주문
원고의 항소를 기각한다.
항소비용은 원고가 부담한다.
이유
기초사실
원고 등의 지위
원고는 2017. 1월경 E이 실질적으로 운영하던 주식회사 J(2018. 6. 28. ‘주식회사 K’로 상호가 변경되었다. 이하 ‘J’ 혹은 ‘K‘이라고 한다) 등과 사이에, 제주시 L 토지 등에 있는 I 1, 2단지에 관한 분양대행계약을 체결하고 그 업무를 수행·완료하였다.
이후 E은 I 3단지 건축사업을 시행하기 위하여 2017. 4월경 원고와 J의 이사인 제1심 공동피고 D(이하 ‘D’라고 한다)로부터 그 사업시행자와 건축허가 명의를 빌린 뒤 원고와 D 명의로 I 3단지 건축사업을 진행하였고, 원고는 2019. 1. 1. K의 대표자인 E과 사이에 I 3단지 주택 5가구에 관한 분양대행계약을 체결하고 그 업무를 수행하였다.
계쟁토지의 소유권 변동
E은 I 3단지 건축사업을 시행하기 위하여 2017. 6. 29. 그 사업부지인 제주시 G 임야 2,162㎡에 관하여 2017. 5. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 뒤, 2017. 7. 5. 위 토지에 자신의 소유인 제주시 M 임야 79㎡를 합병하였다. 위와 같이 합병된 사업부지인 제주시 G 임야 2,241㎡는 2017. 8. 8. 제주시 G 임야 1381㎡와 N 임야 860㎡(위 F 토지를 이하 ‘이 사건 토지’라고 한다. 이하 토지는 동과 지번만으로 표시한다)로 분할되었다.
E은 I 3단지 건축사업을 원고와 D 명의로 시행함에 따라 이들과 명의신탁약정을 맺고, 원고에게는 2017. 8. 25. 이 사건 토지 중 1/2지분(이하 ‘원고 명의의 공유지분’이라고 한다)에 관하여 2017. 7. 14. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주는 한편, 2018. 3. 9. G 임야 1,381㎡에 관하여는 2018. 2. 7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, D에게는 2017. 8. 25. 이 사건 토지 중 나머지 1/2지분(이하 ‘이 사건 공유지분’이라고 한다)에 관하여 2017. 7. 14. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
그 후 피고는 2018. 9. 20. D 명의의 이 사건 공유지분에 관하여 2018. 8. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라고 한다)를 마쳤고, 피고의 남편인 제1심 공동피고 B(이하 ‘B’라고 한다)는 같은 날 이 사건 토지 중 원고 명의의 공유지분 및 G 토지에 관하여 채권최고액 9억원, 채무자 E, 근저당권자 B로 한 근저당권설정등기를 마치고 2018. 11. 30. 위 근저당권설정등기를 말소하였다가, 2018. 12. 10. 다시 채권최고액 10억원, 채무자 E, 근저당권자 B로 한 근저당권설정등기를 마쳤다.
그 후 이 사건 토지 중 원고 명의의 공유지분에 관하여 2023. 2. 10. 근저당권자 O 주식회사의 신청에 의하여 제주지방법원 P로 임의경매절차가 진행되었고, 피고는 2023. 12. 20. 위 경매절차에서 원고 명의의 공유지분을 매수하고, 2023. 12. 21. 그 소유권이전등기를 마쳤다.
E에 대한 형사처벌
E은 I 3단지 건축사업과 관련하여 배임 및 사기죄로 기소되어 2022. 8. 23. 징역 2년의 유죄판결{제주지방법원 2021고단241, 2346(병합) 판결}을 선고받았고, 위 유죄판결은 2022. 8. 31. 그대로 확정되었다.<1> 위 유죄판결 중 사기죄에 관한 부분은 원고에 대한 분양대금 편취에 관한 것인데, 그 요지는 아래와 같다.
