대전지방법원 2026. 4. 22. 선고 2021가합111537 판결

당사자의 지위 원고는 세종특별자치시 D 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 18개동 1,076세대를 관리하기 위하여 구분소유자들과 입주자들로 구성된 자치관리기구이다. 피고 B는 이 사건 아파트를 신축 · 분양하는 사업의 시행사이고, 피고 C은 이 사건 아파트의 신축공사를 도급받아 공사를 마친 시공사이다.

하자보수보증계약의 체결 피고 보증공사는 피고 C과 보증채권자를 원고(당초에는 행정중심복합도시건설청이었으나 원고가 구성되면서 원고로 변경되었다)로 하여 이 사건 아파트에 관한 아래와 같은 내용의 각 하자보수보증계약(이하 '이 사건 보증계약'이라 한다)을 체결한 뒤 하자보수보증서를 발급하였다.

이 사건 아파트에 관한 분양계약 체결, 사용승인 및 인도 피고 B는 수분양자들과 이 사건 아파트의 각 세대에 관하여 분양계약을 체결하였고, 이 사건 아파트는 2018. 4. 26. 사용승인을 받아 그 무렵 입주가 이루어져 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 각 해당 세대가 인도되었다.

하자의 발생 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에는 시공사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나 부실하게 시공함으로써 균열, 누수 등의 하자가 발생하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트에 기능상 · 미관상 또는 안전상의 지장이 초래되었다. 원고는 2018. 6.경부터 지속적으로 피고들 측에 이 사건 아파트에 발생한 하자를 보수해줄 것을 요청하였다.

하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 양도 원고는 이 사건 아파트 1,076세대 중 1,050세대(이하 '이 사건 채권양도세대'라 한다)의 구분소유자들로부터 이 사건 아파트에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 그 양도통지에 관한 권한을 위임받아 피고들에게 위 각 채권양도 사실을 통지하였고, 위 통지는 아래 표 기재와 같이 도달하였는데, 이 사건 아파트 전체 전유면적(94,937.0223m2)에서 이 사건 채권양도세대의 전유면적이 차지하는 비율은 97.97%이다(소수점 둘째자리 이하 처리 과정에서의 오차 포함, 이하 같다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 있는 것은 모두 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 하자의 발생 여부 및 범위에 관한 판단 가. 관련 법리 1) 건축물의 하자란 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 · 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다217534 판결 등 참조).

하자보수비용 앞서 든 증거들과 감정인 E(이하 '감정인'이라 한다)의 감정결과(이하 이 법원의 감정인에 대한 각 보완감정촉탁결과를 모두 포함하여 '감정결과'라 한다) 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트에는 별지1 공용부분 항목별 하자보수비 집계표 및 별지2 전유부분 항목별 하자보수비 집계표 기재 각 하자(이하 '이 사건 하자'라 한다)가 있고, 이 사건 하자를 보수하기 위해서는 외벽 균열 보수 후 부분도장하는 것을 전제로 하여 아래 표 기재와 같은 액수(단위: 원, 이하 같다)의 비용이 소요된다(아래 다.항에서 판단한 항목을 모두 반영한 것으로 특별한 주장이 없거나 별도로 판단하지 아니한 항목의 경우에도 감정인이 감정보완 등을 통하여 오류를 수정하거나 견해를 변경한 경우 그와 같이 수정 · 보완된 결과를 반영하여 하자보수비를 산정하였고, 별도의 판단이 없는 것은 배척하는 취지이다). <1> 다. 개별 하자에 관한 판단 1) 하자보수비 산정에 퇴직공제부금비를 포함하여야 하는지 여부 가) 당사자들의 주장 원고는 하자보수비를 산정하기 위해 원가계산 제비율을 적용할 때 퇴직공제부금 (직접노무비 × 2.3%)이 포함되어야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고들은 이 사건 아파트의 하자보수공사는 국가 또는 지방자치단체가 아닌 입주자대표회의가 발주하는 공사일 뿐만 아니라 각 항목별 보수비가 50억 원 미만이므로 건설산업기본법령에 따라 퇴직공제부금을 산입하여야 하는 공사에 해당하지 않는다고 주장한다.

