서울중앙지방법원 2025. 7. 24. 선고 2023가합93900 판결

당사자들의 지위

원고는 천안시 서북구 F에 있는 A 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 관리하기 위하여 그 구분소유자로 구성된 자치관리기구이다.

피고 주식회사 B(이하 '피고 B'이라 한다)은 이 사건 건물을 신축·분양하는 사 업을 시행하였고, 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)는 피고 B으로부터 이 사건 건물의 신축공사를 도급받아 공사를 마쳤다.

이 사건 건물의 사용검사 및 인도 이 사건 건물은 2021. 4. 28. 사용검사를 받았고, 그 무렵 구분소유자들에게 위 건물의 해당 세대가 각 인도되었다.

이 사건 건물의 하자 발생 피고 C은 이 사건 건물의 신축공사를 하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나, 설계도면과 다르게 변경시공 또는 부실시공을 하였고, 현재이 사건 건물에 균열, 누수 등의 하자가 남아 있다.

하자보수에 갈음한 손해배상채권의 양도 원고는 이 사건 건물 총 200세대 중 124세대(이하 '이 사건 채권양도세대'라 한다)로부터 이 사건 건물에 관한 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 양도통지 권한을 적법하게 위임받았고, 2023. 4. 26. 이 사건 채권양도세대 중 106세대에 관하여, 2023. 4. 27. 위 106세대를 포함하여 이 사건 채권양도세대에 관하여 피고들에게 하자보수를 갈음한 손해배상을 청구하는 뜻을 포함하여 위 채권양도 사실을 통지하여 그 통지가 2023. 4. 27. 및 2023. 4. 28. 피고들에게 도달하였다. 이 사건 건물 전체 세대의 전유면적 합계는 15,071.42m2이고, 그중 이 사건 채권양도세대의 전유면적 합계는 8,801.58m2이다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증의 각 기재, 감정인 D(이하 '감정인'이라 한다)의 감정결과 및 이 법원의 감정인에 대한 각 감정보완회신결과(이하 감정인의 감정결과 및 위 각 감정보완회신결과를 통틀어 '이 사건 감정결과'라 한다), 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 피고 B은 이 사건 건물의 분양자로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제9조 제1항, 민법 제667조에 따라, 피고 C은 이 사건 건물의 시공자로서 이 사건 건물을 분양한 피고 B에 무자력 그 밖에 이에 준하는 사유가 존재하므로, 집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 따라 각 이 사건 건물 전체 200세대 중 124세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게 공동하여574,215,322원(= 공용부분 하자보수비 475,546,318원 + 전유부분 하자보수비93,320,004원 + 산업안전보건관리비 5,349,000원, 전체도장 기준이고 채권양도비율을 고려하지 않은 전체 하자보수비임) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[이후 원고는 부분도장을 기준으로 공용부분 하자보수비를 249,674,126원(최초감정금액에서 일부 항목을 더하고 뺀 다음 채권양도비율 58.4%를 곱한 금액)으로, 전유부분 하자보수비를 163,607,210원으로, 산업안전보건관리비를 12,853,049원으로 특정하고 그 합계 426,134,385원의 지급을 구하는 것으로 청구취지를 변경했으나, 앞서 본 것처럼 피고들이 청구취지 변경에 동의하지 않았다].

피고들의 주장 집합건물법 제16조에 따르면 집합건물의 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의에 의해야 하나, 원고는 집회결의를 거치지 않아 피고들을 상대로 하자보수청구를 할 권한이 없다. 설령 추후 관리단집회가 이루어져 결의요건이 추완되더라도 각종 제척기간 등의 기산은 그 추완이 실제로 이루어진 시점부터로 보아야 한다.

판단

집회결의의 존재

관련 법리 집합건물법상 관리단은 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로, 관리단이 분양자에 대하여 가지는 하자보수청구권 등은 관리단 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이고, 관리단이 각 구분소유자로부터 위 하자보수청구권 및 이에 갈음한 손해배상채권등을 양도받은 경우에는 그 양수금채권 역시 관리단 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이므로, 관리단이 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 관리 · 처분하려면 관리단의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 관리단의 구성원 총회의 결의에 의하여야 한다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 등 참조). 비법인 사단의 총유재산에 관한 소송이 사원총회결의 없이 제기된 경우에도 이후 적법한 결의를 거쳐 그 소송행위를 추인하면 행위시에 소급하여 효력을 가지게 되고(대법원 2018. 7. 24. 선고 2018다227087 판결 등 참조), 적법한 사원총회결의가 있는지 여부는 소송요건에 관한 것이므로 변론종결시를 기준으로 그 존부를 판단하여야 한다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다232846 판결 등 참조). 한편, 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립되고(집합건물법 제23조 제1항), 관리단집회의 의사는 집합건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하며(집합건물법 제38조 제1항), 이때 의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다(집합건물법 제38조 제2항).

판단 갑 제7 내지 10호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 1 원고의 2023. 3.23.자 관리단집회에서 '하자진단 및 소송 위탁계약' 건이 상정되었고, 당시 구분소유자152명 중 81명(약 53%, 실제 참석자는 7명이고, 74명은 참석자들에게 의결권을 위임하였다)이 참석하여 위 안건을 가결한 사실, 2 원고는 이 사건 소송계속 중인 2024. 2. 19. '하자보수 소송 위탁 보고 및 추인' 등을 안건으로 하는 관리단집회 소집통지를 하였고, 2024. 3. 7.자 관리단집회에서 당시 구분소유자 145명(이 사건 건물 중 50세대는 피고 B의 소유이고 일부 소유자는 2개 또는 3개 호실을 소유하고 있다) 중 122명(12명은 직접 참석하고, 피고 B은 대리인이 참석했으며, 나머지 소유자는 의결권을 위임하였다)이 참석하여 '2023. 3. 23.자 관리단집회의 하자진단 및 소송 위탁계약 건을 추인하고 현 상태로 진행'할 것을 결의한 사실, 3 2024. 3. 7.자 관리단집회 참석자들의 전유면적을 더하면 13,514.46m2로 전체 전유면적 합계 15,071.42m2의 절반이 넘는 사실을 인정할 수 있다. 비록 2023. 3. 23.자 관리단집회가 의결권 과반수라는 요건을 갖추었는지는 알 수 없으나, 원고가 이 사건 건물 총 200세대 중 124세대[전유면적비율은 58.39%(= 8,801.58m2 ÷ 15,071.42m2 × 100)]로부터 채권을 양도받아 이 사건 소를 제기하였고, 이후 2024. 3. 7.자 관리단집회에서 하자보수소송 추인 결의까지 하였으므로, 소 제기를 위한 적법한 관리단집회의 결의가 있었다고 봄이 타당하다.

제척기간 도과 여부

관련 법리 채권양도의 통지는 양도인이 채권이 양도되었다는 사실을 채무자에게 알리는 것에 그치는 행위이므로, 그것만으로 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판외 행사에 해당한다고 할 수 없으나, 채권양도통지에 채권양도의 사실을 알리는 것 외에 이행을 청구하는 뜻이 별도로 덧붙여지는 등 특별한 사정이 있다면 권리행사로 볼 수 있다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결 참조). 집합건물의 관리단이나 관리사무소, 구분소유자들은 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 집합건물에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없으므로, 구분소유자들이나 위 집합건물 관리주체가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 보아야 한다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 참조). 제척기간인 집합건물법상의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이지 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 참조).

