서울중앙지방법원 2025. 5. 14. 선고 2022가합568957 판결

[표1]

원고는 [별지 1] 채권양도세대 목록 기재와 같이 이 사건 아파트 519세대 중 490세대(전유면적비율 93.86% = 채권양도세대 전유면적 36,587.58㎡ ÷ 전체 전유면적38,982.5200㎡, 소수점 셋째 자리 반올림, 이하 '채권양도세대')의 구분소유자들로부터 이 사건 아파트에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 그 양도통지에 관한 권한을 위임받아 피고들에게 위 채권양도 사실을 통지하였고, 위 통지는 아래 [표2]와 같이 도달하였다.

[표2]

<1>[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1~5(가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

하지 않거나 부실시공 또는 변경시공을 함으로써 [별지 2] 공용부분 하자목록별 하자보수비 집계표 및 [별지 3] 전유부분 하자목록별 하자보수비 집계표 기재의 각 하자가 발생하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트에 기능상 · 미관상 또는 안전상의 지장이 초래되었다.

[표3] 하자보수비 총괄집계표(부분도장 기준)

(단위 : 원)

건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

한편 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조).

따라서 아래에서는 하자의 발생 여부 및 범위에 관한 당사자들의 주장이 이 사건 감정결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 이를 판단하도록 한다.

층간균열의 하자보수방법으로 0.3mm 이상의 균열은 충전식 공법으로, 0.3mm 미만의 균열은 표면처리공법을 적용하고(■ 주장), 균열보수 노무비는 건설공사 표준품셈의 노무비를 기준으로 하며(엠 주장), 재료비는 시중 물가정보지를 기준으로 하여(낸 주장) 산정된 하자보수비가 인정되어야 한다. 예비적으로 층간균열을 모두 충전식으로 보수하는 비용을 산정하더라도, 더 저렴한 하자보수비로 한정되어야 한다.

다'고 정하고 있는 점, ② 감정인은 최초 감정시 건설감정실무(2016)에서 제시한 일위대가의 재료비를 일응의 기준으로 하여 표면처리공법 m당 7,051원, 건식 주입식 공법 m당33,456원, 습식 주입식 공법 m당 47,589원, 충전식 공법 m당 20,283원을 적용하여 하자보수비를 산정하였는데, 이에 대한 피고들의 감정보완신청에 대하여 "피고들이 제시한 균열 보수재 단가로도 보수가 가능할 것으로 보인다"는 취지의 의견을 밝히며 물가자료지에 게재된 단가의 자재를 사용한 하자보수비를 재산정하여 제시한 점, ③ 하자를 보수함에 있어 충분히 소기의 목적을 달성할 수 있다면 보다 경제적인 수단을 택하는 것이 합리적인 점(대법원 2005. 6. 10. 선고 2004다35625 판결의 취지 참조) 등을 종합하면, 이 항목 하자보수비는 피고들이 제시한 시중물가정보지에 게재된 재료비 단가를 기준으로 산정하는 것이 타당하다. 이 부분 피고들의 주장은 받아들이기로 한다.

2006년 건축공사 표준시방서에서는 타일 뒷면에 빈틈이 생기지 않도록 붙임 모르타르를 바르도록 지시하고 있으므로 타일 뒷채움률 100%를 기준으로 하자보수비를 산정하여야 한다.

뒤채움 비율 70%를 기준으로 하자보수비를 산정한 감정인의 판단이 경험칙에 반하거나 합리성이 없다고 보기 어렵다. 그 근거는 다음과 같다.

주위적으로, 아파트 사용승인도서에는 대피공간의 방화문에 보강판을 설치하도록 지시하고 있지 않고, 사용승인일 무렵 국토교통부 역시 세대내 대피공간의 방화문에 도어체크를 설치하는 것은 의무사항이 아니라고 답변하였다. 따라서 이 항목은 하자에 해당하지 않는다.

예비적으로, 관련 법령상 4층 이상의 세대에 대해서만 대피공간 설치 의무가 있으므로, 3층 이하의 세대의 대피공간 방화문에 도어체크를 미시공한 부분은 보수비에서 제외되어야 한다.

이 항목을 하자로 판단하고, 3층 이하 세대를 포함하여 하자보수비를 산정한 감정인의 의견이 불합리하다고 볼 수 없다. 그 근거는 다음과 같다.

하자의 판단은 사용승인도면을 기준으로 하여야 하므로 착공도면과 사업참여제안서를 기준으로 감정한 항목들은 모두 하자에서 제외되어야 한다.

라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었다고 하더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다(대법원 2014. 10.27. 선고 2014다22772 판결 참조).

