서울동부지방법원 2016. 10. 27. 선고 2015가단135997 판결

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~3호증, 을가 1, 16호증의 각 기재, 변론 전체의 취지.

피고 A은 Z와 임대차계약을 체결하거나 보증금 및 차임을 지급한 사실이 없음에도 불구하고 허위로 소액임차인으로 권리신고하였다. 설령 피고 A이 전소유자인 X과 사이에 그 주장과 같은 임대차계약을 체결하였다 하더라도 소외 경매절차에서 말소된 선순위 근저당권으로 인해 새로운 소유자인 Z에 대하여 대항력을 상실하였으므로, Z와 새로이 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 새로이 지급하지 않은 이상 Z의 채권자로서 배당받는 것은 부당하다.

살피건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 부동산은 2010. 9. 28. 경매개시결정이 이루어진 후부터 Z가 이를 매수한 2013. 1. 18.까지 사이에 소외 경매절차가 진행중이었는데, 을가 7호증의 기재에 의하면 피고 A은 경매등기가 이루어진 때로부터 불과 한 달 후인 2010. 10. 29. 당시 X과 사이에 중개인의 개입 없이 임대차계약을 체결하였다는 것이고, 피고 A은 그로부터 4년 이상 경과한 2015. 6. 16.에야 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으므로, 임대차계약 체결경위나 전입신고 경위만 보면 일응 의심할 만한 점이 있어 보인다.

그러나, 을가 7~11, 18, 19호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 A은 소외 경매절차가 진행 중이던 2010. 10. 29. X과 사이에 이 사건 건물 중 지층101호(이하, '101호'라고만 한다)에 관하여 임대차보증금 1,000만 원, 차임 월 20만 원, 임대차기간은 2010. 11. 1.부터 24개월로 정하여 임대차계약을 체결한 사실, 피고 A은X에게 계약 당일 계약금 100만 원, 2010. 11. 1. 잔금 900만 원을 각 지급한 뒤 X으로부터 101호를 인도받아 2015. 11. 27. 타지로 주민등록을 이전하기까지 거주한 사실, 이 사건 건물의 402호에는 X과 그 며느리인 Z 가족이 함께 거주하고 있었고, 피고 A은 Z가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 이전부터 X의 요청에 따라 Z 명의의 은행 계좌로 차임 내지 제세공과금 등을 지급해 온 사실, 한편 피고 A은 개인적인 사정으로 임대차계약 후 전입신고를 하지 못한 까닭에 2010. 11. 16. 동생인 AC 명의로 101호에 관한 전입신고를 대신하였고, 2014. 6. 16. X과 사이에 작성된 임대차계약서에 확정일자를 받고 같은 날 전입신고를 마친 사실, 한편 피고 A은 2015. 10. 30. 101호에 관하여 서울동부지방법원 2015카임160호로 임차권등기명령을 받아 2015. 11. 11. 이 사건 건물에 관하여 그와 같은 내용의 임차권등기가 이루어졌으나, 2015. 11. 25. 이 사건 경매절차에서의 매각을 원인으로 위 등기는 말소된 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 경매기입등기는 2014. 11. 13. 이루어진 사실은 앞서 인정한 바와 같은바, 위 인정사실을 종합하여 보면 피고 A은 Z가 임대차보증금 반환채무를 비롯하여 시아버지인 전소유자 X의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계할 것을 약속하자 Z와 사이에 X 사이의 전 임대차계약과 동일한 조건의 임대차계약을 별도의 서면 없이 구두로 체결하였다고 봄이 상당하다.

따라서, 피고 A은 Z에 대하여 진정한 임차인이라 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

피고 B는 Z와 사이에 차임이 증액되었음에도 새로이 임대차계약서를 작성한 바 없고, 임대차보증금을 지급한 자료를 제출하지 못하고 있으며, 입주일로부터 10개월이나 경과하고서야 전입신고를 마친 점 등에 비추어 볼 때 가장임차임이라 할 것이므로, 그 배당이 취소되어야 한다.

설령 피고 B가 진정한 임차인이라 하여도, 소외 경매절차에서 이미 배당요구를 한 이상 이 사건 경매절차에서 소액임차인으로서 우선변제권을 가지지 못한다.