판단 이 사건 건물의 사용검사일이 2021. 4. 28.이고, 그 무렵 이 사건 건물의 전유부분이 각 구분소유자들에게 인도된 사실, 이 사건 채권양도세대의 채권양도통지가 2023. 4. 27. 및 2023. 4. 28. 피고들에게 각 도달한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고가 피고들에게 채권양도통지를 하면서 보낸 내용증명에는 채권양도통지 외에도 '이 사건 건물(전유부분 및 공용부분)에 발생한 하자와 관련하여 집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제667조 내지 671조에 의하여 하자의 보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상(보증채무 이행)을 하여주실 것을 청구한다.'는 내용과 함께 구체적인 하자항목리스트가 첨부되어 있고, 위 하자항목리스트에 관하여는 '통지 이후 발견된 하자, 하자보수 후 발생되는 재하자 등의 상황으로 하자항목이 추가 또는 수정될 수 있다'고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있다. 여기에 집합건물의 관리단이나 관리사무소 등 관리주체가 집합건물을 건축, 분양한 사업주체에 하자보수를 요구하여 얻는 이익은 개별 전유호수에 귀속되고, 전유 호수가 공용부분에 발생한 하자에 대해 개별적으로 사업주체에 하자보수를 요구하는 것은 기대하기 어려우며, 집합건물의 관리주체가 개별호수의 위임 없이 전유호수에 대한 하자의 보수를 요구하는 것도 이례적인 일인 점을 고려하면, 원고는 구분소유자들로부터 포괄적으로 하자 보수 요청을 받아 이를 피고들에게 전달하였다고 봄이 타당한 점, 원고가 보수를 요청한 하자들은 이 사건 감정 결과를 통해 인정되는 하자들과 서로 밀접하게 연관되어 있다고 볼 수 있는 점, 이 사건 건물의 사용검사일로부터 2년내인 2023. 4. 28. 이 사건 채권양도세대의 채권양도통지가 피고들에게 도달한 점 등을 더하여 보면, 이 사건 건물의 구분소유자들은 이 사건 건물에 발생한 하자들에 관하여 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간을 준수하였다고 봄이 타당하다.

인정되는 하자 이 사건 감정결과와 변론 전체의 취지에 따르면, 현재 이 사건 건물의 공용부분에는 [별지 1] 공용부분 하자목록별 보수비 집계표 기재와 같은 하자가, 전유부분에는 [별지 2] 전유부분 하자목록별 보수비 집계표 기재와 같은 하자가 각 남아있고, 이를 보수하는 데 필요한 비용은 아래 하자보수비 총괄 집계표 기재와 같이 합계328,065,153원이다(외벽 균열 보수 후 부분도장을 하는 것을 전제로 하였고, 아래에서 판단한 개별 하자의 존부 및 범위를 모두 반영한 결과이며, 아래에서 별도로 판단하지 않더라도 감정인의 보완감정결과에 따라 그 오류가 수정되거나 견해가 변경된 경우에는 그와 같이 수정·보완된 결과를 반영하여 하자보수비를 산정하였다. 다만, 감정인이산업안전보건관리비 적용비율을 2.93%로 하여 다시 산정한 2025. 6. 9.자 감정인의 회신에 따라 하자보수비를 인정하므로, 당사자의 주장금액과 다소 차이가 발생한다). 하자보수비 총괄 집계표 (단위 : 원) 나. 개별 하자 및 보수비용에 관한 판단 1) 판단 기준 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 · 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조). 한편 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조). 아래에서는 하자의 발생 여부 및 범위에 관한 당사자들의 주장이 이 사건 감정결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 판단한다.

구체적 판단

[공용 1] 각 동 외벽 석재 이색, 물먹음, 균열, 오염

원고의 주장 요지 함습이 발생한 석재의 경우 상시 습기를 머금고 있어 완전히 건조시키기 어려우므로 철거 후 재시공 비용 3,819,318원이 보수비로 인정되어야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 감정인은 이 사건 건물 석재의 오염, 함습을 기능상, 미관상 하자로 판단하고(감정서 61쪽) 약품 처리를 하여 함습을 제거하는 방법으로 보수비를 산정하였고(2024. 10. 23.자 감정보완회신 2쪽), 석재 내부 함습의 정도가 철거 후 재시공이 아니고서는 하자보수가 어려운 상태는 아닌 것으로 보이는 점, 2 감정인은 이 부분 하자를 중요하지 않은 하자로 판단하였고(감정서 61쪽), 감정인은 하자 현황, 보수 목적에의 적합성 등 제반 사정을 고려하여 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택하고 보수비를 산정할 수 있는 점 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

[공용 변경시공 4] 엘리베이터홀 및 복도, 화장실 벽체 타일 뒤채움 부족, [전유 변경시공 3] 거실아트월, 욕실 벽체 타일 뒤채움 부족 (1) 원고의 주장 요지 G학회의 건축기술지침에서 시멘트 몰탈 채움 정도가 80% 이상이면 된다고 보는 것은 최소한의 기준을 정한 것일 뿐 하자보수비 산정기준으로 적용되어야 한다고 볼 수 없으므로, 건축공사 표준시방서의 뒤채움 100%를 기준으로 보수비를 산정하여야 한다.

피고들의 주장 요지 이 사건 건물 준공도면 및 시방서에 뒤채움 몰탈 두께를 20mm로 시공하도록 지시하고 있지 않고, 건축공사표준품셈 및 표준시방서에 최소 두께 12mm로 시공하도록 기재되어 있어 12mm로 시공하여도 무리가 없으므로, 보수비는 12mm를 기준으로 하여 산정하여야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 G학회의 건축기술지침과 국토교통부고시 하자판정기준이 모르타르 채움의 정도가 타일면적의 80% 이상이면 시공상 하자가 아니라고 판단하는 점에 비추어볼 때, 타일공사 벽타일 떠붙임공법의 뒤채움을 타일면적의 80%로 시공하면 중대한 기능, 성능, 안전상 하자가 발생하지 않을 것으로 보이며, 뿐만 아니라 2021년에 개정된 건축공사 표준시방서는 이전과 달리 밀착정도 80% 이상이면 합격처리 한다고 정하고 있는 점, 2 이 사건 건물 사용승인도면 A211~212 단열성능관계내역표에 욕실 시멘트몰탈의 두께가 20mm로 표기되어 있는 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 25쪽) 등에 비추어 보면, 이 항목의 하자에 대하여 뒤채움 80%를 기준으로 한 시공비 차액을 하자보수비로 산정하고 시멘트몰탈 두께 기준을 20mm로 하여 보수비를 산정한 감정인의 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 인정할 수 없다.

액체방수 항목에 대하여

원고의 주장 요지 감정인은 2013 건축공사 표준시방서의 시멘트액체방수 최소두께기준 4mm를 기준으로 보수비를 산정하였으나, 위 표준시방서는 최소한의 두께를 제시한 것일 뿐이 두께로 시공하였다고 하여 각종 품질기준이 확보되었다고 볼 수 없다. 따라서 벽체6mm, 바닥 10mm를 기준으로 보수비를 산정하여야 한다.