판단 - 원고 주장 인용, 하자보수비에 포함 1 민법 제667조 제2항에 따른 하자의 보수에 갈음하는 손해배상액은 하자보수에 드는 비용 그 자체를 포함하는 것으로, 해당 하자보수비 상당액은 일반적으로 하자보수에 필요하면서 적정한 공사비용으로서 도급인 또는 수급인이 개별적으로 조달할 수 있는 공사비용이 아니라 건설물가, 정부노임단가 등에 의하여 객관적으로 인정되는 금액을 의미한다고 봄이 타당한 점, 2 조달청이 매년 발표하는 '건축 · 산업환경설비공사 원가계산 간접공사비(제비율) 적용기준'에는 추정공사비 1억 원 이상인 건설공사에 대해 직접노무비의 2.3%에 해당하는 퇴직공제부금비를 원가구성 항목으로 포함하고 있고 위 기준이 타 기관 및 민간공사현장에서의 원가산정 자료로 널리 준용되고 있는 점, 3 하자보수공사가 퇴직공제 의무가입 대상이 아니라는 이유로 퇴직공제부금을 해당 손해배상액에서 제외한다면 향후 이 사건 아파트와 같은 집합건물 수분양자 또는 그로부터 손해배상채권을 양수한 자치관리기구가 발주하는 하자보수공사에서는 퇴직공제제도에 가입한 업체의 참여가 구조적으로 제한될 수밖에 없는 점, 4 건설산업기본법 제87조 및 같은 법 시행령 제83조의 취지는 대통령령으로 정하는 건설공사를 하는 건설업자는 건설근로자 퇴직공제제도에 가입해야 한다는 것일 뿐 그에 해당하지 않는 건설업자의 퇴직공제부금이 도급금액에서 제외되어야 한다는 취지로는 해석되지 않는 점 등을 종합하여 보면, 퇴직공제부금은 사용검사 전 · 후의 하자인지와 관계없이 일반적으로 하자보수에 필요하면서 적정한 공사비용에 포함된다고 객관적으로 인정될 수 있으므로, 이하 모든 개별 항목에 관하여 퇴직공제부금비를 반영하여 하자보수에 갈음하는 손해배상액을 산정한다(기본적으로 감정인의 최초 감정결과에 퇴직공제부금비만 반영한 2024. 7. 22.자 원고1차 감정보완회신의 첨부자료5, 6 각 집계표 기재 하자보수비를 기준으로 한다).

[공용1] 각 부위 균열 및 철근노출 하자, [전유1] 세대 내 각 부위 균열 및 철근 노출 하자 가) 당사자들의 주장 (1) 원고 '조적 · 미장 균열'의 균열 폭 0.3mm 이상인 항목과 '외벽 층간균열' 항목에 대해 감정인이 적용한 '메꿈식 균열보수공법'이 아니라 '충전식 균열보수공법'에 의해 하자보수비가 산정되어야 한다.

피고들 ❶ 균열보수비를 산정할 때 보다 저렴한 자재 단가가 적용되어야 한다. ❷ 균열보수 공법별로 노무비를 산정할 때 2016년 서울중앙지방법원 건설감정실무(이하 '건설감정실무'라 한다)가 아니라 2021년 건설공사 표준품셈에 따른 일위 대가를 적용하여야 한다. ❸ 감정인은 외벽 층간균열에 대하여 균열 폭과 관계없이 전부 충전식 균열보수공법으로 보수하는 비용을 산정하였으나, 이 사건 아파트 층간 이음부에는 방수키가 시공되어 누수 및 습기를 방지할 수 있으므로, 균열폭 0.3mm 미만의 층간균열에 대하여는 표면처리공법을 적용한 하자보수비가 인정되어야 한다.

원고의 주장에 대한 판단 - 배척 1 감정인은 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법과 비용을 선택할 수 있는 점, 2 감정인이 적용한 '메꿈식 균열보수공법'은 '충전식 균열보수공법'과 동일한 공법이라고 보이고, 단지 건설감정실무의 노무품 기준에 비해 일부 품이 미적용된 것에 불과하다고 보이는 점, 3 감정인은 층간균열 부위의 보수성을 고려하여 위와 같은 기준을 적용하였고(원고1차 감정보완회신 20면), 해당 기준이 층간균열 하자를 보수하는 데 적절하지 않다고 볼 만한 별다른 근거가 없는 점, 4 감정인은 원고의 감정보완신청에 대하여 원고 주장과 같이 노무품을 적용할 수 있다고 하면서 참고를 위하여 원고 주장에 따른 하자보수비를 산정하였을 뿐 기존 감정의견을 수정하지는 않은 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 이 부분 감정인의 판단이 현저히 불합리하다거나 부당하다고 보기 어렵다.

피고들의 ❶, ❷주장에 대한 판단 - 모두 배척 1 균열보수재는 그 종류와 품질에 따라 상당한 가격 편차가 있고, 지나치게 낮은 단가를 제시하는 업체의 보수재료를 사용하여 하자를 보수할 경우 성능이나 내구성, 안정성 등의 측면에서 적절한 하자보수가 이루어지지 않을 가능성이 있는 점, 2 감정인은 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법과 비용을 선택할 수 있고, 적절한 보수가 가능한 범위 내에서 경제적이라고 판단되는 재료의 단가를 적용하면 충분하며, 반드시 더 저렴한 재료를 선택할 의무가 있다고 보기는 어려운 점, 3 피고들이 제시하는 균열보수재가 감정인이 적용한 균열보수재와 동일한 성능을 가지고 있다거나 피고들이 제시한 단가의 재료를 사용하였을 때 이 사건 아파트의 보수가 충분히 이루어진다고 인정할 만한 별다른 자료가 없는 점, 4 건설공사 표준품셈은 국가기관이 발주하는 공사의 예정가격일 뿐이어서 이를 참고자료로 삼을 수 있을 뿐 반드시 표준품셈 그대로를 적용하여야 하는 것이 아닌 점, 5 건설감정실무의 일위대가는 표준품셈의 균열보수 노무품을 참조하되 공동주택 하자소송의 현장 여건을 고려하여 산정된 것 으로, 일반적으로 하자 감정 현장조사시 균열 발생 부위를 길이로 조사하는 실무를 고려하여 적절한 하자보수비를 산출하기 위하여 길이 단위에 따른 노무품을 제시하고 있는 점 등을 고려하면, 이 부분의 재료비 단가 및 노무품 적용과 관련된 감정인의 판단이 현저히 불합리하다거나 부당하다고 보기 어렵다.

