제주지방법원 2023. 2. 2. 선고 2022가합12776 판결

당사자의 지위

E 유한회사(이하 'E'라 한다)는 제주시 F 대 23300.9m²(이하 '이 사건 토지'라 한다) 지상에 제주G 복합리조트(이하 '이 사건 건물'이라 한다)를 신축·분양하는 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 시행한 회사이고, H유한공사는 2016. 4. 5. E로부터 이 사건 건물 신축공사(이하 '이 사건 공사'라 한다)를 도급받은 회사이다.

피고는 E와 이 사건 공사의 공동건축주 및 공동분양사업자로 등재된 회사로서 아래 나.항에서 보는 바와 같이 이 사건 건물 중 일부 호실에 관하여 E와 원고들 사이에 작성된 공급계약서, 권리의무 승계계약서에 E와 공동매도인으로 기재되어 있다.

이 사건 각 분양계약의 체결 등

원고들과 E, 피고 사이에 아래 표 '계약일'란 기재 각 일자에 '호실'란 기재 각 호실(이하 '이 사건 각 호실'이라 한다)에 관하여 '총 분양대금'란 기재 각 돈을 총 분양대금으로 하는 공급계약서 또는 권리의무 승계계약서가 작성되었다(이 사건 건물 중 I호는 원고 A이 최초 수분양자인 J으로부터 2018. 4. 28. 그 분양권을 매수한 것이다, 이하 이를 통틀어 '이 사건 각 분양계약서'라 하고, 체결된 공급계약을 '이 사건 각 분양계약'이라 한다). 원고 B, C 및 원고 A에게 수분양자 지위를 승계하여 준 J은 이 사건 각 분양계약에 따라 각 분양계약 체결일에 피고와 이 사건 각 호실에 관하여 관리운영 위수탁 및 임대차계약을 체결하고, 자금관리 신탁회사인 K 주식회사(이하 'K'이라 한다) 명의 관리계좌에 아래 표 '계약금'란 기재 각 돈을 지급하였다.

이 사건 각 분양계약서의 주요 내용은 아래 표 기재와 같다("갑1"은 E, "갑2"는 피고, "갑"은 E 및 피고, "을"은 원고들을 지칭한다).

이 사건 건물의 준공 지연 및 원고들의 이 사건 각 분양계약 해제통보 등

E는 2019. 8.경 '2019년 9월 준공을 목표로 공사를 진행하였으나, 2018년 7월부터 시행된 근로기준법상 주당 근로시간 단축으로 인하여 75일의 준공기한 연장사유가 발생하였고, 각종 자재 품귀현상 및 숙련기능공 수급의 어려움, 제주도 지역 특성상 잦은 기상악화 등으로 인하여 공사가 지연되고 있어 준공예정일을 2019년 9월에서 2020년 3월로 변경한다.'는 내용의 안내문을 원고들에게 발송하였다.

E는 2020. 3. 27. '2019년 12월 중국에서 발생한 코로나-19의 세계적 대유행으로 정상적인 자재수급 및 현장 근로자 투입이 불가능한 상황이고, 특히 성능위주 설계심의에서 요구되어 소방시설 완공검사와 사용승인에 필수적인 피난용 곤돌라(ERS, Escape Rescue System) 설치·검사의 경우 해외 제조사 국적 엔지니어들에 의해 진행, 완료가 되어야 하는데, 제조사 국가의 코로나-19 관련 제한조치로 엔지니어들이 설치작업을 중지한 채 조기 귀국하였고 현재 국내에 대체 인력이 전무한 실정임을 고려하여, 준공예정일을 2020년 6월로 변경하되 자재수급 및 인력 투입여건을 검토하여 준공확정일, 잔금납부기간, 지체보상금을 별도 안내하겠다.'는 내용의 안내문을 원고들에게 발송하였다.

