서울북부지방법원 2024. 8. 13. 선고 2022가단126126 판결

당사자의 지위

원고는 서울 동대문구 D 지상에 위치한 지하 2층, 지상 4층의 A(이하 ‘이 사건 상가건물’이라고 한다) 1개동 84세대의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이다.

피고 주식회사 B는 이 사건 상가건물의 분양자이고, 피고 주식회사 C은 피고 주식회사 B로부터 이 사건 상가건물의 신축공사를 도급받아 공사를 마친 시공사이다(이하 회사명 중 ‘주식회사’는 모두 생략한다).

이 사건 상가건물에 관한 분양계약의 체결 및 사용승인

이 사건 상가건물의 각 구분소유자들은 피고들 및 소외 E 주식회사(이하 ‘E’이라고 한다)<1>와 사이에서 이 사건 상가건물의 각 호실에 관한 공급계약(이하 ‘이 사건 공급계약’이라고 한다)을 각 체결하였고, 이 사건 공급계약 중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.

피고 C은 이 사건 상가건물을 완공한 뒤 2020. 10. 28. 사용승인을 받았다.

하자의 발생

이 사건 상가건물에는 공용부분과 전유부분에 시공되어야 할 부분이 시공되지 않거나 부실하게 또는 도면과 다르게 시공된 부분들이 존재하였고, 그로 인하여 이 사건 집합건물의 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열, 시공 불량 등 각종 하자가 발생하여 기능상·안전상·미관상 지장이 초래되었다.

이 사건 상가건물에는 별지 목록

하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 양도

원고는 아래 표 기재와 같이 3차에 걸쳐 이 사건 상가건물 84세대 중 73세대(이하 ‘이 사건 채권양도세대’라 한다)의 구분소유자들로부터 그들이 피고들에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받고, 채권양도 통지권한을 위임받아 피고들에게 채권양도사실을 통지하였는데(이하 각 차수별 채권양도통지 대상 세대를 ‘○차 채권양도세대’라 한다), 각 채권양도통지에는 채권양도의 사실을 알림과 동시에 하자보수에 갈음하는 손해배상금의 지급을 구하는 내용이 포함되어있다.

이 사건 채권양도세대의 전유부분 면적 합계는 아래 표 기재와 같이 5,062.28m2이고, 이는 이 사건 상가건물 전체 세대의 전유부분 면적 합계 5574.9790m2의 90.8035%[=(5,062.28m2 ÷ 5574.9790m2) × 100%, 소수점 다섯째 자리에서 반올림]이다. <2> [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6, 7호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 감정인 H(이하 ‘감정인’이라고 한다)의 감정결과 및 이 법원의 감정인에 대한 각 감정보완촉탁결과(이 법원의 감정인에 대한 2023. 12. 25.자 사실조회회신 결과 포함, 이하 통틀어 ‘이 사건 감정결과’라고 한다), 변론 전체의 취지 2. 당사자 주장의 요지 가. 원고 주장의 요지 피고 B는 이 사건 상가건물의 분양자로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조 제1항, 민법 제667조 및 제671조에 따라 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하고, 피고 C은 이 사건 상가건물의 시공자로서 이 사건 공급계약서 제18조 제1항, 집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 따라 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담한다. 이 사건 상가건물에 발생한 하자에 대한 보수비 중 이 사건 채권양도세대에 대한 부분은 합계 322,433,331원(= 공용부분 314,570,389원 + 전유부분 2,513,942원 + 산업안전보건관리비 5,349,000원)이므로, 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금으로 위 322,433,331원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 B의 주장 요지

이 사건 상가건물의 각 구분소유자와 피고들, E이 당사자인 이 사건 공급계약 제14조 제2항, 제4항과 제18조 제1항, 제4항에 의하면, 하자보수 책임은 피고 C이 부담하기로 별도로 약정하였으므로, 원고는 위 약정에 따라 피고 C에 대해서 손해배상을 구할 수 있을 뿐이지, 위 약정에 반하여 피고 B에게 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구할 수 없다.

