서울중앙지방법원 2026. 2. 6. 선고 2024가합50801 판결

당사자들의 지위

원고는 부천시 소사구 E아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 30개 호실을 관리하기 위하여 구분소유자들을 구성원으로 하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제23조 제1항에 따라 설립된 관리단이다.

피고 주식회사 B(이하 '피고 B'라 한다)는 이 사건 아파트를 신축 · 분양하는 사업을 시행한 자이고, 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)는 시공사로서 피고 B로부터 이 사건 아파트의 신축공사(이하 '이 사건 신축공사'라 한다)를 도급받아 공사를 마쳤다(착공일 2018. 12. 24., 사업계획승인일 2018. 11. 2.).

하자보수보증계약의 체결

피고 D조합은 2019. 12. 6. 피고 C과 보증채권자를 부천시장으로 하여 이 사건 아파트의 하자에 대한 보수의무를 보증한다는 내용의 하자보수보증계약(이하 '이 사건 보증계약'이라 한다)을 체결하였고, 아래 [표 1] 기재와 같이 각 하자보수보증서(이하 '이 사건 각 하자보수보증서'라 한다)를 발급하였다. [표 1] 이 사건 아파트에 관한 하자보수보증서 2) 피고 D조합이 발급한 각 하자보수보증서의 '특기사항'란에는 '공동주택관리법및 공동주택관리법 시행령에 의한 입주자대표회의(집합건물법에 의한 관리단을 포함한다)가 구성될 경우 보증채권자가 해당 입주자대표회의로 변경된 것으로 봅니다.'라는 기재가 각 있는바, 이후 이 사건 아파트의 자치기구인 원고가 구성되면서 이 사건 각 보증계약상의 보증채권자는 부천시장에서 원고로 변경되었다.

이 사건 아파트의 사용검사 및 인도

피고 B는 매도인으로서, 피고 C은 시공사로서 2019. 11.경 수분양자들과 사이에 이 사건 아파트의 각 호실에 관한 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였다.

이 사건 아파트는 2019. 12. 23. 사용검사를 받았고, 그 무렵 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 각 해당 세대가 인도되었다.

하자의 발생 및 원고의 하자보수 요구

이 사건 아파트에는 설계도면에 따라 시공되어야 할 부분이 시공되지 아니하거나 설계도면과 다르게 변경시공 또는 부실시공된 부분이 존재하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열 등의 하자가 발생하였으며 기능상· 안전상 · 미관상 지장이 초래되었다.

원고는 2022. 7. 10.경부터 피고 C에게 이 사건 아파트에 발생한 각종 하자에 대한 보수를 요청하였으나, 그 보수가 제대로 이행되지 아니하여 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에는 여전히 별지 목록 1. 공용부분 하자 목록별 보수비 집계표 및 별지 목록 2. 전유부분 하자 목록별 보수비 집계표의 각 항목란 기재와 같은 하자(하자보수비가 기재된 부분만을 뜻하며, 이하 '이 사건 각 하자'라 한다)가 남아 있다.

하자보수청구권 및 하자에 갈음하는 손해배상청구권의 양도

원고는 아래 [표 2] 기재와 같이 순차적으로 이 사건 아파트의 구분소유자들 중 24세대(원고에게 채권을 양도한 24세대를 통틀어 '이 사건 채권양도세대'라 한다)로부터 피고 B, C에 대한 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고, 그 채권양도통지 권한을 위임받아 피고 B, C에게 각 채권양도 사실을 통지하였으며, 각 통지는 위 피고들에게 아래 3 기재 각 일자에 각 도달하였다.

이 사건 채권양도세대의 전유부분 면적 합계는 아래 4 기재와 같이 1,730.9m2로서, 아래 5 기재에서 보는 바와 같이 이 사건 아파트 전체 세대의 전유부분 면적 합계 2,159.29m2의 약 80.16%(이하 '이 사건 채권양도비율'이라 한다)에 해당한다.