살피건대, 을가 2~6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 B는 2003. 11. 19. X과 사이에 이 사건 건물 중 지층 102호(이하, '102호'라고만 한다)에 관하여 임대차보증금 1,000만 원, 차임 월 38만 원, 임대차기간은 24개월로 하되 별다른 사정이 없으면 자동연장되는 것으로 정하여 임대차계약을 체결한 사실, 피고 B는 임대인 X의 양해를 얻어 임대차보증금 중 300만 원을 2004. 5. 27.까지 지급하기로 하되 위 잔금지급시까지 월 차임은 3만 원을 증액한 41만 원을 지급하기로 정하고 이를 위 임대차계약서의 특약사항으로 기재한 사실, 피고 B는 임대차계약 체결 무렵부터 현재까지 102호에서 가족들과 거주하고 있고, 2004. 9. 30. 전입신고를 마치고 2011. 6. 24. 확정일자를 받은 사실, 피고 B는 위 임대차기간 중 한차례 차임을 월 40만 원으로 증액한 이외에는 기존과 동일한 조건으로 102호에 거주해 왔고, 소외 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 채 이 사건 건물을 매수한 Z와 사이에 종전과 동일한 조건의 임대차계약을 체결하기로 구두 약정하고 Z에게 차임을 지급해 온 사실, 피고 B는 이 사건 경매가 진행 중이던 2015. 5.경부터 공실로 비어 있던 401호를 별도의 보증금 없이 차임20만 원에 임차하여 사용한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고 B는Z에 대하여 진정한 임차인임이 넉넉히 인정되므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

피고 C 역시 Z와 사이에 임대차계약서를 작성한 바 없고, 임차목적물을 인도받은 때로부터 2년이 경과할 무렵에서야 전입신고를 마친 점, 월 차임 지급내역을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 가장임차임이라 할 것이므로, 그 배당이 취소되어야 한다.

설령 피고 B가 진정한 임차인이라 하여도, 소외 경매절차에서 이미 배당요구를 한 이상 이 사건 경매절차에서 소액임차인으로서 우선변제권을 가지지 못한다.

살피건대, 을가 12~15, 17~20호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 C은 2007. 10. 2. X과 사이에 그 소유의 이 사건 건물 중 201호(이하, '201호'라고만 한다)에 관하여 임대차보증금 2,500만 원, 차임 월 18만 원, 임대차기간 2007. 10. 31.부터 2009. 10. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결한 사실, 피고 C과 X은 위 임대차기간 중인 2010. 11. 1. 임대차보증금을 1,800만 원으로 감액하고 차임을 월 25만 원으로 증액하기로 하는 변경계약을 체결한 사실, 한편 피고 C은 위 임대차계약 체결 무렵부터 현재까지 별다른 계약조건의 변경 없이 201호에 거주해 왔고, 2009. 12.17. 전입신고를 마치고 2011. 10. 24. 확정일자를 받은 사실, 피고 C은 임대차기간 중 소외 경매절차가 진행되자 2011. 12. 6. 및 2013. 1. 29. 두 차례에 걸쳐 경매법원에 권리신고 겸 배당요구 신청서를 제출하였으나 배당요구종기(2010. 12. 9.)을 도과한 까닭에 배당에서 제외된 사실, 그 후 피고 C은 소외 경매절차의 매수인 Z와 사이에 종전과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결하기로 하는 구두약정을 한 후 Z에게 차임을 지급해 온 사실을 인정할 수 있고, 앞서 든 증거들에 비추어 인정할 수 있는 다음의 사정 즉, 피고 C은 2007년을 전후하여 파산·면책 결정을 받는 등 개인적 사정으로 인하여 차임 지급을 현금으로 하였을 가능성이 높은 점, 종전 임대인과 새로운 임대인인X, Z는 한 가족으로 모두 이 사건 건물 402호에 함께 거주하고 있었으므로, 피고 C이 차임을 현금으로 직접 지급하는 데에 어려움이 없었던 것으로 보이는 점 등을 위 인정사실에 보태어 보면, 피고 C은 Z에 대한 진정한 임차인임이라고 봄이 상당하다.

