주문
원고(반소피고)와 피고(반소원고) 사이에 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2016. 10. 4. 체결된 매매계약은 존재하지 아니함을 확인한다.
피고(반소원고)의 반소청구를 모두 기각한다.
소송비용은 본소, 반소를 합하여 피고(반소원고)가 부담한다.
이유
인정사실
C는 개업공인중개사이고 D은 2014년경부터 2015. 9.경까지 C에게 소속된 중개보조원이었다.
C는 제주특별자치도 소재 토지를 매수하여 개발한 후 매도하는 방식의 거래를 추진하였다. C는 자신의 자금을 출연하여 D을 통해 별지 목록 기재 각 부동산의 매수를 협의하고 분필 등 개발을 추진하였으며, 그 과정에서 원고(C의 남편의 친구이다), E, F, G, H로부터 일정 금액의 투자를 받고 신용도가 가장 좋았던 원고 명의로 I협동조합으로부터 2억 3,000만 원의 대출을 받기로 하였다.
신용도가 가장 좋은 원고 명의로 대출을 받기 위해 원고를 단독매수인으로 하기로 하였고, 그에 따라 원고는 2015. 4. 29. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마치고 I협동조합 앞으로 근저당권을 설정해주었다.
원고는 2015. 5. 18. D에게 "별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 D을 대리인으로 정하여 토지 계약금, 잔금 및 소유권 양도에 관하여 일체의 권한을 위임하고, 앞으로 이 건에 대하여 민형사상 이의를 제기하지 않기로 함"이라고 기재된 위임장(을2호증의 1)을 작성해주고 인감증명서(을2호증의 2)를 발급해주었다.
원고, E, F, G, H, C, D은 2015. 7. 8. '원고, E, F, G, H가 별지 목록 기재 각 부동산 중 각자 일정 지분(합계 약 85%)의 소유자임을 확약하고 C, D에게 위 각 부동산에 관한 개발 및 매도에 관한 행위 일체를 위임하며, C, D은 원고 명의의 대출금 2억 3,000만 원에 대한 이자를 부담한다'는 내용의 사서증서에 인증을 받았다. C는 위 사서증서 인증서의 원본을 가진 후 D에게 사본(을1호증)을 주었다.
D은 원고를 대리하여 2016. 10. 4. 피고(D과는 처남, 매부 사이이다)에게 별지 목록 기재 각 부동산을 6억 원에 매도(갑1호증, 이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)하였는데, 위 매매계약의 주요내용은 다음과 같다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1호증, 갑2호증의 1 내지 5, 갑7, 10호증, 을1호증, 을 2호증의 1, 2, 을7호증의 각 기재, 증인 C의 증언, 변론 전체의 취지
주장 및 판단
당사자의 주장 요지
원고
주위적으로, 원고가 D에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 매도 등을 위임하고 대리권을 수여한 것은 맞으나 2016. 2.경 C를 통해 위 위임계약을 해지하고 수권행위를 철회하였으므로, 그 후인 2016. 10. 4. 체결된 이 사건 매매계약의 효력이 원고에게 효력이 미치지 않는다. 예비적으로, 별지 목록 기재 각 부동산은 토지거래허가구역 내에 있음에도 이 사건 매매계약 체결 전에 토지거래허가를 받지 못하였으므로 위 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다. 그러므로 본소 청구취지와 같은 판결을 구한다.
피고
원고가 위 위임계약을 해지하거나 수권행위를 철회한 바 없다. 이 사건 매매계약 체결 전에 토지거래허가를 받지 못하였다고 하더라도 위 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니다. 그러므로 반소 청구취지와 같은 판결을 구한다.
판단
위 인정사실 및 증거와 갑5호증의 1, 2, 갑6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사정들 즉, ① 개업공인중개사로서 별지 목록 기재 각 부동산의 매매 및 개발에 관여하였고 D을 소속 중개보조원으로 두었던 C가 법정에서 '원고 등으로부터 D에게 수여한 매매 및 개발 등에 관한 권한을 회수해달라는 요청을 수차례 받았기 때문에 2016. 2.경 D에게 별지 목록 각 부동산의 매매 및 개발에 관여하지 말라고 말하였다, D이 저로부터 지급받은 경비 외에 자신이 출연한 경비를 보전해달라고 말하여 별지 목록 기재 각 부동산이 토지거래허가구역에서 제외되어 매도되면 그때 경비를 정산하여 주겠다고 말하였다'고 분명하게 증언한 점, ② D은 별개의 형사 사건(근로기준법위반, 횡령)으로 2015. 9.경 제1심에서 실형을 선고받아 법정구속되었고 2016. 1.경 항소심에서 징역형의 집행유예를 선고받아 석방되었으며 별지 목록 기재 각 부동산은 2015. 11.경부터 토지거래허가구역으로 지정되어, 2015. 5.경 위임장 및 인감증명서 교부와 2015. 7.경 사서증서 인증서 작성 이후 상당한 사정변경이 있었으므로, 원고 등으로서는 D에게 수여한 권한을 회수할 충분한 이유가 있었던 것으로 보이는 점, ③ C가 2016. 10.경 J에게 별지 목록 1 내지 4 기재 각 부동산의 매도를 추진하자, D이 2016. 10. 26. C에게 이 사건 매매계약에 관한 이야기 없이 단지 자신이 출연한 경비와 인건비를 보전해달라고만 요구한 점 등에 비추어, 원고는 2016. 2.경 C를 통해 D에게 위임계약 해지 및 수권행위 철회의 의사를 표시한 사실이 인정되므로 D이 원고로부터 받은 대리권은 그 무렵부터 소멸하였다(민법 제128조).
그러므로 원고의 주위적 주장은 이유 있고, 결국 피고의 주장은 모두 이유 없다.
소결론
그러므로 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 존재하지 아니하고, 피고가 이를 다투고 있으므로 원고로서는 확인을 구할 이익도 있다.
결론
그렇다면 원고의 본소청구는 이유 있어 이를 인용하고 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 최진숙(재판장) 홍수진 이지훈
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.