E은 위 유죄판결 외에도 I 분양사업과 관련한 배임, 근로기준법위반, 사기죄 등으로 2021. 7. 21. 광주고등법원(제주)에서 징역 4년의 유죄판결{광주고등법원(제주) 2021노17}을 선고받아 그 무렵 위 유죄판결이 확정되었고, 현재 제주교도소에서 복역 중이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 5, 25, 26, 32호증(가지번호 있는 서증은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
원고의 주장 요지
원고는 E에게 I 3단지 건축사업의 사업시행자 명의 등을 대여하거나 위 1, 2, 3 단지 건축사업의 분양대행업무를 수행하였던 사람으로서, 위 분양사업과 관련하여 E에 대하여 15억원 상당의 대여금채권 등을 보유한 채권자이다. E은 현재 채무초과 상태로서 변제자력이 없다.
D는 J의 이사로 재직하였던 사람으로서 D와 E 사이의 이 사건 공유지분에 관한 2017. 7. 14.자 매매계약은 통정허위표시로서 무효이고, 이에 기한 D 명의의 소유권이전등기도 역시 무효이다. 또한 D와 피고 사이의 이 사건 공유지분에 관한 2018. 8. 20.자 매매계약도 통정허위표시로서 무효일 뿐만 아니라, 피고는 D와 E 사이의 이 사건 공유지분에 관한 2017. 7. 14.자 매매계약이 통정허위로서 무효라는 것을 알면서 이 사건 공유지분에 관하여 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기를 마쳤으므로, 이 사건 공유지분에 관한 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기는 무효로서 말소되어야 한다.
D는 E으로부터 이 사건 공유지분을 명의신탁받았고, 피고는 그 명의수탁자 지위를 이전받은 사람에 해당하므로, 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기는 명의신탁약정에 기한 것으로서 무효이다(예비적 주장).
원고는 E에 대한 금전채권을 보전하기 위하여 이 사건 공유지분의 소유자인 E을 대위하여, 피고를 상대로 원인무효인 이 사건 소유권이전등기의 말소를 구한다.
본안전 항변에 관한 판단
피고의 주장 요지
원고는 E에 대하여 채권자대위권의 피보전채권인 금전채권을 가지고 있지 않을 뿐만 아니라, E이 무자력 상태에 있음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 이 사건 소는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추지 못하여 부적법하다.
판단
제1항의 기초사실 및 앞서 든 증거에 의하면, 원고는 E이 I 3동 S동의 분양대금 1억 8,000만원을 편취함으로 인한 손해배상채권 내지 I 1, 2단지 분양과 관련한 금전채권을 가지고 있다고 인정되므로, 원고는 E에 대하여 채권자대위권의 피보전채권을 가지고 있다고 할 것이다.
나아가 앞서 본 기초사실이나 앞서 든 증거에 의하면 알 수 있는 바와 같이 E이 I 1, 2단지 분양사업과 관련하여 상당한 사업 손실을 보았고, 그로 인해 금융기관에 대한 채무를 변제하지 못하는 등 이미 심각한 채무초과 상태에 빠져 있었던 점, 이에 따라 E은 I 3단지에 관한 분양대금을 받더라도 정상적으로 공사를 완공하여 분양해 줄 의사나 능력이 없었던 점, E은 I 3차 건축사업도 완료하지 못한 채 사기죄 등으로 현재 제주교도소에서 복역 중인 점 등에 비추어 보면, E은 현재 무자력 상태에 있다고 봄이 타당하다.
따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 본안전 항변은 이유 없다.
본안에 관한 판단
통정허위표시 관련 주장에 관한 판단
관련 법리
부동산등기는 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 아니하였어도 유효한 것이므로 소유권이전등기가 전소유자의 의사에 반하여 이루어진 것이 아니라면 명의자가 등기원인행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이러한 주장만 가지고 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수 없다. 따라서 그와 같은 경우에도 등기가 원인 없이 마쳐진 것이라고 주장하는 쪽에서 그 무효 사유를 주장·증명할 책임이 있다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2018다222440 판결 등 참조). 그리고 민법 제108조 제2항에 규정된 제3자는 특별한 사정이 없는 한 선의로 추정되고, 제3자가 악의라는 사실에 관한 주장·증명책임은 허위표시의 무효를 주장하는 자에게 있다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다53013 판결 등 참조).
