 위탁관리계약의 해지와 관련하여 원고에 대한 관계에서 사회상규에 반하는 위법한 행위라고 인정될 정도에 이르렀음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고 C가 적법한 총회 결의 없이 원고에게 이 사건 위탁관리계약의 해지통보를 한 것은 효력이 없고, 그 후 2019. 10. 7. 임시운영위원회장이 주재한 총회에서 이 사건 위탁관리계약을 해지하는 결의가 이루어지고 원고가 철수하여 이 사건 위탁관리계약이 종료하였으므로, 위와 같은 피고 C의 계약해지행위와 원고가 입은 손해 사이에 인과관계가 있다고 보기도 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.