피고들의 주장 요지 주위적으로, 액체방수 층의 두께가 부족하게 시공되었다 하여 기능상, 미관상, 안전상 지장이 초래되고 있거나 방수 성능이 저하된 부분이 없으므로 이 항목들은 하자에서 제외되어야 한다. 예비적으로, 1 이 사건 건물은 천안에 위치하고 있으므로 서울이 아닌 천안 기준으로 재료비를 산정하여야 하고, 2 노무비를 제외한 재료비 차액만을 계산한 비용으로 보수비가 감액되어야 한다.

판단 [피고들 주장 일부 인용, 하자보수비 감액] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 1994년 건축공사 표준시방서에서는 벽 6~9mm, 바닥 10~15mm의 바름두께를 정하였다가 1999년 건축공사 표준시방서 개정으로 액체방수층 두께규정을 삭제하여 두께 기준에서 성능 기준으로 변경되었는데, 이는 액체방수 두께를 정량적으로 측정하여 일정하게 시공하기 어렵다는 현실적인 이유를 고려한 것으로 보이는 점, 2 다만, 건축공사 표준시방서에서 두께 기준이 삭제되고 성능 기준으로 변경되었다고 하여 액체방수의 하자 여부를 판단함에 있어 두께를 전혀 고려할 필요가 없다고 보기 어렵고, 통상적인 방수성능을 확보하기 위해서는 일정 두께 이상의 방수층이 확보되어야 하는데, 앞서 본 것처럼 1999년도 건축공사 표준시방서의 개정으로 액체방수층의 공정별 두께기준이 삭제되었고, 2006년도 건축공사 표준시방서에서도 두께기준을 두고 있지 않다가, 2013년도 건축공사 표준시방서에서 "방수층은 부착 강도 측정이 가능하도록 최소 4mm 두께 이상을 표준으로 한다."라고 규정하고 있는 점에 비추어 방수층 두께가 4mm에 이르지 못하여 부착강도 측정이 어려운 정도라면 하자로 보는 것이 타당한 점, 3 감정인은 '이 사건 건물의 사업허가일자는 2016. 9. 5.로 2013 건축공사 표준시방서의 시멘트액체방수 최소두께기준인 4mm를 기준하여 보수비용을 산정하였다.'고 한 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 7쪽), 4 감정인은 '액체방수 두께를 부족하게 시공할 경우 재료의 운반 및 준비시간, 시공 시간이 다소 단축될 것인바 이에 따른 노무비 또한 절감될 것으로 사료된다.'고 하였고(2024. 10. 23.자 감정보완회신 7쪽), 재료의 양이 많아짐에 따라 노무량이 증가하고 그에 따라 노무품도 증가할 것으로 보이는 점, 5 감정인은 '액체방수 모래 재료비는 천안을 기준으로 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.'고 하며 보수비를 정정하였고(2024. 10. 23.자 감정보완회신 14쪽), 이 사건 건물이 천안에 위치하고 있어 그 재료비는 천안을 기준으로 하여야 할 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 항목의 하자에 대하여 시멘트액체방수 최소두께기준 4mm를 적용하여 보수비를 산정하고 노무비를 포함하여 보수비를 산정한 감정인의 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 인정할 수 없고, 다만 위 항목들에 관하여 재료비는 천안을 기준으로 하여 산정한 보수비가 적용되어야 하므로, 피고들의 주장은 위 범위에서 이유 있다.

산업안전보건관리비

원고의 주장 요지 산업안전보건법 제72조 제1항은 건설공사발주자가 건설공사 사업 계획을 수립하는 경우 산업재해 예방을 위하여 사용하는 비용(산업안전보건관리비)을 도급금액 또는 사업비에 계상한다고 정하고, 현행 건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준 제4조 제1항 [별표 1]에서 대상액이 5억 원 미만 또는 50억 원 이상인 경우 대상액에 3.11%를 곱한 금액 이상의 산업안전보건관리비를 계상하여야 한다. 따라서 이 사건 공사에 소요될 산업안전보건관리비는 12,853,049원[= (공용부분 공사비 249,674,126원 +전유부분 공사비 163,607,210원) × 3.11%]이므로, 위 돈이 산업안전보건관리비로 계상되어야 한다.

판단 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 산업안전보건법 제72조의 위임을 받아 고용노동부장관이 고시한 구 건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준(2022. 6. 2. 시행, 고용노동부 고시 제2022-43호) 제4조 [별표 1]에 따르면, 일반건설공사(갑)의 경우 대상액[직접재료비, 간접재료비와 직접노무비를 합한 금액(발주자가 재료를 제공할 경우에는 해당 재료비를 포함한다)]이 5억 원 미만인 경우 '대상액에 2.93%를 곱한 금액'을 안전관리비로 계상하여야 하고, 위 [별표 1]은 2024. 9. 19. 개정되어 적용비율이 3.11%로 변경된 점, 2 감정인은 감정 당시 산업안전보건관리비로 대상액에 1.86%를 곱한 금액을 반영하였다가(감정서 57쪽), 2025. 6. 9. 산업안전관리비 적용비율을 2.93%로 하여 다시 산정한 하자보수비를 회신한 점 등을 종합하면, 이미 감정인이 산정한 하자보수비에 산업안전보건관리비가 포함되어 있으므로, 산업안전보건관리비를 별도로 계상하여야 한다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

준공내역서 항목에 대하여

피고들의 주장 요지 준공내역서는 주택의 설계도서 작성기준의 설계도서 해석 우선순위를 규정한 수량산출서와 일치하지 않고, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에 대한 분양자의 하자담보책임 판단 기준이 될 수 없으며, 준공도면을 보충하는 기준 내지 준공도면과시방서에 우선하는 기준이 될 수 없다. 따라서 하자판단의 기준은 준공도면이고, 준공내역서는 하자 판단의 기준이 아닌바, 이 항목은 준공도면 및 견본주택과 동일하게 시공되었으므로 하자에서 제외되어야 한다.

판단 [인용, 하자 제외]

