주문
제1심판결 중 피고에게 원고 B에 대한 지급을 명한 부분을 제외한 나머지 부분을 다음과 같이 변경한다.
피고는 원고들에게 221,823,518원 및 그 중 120,000,000원에 대하여는 2021. 8.24.부터, 8,128,655원에 대하여는 2024. 1. 11.부터 각 2024. 2. 7.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의, 93,694,863원에 대하여는 2024. 1. 11.부터 2025. 9. 18.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다.
소송 총비용 중 1/2은 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
제1항의 가.항은 가집행할 수 있다.
이유
이 법원의 심판범위
원고들은 제1심에서 피고에 대하여, ① 하자보수금, ② 지체상금, ③ 대여금을 불가분채권으로 청구하였으나, 제1심판결은, 위 ①에 대하여는 원고들의 청구를 일부 인용하고, 위 ②에 대하여는 원고들의 청구를 전부 기각하고, 위 ③에 대하여는 원고 B의 청구는 전부 인용한 반면, 원고 A의 청구는 전부 기각하였다.
그런데 위 ③에 대하여 원고 A만 불복하여 항소하고 원고 B와 피고는 항소하지 아니하였으므로, 제1심판결 중 피고에게 원고 B에 대한 지급을 명한 부분은 이 법원의 심판대상에서 제외되고, 이 법원의 심판범위는 이를 제외한 원고들의 나머지 청구 부분에 한정된다.
기초사실
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심판결의 '1. 기초 사실' 부분(제2면 아래에서 제5행부터 제3면 아래에서 제3행까지) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어 포함 이를 그대로 인용한다.
하자의 발생 및 범위에 관한 판단
하자의 발생 및 하자보수비
이 사건 건물에는 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 설계도면과 다르게 또는 부실하게 시공하여 공용부분과 전유부분에 하자가 발생하였다.
제1심 감정인 E(이하 '제1심 감정인'이라 한다)의 감정서, 제1심 감정인에 대한 각 감정보완촉탁 회신결과(이상을 합하여 이하 '제1심 감정결과'라 한다)에 따르면, 이 사건 건물의 공용부분과 전유부분에 하자가 존재하고 이를 보수하기 위해서 아래 표 기재와 같은 액수의 비용이 든다(하자의 인정 여부와 발생 시기, 적정한 보수 방법 및 보수비용 등에 관한 당사자들의 주장에 대하여 이 법원의 판단을 반영한 것이다. 아래 나.항 이하에서 별도로 판단하지 않은 항목이더라도 감정보완에 따라 제1심 감정인이 오류를 수정하거나 견해를 변경한 경우, 수정·변경된 결과에 대한 이 법원의 판단을 반영하여 하자보수비를 산정하였다).
[제1심 감정인은 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전, 이하 '구 주택법'이라 한다)이 정한 하자담보 기간에 따라 하자보수비를 정리하였으나, 이 사건은 입주자 등의 사업주체(건축주 또는 시공자 포함)에 대한 건축물 분양에 따른 하자담보책임을 규정한 구 주택법 제46조가 아니라, 건설공사에 관한 도급인의 수급인에 대한 하자담보책임을 규정한 건설산업기본법 제28조가 적용되어야 하므로, 건설산업기본법및 같은 법 시행령에 따른 하자담보 기간에 따라 하자보수비를 정리하였다. 또한 하자보수비 합계가 5억 원 미만이므로, 산업안전보건법 제72조, 구 건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준(2022. 6. 2. 고용노동부고시 제2022-43호로 개정되기 전) 제4조 제1항 제1호, 제2항, (별표1) 및 (별표5)에 따라 안전관리비 요율을 2.93%로 적용하였다(감정서 기재 금액은 공사비 5억 원 이상 50억 원 미만인 경우에 해당하는 것으로 보아, 안전관리비 요율을 1.86%로 적용한 후 기초액 5,349,000원을 더한 것이어서, 이 사건에 그대로 적용할 수는 없다).]
[단위 : 원]
※「공용부분 하자 항목별 하자보수비 집계표」는 별표1로, 「전유부분 하자 항목별 하자보수비 집계표」
는 별표2로 첨부하였음
피고의 주장에 관한 판단
관련 법리
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결의 '2. 나. 개별하자에 관한 당사자들의 주장에 관한 판단' 중 '1) 판단 기준' 부분(제5면 제2행부터 제6면 제7행까지) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
당심 판단
제척기간 도과 주장에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결의 '2. 다. 제척기간 도과 여부에 관한 판단' 부분(제10면 아래에서 제6행부터 제12면 제2행까지) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
피고의 개별 하자 주장에 관한 판단
준공도면의 표기가 없는 항목([공용 10-12], [공용 11-4], [공용추가 14-3], [전유 10-13]<2>, [전유 11-3])
하자 판정 기준 도면
i ) 아파트에 하자가 발생하였는지는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하므로, 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조).
