인천지방법원 2024. 6. 14. 선고 2022나81271 판결

원고의 주장

피고의 주장

이 사건 임대차계약의 보증금 2억 5,000만 원이 현실의 금원지급 없이 기존 채무를 대체하는 것이라는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 결국 그와 같이 대체된 기존 채무가 무엇인지 여부가 이 사건의 쟁점이다.

앞서 본 기초사실 및 증거에 갑 제11, 14, 15, 16, 18, 20, 29호증, 을 제12, 28, 30, 36, 41호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약 체결과정에서 원고, M의 피고 등에 대한 이 사건 공정증서상의 차용금채무를 포함한 기존 채무를 피고의 M에 대한 임대차보증금 및 권리금 지급에 갈음하기로 약정함으로써, 원고, M의 피고 등에 대한 기존 채무를 소멸시키고 M의 피고에 대한 임대차계약상의 신채무를 성립시키는 경개계약이 체결되었다고 인정함이 타당하다.

먼저 이 사건 금원 상당 차용금으로 임대차보증금 2억 5,000만 원이 충당되었는지 여부에 관하여 본다.

① 2015. 10 29. 피고 계좌에서 M 계좌로 1억 원이 송금되었고, ② 2014. 11. 4. 피고가 은행에서 2억 원을 대출받았으며, ③ 같은 날 피고와 원고 사이에 이 사건 공정증서가 작성되었고, ④ 이후 피고 명의 계좌에서 M 명의 계좌로 2015. 11. 6. 7,000만 원이, 2015. 11. 9. 8,000만 원이 각 송금되었다(위 송금액 합계 2억 5,000만 원). ⑤ M은 이 사건 건물을 경락받은 다음 2016. 12. 23.경 피고를 상대로 인도명령을 신청하였고, 2017. 1. 17. 임금 및 퇴직금 체불을 이유로 관할 노동청에 진정을 하였다.

피고는 2017. 1. 20.경 M을 상대로 이 사건 금원을 횡령하였다는 취지로 2억 5,000만 원의 지급을 구하는 지급명령을 신청하였다. ⑦ 피고와 M은 2017년 2월경 보증금을 2억 5,000만 원으로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였고, ⑧ 각자 상호간의 진정 및 지급명령을 모두 취하하였다.

위와 같은 피고의 대출내역, 이 사건 공정증서 작성을 전후로 피고 계좌에서 M 계좌로 이 사건 금원이 송금된 경위, 임대차계약 체결의 경위 및 내용 등을 종합하면, 이 사건 임대차계약상 보증금 2억 5,000만 원을 이 사건 공정증서상 차용금을 포함한 이 사건 금원 상당 차용금 2억 5,000만 원으로 충당하였다고 인정함이 타당하다(이에 대하여 피고는 이 사건 금원 중 2억 원만이 대여금이고, 나머지 5,000만 원은 M이 횡령한 것이라고 주장하나, 위와 같은 송금내역에 비추어 이 사건 공정증서상의 금액을 제외한 나머지 금원이 횡령한 것이라고는 선뜻 납득하기 어렵고, 원고, M과 피고 사이에 병원 인수, 임대차, 병원 운영, 고용 등 복잡한 법률관계에 따른 금전거래관계가 있어 온 점 등에 비추어 보면, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).

다음으로 권리금 1억 원 충당 여부에 관하여 본다.

원고가 2016. 8. 23.경 N으로부터 4,700만 원을 연 이율 17.87%로 정하여 차용한 사실, N은 피고가 운영하는 병원의 직원으로 피고와 밀접한 관계에 있는 사실(원고는 피고가 N의 명의로 위 금원을 대여해준 것이라고 주장한다), 이 사건 임대차계약 체결 및 전세권설정 당시 N이 동석한 사실, N은 2017. 2.경 원고를 사기 혐의로 고소하였다가 이 사건 임대차계약이 체결된 이후인 2017. 3. 29.경 위 고소를 취하하면서 별도 조건 없이 형사조정이 성립되었고, 그 이후 원고에 대하여 혐의 없음의 불기소처분이 내려진 사실 등을 종합하면, 위 N에 대한 대여금으로 권리금 일부를 충당하였다고 인정함이 타당하다.

이에 대하여 피고는 N이 선의로 고소를 취하해준 것일 뿐이라고 주장하나, 경험칙상 특별한 이유도 없이 채무변제금 내지 합의금도 받지 않고 고소를 취하하여 주었다는 피고의 주장은 선뜻 납득하기 어렵다.

