창원지방법원 거창지원 2024. 8. 29. 선고 2023고합27 판결

피고인은 2018. 5. 9.경 피해자와 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 임대차보증금을 지급받으면서 피해자에게 그 반환을 담보하기 위하여 2순위 근저당권 설정해주겠다고 말한 것은 사실이나, 위 임대차계약 특약사항 제1항 단서에 기재된 바와 같이 근저당권 설정은 신용보증기금 심사 이후에 하기로 하였고, 실제로 이 사건 임대차계약 이후 신용보증기금으로부터 신용보증을 받아 대출을 받기 위한 절차를 진행하고 있었으므로, 피해자를 기망한 것이 아니다.

위 임대차계약 당시 C병원 토지 및 건물에 기입 또는 설정된 선순위 근저당권, 압류, 가압류는 위 계약 체결 이후 일부 말소되어 오히려 위 부동산의 가치가 상승하였고, G이 채권 확보를 위한 용도로 G의 요구에 따라 가등기 설정이 이루어졌는데, G은 C병원에 관하여 추가대출을 받는 경우 가등기를 말소하여 협조하겠다고 약정하였으나 이를 지키지 않아 결국 신용보증기금으로부터 보증을 받지 못한 것이므로, 이 사건 임대차계약 체결 당시 병원의 재무상황이 좋지 않았다거나 추가로 대출받을 가능성이 불투명한 상황이었다고 볼 수 없다.

피고인은 C병원 토지 및 건물을 G에게 매도하여 G이 피고인의 임대인의 지위를 승계하여 피해자의 임대차보증금반환채무를 인수하였고 피해자는 계속하여 약국을 운영하였으므로, G이 피해자에게 위 보증금을 반환할 책임이 있을 뿐이다.

이 사건 임대차계약의 주요 내용은 아래와 같다(증거기록 2권 16, 18면. ‘임대인’은 피고인을, ‘임차인’은 피해자를 각 의미하고, 대상이 되는 토지 및 건물은 별지 목록 기재 각 부동산 중 제3항 및 제6항 부동산을 의미한다. 해당 계약 중 별지 특약사항을 이하 ‘이 사건 근저당권 설정 특약’이라 한다).

피고인 및 C병원의 재무 상황 관련

2018년 4월경부터 2019년 3월경까지 1년간 C병원의 수지분석은 아래와 같다(증거기록 2권 225면).

피고인이 C병원 운영 명목으로 차입한 금액의 현황은 아래와 같다(증거기록 2권 163면)

피고인 소유의 C병원 건물(별지 목록 제5항 기재 부동산)의 부동산등기부등본에 기재된 압류, 가압류 및 근저당권 등기내역은 아래와 같다(이하 ‘이 사건 C병원 건물’이라 한다).

갑구

을구

피고인은 2018년 7월경 C병원의 직원 급여를 연체하고 있었고(증거기록 1권 92, 93면), 2019년 4월경 미지급 임금의 액수는 61,128,922원에 달하였다.

피고인의 2019년 4월경 재산상태는 아래와 같다[2023. 4. 13. 확정된 부산고등법원(창원) 2022나10999 판결].

신용보증기금의 심사

C병원 총무과장인 I은 2016. 1. 27. 신용보증기금에 대출금 18억 9,000만 원의 보증 승인 신청을 하였으나, 2016년 4월경 철회하였다.

I은 2019년 5~6월경 신용보증기금에 대출금 50억 원의 보증 승인을 신청하면서 C병원 현황에 관한 자료, 지방세 납세현황, 병원 지출 내역 등을 제출하였다.

한편, 신용보증기금 홈페이지의 질문 및 답변 항목에 아래와 같은 내용이 제시되어 있다(증거기록 1권 82 내지 84면).

이 사건 C병원 건물 등의 매도

피고인은 2019. 4. 17. G과 사이에 이 사건 C병원 건물을 비롯한 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라 한다)을 체결한 다음 G에게 창원지방법원 합천등기소 2019. 4. 17. 접수 제6184호로 가등기를 마쳐주었고, 2019. 6. 26. G과 위 각 부동산에 관한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 다음 G에게 같은 등기소 2019. 8. 20. 접수 제14181호로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

이 사건 매매예약의 내용은 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 ‘매매대금을 5,600,000,000원으로 정하되, 계약금 1,000,000,000원은 G에 대한 대여금 및 미지급 약품대금 중 일부의 변제에 갈음하여 지급받은 것으로 한다’는 것이고, 같은 해 6. 26. 다음과 같은 특약사항을 포함한 이 사건 매매계약을 체결하였다.