원고들은 이 사건 건물의 준공이 이 사건 각 분양계약서에 기재된 준공예정일인 2019. 9. 30.<1>로부터 6개월 넘게 지연되자 E를 상대로 제주지방법원 2020가합11465 부당이득금 청구의 소(이하 'E에 대한 사건'이라 한다)를 제기하고, 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하면서 소장에 '이 사건 각 분양계약 제3조 제3항에 따라 각 분양계약을 해제하고 이미 납부한 계약금의 반환을 구한다.'는 의사를 표시하였고, 위와 같은 원고들의 의사표시가 담긴 E에 대한 사건의 소장 부본은 2020. 4. 24. E에게, 이 사건 소장 부본은 2020. 5. 12. 피고에게 각 송달되었다.

E, 피고는 2020. 11. 5. 제주시장으로부터 이 사건 건물에 관한 사용승인을 받았다.

청구원인에 대한 판단

피고의 주장에 대한 판단

피고의 주장 요지

판단

피고는 E와 이 사건 건물의 공동건축주 및 공동분양사업자로 공동매도인의 지위에서 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결하였다. 이 사건 각 분양계약서에 의하면 피고는 E와 함께 원고들에 대하여 이 사건 각 호실의 공동매도인으로서 각종 권리·의무를 가지는 것으로 규정되어 있고, 피고와 E의 원고들에 대한 분양대금 반환채무는 이 사건 각 분양계약이 해제되어 소급적으로 소멸함에 따라 분양계약의 공동매도인으로서 부담하는 원상회복의무이다.

피고는 이 사건 각 분양계약 일반조항(이하 본 항에서 '일반조항'이라고만 한다) 제2조 제2항, 특약사항 제6항, 일반조항 제3조 제3항, 제4항, 일반조항 특약사항 제1항, 제8항 제2호를 위 주장의 근거로 들고 있으나, ㉠ 먼저 일반조항 제2조 제2항, 특약사항 제6항은 K과 E 사이의 업무분장 및 책임소재에 관한 규정으로 해석되고, 그 문언상으로도 K(정)과 달리 피고(갑2)는 매도인으로서의 책임을 부담하지 않는다는 점이 명기되어 있지 않으므로, 피고의 주장처럼 위 조항을 피고의 매도인으로서의 책임을 면제하는 조항으로 해석할 수 없고, ㉡ 일반조항 제3조 제3항, 제4항은 이 사건 각 분양계약이 원고 또는 피고, E의 귀책사유로 해제될 경우 위약금의 지급주체 내지 귀속주체를 정하기 위한 규정으로 해석될 뿐 이를 분양대금에 관한 권리의무를 정하기 위한 규정으로 해석할 수 없으며, ㉢ 일반조항 특약사항 제1항은 그 자체로 특별한 법률상 효과를 발휘하는 조항으로 해석할 수 없고, 일반조항 특약사항 제8항 제2호는 분양권 전매시 매도인 측 승인의 주체를 정하는 조항으로 해석될 뿐이다. 결국 피고가 원상회복의무면책 주장의 근거로 드는 이 사건 각 분양계약서 조항으로는 피고의 공동매도인으로서 원상회복의무가 면제된다고 해석할 수 없고, 오히려 이 사건 각 분양계약은 E는 '갑1', 피고는 '갑2'로 구별하여 지칭하면서 피고와 E 모두를 지칭할 필요가 있는 경우에만 '갑'이라는 문구를 사용하고 있는데, 일반조항 제3조 제5항이 '"갑"이 "을"에게 반환하여야 할 공급대금'이라고 기재하여 공급대금을 반환할 주체를 '갑'이라고 표현하고 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 각 분양계약은 이 사건 사업의 공동사업자이자 이 사건 각 분양계약의 공동매도인인 피고 역시 수분양자들에 대한 관계에서 분양대금을 반환할 의무를 당연히 부담한다는 전제에 서 있는 것으로 해석될 뿐이다.

소결론