피고들의 ❸주장에 대한 판단 - 배척 다음과 같은 사정들을 고려하면, 감정인이 폭 0.3mm 미만의 층간균열에 대하여도 충전식 균열보수방법을 적용하여 하자보수비를 산정한 것이 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. 1 층간균열은 건물의 구조체에 발생한 균열로서 중요한 하자에 해당하고, 0.3m 미만의 미세한 균열이라도 이를 장기간 방치할 경우 빗물이 침투하여 철근이 부식되고 균열이 확산되어 구조체의 내구력이 감소하는 등 기능상, 안전상 지장을 초래할 수 있다. 2 층간균열은 일반적인 판상면에서의 균열과 다르게 그 균열폭이 0.3m 미만인지와 상관없이 구조단면 안팎의 전체를 전단관통하는 균열이 대부분으로, 이러한 층간 균열선을 따라 빗물이 침투할 경우 그 구조상 빗물이 균열선의 공극을 통해 구조 단면에 넓게 퍼지게 되고, 비록 현재 누수 현상은 확인되지 않는다 하더라도 장래의 외기 유입, 결로, 단열성능저하 등을 완전히 차단할 수 없으므로, 피고들이 주장하는 표면처리공법만으로 층간균열의 진행을 충분히 방지할 수 있다고 단정하기 어렵다. 3 건설감정실무는 층간균열 하자의 경우 균열 폭이 0.3mm 미만인지 여부에 관계없이 원칙적인 보수방법을 충전식 균열보수공법으로 제시하고 있고, 이는 법적 구속력을 가진 지침은 아니더라도 법원의 하자보수에 관한 분쟁해결 실무와 건축 전문가들의 축적된 경험과 식견에 바탕을 둔 것으로 특별한 사정이 없는 한 통용될 수 있는 하나의 기준으로 받아들일 수 있다. 4 2026년 개정된 건설감정실무도 균열 폭 0.3mm 미만의 외벽 층간균열 하자 보수방법에 관하여 원칙적으로 충전식 균열보수공법을 제시하면서 누수 · 결로 발생 여부, 층간균열 부위에 수밀성 · 기밀성을 확보하기 위한 시공상의 조치 여부, 층간균열부위의 내구성 및 품질상태 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 예외적으로 표면처리공법을 적용할 수도 있다고 정하고 있다. 그러나 피고들 주장과 같이 이 사건 아파트에 방수키가 시공되었다 하더라도 외기 유입에 따른 하자들(철근 부식에 의한 구조체내구성 저하, 온도차 증가로 인한 결로 및 단열성능저하 등)은 방수키 시공 여부와 무관하게 발생할 수 있고, 방수키가 시공되었다는 점만으로 누수를 제외한 외기 유입, 결로, 단열성능 저하 등을 완전히 차단할 수 있다고 볼 자료도 없다. 5 실제 이 사건 아파트에서 발견된 층간균열이 관통균열에까지 이르지 않고이음부의 품질상태가 양호한지 여부는 확인되지 않았다(피고1차 감정보완회신 33면).

[공용182] 각 동 계단실 철제여닫이문(FSD) 유효너비(0.9m 이상) 변경시공 가) 피고들 주장의 요지 ❶「건축물의 피난 · 방화구조 등의 기준에 관한 규칙」(약칭: 건축물방화구조규칙) 제9조 제2항 제1호 바.목에 따라 계단실로 통하는 출입구의 유효너비를 0.9m 이상 시공하여야 하는 계단은 건축법 시행령 제35조 제1항에 따른 피난계단 및 특별피난계단에 한정되는데, 이 항목 관련 계단은 건축법 시행령 제35조 제1항 단서 제2호 및 같은 조 제2항에 따라 단순한 직통계단에 해당하므로, 이 항목은 하자에서 제외되어야 한다. ❷ 감정인은 계단실 출입문을 연 상태에서 문짝으로부터 반대편 문틀까지의 거리를 유효너비로 측정하였으나, 구 「장애인 · 노인 · 임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률」 시행규칙(약칭: 장애인등편의법 시행규칙, 2018. 2. 9. 보건복지부령 제557호로 개정되기 전의 것) [별표 1] 제6호 가.목은 출입구의 통과유효폭을 0.8m 이상으로 정하면서 그 폭을 문틀 사이의 거리로 측정하도록 정하고 있는데, 위 방법대로 측정할 경우 이 항목 출입구 유효너비가 0.9m 이상일 뿐만 아니라, 그렇지 않더라도 이 항목 출입구는 위 0.8m를 넘는 0.85~0.87m로 시공된 점, 단지 3~5cm의 유효폭이 미달된다고 과다한 책임을 지우는 것이 부당한 점 등을 고려하면 이 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