아래의 관련 법리 및 규정들을 종합하여 보건대, 준공내역서는 사용검사를 받기 위하여 시공자가 제출하여야 하는 설계도서 중 하나로서 공사가 완료된 후 설계변경분을 포함하여 소요된 공사비, 자재수량 등 설계물량을 기술한 내역서, 설계도서를 작성, 완료한 후에 공종별로 재료를 기재한 내역서인 수량산출서 또는 산출내역서와 유사하다고 볼 수 있으므로, 사용승인도면과 준공내역서의 내용이 서로 일치하지 않는 경우에는 계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니하였다면 주택의 설계도서 작성기준 및 건축물의 설계도서 작성기준에 따라 설계도면이 우선하므로 준공내역서의 지시사항이 사용승인도면에 배치되거나 사용승인도면의 지시사항이 명확한 경우에는 준공내역서가 사용승인도면에 우선하여 하자판단의 기준이 될 수는 없고, 다만 사용승인도면에 누락되어 있거나 기재되지 않은 사항이 준공내역서에 기재되어 있는 등 시공의 내용이나 방법을 보충하거나 구체화한 것으로 볼 수 있는 경우에는 사용승인도면을 보충하여 하자 유무를 판단하는 기준이 될 수 있다고 봄이 타당하다. 1 구 주택의 설계도서 작성기준(국토교통부 고시 제2015-322호, 2015.5. 26. 시행)에서는 설계도서의 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 당해 공사계약의 내용에 따라 적용의 우선순위 등을 결정하여야 하며, 계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니한 경우에는 1. 특별시방서, 2. 설계도면, 3. 일반시방서, 표준시방서, 4. 수량산출서, 5. 승인된 시공도면의 순서를 원칙으로 한다(제10조 제1항, 2항)."라고 규정하고 있다. 2 건축법 제23조 제2항에 따라 국토교통부가 고시한 건축물의 설계도서 작성기준에서는 '설계도서, 법령해석, 감리자의 지시 등이 서로 일치하지 아니하는 경우에 있어 계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니한 때에는 공사시방서, 설계도면, 전문시방서, 표준시방서, 산출내역서, 승인된 상세시공도면, 관계법령의 유권해석, 감리자의 지시사항 순서로 한다(제9조), 설계도면을 작성, 완료한 후에는 공종별로 재료의 수량산출내역서를 작성할 수 있다(제12조).'라고 규정하고 있다. 3 구 시설물의 안전관리에 관한 특별법(2016. 1. 19. 법률 제13799호로 개정된 것) 제17조에서는 '시설물의 발주자는 감리보고서를 공단에, 시설물의 시공자는 설계도서 등 관련 서류를 관리주체와 공단에, 관리주체는 시설물관리대장을 공단에 각각 제출하여야 한다. 대통령령으로 정하는 중요한 보수 · 보강의 경우에도 또한 같다.'(제1항), '관리주체와 공단은 제1항에 따라 제출받은 감리보고서 · 시설물관리대장 및 설계도서 등 관련 서류를 보존하여야 한다.'(제4항)고 규정하고 있고, 구 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행규칙(국토교통부령 제354호, 2016. 8. 12. 시행) 제20조에서는 '법 제17조제7항에 따른 감리보고서, 시설물 관리대장 및 설계도서 등 관련 서류의 종류와 제출시기, 보존기간 및 열람 범위 · 절차는 별표 6과 같다.'고 규정하고 있으며, 위 별표 6은 설계도서 등 관련서류로 준공도면, 준공내역서 및 시방서, 구조계산서, 그 밖에 시공상 특기한 사항에 관한 보고서 등을 제출하도록 규정하고 있다. 4 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용승인을 받게 되고, 건물분양계약의 수분양자는 당해 건물이 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하며, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하게 되므로, 건물의 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단한다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조).

위 기준에 비추어 살피건대, 이 사건 감정결과와 변론 전체의 취지에 따라 인정할 수 있는 다음의 사실 내지 사정, 즉 1 이 항목의 경우 사용승인도면에 지시 사항이 없으므로 현 시공 상태를 하자라고 보기 어려운 점, 2 위 항목이 준공도면의 시공지시 여부에 관계없이 통상적으로 준공내역서 기재와 같이 시공된다거나, 위 항목에 대한 현 시공 상태로 인하여 이 사건 건물에 기능상, 미관상, 안전상의 지장이 초래되었다거나, 이 사건 건물이 거래통념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추지 못하였다고 볼 만한 사정도 없는 점 등에 비추어 보면, 이 항목은 하자에서 제외함이 타당하다.

[공용 변경시공 16] 계단실 및 전실, 복도 벽체 몰탈 두께 부족

피고들의 주장 요지 주위적으로, 이 항목은 기능상·안전상·미관상 하자가 발생하지 않았고 구조적 기능에 영향을 미치지도 않으므로 하자에서 제외되어야 한다. 예비적으로, 1 이 사건 건물 공사시방서(건축) 제11장 미장공사 11-2 시멘트모르터에서 내부 벽에 대하여 15mm 시공으로 기재되어 있으므로 이를 기준으로 하자보수비를 산정하여야 하고, 2 피고들이 이 항목에 대한 하자보수비를 부담하더라도 노무비에는 차이가 없고 재료비에만 차액이 발생하므로 하자보수비는 노무비 차액은 제외하고 재료비 차액으로만 계산한 금액으로 산정하여야 한다.

판단 [일부 인용, 하자보수비 감액] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 이 사건 건물 공사시방서(건축) 제11장 미장공사 11-2 시멘트모르터에 내부 벽의 몰탈 두께를 15mm로 하도록 표시하고 있는 점, 2 건설감정실무에서 '일반적으로 표준시방서보다 공사시방서(또는 특별시방서)를 우위에 두어야 하지만 중대한 기능, 성능, 안전상 시공기준에 대해서는 공사시방서(또는 특별시방서)에 기재되어 있지 아니하거나 표준시방서보다 공사시방서(또는 특별시방서)의 기재가 더 낮은 수준인 경우 표준시방서의 시공기준을 우선 적용하여 해석한다.'고 하고 있기는 하지만, 감정인은 이 항목을 중요하지 않은 하자로 판단한 점(감정서 286쪽), 3 감정인은 '시멘트몰탈 두께를 부족하게 시공할 경우 재료 운반 및 준비시간, 시공 시간이 다소 단축될 것이고 이에 따라 노무비도 절감될 것'이라는 의견을 밝혔고(2024. 10. 23.자 감정보완회신 13쪽), 감정인은 하자 현황, 보수 목적에의 적합성 등 제반 사정을 고려하여 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택하고 보수비를 산정할 수 있는 점, 4 시멘트몰탈 등 재료의 양이 많아짐에 따라 노무량이 증가하고 그에 따라 노무품도 증가할 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 이 항목에 관하여는 시멘트몰탈 두께 기준을15mm로 하여 보수비가 산정되어야 한다. 피고들의 주장은 위 범위에서 이유 있다.

[공용 미시공 5] 아울렛 박스 커버 미시공(PS, EPS, AV, TPS, 피트 등), [전유 미시공 9] 이중 천장 내부 아울렛 박스 커버 미시공 (1) 피고들의 주장 요지 이 사건 건물 준공도면에 각실 천장 등에 아울렛 박스 커버 시공에 대하여 기재된 바 없고, LH에서 발간하는 전기공사표준상세도(DE-02-025)에 기재되어 있는 상세도에도 박스커버에 대하여는 기재되어 있지 않다. 따라서 이 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 건축전기설비공사 표준시방서 3.2.5 (3)항은 '아울렛박스에는 조명기구의 플렌지 등으로 감싸는 경우를 제외하고는 덮개를 부착하고 나사 등으로 견고히 고정한다. 다만, 콘크리트에 매입하는 경우는 콘크리트박스를 사용한다.'고 정하고 있는 점, 2 박스에 커버를 설치하는 것은 화재나 전선의 손상 등을 방지하기 위한 것이고, 커버를 설치하지 않으면 배선의 결선 부위가 그대로 노출되고 안전상 사고가 발생할 가능성이 있으며 습기 및 곤충 등이 유입될 우려가 있는 점, 3 감정서에 첨부된 현황사진(감정서 244, 375쪽)에 의하면 아울렛 박스 커버 미시공으로 배선이 그대로 노출되어 있는 점 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