그러나 당사자가 감정 신청서에서 설계변경이 경미한 사항에 해당하지 아니하여 통보절차를 거친 것만으로는 적정한 설계변경에 해당하지 아니하다거나 설계변경이 변경승인을 받지 아니하는 등 적법한 절차를 거치지 아니하였음을 내세우면서 약정시의 용도, 성상의 결함으로 인한 하자를 주장하는 경우에는 사업승인도면, 착공도면 등 별도의 도면을 기준으로 할 수 있다.<3>
ii) 그러므로 보건대, 앞서 든 증거들과 제1심 감정결과에 변론 전체를 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 관련 법리에 비추어 보면, 이 사건에서는 준공 도면에 표기가 없는 항목이라고 하더라도 최초 허가도면에 따라 원 · 피고 사이에 도급계약이 체결되었다고 볼 특별한 사정이 있다고 할 것이므로 허가도면도 하자 판정의 기준 도면이 될 수 있다고 봄이 타당하다.
건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008
다16851 판결 등 참조).
감정서에 의하면, 감정의 기준 설계도면을 원고들과 피고 동의하에 '사용승인도면(준공도면)'으로 하되 원고들이 신청한 감정신청사항에 따라 일부 항목에 대해서는 '허가도면' 및 '공사계약서'를 적용하기로 한 사실(감정서 제1권 제26면, 전자기록 뷰어174/316면)이 인정되고, 이에 따라 제1심 감정인은 [공용 10-12], [공용 11-4], [전유11-3]에 대한 하자 판단에 '허가도면', '실내재료마감표'를(감정서 제1권 제79, 104, 164면, 전자기록 뷰어 229, 254, 314/316면), [공용추가 14-3], [전유 10-13]에 대한 하자 판단에 '이 사건 계약서의 특약사항' 중 '14. 1층에 세대별 창고 설치', '19. 욕실 바닥난방 적용: 향후 관리 편하도록' 정한 항목을(감정서 제1권 제157, 212면, 전자기록 뷰어 46/120면, 307/316면) 그 기준으로 채용하였다.
이 사건 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형 생활주택)이 복합된 주상복합건물로 공동주택의 용도와 업무시설 용도가 하나의 건축물에 있어, 공동주택의 용도로 지어지는 아파트와는 다른 성격을 가지는 것으로 보이는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)이 구분소유권을 확립하여 집합건물의 구분소유자를 보호하고, 주택법이 주거환경을 조성하고 주택의 건설 및 공급 촉진시켜 주택시장의 안정을 기하는 것을 목적으로 하는데 비해, 건설산업기본법은 건설공사의 적정한 시공 등을 목적으로 하므로, 발주자(원고들)는 집합건물법의 구분소유자, 주택법의 입주자와 그 보호의 정도가 동일하다고 보기 어려운 점 등을 고려하면, 아파트 분양계약에 관한 위 법리를 이 사건에 그대로 적용하기에는 무리가 있다.
분양을 위한 아파트 공사와 달리 일반 건설 공사는 도급인과 수급인 사이에 직접 계약을 체결하므로 계약 내용이 우선시되어, 계약에서 정한 도면을 기준으로 추가·변경공사 약정의 존부를 좀 더 엄격하게 판단할 필요가 있다. 그리고 추가·변경 공사 약정의 존부는 공사비 감정의 전제로서 확정되어야 하는 주요사실로서 약정의 존부는 공사 도급계약의 목적, 수급인이 추가 또는 변경공사를 하게 된 경위, 공사의 내용, 물량내역서나 산출내역서와의 비교, 변경공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 종합하여 판단하여야 할 것이다.
그럼에도 피고는, 제1심 법원에서부터 당심에 이르기까지 원고들과 피고가 협의하여 준공도면과 같이 설계를 변경하였다고 주장하면서도, 최초 허가도면에서 준공도면으로 변경된 경위와 쌍방의 변경합의 여부, 공사 도중 설계도면의 변경절차가 제대로 이루어졌는지에 대한 구체적인 주장과 증명을 다하지 아니하였다.
구체적 판단
제1심 감정인은 감정서에서, 준공도면에 표기가 없는 위 [공용 10-12], [공용 11-4], [공용추가 14-3], [전유 10-13], [전유 11-3] 항목에 대하여도 하자로 인정하고, 위 각하자에 관하여 '하자가 중요하지 않으면서 보수비가 과다한 경우'로 판단하여 '허가도면', '실내재료마감표' 또는 '이 사건 계약서의 특약사항'의 표기대로 시공할 경우의 시공비 차액을 하자보수비로 산정하였는바, 감정인의 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 볼 수 없다.
따라서 제1심 감정인의 감정 결과를 존중하여 위 각 항목을 하자로 판단함이 상당하다.