❶주장에 대한 판단 - 배척 건축법 시행령 제35조 제1항은 5층 이상 또는 지하 2층 이하인 층에 설치하는 직통계단을 피난계단 또는 특별피난계단으로 설치하도록 규정하면서(본문), 그 예외 중 하나로 건축물의 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 되어 있는 경우로서 5층 이상인 층의 바닥면적 200m2 이내마다 방화구획이 되어 있는 경우를 정하고 있다(단서 제2호). 그러나 이 사건 아파트가 5층 이상인 층의 바닥면적 200m2 이내마다 방화구획으로 되어 있다고 볼 만한 별다른 자료가 없다. 피고들의 이 부분 주장은 동일 층 세대 사이에 개구부가 없는 내화구조의 벽체가 시공되어 있고 가장 넓은 세대의 전용면적도 116m2 정도에 불과하여 건축법 시행령 제35조 제1항 단서 제2호가 적용된다는 것이나, 피고들이 제시한 평면도에 의하더라도 동일 층 세대 사이 벽체에 공간이 있어 보이고 특히 세대 사이 대피공간 벽체가 내화구조의 벽체라고 볼 자료도 없으므로, 위 주장을 그대로 받아들이기는 어렵다. 감정인도 이 항목 관련 계단은 피난계단으로 검토된다는 의견을 밝혔고(피고2차 감정보완회신 71면 등), 감정인의 이 부분 판단이 현저히 불합리하다거나 부당하다고 보이지는 않는다. 피고들은 이 항목 관련 계단이 건축법 시행령 제35조 제2항에 따르더라도 단순직통계단에 해당한다는 취지로 주장하나, 이 역시 세대별로 내화구조의 벽체로 구분되는 별개의 구획임을 전제한 것으로 받아들일 수 없다. 무엇보다 위 규정은 공동주택의16층 이상 층으로부터 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 제1항에도 불구하고 특별피난계단으로 설치하도록 하면서 바닥면적이 400m2 미만인 층은 제외한다고 정하고 있는데, 그 해석상 바닥면적이 400m2 미만인 층의 경우에도 제1항 단서에 해당하지 않는 한 특별피난계단이 아닌 피난계단을 설치하여야 하는 것이지 단순 직통계단으로 설치해도 된다는 취지는 아니다. 따라서 이 항목 관련 건축물 내부에서 계단실로 통하는 출입구에 관하여는 건축물방화구조규칙 제9조 제1항, 제2항 제1호 바.목이 적용되어 그 유효너비를 0.9m 이상 시공하여야 한다.

❷주장에 대한 판단 - 배척 건축물방화구조규칙 제9조 제2항 제1호 바.목은 제정 당시부터 피난계단 및 특별피난계단의 구조와 관련하여 건축물의 내부에서 계단실로 통하는 출입구의 유효너비를 0.9m 이상으로 시공하도록 일관하여 명시하고 있었다. 위 규칙에서 출입구의 유효 너비가 일정 기준 이상일 것과 출입구를 피난의 방향으로 열 수 있을 것을 함께 규정하고 있는 목적은 재난상황에서 피난의 편의성, 적시성을 도모하고 충분한 대피공간을 확보하여 인명피해를 방지하기 위한 것인데, 이와 같은 법규의 제정 목적에 비추어볼 때, 위 '유효너비'는 피난 시 문틀 등의 간섭을 받지 않고 사람이 실제로 통과하여 대피할 수 있는 공간인 통과 유효폭을 규정한 것이라고 보는 것이 합리적이다. 이와 달리 단순히 외벽과 외벽 사이의 안쪽 거리 등 다른 기준을 규정한 것으로 보는 경우에는 외벽 사이의 안쪽 거리 등이 동일한 경우라 하더라도 문틀의 형태와 크기, 문의 개폐에 소요되는 공간 면적의 설계 방식 등에 따라서는 실제로 사람이 대피할 수 있는 출입구의 너비에 상당한 차이가 발생할 수 있어 해당 규제를 마련한 취지를 충분히 달성하기 어렵다. 방화문의 너비를 0.9m 이상으로 규정하고 있는 것은 화재가 발생하였을 때 입주민들이 안전하고 원활하게 피난할 수 있는 최소한의 기준을 마련한 것으로 볼 수 있으므로, 이러한 위 규칙의 취지를 고려하면 문틀까지 포함한 외측 면이 아니라 사람이 통과하는 내측 면을 기준으로 0.9m 이상을 충족하는지 여부를 판단하여야 한다. 피고들이 주장의 근거로 들고 있는 구 장애인등편의법 시행규칙(2018. 2. 9. 보건복지부령 제557호로 개정되기 전의 것) [별표 1] 제6호 가.목에서도 유효폭을 '문틀에서 문틀까지로 측정한다'는 기재는 찾을 수 없고, 다만 같은 조항 (2) 부분에 '문틀에서 문틀까지'를 0.8m로 표시하는 것처럼 보이는 그림이 삽입되어 있기는 하나, 오히려통과유효폭 0.8m 이상을 직접 규정한 같은 조항 (1) 부분에는 '문틀에서 문짝 내폭까지'를 0.8m로 표시하는 것처럼 보이는 그림이 삽입되어 있음을 고려하면,<2> 위 시행규 칙상 출입구의 통과유효폭 기준이 반드시 '문틀에서 문틀까지'의 거리로 측정하도록 정하고 있다고 단정할 수는 없다. 무엇보다 위 시행규칙은 2018. 2. 9. 보건복지부령 제557호로 개정되면서 [별표 1] 제6호 가.목에서 통과유효폭을 0.9m 이상으로 하도록 정하였을 뿐만 아니라, (2) 부분에 삽입된 그림도 0.9m 부분의 표시가 '문틀에서 문짝 내폭까지'로 수정되었다.<3> 결국 이 항목 계단실 출입구 유효너비가 문틀에서 문짝 내폭까지 0.85~0.87m에 불과한 것은 관계 법령이 규정하고 있는 최소한의 기준을 충족시키지 못하는 기능상 ·안전상 하자일 뿐만 아니라, 화재 등 재난이 발생하여 여러 사람들이 긴급하게 피난을 해야 하는 상황에서 출입구의 유효너비는 인명피해와 관련한 안전상 지장을 초래할 수 있으므로 중요한 하자에 해당한다. 이를 하자에서 제외하여야 한다는 피고들의 주장은 받아들일 수 없다.