감정인은 일부 감정항목(공용 26, 29, 45, 78~80, 86, 94, 111, 113, 116, 117, 근린 6)에 대하여 준공도면이 아닌 건축공사 표준시방서, 건축기계설비공사 표준시방서, 건축전기설비공사 표준시방서(이하 ‘각종 표준시방서’라고 한다)를 기준으로 하자를 판단하였는데, 각종 표준시방서는 하자판단의 기준이 될 수 없으므로, 위 항목들은 하자에서 제외되어야 한다. 설령 각종 표준시방서를 하자판단의 기준으로 삼을 수 있다고 하더라도 위 항목들은 ‘중대한 기능, 성능, 안전상 시공기준’에 해당하지 않으므로 각종 표준시방서에 기초하여 하자로 판단할 수 없다.

설령 피고 B에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상책임이 인정된다 하더라도, 원고가 산정한 손해배상액수는 하자보수에 갈음하는 손해배상액 산정 시 포함될 수 없는 산업안전보건관리비가 포함되어있고, 산업안전보건관리비가 이중으로 계상되어있으며, 2년차 하자에 대한 보수비 중 담보책임이 소멸한 부분에 대한 금액도 잘못 산정한 오류가 있다.

나아가 이 사건 상가건물의 사용승인 이후 하자감정이 실시된 때까지 2년 이상이 경과함으로써 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 자연발생적인 노화현상과 피고들의 책임으로 인한 하자를 엄격히 구분하기 어려운 점, 구분소유자들의 사용 및 관리상의 잘못으로 인해 하자가 확대되었을 가능성을 배제할 수 없는 점 등을 고려하여 일정한 정도의 책임 제한이 필요하다.

피고 C의 주장 요지

이 사건 공급계약 제18조 제1항은 단지 관계법령에 의하여 피고 C이 시공상 하자에 대한 책임을 진다는 것일 뿐 별도의 손해배상책임에 관한 약정이 아니어서 피고 C은 약정에 기한 손해배상책임을 부담하지 않고, 분양자인 피고 B에게 회생절차 개시, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 준하는 사유가 있음이 입증되지 않았으므로 집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 따른 손해배상책임도 없다.

이 사건 상가건물은 2020. 10. 28. 사용승인이 있었으므로, 하자보수기간이 2년인 하자의 제척기간은 2022. 10. 28. 인바, 2023. 7. 12.자 준비서면 및 2023. 8. 18.자 준비서면 각 부본의 송달로서 채권양도 통지를 한 이 사건 2차 및 3차 채권양도세대들에 대해서는 하자보수기간이 2년인 하자의 제척기간이 도과하여 손해배상청구권이 인정될 수 없다.

감정인이 하자로 판단한 부분 중, [공용 6]은 원고의 관리 소홀로 인한 것이고, [공용 83]은 감정 시행 이후 건축 잔재 및 폐자재를 모두 반출하였으며, [근생 16]은 구분소유자가 개인적으로 한 실내 인테리어 부분이므로, 모두 하자로 보기 어렵다.

하자의 발생 및 하자보수 비용 이 사건 상가건물에 별지 목록

사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조).

감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다. 또한 법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정 사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척할 것이 아니라 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608, 84615, 84622, 84639 판결, 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조). 따라서 아래에서는 하자의 발생 여부 및 범위에 관한 당사자들의 주장이 이 사건 감정 결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 이를 판단하도록 한다.

