창원지방법원 통영지원 2025. 4. 3. 선고 2023가단17559 판결

이 사건 리조트는 지상 8층에서 지상 38층의 관광숙박시설인 관광호텔(H동)과 같은 층 규모의 일반숙박시설인 호텔레지던스(I동)가 나란히 위치해 있고, 그 아래에 지상 1층에서 지상 7층까지 카지노와 상가 등이 위치한 J 건물로 이루어져 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을나 제6호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고들은, 원고들이 중도금에 대한 부가가치세 환급을 받았는데 이는 피고들이 원고들의 1, 2차 중도금을 납부하였다는 사실을 증명하는 것이므로, 피고들은 원고들에게 이 사건 공급계약서 제5조 제3항에서 정한 중도금에 대한 지체보상금을 지급하여야 한다고 주장한다.

살피건대, 갑 제14호증, 을가 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 비추어 볼 때 피고들이 원고들의 1, 2차 중도금을 납부하였다고 인정하기 어렵고, 원고들이 이 사건 분양계약에 기한 중도금을 별도로 납부하지 않은 사실에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.

이 사건 호텔레지던스의 준공이 402일 지연되었음에도 피고들은 246일분의 지체보상금만 지급하였으므로, 나머지 156일분의 지체보상금 1,938,377원을 지급하여야 한다.

피고 D은 피고 C와 이 사건 토지를 공유자로서 형식적으로만 공동매도인으로 기재되어 있을 뿐, 이 사건 분양대금에 관하여 어떠한 권리와 의무를 부담하지 않고, 이 사건 공급계약서에 피고 D은 분양자(매도인)로서 책임을 지지 않는다는 점이 명확히 규정되어 있으므로, 원고들의 준공지연보상금 지급청구에 응할 수 없다.

앞서 든 증거들, 을나 제1 내지 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 이 사건 사업에서 피고 D이 차지하는 비중이나 역할, 지위 등을 종합하면, 피고 D이 이 사건 분양계약에 따른 준공지연보상금 지급의무를 부담하지 않는다고 볼 수 없다. 피고 D의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

원고들이 2017. 12. 23. 계약금 69,444,697원을 지급한 사실, 피고들이 원고들에게 계약금에 대한 246일분의 지체보상금을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 위 인정사실에 의하면 이 사건 호텔레지던스의 준공 지연일수는 402일[2019. 10. 1.(준공예정일인 2019. 9.경의 다음날)부터 2020. 11. 5.(사용승인일)까지]이라고 할 것이므로, 피고들은 공동하여 원고들에게 1,938,377원[= 7,648,429원(= 69,444,697원 × 10% × 402/365일) - 5,710,052원] 및 지연손해금을 지급하여야 한다.

피고들은 이 사건 분양계약에 의해 원고들에게 중도금 무이자 대출을 알선해야 할 의무가 있었음에도 중도금 무이자 대출의 알선 및 실행을 하지 않았으므로 채무불이행으로 인한 손해배상책임, 부당한 광고행위 내지 기망에 의한 불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다. 따라서 피고들은 손해배상금으로 연대하여 원고들에게 402일간 공사지체로 인한 중도금에 대한 지체보상금 45,890,578원 및 지연손해금을 지급하여야 한다.