[공용190] 공용 방화문 내화성능 불량 하자, [전유65] 전유 방화문 내화성능 불량 하자 가) 피고들 주장의 요지 주위적으로, 설치된 후 약 5년 정도 사용한 방화문에 관하여 최초 시공 시를 기준으로 한 방화문 성능시험을 실시하여 하자를 인정하는 것은 부당하므로, 이 부분 각 항목은 하자에서 제외되어야 한다. 예비적으로, ❶ 약 5년 정도 사용한 방화문은 앞, 뒷면의 동질성이 떨어지므로 앞, 뒷면 세트를 기준으로 할 것이 아니라 개별 시험값을 기준으로 하자를 판단하여 산정한 하자보수비만 인정되어야 하고, ❷ 방화문이 철거 후 재시공된다면 해당 방화문과 관련된 [공용9] 항목의 출입문 개폐불량 하자가 자연 치유되므로, 해당 부분 보수비 6,422,810원이 상계되어야 한다.

주위적 주장에 대한 판단 - 배척 1 감정인이 이 사건 아파트에 설치된 방화문 하자의 판단 기준으로 삼은 KS F2268-1(한국산업규격 방화문의 내화시험방법)이 감정인에게 기 설치된 방화문과 동일한 규격으로 새로 제작된 시험체에 대하여 방화문 성능시험을 진행할 의무를 부과한 것이라고 보이지는 않는다. 2 감정인이 방화문 성능시험을 위해 선정한 시험체가 사용에 따른 변형 등으로 인해 최초 제작 당시의 방화문과 완전히 동일한 상태였다고 보기는 어려우나, 현재 시점에서 준공 당시와 동일한 시험체를 취득하는 것이 현실적으로 어려운 점, 감정인은 원고 및 피고들의 입회하에 원고, 피고들이 특정한 방화문을 시험체로 선정하였고, 최대한 손상이 가지 않도록 채취하였으며, 채취한 시험체는 모아서 채취 즉시 예정된 시험기관으로 운반한 것으로 보이는 점, 피고들은 시험체 선정 과정에서 위 시험체에 어떠한 문제가 있었다는 주장을 하지 않은 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 위와 같은 사정만으로 위 시험체를 이용한 성능시험이 부당하다고 보기는 어렵다. 3 방화문은 화재가 발생하였을 때 불길이 번지는 것을 막아 인명의 피해를 줄 이는 데 핵심적인 역할을 하는 장비로서 그 목적을 달성하기 위하여 상당한 무게와 두께의 금속 등 쉽게 변질되지 않는 재질로 구성되고 견고하게 설치되는 것이 통상적이다. 따라서 이 사건 아파트 입주자의 통상적인 거주 환경에서 방화문의 내화성능이 시간이 흐름에 따라 급격히 감소하였다고 보기 어려우며, 통상적인 사용과정에서 내화성능에 손상을 입는다면 그 자체로 사회통념상 요구되는 품질을 갖추지 못한 것으로 보아야 한다. 달리 이 사건 아파트에 설치된 방화문의 성능이 설치 후 급격히 저하될 만 한 사정이 있다거나, 입주민들이 사용 · 관리하는 과정에서 방화문이 뒤틀리거나 변형되었다거나, 채취 · 이동 · 설치 과정에서 성능시험 결과에 영향을 중 정도로 시험체에 손상이 가해졌다고 인정할 만한 증거도 없다.