하자에 관한 피고들의 주장 및 판단

[공용 26, 29, 45, 78~80, 86, 94, 111, 113, 116, 117], [근린 6] 항목에 관한 판단 피고 B는 위 항목들이 준공도면이 아닌 건축공사 표준시방서, 건축기계 설비공사 표준시방서, 건축전기설비공사 표준시방서를 기준으로 하여 하자로 판단 및 분류되었으나, 위와 같은 각종 표준시방서는 하자 판단의 기준이 될 수 없고, 설령 각종 표준시방서가 하자 판단의 기준이 되더라도 위 항목들은 중대한 기능, 성능, 안전상 시공기준에 해당하지 않으므로, 각종 표준시방서를 적용하여 하자로 판단하여서는 안된다고 주장한다. 그러나 1 건축공사 표준시방서와 같은 각종 표준시방서는 공사의 기능, 성능, 안전을 확보하기 위한 기준인 점, 2 만약 위와 같은 표준시방서의 기준에 부합하지 않는 경우 기능, 성능, 안전상의 문제가 발생할 수 있는 점, 3 국토교통부고시 ‘건축물의 설계도서 작성기준’ 제9항 및 ‘주택의 설계도서 작성기준’ 제10조에 의하더라도 공사 시방서와 설계도면에 내용이 누락되거나 기재되어있지 않은 경우에 그 누락되거나 기재되지 않은 내용이 표준시방서에 기재되어있다면 결국 표준시방서가 그 기준이 된다고 할 것인 점, 4 표준시방서에 따른 시공 기준의 적용을 배제하기로 정하였음을 인정할 만한 자료는 없는 점, 5 설계도면에 지붕층 선홈통 하부 철망여과기 및 꺽임 배수구 시공, 지하주차장 집수정 배수관 방진이음 시공, 환기설비 강제유인휀 방진행거 시공 등이 표기되어있지 않더라도 이를 시공하지 말라는 취지로 보기보다는 단지 이에 관한 사항을 누락한 것으로 봄이 타당한 점 등을 종합하면, 이 사건 상가건물의 준공 도면에 위 [공용 26, 29, 45, 78~80, 86, 94, 111, 113, 116, 117], [근린 6] 항목과 관련한 시공 지시가 기재되어 있지 않더라도, 그 기재되지 않은 내용이 각종 표준시방서에 기재되어 있다면 특별한 사정이 없는 한 각종 표준시방서가 하자 여부를 판단하는 기준이 된다고 봄이 합당하다. 또한, 서울중앙지방법원 건설감정실무(2016년)에서 ‘중대한 기능, 성능, 안전상 시공기준에 대해서는 공사시방서(또는 특별시방서)에 기재되어 있지 아니하거나 표준시방서보다 공사시방서(또는 특별시방서)의 기재가 더 낮은 수준인 경우 건설기술진흥법 시행규칙 제40조의 취지에 따라 표준시방서의 시공기준을 우선 적용하여 해석한다.’고 정하고 있는데 이를 ‘중대한 기능, 성능, 안전상 시공기준’에 해당하지 않는 경우에는 표준시방서의 적용을 배척하는 의미로 해석할 수 없다. 따라서 위 각 항목들을 하자로 판단한 감정인의 감정 결과가 현저히 불합리하다고 볼 수 없다.

[공용6] 각층 ELEV홀/복도 바닥 화강석판 함습/백화발생 및 변색/오염 피고 C은 이 부분 항목이 원고의 관리 소홀로 인한 것이어서 하자에서 제외되어야 한다고 주장하나, 1 사용승인 완료 후 약 2년이라는 짧은 시간 내에 화강석판에 함습, 오염, 변색 등이 확인되었는데, 이는 자재관리 및 시공 상태에 의한 영향을 받은 것으로 볼 수 있는 점, 2 피고 C로서는 이 부분 항목의 시공 위치 및 외부 환경 등을 고려하여 보다 적절한 자재와 시공방법을 선택하였어야 한다고도 볼 수 있는 점, 3 화강석판에 발생한 함습, 변색 등이 화강석의 사용에 따른 자연스러운 현상이라고 볼 만한 객관적인 자료가 없는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목을 하자로 인정한 감정인의 판단이 경험칙에 반한다거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. 다만, 이 부분 항목의 하자 발생 및 확대에 원고의 사용 관리 소홀로 인한 가능성을 완전히 배제하기는 어려운 점을 고려하여, 이를 책임제한 사유로 고려하기로 한다.

[공용83] 지하주차장(부속설 포함) 건축 잔재 및 폐자재 방치/적치 피고 C은 감정인의 현장 조사 이후 건축 잔재 및 폐자재를 모두 반출하였으므로 위 항목은 하자에서 제외되어야 한다고 주장하나, 1 감정인이 현장 조사 당시 이 사건 상가건물 지하주차장에 각종 폐자재가 적치되어있음을 확인하고 이 부분 항목의 하자보수비를 산정한 것인 점, 2 피고 C이 현장 조사 이후 이를 정리하였다고는 하나 피고 C이 제출한 증거만으로는 위 건축 잔재 및 폐자재가 제거되었다고 인정하기에 부족한 점 등을 종합하면, 이 부분 항목을 하자로 인정한 감정인의 판단이 경험칙에 반한다거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다.