피고들이 2019. 8.경 원고들에게 '공급대금 중 중도금(공급가의 60%)은 잔금으로 하며 중도금 대출을 실행하지 않는다'는 내용의 안내문을 발송한 사실은 앞서 살펴본 바와 같고, 갑 제7호증의 기재에 의하면 이 사건 리조트의 분양광고에서 '중도금 전액 무이자 대출(계약금 10% 납입 후 완공 시까지 자금 부담이 없음)'이라는 취지로 광고(이하 '이 사건 광고'라 한다)한 사실이 인정되고, 이 사건 공급계약서 일반조항에서 중도금대출에 관하여 언급하고 있는 점은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 ① 이 사건 광고의 의미는 중도금 납부시 전액 무이자 대출을 알선하여 수분양자들이 계약금의 10%를 납입한 후 이 사건 리조트 완공 시까지 자금 부담이 없도록 한다는 것으로 보아야 하고, 무조건적인 중도금 대출 알선을 의미한다거나 준공지연시 중도금에 대한 준공지연보상금의 지급을 약속한다는 의미로 해석할 수는 없는 점, ② 이 사건 공급계약서 전문에 의하면 1차 중도금(45%) 2018. 5. 20., 2차 중도금(15%) 2018. 8. 20.로 납부일이 정해져 있었으나, 피고들은 2019. 8.경 원고들에게 '공급대금 중 중도금(공급가의 60%)은 잔금으로 하며 중도금 대출을 실행하지 않는다'는 내용의 안내문을 발송함으로써 원고들에게 중도금 납부를 요구한 사실이 없는 점, ③ 이 사건 공급계약서 일반조항 제1조 제5항은 '수분양자가 중도금 대출알선등이 제한될 수 있음을 인식하고 있으며, 이러한 제한에도 불구하고 공급 대금을 자기책임으로 조달하여 기일 내에 납부하여야 한다'고 정하고 있어 수분양자들은 중도금대출알선이 이루어지지 않을 수도 있음을 인식할 수 있었던 점, ④ 이 사건 공급계약서에서 피고들에게 중도금대출 알선의무를 부과하는 조항은 없는 점 등에 비추어 볼 때, 피고들에게 중도금 무이자 대출을 알선해야 할 계약상 의무가 존재한다고 보기 어렵다. 또한, 피고들이 중도금대출을 알선하지 않음으로 인해 원고들에게 어떤 손해가 발생하였다고 보기 어렵고, 이 사건 공급계약서 일반조항 제5조 제3항은 이미 납부한 계약금 및 중도금에 대한 준공지연보상금을 규정하고 있을 뿐이므로, 미지급된 중도금 상당액에 대한 준공지연보상금을 원고들이 입은 손해라고 볼 수도 없으므로, 나머지점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.

상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결 등 참조).

앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실및 사정들, 즉 ① 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 광고의 의미는 중도금 납부시 전액무이자 대출을 알선하여 수분양자들이 계약금의 10%를 납입한 후 이 사건 리조트 완공 시까지 자금 부담이 없도록 한다는 것이고, 원고들이 계약금을 납입한 후 이 사건 리조트 완공 시까지 추가적으로 자금을 부담한 사실이 없으므로, 이 사건 광고가 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 '표시광고법'이라 한다)에서 정한 거짓·과장의 표시·광고 등에 해당한다고 볼 수 없는 점, ② 이 사건 분양계약 당시 피고들이 중도금대출알선이 불가능하다는 것을 알면서도 이 사건 광고를 게재하였다고 볼 만한 자료가 없고, 중도금대출이 불확실한 상황에서 이 사건 광고를 게재하였다고 하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 볼 수 없는 점, ③ 피고들이 이 사건 분양계약 당시이 사건 리조트 준공이 지연될 것을 예견하였다거나, 이로 인해 중도금에 대한 막대한 지체보상금이 발생할 수 있다는 사실을 인식하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 원고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 표시광고법을 위반하였다거나 원고들을 기망하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

피고들은 이 사건 공급계약서 일반조항 제1조 제5항에 따라 원고들에게 중도금 무이자 대출을 알선해야 할 계약상 의무가 있음에도 이를 불이행함으로서 원고들에게 손해가 발생하였으므로, 원고들이 입은 손해를 제대로 반영하기 위해서 피고들은 이에 대한 손해배상으로 402일 간 준공지연으로 인해 원고들이 위 기간 동안 지급받지 못한 이 사건 임대차계약 순 공급금액의 6%(부가가치세 포함)의 연임대료를 지체보상금으로 지급하여야 한다.

앞서 살펴본 바와 같이 피고들에게 중도금 무이자 대출을 알선해야 할 계약상 의무가 존재한다고 볼 수 없으므로, 피고들에게 중도금 무이자 대출을 알선해야 할 계약상 의무가 있음을 전제로 한 원고들의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

따라서 피고들은 공동하여 원고들에게 1,938,377원 및 이에 대하여 피고 C는 2023. 11.23.부터<2>, 피고 D은 2023. 11. 22.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 4. 3.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이 사건 공급계약서 일반조항 제13조 제2항 및 이 사건 임대차 계약서 일반조항 제2조 제2항에 따라 원고들이 분양대금을 완납한 날은 동시에 피고 D이 피고 C로부터 이 사건 호실을 인도받는 날과 같은 날이므로, 이 사건 임대차 계약서 일반조항 제2조 제1항의 임대차개시일인 '호텔 영업개시일'은 원고가 이 사건 호실에 대한 분양대금을 완납한 2020. 12. 15.이어야 하므로, 피고 D은 미지급한 2020. 12. 15.부터 2021. 8.5.(233일)까지의 임대료 24,737,391원을 지급하여야 한다.