원고는 아래 6 기재 각 청구서를 통하여 위 피고들에게 해당 시점까지 양수받은 손해배상채권에 대한 이행청구를 하였으며, 각 이행청구의 도달일은 아래 6 기재 각 일자와 같다. [표 2] 이 사건 아파트에 관한 채권양도 및 이행청구 [인정근거] 당사자들 사이에 다툼이 없거나 명백히 다투지 아니하는 사실, 갑 제3 내지10, 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 감정인 J(이하 '감정인'이라고만 한다)의 감정결과 및 보완감정결과, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 가. 피고 B에 대한 청구 1) 피고 B는 이 사건 아파트의 분양자로서 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 따라 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담한다.

이 사건 아파트에 발생한 하자에 대한 보수비 중 이 사건 채권양도세대에 대한 부분은 합계 198,711,016원(= 공용부분 121,545,940원 + 전유부분 71,816,075원 + 산업안전보건관리비 기초액 5,349,000원)이므로, 피고 B는 원고에게 198,711,016원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 C에 대한 청구

피고 B는 무자력 상태에 있으므로 피고 C은 이 사건 아파트를 시공한 자로서 집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 따라 피고 B와 공동하여 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담한다.

또한, 피고 C은 피고 B에 대하여 이 사건 아파트에 발생한 하자들에 대하여 공사도급계약 위반에 기한 하자담보책임을 부담하므로, 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고는 피고 B가 피고 C에 대하여 보유하는 위 하자 관련 채권을 대위하여 행사한다.

따라서 피고 C은 피고 B와 공동하여 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 위 가. 2)항 기재 198,711,016원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 D조합에 대한 청구

피고 D조합은 피고 C의 하자보수의무의 보증인으로서 보증채권자인 원고에게 이 사건 보증계약에서 정하는 바에 따라 이 사건 아파트에 발생한 하자에 대하여 보증금액의 범위 내에서 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

그러므로 피고 D조합은 피고 B, C과 공동하여 원고에게 이 사건 아파트에 관한 사용검사 후 하자에 대하여 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금으로 위 가. 2)항 기재 돈 중 30,969,760원, 단독으로 5,839,739원 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

하자보수비용 이 사건 아파트에 별지 목록

관련 법리

집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제5조는 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분의 경우 사용검사일 또는 사용승인일로부터 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자 중 위 기산일 전에 발생한 하자는 5년, 위 기산일 이후에 발생한 하자는 하자의 종류에 따라 마감공사의 하자 등 하자의 발견 · 교체 및 보수가 용이한 하자는 2년, 건축설비 공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년의 기간 내에 각 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리를 행사하여야 한다고 정하고 있고, 위 담보책임의 존속기간은 권리의 행사기간인 제척기간으로 보아야 할 것이다.

집합건물법 제9조에 의한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 현재의 구분소유자에게 귀속하는 것이므로, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 설립되는 관리단은 구분소유자들에게서 그 권리를 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다80531 판결 등 참조).

구체적 판단

이 사건 아파트의 사용검사일이 2019. 12. 23.인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트의 공용부분 하자에 관하여는 사용검사일인 2019. 12. 23.부터 제척기간이 기산된다. 다만, 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날부터 제척기간이 기산되므로 각 채권양도세대별로 개별적으로 검토하여 실제 인도받은 날을 특정하여야 하는데, 이 사건 소송에 현출된 자료만으로는 각 세대별 인도일을 구체적으로 특정할 수 없고, 피고들의 제척기간 도과 항변에 대해 원고가 각 세대별 인도일을 구체적으로 주장 · 증명하며 다투고 있지도 아니하므로, 제척기간의 기산일 산정과 관련하여 전유부분 하자에 관하여도 사용검사일인 2019. 12. 23. 무렵 각 세대가 인도되었다고 본다.