원고는 대법원 98다4552 판결을 근거로 제시하며 피고 C이 소외 경매절차에서 배당요구를 하였기 때문에 이 사건 경매절차에서는 소액임차인으로서의 우선변제권을 행사할 수 없다는 취지로 주장하므로 살피건대, 위 대법원 판결은 하나의 임대차계약의 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하므로 연속한 제2의 경매절차에서 주택임대차보호법상의 우선변제권을 재행사할 수 없다는 법리를 언급한 것인데, 위에서 살핀 바에 따르면 피고 C이 종전 경매절차에서 X과의 임대차계약에서의 임차인으로서 배당요구를 한 사실이 있으나 그 후 신소유자인 Z와 사이에 새로이 임대차계약을 체결하였고 새로운 임대차계약의 임차인으로서 이 사건 경매절차에 참가하여 배당요구를 한 것이므로 위 대법원 판결을 그대로 적용할 수 없다. 따라서, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

근로기준법 제38조 제2항은 근로자의 최저생활을 보장하고자 하는 공익적 요청에서 예외적으로 일반 담보물권의 효력을 일부 제한하고 임금채권의 우선변제권을 규정한 것으로서 그 입법 취지에 비추어 볼 때 여기에서 말하는 '사용자의 총재산'이라 함은 '근로계약의 당사자로서 임금채무를 1차적으로 부담하는 사업주인 사용자의 총재산'을 의미하고(대법원 1999. 2. 5. 선고 97다48388 판결 참조), 근로기준법상 어떤 근로자에 대하여 누가 임금의 지급의무를 부담하는 사용자인가를 판단함에 있어서도 계약의 형식이나 관련 법규의 내용에 관계없이 실질적인 근로관계를 기준으로 하여야 하며(대법원 1999. 2. 9. 선고 97다56235 판결 등 참조), 실질적인 근로관계에 있지 않다면 근로기준법 기타 다른 법률 등에 의하여 사용자로 취급되는 경우가 있다고 하여 근로기준법상의 임금 및 퇴직금지급의무까지 진다고 할 수 없다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다7973 판결, 대법원 2007. 3. 30. 선고 2004다8333 판결 등 참조).

앞서 본 관련법리에 비추어 이 사건에 관하여 돌이켜 살펴보면, 을나 1~8호증의 각 기재 및 증인 AH의 증언만으로는 Z가 위 피고들에 대하여 근로기준법상 임금채무를 부담하는 사용자임을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 위 증거들 및 갑 9호증의 기재를 변론 전체의 취지에 보태어 보면, 대구지방고용노동청 영주지청장이 발급한 2014. 7. 10.자 체불금품확인원에 따르면, 소외 회사의 실질적 대표는 AF, 명의상 대표는 Z, AG으로 기재되어 있는 사실, AF는 소외 회사의 실질적 운영자로서 위 피고들에 대한 임금 및 퇴지금을 미지급하고 강제집행을 면탈할 목적으로 Z와 AG에게 소외 회사의 재산을 허위양도하였다는 이유로 기소되어 대구지방법원 상주지원 2014고단13, 395(병합)호로 징역 1년의 유죄판결을 선고받은 사실, 피고R을 제외한 나머지 피고들이 Z를 상대로 제기한 임금 등 청구(대구지방법원 상주지원 2014가단2968)의 소장 기재에 의하더라도, 소외 회사의 명의상 대표인 Z와 AG은 실질 대표인 AF에게 그 명의를 대여하였으므로 명의대여자 책임을 부담한다는 취지인 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 소외 회사의 실질적 사업자는 Z가 아니라AF라고 봄이 상당하다. 관련법리에 따르면 피고들은 Z에 대하여 상법상 명의대여자책임을 물을 수 있으나, 우선변제권이 인정되는 근로기준법상의 임금채권을 가지지 아니하므로, 피고들에 대한 배당은 삭제되어야 한다. 따라서, 이 부분에 관한 원고의 주장은 이유 있다.

그렇다면, 원고의 피고 A, B, C에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하고, 나머지 피고들에 대한 청구는 이유 있으므로 이를 각 인용한다.

판사 김지혜