관련 형사사건

피고인은 2021. 7. 21. 아래와 같은 범죄사실로 징역 1년 6월을 선고받았고(이 법원 2020고단150), 2022. 7. 6. 보조금관리에관한법률위반, 지방재정법위반으로 징역 6월을, 근로기준법위반, 근로자퇴직급여보장법위반에 대하여 공소기각 판결을 선고받았다[이 법원 2021고단236, 2021고단252(병합)].

피고인은 위 각 1심 판결에 대하여 항소하였고, 항소심에서는 위 2건의 사건을 병합하여 2023. 2. 15. 징역 2년, 집행유예 3년을 선고하였으며, 이 판결은 2023. 2. 23. 확정되었다[창원지방법원 2021노2012, 1877(병합)].

피해자는 이 사건 근저당권 설정 특약이 없었으면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라고 일관되게 진술한다(피해자 증언 녹취록 10면). 실제로 위 임대차계약의 대상이 되는 부동산(별지 목록 기재 각 부동산 중 제3항 및 제6항 부동산)은 위 보증금 전부를 회수하기에는 그 가액이 충분하지 않았고, 피해자는 그보다 가치가 높은 이 사건 C병원 건물에 대한 근저당권을 설정받아 보증금의 회수를 담보하려고 했던 것으로 보인다.

이 사건 근저당권 설정 특약에 의하면 ‘병원 건물에 2순위로 전세금의 120%의 근저당을 설정한다. 단, 신용보증기금 심사 이후로 한다’로 되어 있다. 해당 문언에 의하면, 은행권 대출을 위한 신용보증기금의 보증 승인 심사 이후 2순위의 근저당권을 확보해주는 내용으로서, 신용보증기금의 보증 승인여부에 관계없이 심사가 종료된 이후에는 위 근저당권의 설정을 약속하는 내용이라고 할 것이다. 피해자도 피고인으로부터 적어도 2019년 12월 안에는 신용보증기금의 심사가 이루어진다는 취지로 얘기를 들어서 해당 기간 이후에는 위 특약에 따라 설정받을 수 있다고 이해하였고, 신용보증기금 심사 결과와 위 근저당권 설정은 관계가 없다고 생각하였으며, 피고인이 주장하는 바와 같이 신용보증기금의 심사로 보증서가 발급되고 대출이 이루어지면 1순위는 신용보증 관련 대출기관이 2순위는 피해자가 된다고 정하여진 것인지 여부에 관하여는 모른다는 취지로 증언하였고(피해자 증언 녹취록 7, 17, 증거기록 1권 68면), 피고인도 신용보증기금의 보증을 받지 못하는 경우 다른 금융사를 통해 대출을 알아보려고 했다고 진술하였는바(증거기록 1권 107면), 피고인은 신용보증기금의 보증 승인 여부와 관계없이 피해자에게 위 근저당권의 설정을 약속하였다고 봄이 타당하다. 그런데 피고인은 2019년 5~6월경 보증승인 신청을 하였고, 신용보증기금은 심사를 한 뒤 2019년 6월경 사실상 불승인 통지를 하여 위 심사가 종료되었음에도, 피고인은 피해자를 위하여 위 특약에서 약속한 근저당권을 설정해주지 않았다.

피고인이 신용보증기금에 보증을 신청한 대출금의 액수가 50억 원인 반면, 담보 부동산의 가치는 4,994,407,600원으로서, 설령 피고인 주장대로 신용보증기금의 보증과 은행권 대출이 이루어지고 피해자를 위하여 2순위 근저당권의 설정이 이루어졌다고 하더라도, 실질적으로 2순위 근저당권은 담보의 효력이 없다. 또한 피고인은 피해자에게 뒤에서 보는 바와 같은 어려운 재정 상황 내지 이 사건 C병원 건물 등에 근저당권, 가압류 등이 되어 있다는 사실에 대하여 고지해주지 않았다.