갑 제6, 13호증의 각 기재에 의하면 원고는 2022. 7. 10. 피고 C에게 이 사건 아파트의 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자의 보수를 요청하였고, 위 공문에 첨부된 하자목록표에는 각종 변색/오염, 이격/벌어짐, 마감 등에 관한 2년차 하자, 배관, 엘리베이터, 기계실 펌프 등에 관한 3년차 하자, 외벽 구조체 균열 등 5년차 및 10년차 하자가 포함되어 있는 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 아파트의 공용부분, 전유부분에 관하여 원고가 최초로 피고 C에게 공용부분 하자보수요청을 한 2022. 7. 10.경을 원고가 구분소유자의 권리인 하자보수청구권을 대신 행사한 것으로 보더라도 사용검사일로부터 2년이 경과한 시점에 이루어졌고, 전유부분에 관하여는 원고가 각 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 등을 양수하고 위 피고들에게 채권양도사실을 통지하면서 양수금을 청구한 2024. 2. 27.경(1차 채권양도세대), 2024. 12. 12.경(2차 채권양도세대)에서야 비로소 권리행사가 있었다고 봄이 타당한데 이는 각 부분이 인도된 2019.12. 23.을 기준으로 2, 3년이 각 경과한 시점에 이루어졌으므로 이 사건 채권양도세대의 공용부분 사용검사 후 2년차 하자, 전유부분 사용검사 후 2, 3년차 하자에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 아래 [표 4] 기재와 같이 제척기간의 도과로 소멸하였다. 따라서 이 점을 지적하는 피고들의 이 부분 주장은 이유 있다. [표 4] <2> 다. 개별 하자 및 보수비용에 관한 판단 1) 판단 기준 가) 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 · 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한 지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

한편 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조).

따라서 아래에서는 하자의 발생 여부 및 범위에 관한 당사자들의 주장이 이 사건 감정 결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 이를 판단하도록 한다.

이 사건 아파트에 하자가 존재하지 않는다는 주장

피고들의 주장 피고들은 이 사건 아파트에 발생한 하자에 관하여 이미 보수를 완료하였고, 이 사건 아파트에는 미시공, 변경시공 하자가 없다는 확인을 받았는바, 이 사건 아파트에 하자가 존재한다고 볼 수 없다.

구체적 판단 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 피고 C은 2022. 8. 5. 부천시에 이 사건 아파트에 발생한 미시공, 오시공 하자에 관한 건축관계자(건축주, 시공자, 감리자, 사용검사 조사검사자)의 검토의견 확인서 및 검토의견서를 제출하였는데, 해당 검토의견서(을 제1호증의 13)에는 이 사건 아파트에 관한 62개 시공불량, 미시공 및 변경시공 하자 항목에 대한 의견이 기재되어 있는 사실, 2 피고들은 2022. 8.경부터 2023. 8.경까지 이 사건 아파트 공용 및 전유부분에 발생한 하자의 보수를 진행하고 그 작업내역을 정리한 사실(을 제2호증), 3 그러나 피고 C이 부천시에 지출한 검토의견서 중 일부 하자 항목에 관하여는 '확인 후 보완 조치'라고 기재되어 있으므로 위 검토의견서에 의하더라도 이 사건 아파트에는 하자가 존재하는 것으로 확인된 것으로 보이고, 나아가 위 검토의견서에서 검토 대상이 된 62개 하자 항목은 감정인이 이 사건에서 감정을 통하여 하자로 인정한 항목과 완전히 동일하지 아니하므로 위 검토의견서의 기재만으로 이 사건 아파트에 하자가 존재하지 아니한다고 볼 수는 없는 점, 4 나아가 감정인이 이 사건 하자감정을 진행함에 있어 최초 현장조사는 2024. 8. 29.자로 진행되었는바, 해당시점을 기준으로 이 사건 아파트에 존재하는 것으로 확인된 하자는 피고 C이 2023. 8.경까지 하자보수를 진행하였음에도 불구하고 잔존하는 하자라고 볼 것이므로 위 피고가 기 보수를 진행한 하자와 중복되지 아니하는 것으로 보이는 점, 5 감정인은 이 사건 감정서 및 각 감정보완회신을 통하여 각 하자 항목을 피고 C의 시공상 잘못에 따른 하자라고 보아 각 부분을 보수하는 비용을 하자보수비로 산정한 사실 등을 종합하면 감정인이 각 감정항목을 하자로 보고 하자보수비를 산정한 것이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없으므로, 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