[전유 추가 2] 각 세대 외기측 단열재 접합부 충진 두께 부족시공

피고들의 주장 요지 감정인은 우레탄 폭

[전유 추가 2] 각 세대 외기측 단열재 접합부 충진 두께 부족시공

피고들의 주장 요지 감정인은 우레탄 폭 기준으로 단열제 두께 100mm를 기준으로 하자보수비를 산정했으나, 2013년 건축공사 표준시방서에는 '통산 최대 체적의 40% 정도까지 다져야 한다.'고 명시되어 있으므로, 두께 기준은 40mm(= 100mm × 40%)를 적용하여 보수비를 산정하여야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 건축공사 표준시방서 3.1.2 단열재의 설치에 관하여 '단열재의 이음부는 틈새가 생기지 않도록 접착제, 테이프를 사용하거나 공사시방에 따라 접합하며, 부득이 단열재를 설치할 수 없는 부분에는 적절한 단열보강을 한다.'고 정하고 있는 점, 2 건축공사 표준시방서가 통산 최대 체적의 40% 정도까지 다져야 한다고 한 것은 경질이나 반경질의 단열판으로 처리할 수 없는 틈새 및 구멍에 단열재를 채워넣어 40% 정도 될 때까지 다지도록 지시한 것이어서(2024. 10. 23.자 감정보완회신 17쪽), 단열재 충진 두께 기준을 40%로 해야 한다고 보기 어려운 점, 3 단열재 이음부의 충진이 부족한 경우 동절기에 냉기가 침투하여 곰팡이가 발생할 수 있는 점(2024. 10. 23.자감정보완회신 16쪽) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

[공용 변경시공 7] 지하주차장, 휀룸, 전기실, 저수조, 펌프실, 창고, 엘리베이터 기계실 바닥 에폭시 두께 부족 (1) 피고들의 주장 요지 감정인은 건설공사 표준품셈을 기준으로 에폭시 코팅 두께 0.3mm에 못 미치는 부분을 하자로 판단했으나, 지하주차장 및 각 실 바닥 에폭시 페인트의 두께가 일부 부족하다고 하여 마감재의 기능 및 역할을 전혀 발휘할 수 없거나 차량 통행 등에 현저한 장애를 준다고 볼 수 없고, 내·외부적 요인에 의해 마모되고 외부 환경 및 많은 차량 이동 등이 마감면에 영향을 미칠 수 있어 에폭시 두께 부족은 내구 연한 도과 및 사용상·유지상 부주의 내지 관리 소홀의 하자로 볼 수 있다. 또한 이 사건 소 제기 당시 적용되던 2023년 건설공사 표준품셈 11-2-8 에폭시 페인트칠에는 에폭시 페인트 관련 두께 기준이 기재되어 있지 않아 에폭시 페인트 두께를 기준으로 하자 여부를 판단하는 것이 타당하지 않다. 따라서 이 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

판단 [인용, 하자 제외] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 이 사건 건물의 준공도면이나 공사시방서 뿐만 아니라 건축공사 표준시방서에도 지하주차장 등의 바닥에 시공하는 에폭시페인트의 두께에 관한 지시는 존재하지 않는 점, 2 감정인은 이 항목의 두께기준에 관하여, 2014년 건설공사 표준품셈에서 에폭시 페인트칠 두께를 0.3mm로 정해두었던 것을 2015년 개정으로 두께기준을 삭제하였으나 에폭시 페인트의 재료량은 같은 점을 근거로 두께기준을 0.3mm로 설정하여 이에 미달하게 시공된 부분을 하자로 보았고(감정서 275쪽, 2024. 10. 23.자 감정보완회신 19쪽), 2014년 건설공사 표준품셈 제17장 칠공사 17-14 에폭시페인트칠에는 에폭시페인트칠의 m2당 수량을 제시하면서 "본 품은 도막두께 300μ를 기준으로 한 것이다."라고 기재되어 있기는 하지만, 건설공사 표준품셈은 정부 등 공공기관에서 시행하는 건설공사의 적정한 예정가격을 산정하기 위하여 물량과 단가에 관한 일반적인 기준을 제공하기 위한 것이므로 시공의 기준이 되는 설계도서에 해당한다고 보기는 어렵고, 건설공사 표준품셈의 재료량을 기준으로 하자 여부를 판단하는 것은 적절치 않은 점, 3 이 사건 건물 E/V기계실 바닥 에폭시페인트 두께는 0.185mm, 지하주차장 주차구간, 기전실 바닥 에폭시페인트 두께는 0.275mm로 시공되었는데, 두께 0.3mm에 부족하게 시공되어 기능상 · 안전상 · 미관상 지장이 초래되었다고 볼 만한 자료는 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 감정 결과만으로는 에폭시페인트 두께 0.3mm에 부족하게 시공한 것을 하자라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 항목은 하자에서 제외한다.

[공용 미시공 2] 무늬코트 상도 미시공(계단실, 계단실 전실, 복도, 엘리베이터홀) (1) 피고들의 주장 요지 건축공사 표준시방서 18105.3의 표 10105.2 상 다채무늬도료 상도를 시공한뒤 어느 시점에 어떻게 확인할 수 있는 것인지에 대하여 기재되어 있지 않고, 수성도료에 수성싸인펜으로 낙서한 후 물로 제거할 경우 흔적이 남는 것은 당연한 것인데 이 사건 건물에는 수성도료를 사용한 무광·투명 무늬코트 상도 제품을 시공하였으므로 상도 미시공 여부를 객관적으로 인정할 증거가 없어 하자에서 제외되어야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 감정인은 무늬코트 도장 부위에 수성사인펜으로 글씨를 쓰고 물을 분사하여 휴지로 문질러 닦은 뒤 남아있는 글씨 흔적으로 상도 여부를 확인하는 방법으로 무늬코트 상도 미시공 여부를 조사하였고, 이는 감정인들이 널리 사용하는 방법인 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 21쪽), 2 감정인은 위와 같은 방법으로 무늬코트 상도미시공 여부를 조사하고 미시공 부분에 관한 보수비를 산정한 점(감정서 240쪽), 3 피고들은 2024. 7. 18. 작성된 납품확인서를 들어 무늬코트 상도가 시공되었다고 주장하나, 이 사건 건물이 위치한 단지는 이 사건 건물 외에 공동주택이 함께 위치해있고, 위 공동주택 또한 피고 B이 신축·분양하는 사업을 시행하고 피고 C이 피고 B으로부터 신축공사를 도급받아 이 사건 건물을 시공할 당시 함께 시공하였는바, 위 납품확인서는 이 사건 건물과 공동주택 전체 시공을 위해 납품한 무늬코트 상도에 관한 것이어서 위 납품확인서만으로는 이 사건 건물에 투입된 무늬코트 상도 재료량을 명확히 파악할 수 없어(2024. 12. 24.자 감정보완회신 4~5쪽 참조), 이 사건 건물 전체에 무늬코트 상도가 시공된 것으로 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

[공용 미시공 1] 외벽 및 외부 건식 석재 공법 부위 수직촉 및 심패드 미시공 (1) 피고들의 주장 요지 에폭시 접착제만으로도 충분히 석재를 고정시킬 수 있으므로 하자에서 제외되어야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 2013년 건축공사 표준시방서는 '연결철물은 상하 및 양단에 설치하여 하부의 것은 지지용으로, 상부의 것은 고정용으로 사용하며 연결철물용 앵커와 석재는핀으로 고정시키며 접착용 에폭시는 사용하지 않는다.'고 정하고 있는 점, 2 꽂임촉은 바람이나 지진 등에 의한 횡하중에 따른 변위를 흡수하여 외부 석재에 문제가 발생할 경우 각각의 석재가 개별적으로 탈락되도록 하는 것인바, 꽂임촉 시공이 없는 경우 외부 석재가 벽체와 맞닿는 면에 작용하는 하중 및 변위에는 안전성을 확보할 수 없는 위험성이 있으므로 꽂임촉을 미시공한 것은 하자에 해당한다고 봄이 타당한 점, 3 꽂임촉을 미시공하고 에폭시 접착제로 석재를 고정할 경우 수평하중(횡력)에 취약한 상태가 되어 기능상 · 안전상 지장이 초래될 수 있는바, 접착용 에폭시 시공만으로 꽂임촉 시공과 동일한 효과를 달성할 수 있다고 보기도 어려운 점, 4 감정인은 '석재 건식공법에서 꽂임촉으로 시공시 지진 등 임의의 횡력을 주변으로 분산시킴으로서 외력에 대응할 수 있는 장점이 있고, 에폭시본드로 시공시 물리적, 화학적 결합으로 강력한 접착력 때문에 석재가 일체화되어 지진 등 횡력 발생시 충격 흡수가 되지 않아 파손될 수 있다.'는 의견을 밝힌 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 22쪽) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