이 사건 근저당권 설정 특약을 체결할 당시 신용보증기금의 보증 승인이 이루어질 가능성이 상당하다고 평가된다면, 위 특약이 불이행되었다는 사정만으로 편취의 범의가 있다고 단정하기는 어려울 것이다. 그러나 앞에서 본 바와 같이 대출신청금액이 50억 원이었는데, 기존에 설정된 근저당권 피담보채무액 합산액은 42억 7,350만 원에 달하였던 점, 이 사건 임대차계약 체결 당시 C병원은 지출이 수익보다 많아 손실이 누적되고 있었던 점, 2018년 7월경 직원들의 급여도 연체되고 있었던 점, 피고인이 2018. 7. 17. AF에게 무리하게 장례식장을 임대차보증금 2억 5,000만 원에 임대하여 준 것도 병원 운영에서 누적되는 적자 상황을 개선하기 위해서였던 점, 위 특약 체결 당시 여러 건의 압류등기가 존재하였고 이후 압류등기가 말소되기도 하였지만 2019년에는 새로이 국세채권의 압류등기가 이루어졌으며, 해당 국세채권 압류의 존재는 신용보증기금의 보증 승인 여부와 관련하여 일반적인 부결 사유인 점, 신용보증기금의 보증심사 당시 피고인의 재산상황은 소극재산이 적극재산보다 26억 원 정도 초과하는 상황이었던 점, 결국 이러한 이유들로 인해 신용보증기금의 보증 승인이 이루어지지 않았던 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 이 사건 근저당권 설정 특약을 체결할 당시 신용보증기금의 보증 승인이 이루어지는 것은 사실상 어려웠다고 봄이 타당하다.

피고인은 G이 공사업체와의 소송 등으로 이 사건 C병원 건물이 경매로 처분되면 자신의 채권을 보전할 수 없게 되자 자신의 채권확보를 위한 용도로 가등기 설정을 요구하고 병원이 추가대출을 시행하는 경우 가등기를 말소해주겠다고 하여 G에게 가등기를 설정해 주었으나, 이후 추가 대출을 시행할 때 약속과 달리 G이 말소절차에 협조하지 않는 바람에 신용보증기금으로부터 보증을 받지 못한 것이라고 주장한다. 반면, G은 이 법정에서 피고인과 사이에서 자신이 이 사건 C병원 건물을 매수하기로 합의하여 그에 따라 소유권이전등기 전에 세금납부의 부담 때문에 가등기를 마치고 나중에 본등기를 경료하였다고 증언하고 있고, 실제로 G은 2019. 4. 17. 위 건물을 비롯한 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매예약에 따라 가등기를 설정한 뒤, 취득세 과세기준일인 2019. 6. 1. 이후에 이 사건 매매계약에 따라 소유권이전등기를 마쳤는데 이는 매수로 인한 취득세 납부의 부담 때문으로 보이는 점, 피고인이 주장하는 바와 같은 G의 가등기 말소 약정사실을 뒷받침하는 객관적 근거가 없는 점, 신용보증기금의 보증거절이 위 가등기의 존재 때문임을 뒷받침하는 근거도 없는 점 등을 종합하여 보면, 피고인의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

C병원 약국의 기존 보증금은 3억 5,000만 원이었는데, 이 사건에서 피해자가 피고인의 요청에 따라 보증금을 5억 5,000만 원으로 증액한 것은 이 사건 C병원 건물의 증축뿐만 아니라 약국 자체의 증축에 따라 약국을 찾는 환자가 늘어나는 것을 기대하였기 때문으로 보인다(증거기록 1권 57면, 이 사건 임대차계약 특약사항에 약국의 증축에 대한 내용이 명시되어 있기도 하다). 그러나 위 약국부지의 부근 토지는 피고인의 소유가 아니었고(증거기록 1권 73, 101면), 피고인이 이 사건 임대차계약 체결 당시 또는 그 이후에도 위 약국 부근 부지의 소유자와 해당 부지를 매수하여 확보하려고 노력했다고 볼 만한 자료가 확인되지 않는다. 피고인은 피해자로부터 계속하여 증개축의 현황에 대하여 질문을 받았음에도 위와 같은 상황을 고지하지 않고 있다가, 피해자로부터 정식으로 문제 제기를 받자 뒤늦게 증개축이 현실적으로 어려운 상황임을 털어놓은 것으로 보인다. 이후에도 피고인은 약국의 증개축에 대하여 피해자에게 협조해 준 것이 없고, 결국 증개축은 이루어지지 않았다.

피고인은 별지 목록 기재 각 부동산을 G에게 매도하면서 G이 피해자에 대한 임대인의 지위를 승계하였으므로 피해자의 임대차보증금 회수 확보를 위하여 노력하였다는 취지의 주장을 하나, 피고인이 주장하는 사정은 이 사건 범행 이후의 사정들이어서 편취 범의 판단과 무관하므로 위 주장 역시 받아들이기 어렵다.