이 사건 아파트에 오시공, 변경시공이 있더라도 하자로 볼 수 없다는 주장

피고들의 주장 이 사건 아파트는 선시공 · 후분양의 방식으로 분양된 아파트로서 수분양자는 실제로 완공된 아파트의 외형, 재질 등에 관한 시공상태를 직접 확인하고 분양계약을 체결하였으므로 완공된 아파트 자체가 분양계약의 목적물이 된다고 할 것인바, 설령이 사건 아파트에 미시공, 변경시공이 있더라도 이 부분 하자(사용검사 전 하자 부분)에 대한 하자보수비는 피고들의 담보책임 범위에서 제외되어야 한다.<3> 나) 구체적 판단 (1) 살피건대, 선시공 · 후분양 방식으로 분양되거나 당초 선분양 · 후시공 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양되는 아파트 등의 경우 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 자체가 분양계약의 목적물이 되는 것이기는 하다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결 등 참조).

그러나 1 집합건물법 제9조에 따른 담보책임은 분양계약에 의한 책임이 아니라 집합건물의 분양자가 집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임으로서(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 등 참조), 집합건물이 준공 전에 분양된 경우에만 적용된다고 볼 근거가 없는 점, 2 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 하고(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조), 이와 같은 하자에는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량 등이 발생한 경우뿐 아니라, 설계도서에서 지시한 내용이나 계약에서 약정된 내용이 시공되지 않았거나 누락된 미시공 하자와 자재나 규격이 설계 또는 약정 내용에 미치지 못하여 재질, 용량, 크기, 성능이 뒤떨어지는 변경시공 하자 등이 포함되는 것으로 보아야 하는 점, 3 사용검사 전에 발생한 미시공 · 변경시공 하자의 경우 일반인의 경험과 능력을 기준으로 외관만 보아서는 쉽게 알 수 없는 기술적인 내용과 관련된 것이 대부분이고, 전문적인 지식이나 하자 측정도구를 가지고 있지 않은 일반인들로서는 통상 건물이 사용검사도면에 따라 완공되었을 것으로 신뢰하여 분양계약을 체결한다고 볼 수 있을 것인 점, 4 다만 미시공 · 변경시공 하자 등이 존재한다는 사실이 외관상 명백하게 드러나거나 분양자, 중개인 등이 이를 명확하게 설명하는 등 분양자와 입주자 사이에 그러한 하자를 인식하고 이를 수인하기로 한 상태에서 분양계약을 체결하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 입주자가 그 부분 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 포기하였다고 볼 여지가 있으나, 이 사건 아파트의 수분양자들이 위 아파트의 준공 상태를 면밀히 확인할 수 있었을 것으로 보이지는 않고, 감정인이 하자로 판정한 내역 등에 비추어 볼 때 설령 수분양자들이 육안으로 아파트의 상태를 확인했다고 하더라도 하자의 존재 여부를 세세히 알 수 있었을 것으로 보이지도 아니하며, 달리 수분양자들이 사용검사도면과 다르게 시공된 내역이나 그 밖의 하자 발생을 인식하고 이를 수인하기로 한 상태에서 분양계약을 체결하였다고 인정할 증거도 없는 점 등을 종합하면, 선시공 · 후분양 방식으로 이 사건 아파트를 분양받은 수분양자들에 대하여도 집합건물법상의 하자담보책임이 동일하게 적용된다고 봄이 타당하므로, 이와 다른 전제에 서 있는 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.4) [공용 16] 지상 1, 2층 세대 외부창호 주변 방범창 미시공 가) 피고들의 주장 감정인은 허가도면을 기준으로 이 부분 항목을 하자로 보았는데, 이 사건 사용검사도면에는 방범창에 대한 지시가 없으므로 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 71면, 2025. 7. 7. 피고 2차 감정보완회신 6~7면, 2025. 11. 10.자 피고 3차 감정보완회신 6~7면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 사용검사도면에는 범죄예방설비 설치계획도가 포함되어 있지 아니하고, 다만 건축허가도면A-008 범죄예방설비 설치계획도에는 이 사건 아파트 저층부(1층, 2층)에 화재시 실내에서 개폐가 가능한 구조로 방범창을 설치하도록 지시되어 있는 사실, 2 현장조사 결과 이 사건 아파트 1, 2층에 방범창이 설치되어 있지 아니한 것으로 확인되었고, 감정인은 위 허가도면을 기준으로 이 부분 항목을 하자라고 본 후 하자보수비로 방범창 설치비용 3,892,469원을 산정한 사실, 3 하자 발생 여부는 원칙적으로 사용검사도면을 기준으로 판단함이 타당하므로, 아파트가 사업승인도면(허가도면)이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 사용검사도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없는 것이나(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 참조), 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호에 따르면, 당초 작성된 도면 중 설계변경이 이루어진 부분이 있는 경우 그 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서를 사용검사 신청 당시 제출하여야 하므로, 건축허가도면 작성 후 설계변경이 있었다고 인정할 만한 증거가 제출되지 아니하는 한 설계변경 없이 준공까지 이루어진 것이라고 봄이 타당하고, 이 경우 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것이므로, 허가도면 또는 착공도면 중 실내재료마감표, 창호일람표등에 시공지시가 있고, 사용검사도면에는 그 실내재료마감표, 창호일람표 자체가 포함되어 있지 않다면, 해당 부분에 관하여는 허가도면 또는 착공도면의 기재가 하자 여부 판단의 기준이 되어 해당 미시공은 하자에 해당한다고 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 이 부분 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 이 부분 피고들 주장은 이유 없다.