[공용 변경시공 11] 오피스텔 엘리베이터 삼방틀 변경시공(광폭에서 좁게 시공) (1) 피고들 및 피고보조참가인의 주장 요지 이 사건 건물 준공도면 A-393에는 엘리베이터 입구 틀의 규격이나 재질에 관한 지시가 없고, 피고 C의 보조참가인 E 주식회사(이하 '피고보조참가인'이라 한다)가 작성한 제작도면은 지하층 및 1층은 광폭형, 그 외 층에는 삼방틀 미시공으로 기재되어 있는바, 승강기 제작도면은 준공도면으로 볼 수 있으므로, 승강기완성검사필증에 기재된 피고보조참가인의 제작도면을 기준으로 할 경우 이 항목은 하자에 해당하지 않는다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 이 사건 건물 준공도면 A-393(오피스텔-H동)에는 엘리베이터 삼방틀이 광폭형으로 설계되어 있고, 감정인은 이를 근거로 이 항목을 하자로 판단한 점(감정서280쪽), 2 광폭틀이 시공된 경우 시공되지 않은 경우보다 미관상 장점이 있다고 볼 수 있고, 준공도면의 지시대로 시공하지 않은 것은 그 자체로 하자로 보는 것이 타당한 점, 3 엘리베이터 제작도면은 한국승강기안전공단에 제출하여 최종 사용필증을 받기 위해 필요한 도면이고 준공도면은 제작도면을 반영하여 설계변경 후 행정기관에 제출되어야 하는 것으로(2024. 10. 23.자 감정보완회신 24쪽), 제작도면을 반영한 준공도면을 하자판단의 기준으로 보아야 하고, 피고보조참가인이 작성한 제작도면이 하자판단의 기준이 되어야 한다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

[전유 미시공 7] 욕실 천장 및 각실 천장 등기구 보강 미시공

피고들의 주장 요지 현재 천장재 처짐 현상이 발생되지 않았고, 이 사건 건물 공사시방서에서'조명기구 부착부위는 조명기구 양단에 보강한다.'고 기재되어 있는데 이 항목의 등기구는 4면 중 2면이 보강되어 있어, 이 사건 건물 공사시방서 기준에 따라 조명기구가 설치된 것이므로, 이 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

판단 [인용, 하자 제외] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 이 사건 건물의 공사시방서 9-5. 경량철골 천장틀 공사 나)항은 '조명기구 부착부위는 조명기구 양단에 보강한다.'고 정하였고, 전기공사 일반시방서 5.2 조명기구 제6항은 '조명기구는 천장틀의 모양에 따라 기구의 무게를 충분히 견딜 수 있도록 보강대를 설치하며, 앙카로서 지지하여 견고하게 취부하여야 하며 수평이 되게 설치하며 천장면에 완전히 밀착방진에도 완벽하도록 한다.'고 정하고 있는 점(2024. 10.23.자 감정보완회신 26쪽), 2 이 사건 건물 욕실 천장 및 각실 천장 등기구의 4면 중 2면은 목재로 보강되어 있는 점(감정서 371쪽), 3 감정인의 현장조사 당시 천장재 처짐이 발생하지 않은 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 27쪽) 등에 비추어 보면, 이 항목은 하자에서 제외함이 타당하다.

[공용 추가시공 4] 지붕 바닥 및 벽체 도막방수 보강포 미시공

피고들의 주장 요지 감정인은 건축공사 표준시방서 표 11035.1 도막방수공사에 근거하여 보강포미시공을 기능상 하자로 보았다. 그러나 보강포 미시공으로 인한 기능상·안전상 결함이 존재하지 않으므로, 이 항목은 하자에서 제외되어야 한다. 설사 하자에 해당한다 하더라도 I협회 및 건축공사 표준시방서에 따라 보강포를 귀퉁이·모서리각·루프 드레인 및 관통배관 주위 등에 시공하는 금액으로 보수비가 감액되어야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 건축공사 표준시방서 표11035.1 우레탄 고무계·우레아수지계 도막방수공법·전면접착에서 도막방수층을 시공할 때 보강포를 시공하도록 정하고 있고, 감정인은 이를 근거로 하여 이 항목을 하자로 판단한 점(감정서 295쪽, 2024. 10. 23.자 감정보완회신 27쪽), 2 보강포는 균일한 도막두께(설계두께)의 확보 및 치켜올림부, 경사부에서의 방수재의 흘러내림을 방지하기 위해 사용되는 것으로(2024. 12. 24.자 감정보완 회신 5쪽), 보강포가 시공되지 않은 경우에는 균일한 두께가 확보되지 않거나 방수재가 흘러내릴 위험이 있는 점, 3 건축공사 표준시방서 3.5 보강포 붙이기에서 치켜올림 부위, 오목모서리, 볼록모서리, 드레인주변 및 돌출부에서부터 보강포 시공을 시작하도록 지시되어 있는바, 이는 위 부위에만 보강포를 시공하라는 의미로 보기 어려운 점(2025.2. 25.자 감정보완회신 2~3쪽), 4 위와 같은 보강포 시공의 효과 등을 감안할 때, 도막 방수 보강포의 미시공이 귀퉁이, 모서리각, 루프 드레인 및 관통배관 주위에만 한정된다고 볼 만한 근거가 부족한 점 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 이 사건 건물 준공도면 A-221(오피스텔) 단열성능관계내역표-1는 시멘트몰탈 두께를 20mm로 표시하고 있고, 감정인은 이를 근거로 각 세대 욕실벽체 내부 몰탈 두께가 축소변경시공되었다고 판단한 점(감정서 390쪽), 2 피고들이 주장하는 이 사건 건물 공사시방서(건축) 제11장 미장공사 11-2 시멘트모르터는 조적벽체에 시공되는 것으로, 욕실 벽체 내부의 시멘트몰탈과는 다른 것인 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 28쪽) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 건축시방서 9-5. 경량철골 천장틀 공사에서 마이너찬넬을 시공하도록 하고 있고, 감정인은 이를 근거로 이 항목을 하자로 판단한 점(감정서 263쪽), 2 마이너찬넬 시공은 경량철골천장틀의 세부공정으로서, 안전사고 방지 등을 위하여 기존에 설치된 틀을 보강해주는 기능을 하고, 현재에는 처짐 등의 결함이 발생하지 않았다고 하더라도 마이너찬넬 미시공으로 인하여 천장재의 구조적 안전성이 저하되고 장차 외력에 의하여 천장재의 처짐, 탈락 등 하자가 현실화되어 기능상, 안전상 지장이 초래될 수 있는 점, 3 감정인은 경량철골 천장틀 자재 중 마이너찬넬이 차지하는 비중을 7%로 보고 경량철골 천장틀 설치의 일위대가에 7%를 적용하여 보수비를 산정한 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 29쪽) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