[근린생활시설 16] I호 부동산과 약국사이 가벽이 있는데 (유리)창문쪽으로 뚫려 있어 소리와 빛이 새어나옴. 부동산과 약국 칸막이 설치시 유지창 가운데 샷시 상치 막힘 불량, 통로 바닥과 건물 사이 구멍 발생 피고 C은 이 항목은 구분소유자가 개인적으로 한 실내 인테리어와 관련된 부분이기 때문에 피고의 하자로 보기 어렵다고 주장한다. 그러나 감정인의 감정 결과에 의하면, 부동산과 약국 사이 가벽 설치 시 시공상의 하자로 인하여 출입구 상부 및 벽체 마감이 미흡하게 되어 빛과 소리가 새어나온다는 것으로, 이는 피고 C의 주장처럼 구분소유자 개인의 실내 인테리어의 영역으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 출입구의 상부 및 벽체 마감 미흡으로 인해 빛과 소리가 새어나오게 되면 통상적인 가벽의 기능을 하지 못하게 되고, 가벽을 사이에 둔 부동산과 약국 운영 시 불편을 초래할 수 있는 바, 이 부분 항목을 하자로 인정한 감정인의 판단이 경험칙에 반한다거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다.

산업안전보건관리비 포함 여부에 관한 판단

원고는 감정인의 2023. 10. 5.자 감정결과의 ‘안전관리비’가 국토교통부에서 구조물의 안전과 공사장 외부의 안전관리를 위해 사용하는 비용으로 건설공사의 안전관리에 필요한 비용이라고 전제한 다음, 이와 달리 ‘산업안전보건관리비’는 고용노동부에서 현장 근로자의 안전을 위하여 사용하는 비용으로 산업재해예방, 근로자의 안전을 위한 비용이므로 이 사건 상가건물의 하자 보수 과정에서 소요되는 산업안전보건관리비를 추가로 산출해 줄 것을 촉탁하였고, 안전관리비와 별도로 산업안전보건관리비를 산입하여 하자보수에 갈음하는 손해배상액을 청구하고 있다.