처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의

의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용,그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조).

앞서 든 증거들, 갑 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 ① 이 사건 임대차 계약서 일반조항 제2조 제1항은 '임대차계약기간은 목적부동산이 포함된 호텔레지던스의 (임시)사용승인일로부터 9개월째 되는 날 또는 호텔 영업개시일 중 더 빨리 도래하는 날로부터 20년으로 한다'고 명시적으로 규정하고 있으므로, 이 사건 임대차계약의 임대차 개시일은 원고들이 분양받은 호텔레지던스 건물의 사용승인일로부터 9개월째 되는 날 또는 호텔레지던스의 영업개시일 중 더 빨리 도래하는 날이라고 해석함이 상당한 점, ② 이 사건 임대차 계약서 일반조항 제2조 제2항은 목적부동산의 인도시점과 인도방법을 규정한 것으로 임대차계약기간에 관한 규정으로 볼 수 없고, 일반조항 제5조가 이 사건 임대차계약의 개시일을 의미한다는 원고의 주장은 받아들이기 어려운 점, ③ 호텔 영업개시일과 목적부동산의 인도일이 같은 날을 의미한다고 볼 수 없는 점, ④ 앞서 살펴본 바와 같이 피고 D은 2021. 11. 29.부터 영업을 개시하였고, 원고들이 이 사건 호실의 분양대금을 완납한 2020. 12. 15. 피고 D이 이 사건 호텔레지던스의 영업을 개시하였다고 볼 수 없는 점, ⑤ 이 사건 리조트는 관광호텔, 호텔레지던스, J 건물로 구성되어 있는데 관광호텔과 호텔레지던스는 소유 주체가 다르고 구조상으로도 별개의 독립된 건물이며 이 사건 임대차계약의 목적물은 호텔레지던스이므로, 관광호텔이 영업을 개시한 2020. 12. 18.을 이 사건 임대차계약의 개시일로 볼 이유가 없는 점 등에 비추어볼 때, 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 2021. 8. 6.부터 2041. 8. 5.까지라고 봄이 상당하고, 이와 다른 전제에 선 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.

피고 D은 원고들이 분양대금을 완납한 2020. 12. 15. 피고 C로부터 이 사건 호실을 인도받아 영업을 개시하여야 할 계약상 의무가 있음에도 이를 불이행하였으므로 원고들에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 진다.

앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실및 사정들, 즉 ① 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담하므로(민법 제618조, 제623조 참조) 임대차계약에서 목적물인도의무는 임대인의 의무에 해당하는 점, ② 이 사건 임대차 계약서 일반조항 제2조 제2항이 수분양자가 분양대금을 완납함과 동시에 피고 D이 목적부동산의 분양사업자로부터 대상부동산을 직접 인도받는다고 규정하였다고 하여 피고 D에게 원고들이 분양대금을 완납한 날 피고 C로부터 이 사건 호실을 인도받아 영업을 개시하였어야 할 계약상 의무가 발생한다고 볼 수는 없는 점, ③ 피고 D이 이 사건 호실을 인도받은 날과 호텔 영업개시일을 동일시 할 수 없는 점 등에 비추어볼 때, 원고들이 제출한 증거들만으로는 피고 D이 계약상 의무를 위반하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각한다.

판사 소화영

각주1) 피고들은 공동하여 원고들에게 각 969,188원(1,938,377원 × 1/2, 원 미만 버림)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

각주2) 준공지연보상금은 이행기의 정함이 없는 채권이므로 피고들은 원고들로부터 그 이행청구를 받은 때로부터 지체책임을 부담하 고 각 이 사건 소장 부본송달일 다음날부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다.