예비적 ❶주장에 대한 판단 - 배척 방화문은 미는 면과 당기는 면이 일체를 이루고 있어 두 면 모두 건축 관련 법령이 정한 비차열 성능을 갖추어야 하므로, 양면 모두 성능이 부족한 경우뿐만 아니라 어느 한 면만 성능이 부족한 경우에도 방화문에 하자가 있는 것으로 보아야 한다. 다만, 성능시험을 위하여 임의로 구성된 세트 단위로 합격 여부를 판단하여 전체 방화문의 하자율을 산정하는 방식은, 표본의 개수가 충분하지 않은 경우에 표본을 조합하여세트를 구성하는 방식에 따라 하자율이 크게 달라지는 한계가 있으므로 쉽게 채택하기 어렵다. 방화문의 하자율을 좀 더 정확하게 산정하려면, 양면 모두 비차열 성능을 갖추지 못해 방화문에 하자가 있을 비율과 어느 한 면만 비차열 성능을 갖추지 못해 방화문에 하자가 있을 비율을 모두 산정하여 더하는 방식, 달리 말해서 미는 면과 당기는 면 각각의 합격률(하자가 없을 비율)을 곱하여 방화문의 양면 모두에 하자가 없을 비율을 산정한 후 100%에서 이를 제외하는 방식을 고려해 볼 수 있다(대법원 2025. 10.16. 선고 2025다211105 판결 참조). 이 사건의 방화문 성능시험 결과는 아래 표 기재와 같다(내화 성능을 충족한 전유 대피공간 방화문은 제외하고, 차연시험도 모두 통과했으므로 그 결과를 생략한다). 앞서 살펴본 바와 같은 하자율 산정 방식을 위 감정결과에 적용하더라도, 공용부 계단실 방화문의 하자율이 100%[= 100% - (A시험체 합격률 100% × B시험체 합격률 0%)], 전유부 현관 방화문의 하자율이 100%[= 100% - (A시험체 합격률 0% × B시험체 합격률 100%)]로 산정되므로, 세트 단위로 하자율을 판단한 결과와 다르지 않다. 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

예비적 ❷주장에 대한 판단 - 배척 감정인은, [공용9] 항목의 출입문 개폐불량 하자는 방화문 처짐, 문틀 변형 등 다양한 원인으로 발생할 수 있고, 단순 문짝 하자의 경우 방화문 문짝 철거 및 재시공 으로 하자가 치유될 수 있으나 문틀 하자의 경우 문짝 재시공만으로 보수가 온전히 이루어지지 않을 것으로 검토된다는 의견을 밝혔다(2024. 12. 16.자 감정보완회신 14면). 설령 이 항목에서 하자로 인정된 방화문이 [공용9] 항목에서 하자로 인정된 방화문과 일부 공통된다고 하더라도, [공용9] 항목 방화문 하자가 문짝 철거 및 재시공만으로 보수된다고 인정할 만한 증거가 없으므로(오히려 감정결과에 의하면 해당 항목 하자는 '방화문 처짐'으로, 문틀 하자에 기인한 것으로 볼 여지가 크다), 각 항목의 보수비가중복된다고 단정하기 어렵다.

그 외 항목별 주장에 대한 판단 - 아래 표 기재와 같다.

손해배상책임의 발생 앞서 인정한 사실에 따르면, 피고 B는 이 사건 아파트에 관한 분양자로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(약칭: 집합건물법) 제9조 제1항, 민법 제667조 제2항에 따라 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 양수한 원고에게 이 사건 아파트에 관한 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 의무가 있다.

제척기간 도과 여부에 관한 판단

집합건물법 제9조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제5조는 담보책임의 존속기간을 공사의 종류별로 2년, 3년, 5년 또는 10년으로 구분하고 있고, 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 위 담보책임의 존속기간 내에 행사하여야 하므로, 이는 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간, 즉 제척기간으로 보아야 한다. 그리고 하자담보책임의 제척기간은 공용부분에 대해서는 사용승인일로부터, 전유부분에 대해서는 구분소유자에게 인도 된 날부터 기산된다(집합건물법 제9조의2 제2항).

이 사건 아파트의 사용승인일이 2018. 4. 26.임은 앞서 인정한 바와 같다. 그리고 원고는 피고들에게 이 사건 채권양도세대별로 채권양도통지가 도달한 날을 기준으로 권리행사가 이루어졌음을 전제로, 2020. 4. 27. 채권양도통지가 도달한 1차 채권양도세대의 경우 공용부분에 한한 사용검사 후 2년차 하자의 제척기간 도과, 2021. 12.23. 채권양도통지가 도달한 2차 채권양도세대의 경우 공용부분과 전유부분 모두에 관하여 사용검사 후 2년차, 3년차 각 하자의 제척기간 도과, 2023. 4. 20. 채권양도통지가 도달한 3차 채권양도세대의 경우 공용부분과 전유부분(2023. 1. 12. 최초 소유권이전등기를 마친 F호 제외) 모두에 관하여 사용검사 후 2년차, 3년차 각 하자의 제척기간 도과를 각 자인하면서, 피고 B를 상대로는 위 각 제척기간 도과 부분을 제외한 나머지 하자에 관하여만 손해배상을 구하고 있다.