그 외 항목
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 원 · 피고가 당심에서 보충 내지 강조하는 주장과 관련하여 제1심판결의 해당 요약표에 아래와 같이 추가하는 외에는 제1심판결의 '2. 나. 3) 구체적 하자에 관한 판단' 부분(제8면부터 제10면까지의 요약표 부분) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. [추가하는 부분]
원고들의 하자보수금 청구에 관한 판단
손해배상책임의 발생
이 사건 계약서 제31조 제2항 본문에 의하면, 피고는 원고들이 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 계약서에서 정한 하자담보책임기간 중 당해 공사에 발생하는 일체의 하자를 보수하여야 한다(갑 제2호증의 1 제14면). 따라서 피고는 이 사건 계약 제31조 제2항 본문, 건설산업기본법 제28조에 따라 원고들에게 이 사건 건물에 생긴 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.
손해배상책임의 범위
앞서 본 바와 같이 하자보수에 갈음하는 손해배상채권 액수는 295,764,691원(= 공용 부분 173,261,750원 + 전유부분 122,502,941원)이다.
책임의 제한
이 사건 건물의 사용승인일인 2016. 8. 4.부터 이 사건 건물에 관한 제1심 감정인의 1차 현장조사가 시행된 2022. 5. 27.경까지 약 5년 9개월이라는 시간이 경과하여 이 사건 건물에 자연적인 노화 현상이 발생하였을 것으로 보이는 점, ② 이 사건 건물에 발생한 개별 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적으로 노화 현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, ③ 일부 하자의 경우 이 사건 건물 전유부분에 관한 사용 및 관리상 잘못과 시공상 잘못이 복합적으로 작용하여 발생하였거나 확대되었을 가능성도 배제할 수 없는 점 등 이 사건에 나타난 제반 사정들을 종합하면, 피고가 원고들에게 지급하여야 할 하자보수에 갈음한 손해배상금은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 금액의 75%로 제한하는 것이 타당하다.
이에 대하여 원고들은, 위와 같은 판단은 피고의 불량시공 하자에 따른 손해배상책임을 제한하는 이유가 될 수 있지만 피고의 미시공, 변경시공 하자에 따른 손해배상책임과는 아무런 관련이 없다고 주장하나, 미시공, 변경시공된 부분이 설령 제대로 시공되었을 지라도 자연적인 노후현상이나 관리상 잘못에 따른 하자의 발생 내지 확대로 이어졌을 개연성에서 벗어날 수 없는 점 등을 감안하면 원고들의 위와 같은 주장은 받아들이기 어렵다.
소결
따라서 피고는 원고들에게 이 사건 건물에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 위 221,823,518원(= 295,764,691원 × 75%, 원 미만은 버림) 및 그 중 제1심에서 인용된 128,128,655원 가운데 120,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 송달일 다음날인 2021. 8. 24.부터, 나머지 8,128,655원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날인 2024. 1. 11.부터 각 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2024. 2. 7.까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 이 법원에서 추가로 인용하는 나머지 93,694,863원(= 221,823,518원 - 128,128,655원)에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날인 2024. 1. 11.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 당심판결 선고일인 2025. 9. 18.까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다(원고들은 공동도급인으로서, 원고들이 피고에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 성질상 또는 계약의 내용상 불가분채권으로 봄이 타당하다).
위에서 본 바와 같이 원고들의 피고에 대한 이 사건 계약서 제31조 및 건설산업기본법에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 중 일부만을 인용하므로, 인용하지 아니한 범위 내에서 다른 선택적 청구원인인 채무불이행에 의한 손해배상청구권이 성립하는지에 관하여 살펴보건대(대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결 등 참조), 제출된 증거만으로는 이 사건 계약서 제31조 및 건설산업기본법에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구에서 인용된 범위를 초과하여 채무불이행에 의한 손해배상청구권을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 이 부분 청구는 받아들이지 아니한다.
원고 A의 대여금 청구에 관한 판단
원고 B가 피고에게 9,832,260원을 대여하였다는 것 외에 원고 A도 불가분채권자로서 피고에게 위 돈을 대여하였다거나 달리 피고에게 돈을 대여하였다는 사실을 인정할 증거는 없으므로, 원고 A의 이 부분 청구는 받아들이지 아니한다.
원고들의 지체상금 청구에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결의 '5. 지체상금 청구에 관한 판단' 부분(제15면 마지막 행부터 제19면 아래에서 제6행까지) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
결론
그렇다면 원고들의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 피고에게 원고 B에 대한 지급을 명한 부분을 제외한 나머지 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고들의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 박원근(재판장) 최희영 임상민
각주1) 원고들은 피고 주식회사 C을 상대로 이 사건 소를 제기하였으나, 당심에 이르러 2024. 7. 12. 위 회사에 대한 회생절차가 개시되자 위 회사의 관리인 H로 소송수계를 신청하여 당심이 이를 허가하였다. 그러나 그 후 2025. 3. 17. 위 회사에 대한 회생절차가 폐지되자, 원고들은 위 회사가 관리인 H로부터 이 사건 소송을 다시 수계하는신청을 하였고 당심은 이를 허가하였다.
각주2) 제1심 판결문에 표시된 [전유 10-10]은 [전유 10-13]의 단순 오기임이 명백하므로 이와 같이 정정한다.
각주3) 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회, 건설감정실무(2016년 개정판) 51면 참조¦
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.25.