감정인의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 비추어 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들에 의하면, 감정결과 중 ‘안건관리비’는 ‘산업안전보건관리비’와 동일한 것으로서 안전관리비와 산업안전보건관리비를 이중으로 계상할 수 없고, 건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준에 따라 기초액 5,349,000원도 계상할 수 없다. 1 감정인은 하자보수 공사비 원가계산의 기준으로 감정시점인 2022. 7. 5.의 해당연도인 2022년 조달청에서 발표한 ‘2022년 조달청 발표 건축공사 원가계산 제비율 적용 기준(2022년 4월 25일)’을 적용하였다면서, 해당 적용 기준을 감정서에 제시하였는데, 해당 적용 기준 ‘(3) 경비 중 ’안전관리비‘ 비목의 요율은 (재료+직노)×2.93%’로 기재되어있다. 한편, 조달청이 발표한 2022년 건축.산업환경설비공사 원가계산 간접공사비(제비율) 적용기준에 의하면, 별도로 ‘안전관리비’ 항목은 존재하지 않으나 ‘산업안전보건관리비’ 항목에서 ‘안전관리비’와 ‘산업안전보건관리비’ 용어를 혼용하고 있고, 도급자 설치 관급금액이 없는 일반건설공사(갑)의 경우에는 재료비와 직접노무비의 합계를 ‘안전관리비(산업안전보건관리비) 대상액’으로 보고, 대상액이 5억 원 미만일 경우에는 2.93 요율을 곱하여 산업안전보건관리비를 산출한다고 정하고 있는바, 감정인의 감정결과에 기재된 ‘안전관리비’와 ‘산업안전보건관리비’는 그 산식이 동일하다. 2 감정인 역시 2024. 1. 14.자 감정보완서에 ‘건설감정실무에는 안전관리비 외에 별도의 산업안전보건관리비를 추가로 적용하라는 지시 사항은 없다’, ‘감정 시점 당시의 조달청 원가계산 제비율 적용기준에는 안전관리비 및 산업안전보건관리비를 별도로 구분하고 있지 않으며, 중복하여 적용하도록 명시하지도 않은 것으로 확인된다’고 답변하였다. 3 산업안전보건법 제72조, 산업안전보건법 시행규칙 제89조에 따라 제정된 고용노동부 고시 ‘건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준’ 제2조 제1호에서는 ‘건설업 산업안전보건관리비’를 정의하고 있는데, 그 약칭이 위 고용노동부고시 제2020-63호로 개정되기 이전에는 ‘안전관리비’, 고용노동부고시 제2020-63호로 개정된 이후부터 위 고시가 제2023-49호로 개정되기 이전까지는 ‘안전보건관리비’, 고용노동부 고시 제2023-49호로 개정된 이후에는 ‘산업안전보건관리비’로 그 명칭이 변화되어왔다. 4 산업안전보건법 제72조, 산업안전보건법 시행규칙 제89조에 따라 제정된 고용노동부 고시 ‘건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준(고용노동부고시 제2023-49호로 개정되기 전의 것)’ 제4조 제1항 제1, 2호 [별표1]에는, 일반건설공사(갑)의 대상액이 5억 원 미만인 경우 대상액(재료비 및 직접노무비)에 적용비율 2.93%을 곱한 금액을, 대상액이 5억 원 이상 50억 원 미만의 경우 대상액에 1.86%를 곱한 금액에 기초액 5,349,000원을 합한 금액을 안전관리비로 계상하여야 한다고 규정하고 있는데, 이 사건 상가건물의 하자보수공사는 일반건설공사(갑)에 해당하고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 상가건물의 하자보수공사비는 5억 원 미만이므로 안전관리비는 기초액 없이 대상액에 2.93%를 곱한 금액으로 산정하여야 한다.

제척기간 도과 여부에 관한 판단

집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제5조는 담보책임의 존속기간을 공사의 종류별로 2년, 3년, 5년 또는 10년으로 구분하며(사용검사 전 하자는 담보책임 존속기간 5년차 하자에 해당한다) 이에 관한 권리를 위 존속기간 내에 행사하여야 한다고 규정하고 있으므로, 이는 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간, 즉 제척기간에 해당한다. 그리고 위 각 규정에 따르면 이 사건 집합건물의 하자담보책임의 제척기간은 공용부분에 대하여는 사용검사일 또는 사용승인일로부터, 전유부분에 대하여는 구분소유자에게 인도된 날부터 기산된다.

이 사건 상가건물의 사용승인일이 2020. 10. 28.인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 상가건물의 공용부분 하자에 관하여는 사용승인일인 2020. 10. 28.부터 제척기간이 기산된다. 한편, 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날부터 제척기간이 기산되므로 각 채권양도세대별로 개별적으로 검토하여 실제 인도받은 날을 특정하여야 하는데, 이 사건 소송에 현출된 자료만으로는 각 채권양도 세대별 인도일을 구체적으로 특정할 수 없는 바, 제척기간의 기산일 산정과 관련하여 이 사건 채권양도세대 전부에 대해 위 사용승인일인 2020. 10. 28. 각 세대가 인도되었다고 본다.