판단 [인용, 하자 제외] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 국토교통부 고시 공동주택 결로 방지를 위한 상세도 가이드라인에 기준층의 경우 단열재의 표시가 없고 외기에 직접 면하는 최상층에 대해서만 단열재의 표시가 있는바(8, 9쪽), 기준층의 단열재 시공은 성능향상을 위한 것으로 보아야 하는 점, 2 아래 그림과 같이 공동주택 결로 방지를 위한 상세도 가이드라인은 결로방지재를 매입 시공하도록 하고 있고, 이 사건 건물 준공도면도 동일한 점, 3 콘크리트 슬라브는 거푸집을 사용하여 시공하고, 이 경우 결로방지재를 시공하기 위해서는 거푸집에 결로방지재를 깔아두고 콘크리트 슬라브를 타설하여야 할 것으로 보이는 점, 4 결로방지재를 제외한 콘크리트 슬라브의 두께를 210mm로 하도록 한다면 결로방지재의 두께만큼 건물의 높이도 변경되어야 할 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 항목은 하자에서 제외함이 타당하다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 감정인은 위 항목들에 관하여 이 사건 건물이 위치한 단지 전체를 조사한 수량에 전체 건물 연면적에서 이 사건 건물 연면적이 차지하는 비율인 16.43%를 적용하여 보수비를 산정하였고, 이는 원고와 피고가 모두 참석하였던 2024. 4. 11. 착수회의 당시 원고가 감정인에게 이 사건 건물과 공동주택의 구획이 명확하지 않은 항목들에 대해 전체 조사 후 연면적 비율로 산정해달라는 요청을 하였기 때문이며(2024. 10. 23.자 감정보완회신 30쪽), 위 착수회의 당시 피고가 원고의 위와 같은 요청에 대하여 반대하지 않았던 것으로 보이는 점, 2 위 항목들은 이 사건 건물과 공동주택 소유자 모두의 공용부분으로 모두 명확하게 이 사건 건물과 공동주택의 경계를 나누기 어려운 부분들인 것으로 보이고, 따라서 이 사건 건물의 연면적 비율을 적용하여 보수비를 산정하는 것이 합리적인 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

피고들의 주장 요지 감정조사 시점이 사용승인일로부터 약 3년 이상 경과한 시점인 점을 고려하면 이 항목은 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하였다는 사실이 객관적으로 입증되지 않았고, 빌트인 가전제품 등의 작동불량, 전등, 안정기 기능불량은 다수 세대에 공통적으로 발생한 하자도 아니므로, 하자에서 제외되어야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 이 사건 건물의 사용검사일(2021. 4. 28.)로부터 3년이 경과하기 전인 2024. 4. 24.부터 감정인이 현장조사를 실시하여 이 사건 건물에 발생한 하자를 확인한 점, 2 건설감정실무는 빌트인 가전제품 등의 작동 불량에 관하여 '내구 성능의 하자, 제작·설치상의 하자 또는 다수 세대에 공통적으로 기능 및 작동 불량 하자가 발생했을 때 기능상의 하자로 판단한다.'고 정하고, 전등, 안정기 기능 불량에 관하여 '제품 자체의 불량 여부와 소모품에 따른 관리주체의 교체사항인지를 판단하여 반영한다.'고 정하고 있으므로, 내구 성능의 하자나 제작·설치상의 하자가 발생하였다면 기능상 하자로 판단할 수 있어 반드시 다수 세대에 공통적으로 발생하여야만 하자로 판단할 수 있는 것은 아닌 점, 3 원고는 2023. 6. 1.부터 2023. 7. 20.까지 이 사건 건물의 하자조사를 하여 2023. 7.경 하자조사보고서를 작성하였는데 그 하자조사보고서에 2, 3년차 하자 항목들이 존재하고 그 항목들은 이 사건 감정결과의 2, 3년차 하자들과 같거나 유사한 것으로 보이는 점(감정서 첨부 6. 3-3.1. 원고제출자료 참조) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