또한, 피고의 주장에 따르더라도 원고는 그 소유의 이 사건 건물에서 한방병원을 운영하던 중 의료법 위반으로 의사면허가 취소될 예정이어서 위 병원을 폐업한 후 피고와 임대차계약을 체결하고 피고가 한방병원을 개설하여 운영하고 원고가 위 병원에서 근무하게 된 것인 점, 이 사건 임대차계약 이전에 원고와 피고 사이에 체결된 임대차계약상 보증금 및 월 차임은 이 사건 임대차계약과 비교하여서는 물론 이 사건 건물의 면적, 위치, 용도(피고는 이 사건 건물의 시설을 모두 승계받아 이용하였다) 등을 고려할 때 현저히 적은 점, 원고와 피고 사이에는 위와 같은 복잡한 법률관계를 토대로 한 금전거래관계가 있었던 점, 특히 원고는 사실상 영업양도인으로 이와 관련한 채무인수 등 문제도 있었을 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 병원 운영 관련 비용으로 나머지 권리금을 충당하였다는 원고의 주장도 일응 수긍할 만하다.

이와 달리 임대차보증금 및 권리금 합계 3억 5,000만 원을 M의 횡령금 상당 손해배상금으로 충당하였다는 피고의 주장은 아래와 같은 이유에서 받아들이기 어렵다.

현재까지도 이 사건에 제출된 증거만으로 피고가 주장하는 M의 횡령사실 및 횡령액을 인정하기 어려울 뿐만 아니라(이와 관련하여 피고가 M을 업무상횡령 혐의로 고소하였으나 수사기관에서 혐의없음의 불송치 결정이 내려졌다), 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 M의 횡령 의혹을 제기하였던 사실은 인정되나 당시 원고나 M이 이를 인정하거나 횡령사실이 밝혀진 상황이 아니었고 특히 구체적인 액수 등이 특정되지도 않은 상황에서, 원고와 M이 3억 5,000만 원이라는 거액(추후 반환이 예정되어 있고 전세권까지 설정하였다)의 임대차보증금 및 권리금을 위 횡령금으로 충당하였다고 보기는 어렵다.

한편, M은 이 사건 임대차계약 체결 후 피고의 임금 및 퇴직금 체불을 이유로 관할 노동청에 제기하였던 진정을 취하하였고, 피고는 2017. 2~3.경 미지급임금 약 865만 원을, 2017. 5.~8.경 퇴직금 약 730만 원을 모두 지급하였다. 이 사건 임대차계약 체결 무렵 M의 횡령사실이 밝혀지고 그 액수까지 특정되어 합의가 이루어진 것이라면, 피고가 위 계약 체결 이후 몇 개월 이내에 M의 급여 및 퇴직금을 별도로 지급한 이유를 납득하기 어렵다. 이에 대하여 피고는 근로기준법상 임금과 퇴직금 상계가 금지되어 별도 처리한 것이라고 주장하나, 당사자 간 합의에 의한 상계계약은 허용되므로(대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다21821 판결 등 참조), 피고의 위와 같은 주장도 선뜻 받아들이기 어렵다.

그 외에 피고는 “피고가 원하는대로 기재해주고 횡령 고소 건을 취하하는 식으로 합의했다”는 원고와 M의 수사기관 진술을 문제 삼기도 하나, 피고는 이 사건 소송 이전까지 M을 고소한 사실이 없고, 당시 ‘M이 이 사건 금원을 횡령하였다’는 취지의 지급명령신청을 하였다가 이 사건 임대차계약 체결 이후 이를 취하하였을 뿐이라는 점을 고려하면, M이 말하는 ‘횡령 고소 건’은 위 지급명령신청 건으로 보일 뿐이다.

한편, 위와 같은 당사자 간 합의가 경개계약에 해당하지 않아 위 합의만으로 이 사건 공정증서상 차용금채무가 소멸되지 않았다고 보더라도, 앞서 본 기초사실과 같이 M은 관련사건 판결금을 전액 공탁하여 피고에 대한 임대차보증금 등 반환의무를 모두 이행하였으므로, 이 사건 공정증서상 채권이 소멸하였다는 결론에는 차이가 없다.

결국 이 사건 공정증서상 피고의 원고에 대한 채권은 당사자 간 경개계약 또는 M의 공탁에 의하여 모두 소멸하였으므로 이 사건 공정증서에 기한 강제집행은 불허되어야 한다.