피고 B는 사용승인일 무렵 전유부분의 인도가 이루어졌으므로 1차 채권양도세대의 전유부분에 관한 사용검사 후 2년차 하자의 제척기간도 도과하였다고 주장한다.그러나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면 1차 채권양도세대의 경우 구분소유자들에게 최초로 소유권이전등기가 마쳐진 때가 각각 2018. 7.경 이후라는 사실을 인정할 수 있고, 위 구분소유자들은 그 무렵에 각 전유부분을 인도받았다고 추정되며, 달리 그들이 그 이전에 각 전유부분을 인도받았다고 볼 만한 별다른 증거가 없으므로, 그로부터 2년이 경과하기 전인 2020. 4. 27. 채권양도통지가 도달하여 권리행사가 이루어진 이상 1차 채권양도세대의 전유부분에 관한 사용검사 후 2년차 하자의 제척기간이 도과하였다고 볼 수 없다.

이 사건 채권양도세대별 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권 중 제척기간 도 과로 소멸한 부분의 내역은 아래 표 기재와 같다(원 미만 버림, 이하 같다). <4><5> 다. 책임의 제한 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 사정들, 즉 1 이 사건 아파트의 사용승인일인 2018. 4. 26.로부터 이 사건 아파트에 대한 최초 감정 현장조사가 실시된 2023. 2. 20.까지 약 4년 10개월의 기간이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적인 노화 현상이 발생한 점, 2 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화 현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것이 현실적으로 매우 어려운 점, 3 이 사건 아파트 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못으로 인하여 기존에 발생한 하자가 확대되었을 개연성을 배제할 수 없는 점 등을 종합하면, 피고 B가 배상하여야 할 손해액을 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 인정되는 하자보수비용의 75%로 제한함이 타당하다.

손해배상책임의 범위 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 귀속되고, 그중 공용부분에 대한 것은 가분채권으로 전유부분의 면적 비율에 따라 각 구분소유자 들에게 귀속된다. 앞서 본 바에 따라 제척기간이 도과한 부분을 제외하고 75%로 책임을 제한한 이 사건 채권양도세대 차수별 손해배상액은 아래 표 기재와 같다(채권미양도세대의 하자보수비를 차감하더라도 산업안전보건관리비에 차이가 발생하지 않는다). <6><7> 마. 소결론 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조가 정하는 수급인의 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결 등 참조). 피고 B는 원고가 보낸 채권양도통지서에 구체적인 손해배상금의 액수나 산정근거가 기재되어 있지 않으므로 원고가 이를 특정하여 이행을 청구한 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날 또는 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음

주위적 청구에 대한 판단 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다(집합건물법 제9조 제3항). 이 법원의 북광주세무서장에 대한 각 과세정보 제출명령 회신결과에 의하면, 피고 B의 2024. 12. 31. 기준 자산총계는 약 1조 675억 원, 부채총계는 약 2,779억 원, 2023.12. 31. 기준 자산총계는 약 9,874억 원, 부채총계는 약 1,403억 원인 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사실에 비추어 보면, 이 사건의 손해배상채무액을 고려하더라도 원고가 제출한 증거만으로는 피고 B에게 이 사건 변론종결일 현재 집합건물법 제9조 제3항이 정한 무자력 등의 사유가 있다고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 피고 G에 대한 소 중 주위적 청구 부분은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

예비적 청구에 대한 판단 채권자가 채무자를 대위할 때 대위로 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 금전채권인 경우에는 그 보전의 필요성이 있는 경우, 즉 채무자가 무자력인 때에만 채권자가 채무자를 대위하여 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 수 있고(대법원 2009. 2.26. 선고 2008다76556 판결 참조), 채권자대위권의 행사로서 채권자가 채권을 보전하기에 필요한지 여부는 변론종결 당시를 기준으로 판단하여야 하며(대법원 1976. 7. 13. 선고 75다1086 판결 참조), 보전의 필요가 인정되지 않는 경우에는 소가 부적법하므로 법원으로서는 이를 각하하여야 한다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다39918 판결 참조). 앞서 본 바와 같이 이 사건 변론종결일 현재 피고 B가 무자력 상태에 있다고 볼 만한 증거가 없으므로, 원고의 피고 C에 대한 소 중 예비적 청구 부분은 보전의 필요성이 없어 부적법하다.

보증책임의 발생

앞서 인정한 사실에 의하면, 원고와 구분소유자들이 이 사건 소 제기 이전에 피고 C에 지속적으로 이 사건 아파트에 발생한 하자에 대하여 그 보수를 요청하였으나 위 피고가 이를 보수하지 않거나 하자보수의무를 성실히 하지 않음으로써 앞서 본 바와 같은 누수, 균열 등의 하자가 여전히 존재하고 있음을 알 수 있다. 따라서 피고보증공사는 이 사건 보증계약에 따라 하자보수의무의 보증인으로서 보증채권자인 원고에게 보증금액의 범위 및 보증기간 내에서 사용검사 후 이 사건 아파트에 발생한 하자보수비 상당의 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