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 1 원고는 이 사건 소 제기일인 2022. 7. 5. 이전 이 사건 1차 채권양도세대 구분소유자들로부터 이 사건 상가건물의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하였고, 채권양도 통지에 관한 권한도 위임받아 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고들에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금의 지급을 구하였는데, 이는 사용승인일로부터 2년이 도과하기 전인 2022. 7. 13. 및 2022. 7. 25. 각 피고 C 및 피고 B에게 각 도달한 점, 2 원고는 그 이후 총 9세대(2차 채권양도세대 7세대 + 3차 채권양도세대 2세대)로부터 이 사건 상가건물 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하였고, 채권양도 통지에 관한 권한을 위임받아 피고들에게 마찬가지로 하자보수에 갈음하는 손해배상금의 지급을 구하였는데, 이는 이 사건 상가건물 사용승인일로부터 2년이 도과한 2023. 7. 12.(2차 채권양도세대) 및 2023. 8. 18.(3차 채권양도세대)에 각 피고들에게 도달한 점, 3 원고 역시 2차 및 3차 채권양도세대의 경우 2년차 하자에 대한 제척기간이 경과하였음을 자인하며 2024. 3. 26.자로 청구취지 및 청구원인 변경 신청서를 제출한 점, 4 원고가 제출한 증거들만으로는 2차 및 3차 채권양도세대 또는 이에 관한 채권양도 후 원고가 2022. 10. 28.까지 담보책임기간 2년에 해당하는 하자에 관하여 하자보수 또는 이에 갈음하는 손해배상청구권을 행사한 사실을 인정할 증거가 없는 점 등에 비추어보면, 결국 이 사건 상가건물의 2차 및 3차 채권양도세대의 공용부분 및 전유부분에 관한 담보책임 기간 2년에 해당하는 하자에 대한 손해배상청구권은 제척기간 도과로 소멸하였다. 제척기간의 도과로 소멸한 하자보수비의 구체적인 내역은 아래 표 기재와 같다. <5><6> 3. 피고 B에 대한 청구에 관한 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 위 인정사실에 의하면, 피고 B는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 상가건물의 분양자로서 집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제667조에 따라 이 사건 상가건물의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게, 원고가 양수한 채권의 범위 내에서 위 세대의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.

피고 B는 이 사건 공급계약 제14조 제2와 제4항, 제18조 제1항과 제3항에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상책임이 면책되었다고 주장하나, 1 집합건물법 제9조 제4항은 ‘분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 집합건물법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다’고 규정하여 집합건물법 제9조의 하자담보책임을 강행규정으로 정하고 있는 점, 2 이 사건 공급계약 제14조 제2항과 제18조 제1항은 전부 ‘하자보수책임이 시공사인 피고 C에 있다’는 것인데, 집합건물법 제9조와 민법 제667조는 하자보수책임과 손해배상책임을 구분하고 있는바, 위 공급계약의 규정으로 피고 C이 하자보수책임을 넘어서 하자보수에 갈음하는 손해배상책임까지 전적으로 부담하고, 피고 B는 손해배상책임을 면하게 되는 것으로 해석할 수는 없는 점, 3 피고 B의 주장과 같이 이 사건 공급계약 제14조 제2항 및 제18조 제1항으로 분양자의 하자보수에 갈음하는 손해배상책임이 면책되었다고 해석한다면, 이는 구분소유자가 분양자와 시공자 모두에 대하여 가지는 하자담보추급권 중 분양자에 대한 하자담보추급권을 소멸시켜 결국 하자담보추급권의 이행가능성을 낮추는 것이어서 집합건물법과 민법의 규정보다 매수인에게 불리한 특약에 해당하여 강행규정인 집합건물법 제9조에 반하는 점, 4 구분소유자들이 집합건물법에 따라 일차적으로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구가 가능한 분양자에 대한 청구권을 포기할 특별한 사정을 발견할 수 없는 점, 5 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 액수는 대체로 거액이고, 재산권과 밀접한 관련이 있어 분양자의 책임이 면책된다면 이에 대해 이 사건 공급계약서에 분명하게 기재했어야 할 것임에도 이 사건 공급계약서에 피고 B의 책임을 면한다는 기재는 찾아볼 수 없는 점 등에 비추어보면, 이 사건 공급계약 제14조 제2항, 제4항 및 제18조 제1항, 제3항에 따라 피고 B의 원고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상책임이 면책되었다고 볼 수 없다. 따라서 이 부분 피고 B의 주장은 이유가 없다.