이와 같이 위 항목들이 준공도면에 따라 시공된 이상 이를 하자라고 볼 수 없고, 원고들이 제출한 증거들만으로는 이 항목에 관한 착공도면이나 사업참여제안서의 내용이 분양계약의 내용으로 편입되었다고 인정하기 부족하다[오히려 을7, 8에 의하면, 사업참여제안서의 '공사비에 포함된 옵션'에 세제디스펜서 및 욕실 바닥 난방은 기재되어 있지 않은 사실, 분양계약서에서는 "실별 제공되는 가구 및 기기 등이 사업시행(변경) 인가도서 내용과 다르게 변경될 수 있다"라고 명시하고, '본공사 시 욕실 난방코일은 시공되지 않습니다'라고 기재하고 있는 사실, 도급계약에서도 위 항목들은 제외되어 있는 사실만이 인정될 뿐이다]. 피고들의 이 부분 주장은 받아들이기로 한다.

2006년 건축공사 표준시방서는 석재의 건식공법에서 꽂임촉을 시공하도록 지시하고 있다. 이를 미시공한 것은 석재탈락의 위험이 있어 그 자체로 기능상·안전상 지장을 초래하는 하자에 해당한다.<4>

아파트 사업승인 당시 적용되던 2006년 건축공사 표준시방서와 아파트의 준공도면 등에서는 꽂임촉을 시공하도록 지시하고 있지 않고, 피고들은 외부 석재를 고정하기 위하여 에폭시 본드로 시공하였으며, 꽂임촉 미시공으로 인하여 기능상·안전상 문제가 발생하지 않았으므로, 이 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

이 항목을 하자로 판정한 감정인의 판단이 현저히 불합리하다거나 경험칙에 반한다고 보기 어렵다. 그 근거는 다음과 같다.

공사시방서에 건식공법용 철물이 별도 명시되어 있지 않으므로, 위 표에 따라 촉을 사용하여 시공되어야 한다고 판단된다"는 취지의 의견을 밝혔고(2024. 9. 12.자 감정보완 회신결과 34면), 이러한 감정인의 의견이 불합리하다고 볼 만한 사정이 없다.

집합건물법 제9조 제3항에 따르면, 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다.

이 사건 조합이 적법한 절차를 걸쳐 해산하였음은 앞서 인정한 바와 같다. 따라서 이 사건 아파트의 시공사인 피고 B과 피고 C은 집합건물법 제9조 제3항, 제1항, 민법 제667조에 따라 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게 그 양수한 채권의 범위 내에서 이 사건 아파트에 발생한 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임을 부담한다.

이 사건 아파트의 사용승인일인 2020. 4. 29.부터 하자감정 현장조사가 시작된 2023. 6. 경까지 약 3년 2개월이 경과하여 아파트에 자연발생적인 노화현상이 발생하였을 것으로 보이는 점, 이 사건 아파트에 발생한 개별 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 어렵고, 일부 하자의 경우 이 사건 아파트 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못과 시공상 과실이 복합적으로 작용하여 발생하였거나 사용 및 관리상 잘못으로 인하여 확대되었을 개연성도 배제할 수 없는 점 등 제반 사정을 종합하면, 피고 B과 피고 C이 원고에게 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 앞서 인정한 하자보수비용의 85%로 제한함이 상당하다.

하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 이 사건 아파트 구분소유자들에게 귀속되고, 그중 공용부분에 대한 것은 가분채권으로 전유부분의 면적 비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속되며, 책임을 제한한 이후의 피고 시공사들의 손해배상액의 구체적 내역은 아래 [표4] 기재와 같다.

토4] .의 : 4 심 . Bg)

<6><7><8><9> 2) 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 민법 제387조에 따라 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 등 참조).

따라서 피고 B과 피고 C은 원고에게 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 1,350,350,806원 및 ① 그중 1차 채권양도세대에 관한 하자보수비 합계 1,217,430,138원에 대하여는 위 채권양도세대에 관한 채권양도통지와 그 이행을 청구한 내용증명이 위 피고들에게 송달된 다음날인 2022. 3. 26.부터, ② 2차 양도세대에 관한 하자보수비 합계 132,920,668원에 대하여는 위 채권양도세대에 관한 채권양도통지와 그 이행을 청구한 내용증명이 위 피고들에게 송달된 다음날인 2022. 4. 23.부터, 각 위 피고들이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2025. 5. 14.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

