서울중앙지방법원 2017. 6. 21. 선고 2016가단5291223 판결

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 갑 제6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

피고 A은 주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금을 우선 배당받기 위해 이 사건 부동산에 관하여 허위의 임대차계약을 체결한 가장 임차인이므로 피고 A에 대한 배당액을 원고에게 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다.

피고 A은 소외 회사의 근로자로서, E와 사이에 소외 회사로부터 지급받지 못한 임금과 퇴직금을 임대차보증금으로 갈음하기로 하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 부동산에 실제로 거주하였으므로 가장 임차인이 아니다.

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라고 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로서 보호받아 선순위담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조).

위 각 증거들과 갑 제5호증, 을가 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 A은 E에게 임대차보증금을 실제로는 전혀 지급하지 아니한 채 소외 회사에 대한 임금 및 퇴직금 채권으로 그 지급을 갈음하기로 한 점, 이 사건 임대차계약서에는 특약사항으로 '취사는 하지 않는 것으로 함'이라고 기재되어 있고 피고 A이 주장하는 임차 경위 또한 주택의 사용, 수익을 주된 목적으로 하는 일반적인 임대차와 비교하여 극히 이례적인 점, 임대차계약 체결 당시 이 사건 부동산에는 이 사건 부동산의 가액을 초과하는 소외 은행의 근저당권이 설정되어 있었고 피고 A은 2015. 2.경부터 소외 회사에서 이 사건 부동산에 대한 경매 절차의 진행을 예고하는 소외 은행의 우편물을 수령하는 등 피고 A이 소외 은행의 권리행사를 충분히 예견할 수 있었던 상황인 점, 위 경매절차의 부동산현황조사보고서에는 집행관이 현황조사를 위해 3차례 이 사건 부동산을 방문하였으나 폐문부재로 인해 관계인을 만날 수 없었다고 기재되어 있는 점 등의 사정이 인정되는바, 이에 비추어 보면, 피고 A이 이 사건 부동산을 임차한 주된 목적은 주택의 사용·수익이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 소외 회사에 대한 채권을 회수하려는 것이었다고 봄이 상당하므로, 피고 A은 주택임대차보호법의 소액임차인으로 보호받을 수 없다.

피고 A은 자신이 비록 소액임차인이 아니라고 하더라도 소외 회사의 임금채권자로서 이 사건 경매절차에서 원고보다 선순위로 배당금을 배당받을 권리가 있다는 취지로 다툰다.

살피건대, 구 근로기준법 제30조의2 제2항(1997. 3. 13. 법률 제5305호로 폐지된 것, 현 근로기준법 제38조 제2항과 같다)의 규정은 근로자의 최저생활을 보장하고자 하는 공익적 요청에서 예외적으로 일반 담보물권의 효력을 일부 제한하고 임금채권의 우선변제권을 규정한 것으로서, 그 입법취지에 비추어 보면 여기서 임금 우선변제권의 적용 대상이 되는 '사용자의 총재산'이라 함은 근로계약의 당사자로서 임금채무를 1차적으로 부담하는 사업주인 사용자의 총재산을 의미한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다719 판결 등 참조).

위 각 증거들과 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 A은 2006. 7. 31.부터 2015. 12. 31.까지 소외 회사에 고용되어 근로를 제공한 근로자인 사실이 인정될 뿐이다. 소외 회사의 대표이사인 E가 2015. 12. 18. 피고 A에게 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 체결하여 준 사실이 있다 하더라도, 이로 인해 소외 회사가 위 피고에게 지급할 위 임금 등 채무에 대해 E의 소유인 이 사건 부동산이 그 우선변제권을 담보하는 근로기준법 38조 제2항 및 근로자퇴직급여보장법 제11조 제2항에 따른 '사용자의 총 재산'에 해당하게 된다고 할 수는 없다. 피고 A의 위 주장도 받아들이기 어렵다.

따라서, 배당법원이 피고 A을 주택임대차보호법 상의 정당한 소액임차인으로 보아 소액임차보증금 1,600만 원을 배당한 것은 위법하므로, 피고 A의 배당액 1,600만 원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 402,757,599원을 418,757,599원으로 배당표가 경정되어야 한다.

별지 청구원인 기재와 같다(다만, 피고 B에 대한 부분에 한정한다).

자백간주 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호)

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 윤미림