손해배상책임의 범위

하자보수비의 범위 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 중 전유부분에 대한 것은 해당 구분소유자에게, 공용부분에 대한 것은 가분채권으로서 전유부분의 면적비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속된다. 따라서 피고 B가 원고에게 부담하는 하자보수에 갈음하는 손해배상책임의 범위는, 1 이 사건 채권양도세대의 공용부분 하자 보수비 306,179,607<7>원(=이 사건 상가건물 공용부분 하자보수비 합계 338,967,113원 × 이 사건 채권양도세대의 전유부분 면적 비율 90.8035%에서 제척기간 도과분 1,614,396원을 공제한 금액, 원미만 버림), 2 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 2,460,924원을 합한 308,640,531원 및 이에 대한 지연손해금이다.

책임의 제한 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 1 이 사건 상가건물의 사용검사일인 2020. 10. 28.부터 이 사건 상가건물에 대한 하자감정 조사 등이 시작된 2022. 12. 19.까지 약 2년 2개월이 경과하여 이 사건 상가건물에 자연적인 노화현상이 발생하였을 수 있는 점, 2 이 사건 하자 중 시공상 잘못 등으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 3 이 사건 상가건물 구분소유자들의 사용상 또는 관리상 잘못으로 이 사건 하자가 확대되었을 개연성도 배제할 수 없는 점 등을 종합하면, 피고 B가 원고에게 배상하여야 할 하자보수에 갈음한 손해배상금액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 금액의 90%로 제한함이 타당하다. 이에 대하여 원고는 사용 승인 전 하자에 대한 책임제한은 부당하다고 주장하나, 사용승인 전 하자라도 자연적인 노후현상이 발생하거나 관리상 잘못으로 그 하자가 확대될 수 있다는 점은 마찬가지이고, 설령 미시공 하자라도 실제 시공되었을 경우 자연적인 노후현상이 발생하거나 관리상 잘못으로 그 하자가 확대된 경우와 비교하였을 때 이와 달리 취급할 이유가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

채권양도 세대별 손해배상액 원고가 이 사건 상가건물의 구분소유자들로부터 3회에 걸쳐 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 이 사건 채권양도세대 중 각 차수별 채권양도세대에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상액은 아래 표의 기재와 같다. <8><9><10> 라. 소결론 1) 원고의 이 사건 각 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있는데(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 등 참조), 이행기의 정함이 없는 채권을 양수한 채권양수인이 채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소를 제기하고 소송 계속 중 채무자에 대한 채권양도통지가 이루어진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 채무자는 채권양도통지가 도달된 다음 날부터 이행지체의 책임을 진다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2012다29557 판결 등 참조).

따라서 피고 B는 원고에게 이 사건 상가건물의 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 277,776,478원 및 그 중 1 1차 채권양도세대에 관한 하자보수비 245,706,773원에 대하여는 1차 채권양도세대에 관한 채권양도통지 및 그 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고 B에게 송달된 다음 날인 2022. 7. 26.부터, 2 2차 채권양도세대에 대한 하자보수비 23,750,873원에 대하여는 그 이행청구의 뜻을 담은 각 채권양도통지서 및 2023. 7. 12.자 준비서면 부본이 피고 B에게 송달된 다음날인 2023. 7. 13.부터, 3 3차 채권양도세대에 대한 하자보수비 8,318,832원에 대하여는 그 이행청구의 뜻을 담은 각 채권양도통지서 및 2023. 8. 18.자 준비서면 부본이 피고 B에게 송달된 다음 날인 2023. 8. 19.부터 각 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2024. 8. 13.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[원고는 2차 및 3차 채권양도세대에 대한 하자보수에 갈음하는 손

이 사건 공급계약서 제18조 제1항에 근거한 청구

갑 제4호증의 기재에 의하면, 이 사건 공급계약서 제18조 제1항에서 ‘당해 건물의 시공상 하자에 대하여는 관계법령에 의하여 “정(피고 C)”이 보수 책임을 진다.’고 정하고 있는 사실이 인정되기는 한다.