피고들의 주장 요지 층이음 균열은 공사상 잘못에 기인하여 발생된 하자가 아니라 건설 메커니즘상 필연적으로 발생될 수밖에 없는 것이고, 건설감정실무에서 충전식 균열보수방법을 적용한 이유는 발코니 확장부위의 층간균열에 대하여 누수 및 빗물이 스며드는 것을 방지하려는 것이었으나 발코니 확장부위가 아닌 부위에 외기유입과 침습으로 인한 누수, 결로, 단열성능 저하와 같은 하자가 없음에도 충전식 균열보수 공법을 적용하고 있어 미세한 균열에는 표면처리공법을 사용하여야 한다. 따라서 1 층이음 0.3mm 미만 층간균열에 대해서는 표면처리공법을 적용하고 최저 균열 재료단가와 건설공사 표준품 셈이 반영된 보수비로 감액되어야 하고, 2 성능이 같으나 저렴한 재료 및 2023년 표준품셈에 대한 노무비를 적용하여 산정한 금액으로 감액되어야 한다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 건설감정실무는 층간균열 하자의 경우 균열 폭이 0.3mm 미만인지 여부와 상관없이 그 보수방법을 충전식 균열보수방법에 의한다고 서술하고 있고, 이에 대하여 각주에서 '층간균열에 대한 보수공법은 2005. 12. 2. 발코니 확장공사가 합법화되어 기존의 발코니였던 공간 대부분이 거실공간으로 편입됨에 따라 외벽 층간균열로 인한 외기유입과 침습으로 인한 누수, 결로, 단열성능 저하와 같은 하자가 빈번하게 발생하게 되었고, 녹물 발생으로 인한 내구성 저하, 내진성능의 약화 등 문제도 발생하게 되었다. 이에 구조적 안전성 보완을 위하여 충전식 균열보수방법을 적용하였다.'라고 서술하고 있으며(61쪽 참조), 위 각주의 내용은 층간균열 하자보수 기준의 개정 이력및 개정 근거를 기재한 것이지, 발코니 확장부분에 발생한 하자에 대해서만 충전식 균열보수방법을 적용한다는 의미는 아닌 것으로 보이는 점, 2 콘크리트에 균열이 발생할 경우 습기 및 외기가 콘크리트 내부 깊숙이 침투하여 콘크리트의 열화 및 철근 부식이 가속화되므로, 층간 균열은 보수가 필요한 하자로 봄이 타당한 점, 3 층간균열이미세균열이고 현재까지 층간 균열 등으로 인한 누수가 없는 것으로 조사되었다 하더라도, 이를 장기간 방치할 경우 빗물의 침투 등으로 철근이 부식되고 균열이 확산됨에 따라 구조체의 내구력이 감소되는 등 건물의 기능상, 미관상 또는 안전상의 장애를 초래할 수 있는 점, 4 위 층간균열은 건물의 구조체에 발생한 균열로서 중요한 하자에 해당하는 점, 5 이 사건 건물 외벽에 방수키가 시공되었는지 여부가 확인되지 않았고(2024. 10. 23.자 감정보완회신 33쪽), 이 사건 건물 외벽에 방수키가 설치되어 있다고 하더라도 방수키가 적절하게 설치되어 있다고 인정할 자료가 없는 이상 빗물이나 외기 유입, 결로, 단열성능 저하 등을 완전히 차단한다고 볼 수는 없고, 층간이음부에 발생한 균열에 이산화탄소나 빗물이 들어가 균열이 더 진행되어 안전상, 구조상 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없는 점, 6 균열보수재는 그 종류와 품질에 따라 상당한 가격 편차가 있고, 지나치게 낮은 단가를 제시하는 업체의 보수재료를 사용하여 하자를 보수할 경우 성능이나 내구성 및 안정성 등의 측면에서 적절한 하자보수가 이루어지지않을 가능성이 있는 점, 7 감정인은 '보수에 필요한 단가 선택시 단순히 저렴한 가격만 고려하는 것이 아니라 품질, 기능 등 신뢰성을 고려하여 건설감정실무 기준 가격에 준하는 합리적인 단가로 적용하였다. 감정서에 적용된 단가는 시중 물가 정보지 상 저렴한 단가 대비표에 근거하여 산정하였으며, 건설감정실무 단가와 동일하거나 하회하는 단가를 적용한 것으로 균열보수비는 적정하다고 판단된다.'는 의견을 밝혔고(2024. 10. 23.자 감정보완회신 34쪽), 감정인은 하자 현황, 보수 목적에의 적합성 등 제반 사정을 고려하여 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택하고 보수비를 산정할 수 있는 점, 8 표준품셈은 국가기관이 발주하는 공사의 예정가격일 뿐이어서 이를 참고자료로 삼을 수 있을 뿐 반드시 표준품셈 그대로를 적용하여야 하는 것은 아닌 점, 9 건설감정실무의 일위대가는 표준품셈의 균열보수 노무품을 참조하되 공동주택하자소송의 현장 여건을 고려하여 산정된 것으로, 건설감정실무가 표면처리균열보수, 충전식균열보수, 건식균열보수, 습식균열보수 일위대가를 정하면서 노무비 수량을 표준품셈보다 많이 책정한 이유는 '콘크리트 표면청소, 콘크리트 기공 등 충전 및 주변 정리' 등 추가적인 공정을 고려한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 감정인은 원고가 선보수한 항목들(공용 추가 10-1, 공용 추가 10-2, 공용 24, 공용 176)에 관하여 '원고가 제출한 견적서, 세금계산서, 은행이체내역 등을 확인하여 보수비를 산정하였다.'고 한 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 17쪽), 2 원고는 2023. 12. 8. 1,349,700원, 2024. 4. 25. 550,000원을 J 주식회사에 엘리베이터 부품(승강기 배터리) 대금으로 지급하였고(감정서 첨부 6. 3-3.2. 원고제출자료 3~6쪽 참조), 이는 모두 이 사건 건물 사용검사일(2021. 4. 28.)부터 3년 이내인 점, 3 감정인은 '원고가 제출한 자료는 승강기공사 등으로 대부분 입주자의 사용상 하자는 아닌 것으로 사료된다.'는 의견을 밝힌 점(2024. 10. 23.자 감정보완회신 18쪽) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다.

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 감정인은 이 항목들에 관하여 기능상, 미관상 지장을 주는 하자로 판별하고 보수공사비용을 산정한 점(감정서 106, 107쪽), 2 피고보조참가인의 주장과 달리감정서에 첨부된 현황사진이 명백한 사용상 하자로 보이지 않고, 감정인도 그 발생 원인을 부실시공 하자로 본 점(감정서 106, 107쪽) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이

판단 [배척, 감정결과대로 인정] 이 사건 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사실및 사정, 즉 1 감정인은 이 항목들에 관하여 기능상, 미관상 지장을 주는 하자로 판별하고 보수공사비용을 산정한 점(감정서 106, 107쪽), 2 피고보조참가인의 주장과 달리감정서에 첨부된 현황사진이 명백한 사용상 하자로 보이지 않고, 감정인도 그 발생 원인을 부실시공 하자로 본 점(감정서 106, 107쪽) 등을 고려하면, 감정인의 이 부분 판단이 합리성을 결여하였다거나 불합리하다고 볼 수 없다.

손해배상책임의 발생 여부

피고 B 피고 B은 이 사건 건물의 분양자로서 이 사건 건물의 구분소유자들로부터 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 따라 위 건물의 시공상 하자에 관한 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다.

피고 C

집합건물의 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지나(집합건물법 제9조 제1항), 위 시공사의 담보책임 중 하자보수에 갈음하는 손해배상책임(민법 제667조 제2항)은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다(집합건물법 제9조 제3항).

이 법원의 대구 북구청장, 북대구세무서장에 대한 각 과세정보제출명령결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 1 피고 B은 2022년 이후 부과된 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세, 법인세 등 세금을 성실하게 납부하였고 체납이력이 없는 점, 2 피고 B의 2022. 12. 31. 기준 표준재무상태표상 자산총계는 496,702,999,445원, 부채총계는 150,781,642,228원이고, 현금 및 현금성자산은 27,351,625,511원, 재고자산은 95,517,316,796원이며, 2023. 12. 31. 기준 표준재무상태표상 자산총계는 505,112,888,048원, 부채총계는 215,733,828,253원이고, 현금 및 현금성자산은 7,501,682,737원, 재고자산은 168,771,210,947원이어서, 자산총계가 부채총계를 초과하고, 상당한 규모의 현금성 자산을 보유하고 있는 점 등을 이 사건 하자보수비의 규모 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 B이 무자력임을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 피고 C에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

책임의 제한 다만, 이 사건 건물의 사용검사일인 2021. 4. 28. 이후 이 사건 감정이 최초로 실시될 때(2024. 4. 24.)까지 약 3년이 경과하여 이 사건 건물에 노후 현상이 발생하였을 것으로 보이고, 이 사건 건물에 발생한 개별 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 어려우며, 일부 하자의 경우 이 사건 건물 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못과 시공상 과실이 복합적으로 작용하여 발생하였거나 확대되었을 개연성도 배제할 수 없는 점 등 이 사건 변론에 나타난 모든 사정들을 종합해 보면, 피고 B이 원고에게 배상해야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 그 하자보수비용의 85%로 제한함이 타당하다.

손해배상의 범위

이 사건 채권양도세대의 공용부분 하자보수비는, 이 사건 건물 공용부분의 하자보수비 241,660,582원 중 이 사건 채권양도비율에 따른 하자보수비 141,127,706원(=241,660,582원 × 8,801.58m2 ÷ 15,071.42m2)이고, 이 사건 채권양도세대의 전유부분하자보수비는 70,673,539원(별지 3 전유 세대별 보수비 집계표 참조)이므로, 전체 하자보수비는 211,801,245원(= 141,127,706원 + 70,673,539원)이다.

다만 앞서 본 바와 같이 피고 B이 원고에게 배상해야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 그 하자보수비용의 85%로 제한함이 타당하므로, 피고 B은 전체 하자보수비 211,801,245원에 책임제한 85%를 가한 금액인 180,031,058원(=211,801,245원 × 85%)을 배상하여야 한다.

소결론 따라서 피고 B은 원고에게 180,031,058원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 소장 부본이 피고 B에게 송달된 다음 날인 2023. 11. 21.부터 피고 B이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2025. 7. 24.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.