앞서 든 증거 및 인정한 사실에 의하면, 이 사건 아파트에 하자가 발생하여 원고가 피고 시공사들에 하자의 보수를 요청하였으나 위 피고들이 정당한 사유 없이 하자보수의무를 제대로 이행하지 아니하여 현재 이 사건 아파트에는 별지 2, 3과 같은 하자가 존재하고 있고, 이는 피고 주택도시보증공사가 보증하는 보증사고에 해당된다고 봄이 타당하다. 따라서 피고 주택도시보증공사는 이 사건 아파트의 하자보수의무를 보증한 자로서 이 사건 보증계약에 따라 보증채권자인 원고에게 보증금액 범위 및 보증기간 내에서 이 사건 아파트의 사용검사 후 하자에 대한 하자보수비용에 상당하는 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

이 사건 보증계약은 하자보수보증계약으로 그 성질상 피고 시공사들의 손해배상책임과 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하는 것인 점을 고려하면, 피고 주택도시보증공사의 원고에 대한 책임도 위 피고들의 손해배상책임과 같은 비율로 제한하는 것이 타당하다. 피고 주택도시보증공사는 이 사건 보증계약에서 정한 각 하자담보책임기간별 하자보수비에 책임제한비율을 적용한 금액과 보증금액 중 적은 금액의 범위 내에서 하자보수보증금의 지급책임을 부담한다.

이에 따라 피고 주택도시보증공사가 원고에게 지급하여야 할 하자보수보증금은 아래 [표5] 기재와 같이 660,848,826원이다.

[표5]

액을 지급받으면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 등 참조). 따라서 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분에 대하여는 피고시공사들과 공동하여 지급하도록 하고, 나머지 부분에 대하여는 피고 주택도시보증공사가 단독으로 지급하도록 하는 것이 타당하다.

따라서 피고 주택도시보증공사는 원고에게 이 사건 각 보증계약에 따른 하자보수보증금으로서 ① 피고 시공사들과 공동하여 620,960,589원 이에 대하여 원고가 하자보수보증금채권의 이행을 청구하는 취지의 내용증명이 위 피고에게 송달된 다음날인 2022. 3. 26.부터 이 판결 선고일인 2025. 5. 14.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, ② 단독으로 39,888,236원 및 이에 대하여 위 2022. 3. 26.부터 위 2025. 5. 14.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 한다.

판사 남천규(재판장) 김지연 김미영

각주1) 각 표의 수치와 실제 합계액 사이에 소수점 이하 내지 수 원(%) 단위의 차이가존재하는 경우가 있으나 이는 단수 처리로 인한 것이다. 이하 같다.

각주2) 이하 모두 '전자소송'에 기재된 페이지를 기준으로 한다.

각주3) 46조 4항은 이 사건 아파트 사업승인 당시와 현행 규정의 내용이 사실상동일하다.

각주4) 원고는 "2013년 건축공사 표준시방서에서는 꽂임촉 시공시 에폭시 본드의 사용을 금지하고 있으므로 에폭시 시공비용을 공제하지 않은 하자보수비가 인정되어야 한다."는 취지로도 주장한다. 그러나 원고가 감정인의 감정금액을 그대로 청구금액으로 정리하여 그 지급을 구하고 있으므로, 위 주장에 대해서는 별도로 판단하지 않기로 한다.

각주5) 2006년 건축공사 표준시방서 515면 08010 2.2.철물 라.항 참조¦

각주6) 이 사건 집합건물 공용부분 하자보수비 1,252,479,000원 × 각 채권양도비율

각주7) [별지 4] 채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표 참조

각주8) 산업안전보건법 제72조의 위임을 받아 고용노동부장관이 고시한 건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준(고용노동부 고시 제2022-43호) 제4조 별표 1에 따르면, 일반건설공사(갑)의 경우 공사금액이 5억 원 이상 50억 원 미만인 경우 "① 대상액에 1.86%를 곱한 금액에 ② 기초액 5,349,000원을 합한 금액"을 안전관리비로 계상하여야 한다. 따라서 이 사건 채권양도세대의 하자보수비에 대한 산업안전보건관리비로 감정인이 산정한 7,172,474원(일반관리비, 이윤, 부가세 등 포함)을 전부 계상하여야 하고, 채권미양도세대의 하자보수비를 차감하더라도 산업안전보건관리비에 차이가 발생하지 않는다.

각주9) = 산업안전보건관리비 7,172,474원 × 각 차수별 양도비율 ÷ 이 사건 채권양도세대의 전유면적비율(93.86%)

각주10) 원고는 피고 주택도시보증공사에 대하여는 산업안전보건관리비 기초액 상당의 보증금 지급을 구하고 있지 않으므로, 사용검사 후 하자보수비 부분에 해당하는 산업안전보건관리비 기초액은 위 피고의 보증책임 범위에 반영하지 않는다.