피고 보증공사는 하자담보책임기간 종료 후 발생한 하자는 보증금 청구대상에서 제외되어야 한다고 주장한다. 원칙적으로 이 사건 아파트에 발생한 하자가 그 하자담보책임기간 안에 발생하였는지는 보증사고의 요건에 해당하므로 원고가 증명하여야 하지만, 건축에 관한 전문지식이 없는 원고 또는 이 사건 아파트의 입주자나 구분소유자들이 개개의 하자 발생 시기를 일일이 특정하여 증명하기를 기대하기는 어려우므로, 하자를 주장하는 측에서 당해 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하였음을 추단할 수 있는 여러 가지 간접사실들을 증명하면 그로써 하자가 하자담보책임기간 안에 발생하였다고 추인할 수 있다. 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 1 원고 또는 구분소유자들은 이 사건 아파트 사용승인일 이후부터 지속적으로 피고 C에 하자보수를 요청해 왔고, 이 사건 아파트에는 앞서 본 바와 같은 하자들이 남아 있는 점, 2 일부 하자들에 대한 보수공사가 실시되었음에도 여전히 기능상 · 안전상 · 미관상 지장을 초래하고 있는 부분이 있다면 이는 담보책임의 대상이 되는 하자라고 보아야 하고, 설령 하자담보책임기간이 경과한 뒤에 하자가 재발한 것이라고 해도 이는 하자담보책임기간 내 불완전한 보수로 인하여 발생한 하자로써 여전히 담보책임의 대상이라고 보아야 하는 점, 3 일반적으로 입주자 등은 건축에 문외한으로서 하자가 미미하게 발생하는 시점에서는 그 하자의 존재를 알아차릴 수 없거나, 다소간 미관상 · 기능상 불편을 느끼더라도 대부분의 경우 하자의 존재가 본격적으로 부각되기 전에는 이를 대수롭지 않게 여겨 방치하는 경우가 적지 않은 점, 4 위와 같이 건축전문가가 아닌 원고나 구분소유자들이 하자를 개별적으로 완벽히 특정하여 그 보수를 청구할 것을 기대하기는 어렵고, 이 사건 보증계약도 하자의 구체적인 항목까지 개별적으로 특정하고 있지는 않으므로, 실제 보수를 요청한 하자뿐만 아니라 이와 동종 또는 유사한 하자 역시 모두 그 하자담보책임기간 내에 포괄적으로 권리행사를 한 것으로 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 아파트의 하자는 모두 하자담보책임기간 안에 발생한 것으로 추인할 수 있고, 원고 및 이 사건 아파트의 구분소유자들은 하자담보책임기간 내에 포괄적으로 권리행사를 하였다고 인정할 수 있다. 따라서 피고 보증공사의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

보증책임의 범위 및 제한 원고가 피고 H에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 피고 보증공사에 대하여 가지는 하자보수보증금청구권은 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이므로(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089,52096 판결 등 참조), 원고의 피고 H에 대한 손해배상청구권 중 일부가 제척기간 도과로 소멸하였다고 하더라도 이는 피고 보증공사의 원고에 대한 보증책임에는 영향을 미치지 않는다. 앞서 살펴본 사정들을 고려하면, 피고 보증공사가 원고에게 지급해야 할 하자보수보증금 역시 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 각 보증기간별 하자보수비의75%로 제한함이 타당하고, 이에 따라 계산한 금액은 아래와 같이 2,333,310,621원이 된다.

중첩관계 원고가 이 사건 보증계약에 따라 피고 보증공사에 대하여 가지는 하자보수보증금채권은 피고 B에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권과 그 인정 근거, 권리관계의 당사자, 책임 내용 등이 서로 다른 별개의 권리이나, 그중 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분에서는 결과적으로 같은 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 장차 원고가 그중 어느 한 권리를 행사함으로써 하자보수에 갈음하는 보수비용 상당이 지급되면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 참조). 따라서 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분(제척기간 도과 부분 제외)에 대하여는 피고 보증공사가 피고 B와 이를 공동하여 지급하도록 하고, 나머지 부분에 대하여는 피고 보증공사가 단독으로 지급하도록 함이 타당하다.

공동부담 부분 피고 보증공사가 피고 B와 공동하여 부담하는 부분은 1 이 사건 채권양도세대의 공용부분 사용검사 후 하자보수비 합계 2,635,026,572원(= 전체 공용부분 사용검사 후 하자보수비 2,689,625,980원 × 채권양도비율 97.97%)에서 제척기간이 도과한106,143,873원[3. 나. 4)항 기재 표 참조]을 제외한 2,528,882,699원과 2 이 사건 채권양도세대의 전유부분 사용검사 후 하자보수비 합계 416,495,093원(별지3 세대별 전유부분 하자보수비 집계표 참조)에서 제척기간이 도과한 71,434,489원을 제외한345,060,604원의 합계 2,873,943,303원에 책임제한비율 75%를 적용한 2,155,457,477원[= (1 2,528,882,699원 + 2 345,060,604원) × 75%]과 이에 대한 지연손해금이다.

단독부담 부분 피고 보증공사가 단독으로 부담하는 부분은 앞서 본 하자보수보증금 합계 2,333,310,621원에서 피고 B와 공동으로 부담하는 위 2,155,457,477원을 제외한 177,853,144원과 이에 대한 지연손해금이다.

소결론 따라서 피고 보증공사는 원고에게, 1 피고 B와 공동하여 위