판단
제1항의 기초사실, 앞서 든 증거, 갑 제18, 21, 22호증, 을가 제1, 3 내지 6, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 공유지분에 관한 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기는 적법한 원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되고, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 D와 E 사이의 이 사건 공유지분에 관한 2017. 7. 14.자 매매계약이 통정허위표시로서 무효라는 것을 알면서 이 사건 소유권이전등기를 마쳤다거나, D와 피고 사이의 2018. 8. 20.자 매매계약이 통정허위표시이고 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기가 위 통정허위표시에 기하여 마쳐졌다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없어 위와 같은 등기의 추정력이 복멸되었다고 볼 수 없다. 오히려 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기는 E이 피고로부터 대여받은 대여금채무의 담보를 위하여 D에게 명의신탁 하였던 이 사건 공유지분에 관하여 마쳐준 것으로서 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 봄이 상당하다.
피고는 2014. 6. 30. B를 통하여 E에게 E의 처인 T의 연대보증 하에 2억 원을 대여하고, 2014. 12. 19. T 소유의 제주시 U건물 V호에 관하여 채권최고액 2억원, 채무자 E, 근저당권자 피고로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다가, 이 사건 공유지분에 관하여 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기를 마친 이후인 2018. 12. 27. 위 근저당권설정등기를 말소하였다.
D는 2019년경 ‘피고가 이 사건 공유지분에 관한 매매대금을 지급하지 않고 있다’라고 주장하며 피고와 B를 사기죄로 형사고소하였는데, B는 수사기관에서 ‘2014. 6. 30. E에게 2억원을 대여하였고, 그 담보로 T 명의의 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다가 이를 말소하여 주는 대신 이 사건 공유지분을 이전받은 것이다’라는 취지로 진술하였고, D는 2020. 3. 7. ‘E과 연락두절되어 급여 등을 받지 못하게 되자 B 등을 상대로 고소하였으나 B 등과 대질을 원하지 않는다’며 위 형사고소를 취하하였다. 이에 따라 제주지방검찰청은 2020. 3. 13. 피고와 B에 대하여 혐의 없음의 불기소처분 등을 하였다.
E은 2017. 6. 28.경 B로부터 I 3단지 사업부지 매수대금조로 5억원 가량을 대여 받으면서 이 사건 토지와 G 토지에 관하여 채권최고액 7억원으로 하는 2순위 근저당권을 설정하여 주기로 약정하였고, 2018. 9. 5.에는 위 대여원리금과 2014. 6. 30.자 대여금 2억원의 원리금을 합하여 9억원을 변제하기로 하는 차용금증서를 작성하여 주면서 ‘계약일에 채권자에게 이 사건 토지에 관하여 소유권을 이전하여 주기’로 약정하였다.
위와 같은 사정들을 종합하면, E은 I 분양사업 등과 관련하여 피고와 B로부터 금원을 차용하면서 2018. 9. 20. 피고에 대한 2억원의 대여금채무를 담보하기 위하여 피고에게 이 사건 공유지분에 관하여 이 사건 소유권이전등기를 마쳐주고, 피고와 B에 대한 대여금채무 전체를 담보하기 위하여 B에게 원고 명의의 공유지분과 G 토지에 관하여 근저당권설정등기를 마쳐준 것으로 보인다.
명의신탁 관련 주장(예비적 주장)에 관한 판단
부동산에 관하여 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결 등 참조).
원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 공유지분에 관한 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기가 E과의 명의신탁 약정에 기하여 마쳐진 것이라거나, 피고가 D로부터 이 사건 공유지분에 관한 명의수탁자의 지위를 이전받았다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 피고에 대한 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김광섭(재판장) 정가원 이승욱
각주1) 검사는 원고가 E과 공동으로 I 3단지 사업를 시행하였음을 전제로 원고에 대하여도 E의 배임죄에 대한 공동정범으로 기소하였으나, 제1심 법원은 ‘원고가 E으로부터 3단지 사업부지인 이 사건 토지 중 원고 명의의 공유지분과 G 토지를 명의신탁 받았고, 그 결과 3단지 사업의 건축주가 되거나 분양계약의 당사자가 되었을 뿐이다’는 점 등에 근거하여 원고가 E과 동업으로 3단지 사업을 진행하였다고 볼 수 없다는 이유 등으로 무죄를 선고하였다. 이에 대하여 검사가 항소하였으나, 항소심 법원은 2023. 7. 6. 항소기각판결을 선고하였고(제주지방법원 2022노852), 검사가 상고를 제기하지 않아 원고에 대한 무죄판결이 그대로 확정되었다.
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.