그러나, 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하는데(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 등 참조), 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 1 민법 제667조와 집합건물법 제9조에서는 ‘하자보수책임’과 ‘하자보수에 갈음하는 손해배상책임’을 명확히 구분하고 있는 점, 2 집합건물법 제9조에 따르면 시공자는 구분소유자에게 직접 담보책임을 부담하나 그 중 하자보수에 갈음하는 손해배상책임(민법 제667조 제2항)은 분양자에게 ‘회생절차 개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유’가 있는 경우에만 부담하는 것인 점, 3 이 사건 공급계약 제18조 제1항에서 피고 C이 부담한다고 정한 책임은 그 문언상 ‘하자 보수 책임’임이 객관적으로 명백해 보이는 점, 4 한편, 위 규정을 원고의 주장과 같이 ‘하자 보수에 갈음하는 손해배상책임’에 관하여도 피고 C에 책임을 지우는 규정이라고 해석하는 경우, 피고 C은 집합건물법 제9조에서 정하고 있는 법정 책임보다 훨씬 무거운 책임을 부담하게 되는 것인바, 위 판례에 비추어 위 문언을 더욱 엄격하게 해석할 수밖에 없는 점 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 공급계약서 제18조 제1항을 원고 주장과 같이 피고 C의 구분소유자들에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상책임에 관한 규정이라고 해석할 수는 없다.

그렇다면, 이 사건 공급계약서 제18조 제1항에 근거하여 피고 C에 대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 원고의 청구는 이유가 없다.

집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 근거한 청구

집합건물법 제9조 제1항 및 제3항에 따르면, 시공자는 분양자에게 회생절차 개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다.

살피건대, 이 법원의 구리세무서장에 대한 2022. 10. 7.자 과세정보제출명령결과에 의하면, 피고 B는 2019. 1. 1.부터 2022. 9. 20.까지 기간동안 체납 내역이 일체 존재하지 않는 사실이 인정된다. 그러나 한편, 갑 제9, 10호증의 각 기재 및 이 법원의 국토교통부에 대한 2022. 10. 7.자 및 2022. 10. 11.자 사실조회회신결과, 이 법원의 IBK기업은행, 주식회사 J, K은행, 주식회사 L, M은행에 대한 각 금융거래정보회신 결과 및 변론 전체의 취지에 의해 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 1 피고 B는 어떠한 부동산도 소유하고 있지 않은 것으로 확인된 점, 2 피고 B는 2022. 6. 22. 아산시 N 외 13필지의 토지를 매수한 것으로 신고 되었으나, 해당 필지의 부동산등기부상으로는 소외 한국토지주택공사의 소유권보존등기가 마쳐져 있을 뿐인 점, 3 피고 B는 2018. 9. 12. 및 2019. 4. 18. 서울시 동대문구 O 토지를 매수한 것으로 신고 되었으나, 위 토지는 2019. 7. 10. E에 2019. 4. 12. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이후 위 토지 지분 중 상당 부분은 처분되었으며, 집합건물 소유를 위한 대지권 등기가 마쳐져 있어 위 피고의 재산으로 볼 수 없는 점, 4 피고 B는 소외 M은행에 약 65,000,000원 상당의 예금만 보유하고 있을 뿐인 점 등과 앞서 본 바와 같은 피고 B의 원고에 대한 손해배상채무액을 종합적으로 고려하면, 피고 B는 이 사건 변론종결일 현재 무자력 또는 이에 준하는 상태에 있다고 봄이 상당하다.

그렇다면 피고 C은 시공사로서 피고 B와 공동하여 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

따라서 앞서 3의 라.항에서 살펴본 바와 같이 피고 C은 피고 B와 공동하여 원고에게 이 사건 상가건물의 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 277,776,478원 및 그 중 1 1차 채권양도세대에 관한 하자보수비 245,706,773원에 대하여는 1차 채권양도세대에 관한 채권양도통지 및 그 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고 C에게 송달된 다음 날인 2022. 7. 14.부터, 2 2차 채권양도세대에 대한 하자보수비 23,750,873원에 대하여는 그 이행청구의 뜻을 담은 각 채권양도통지서 및 2023. 7. 12.자 준비서면 부본이 피고 C에게 송달된 다음 날인 2023. 7. 13.부터, 3 3차 채권양도세대에 대한 하자보수비 8,318,832원에 대하여는 그 이행청구의 뜻을 담은 각 채권양도통지서 및 2023. 8. 18.자 준비서면 부본이 피고 C에게 송달된 다음 날인 2023. 8. 19.부터 각 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2024. 8. 13.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 5. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 정용석