[공용 22] 지상 8층, 지붕층, 옥탑 수평도체 및 지지금구 미시공

피고들의 주장 감정인은 사용검사도면 중 건축도면을 기준으로 감정하였으나, 전기도면 평면도를 기준으로 하면 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 을 제11호증의 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 77면, 2025. 7. 7. 피고 2차 감정보완회신 9~10면, 2025. 11. 10.자 피고 3차 감정보완회신 6~7면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 이 사건 사용검사도면 중 A-24, A-25, A-26 각 입면도에는 이 사건 아파트 지상 8층, 지붕층 및 옥탑층에 수평도체(알루미늄 8mm) 및 지지금구를 시공하라는 지시가 있는 사실, 2 현장조사 결과 이 부분 항목에 수평도체 및 지지금구가 시공되지 아니한 것으로 확인되었고, 감정인은 수평도체 및 지지금구 시공비용 1,875,062원으로 이 부분 항목 하자보수비를 산정한 사실, 3 피고들이 제시한 전기도면 E-35 내지 39에는 '안테나 위치와 높이에 따라 피뢰설비가 달라질 수 있다. 자연적 구성부재의 요건을 충족할 경우 수평도체를 생략할 수 있다.'라는 문구가 기재되어 있기는 하나, 위 전기도면이 이 사건 아파트에 관한 도면인지 여부가 확인되지 아니할 뿐 아니라(감정인도 위 전기도면은 당초 원, 피고들이 제출한 바 없는 도면으로 이 사건 아파트의 사용검사도면인지 여부가 확인되지 않는다는 의견을 제시하였다), 위 도면의 기재에 의하더라도 이 부분 항목이 자연적 구성부재의 요건을 충족하여 수평도체를 생략할 수 있는지 여부가 확인되지도 아니한 점 등을 종합하면, 이 부분 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 이 부분 피고들 주장은 이유 없다.

[공용 34] 각층 계단실 단높이 일부 과다시공

피고들의 주장 이 부분 항목은 이 사건 사용검사도면대로 시공되어 있으므로 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 89면, 2025. 11. 10.자 피고 3차감정보완회신 7~8면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 사용검사도면에는 이 부분 계단 높이에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니한 사실, 2 다만 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 시공된 계단 높이가 확인한 후 이를 장애인 · 노인 · 임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률(이하 '장애인등편의법'이라 한다) 및 같은 법 시행규칙을 위반하여 과다하게 시공되어 있다는 이유로 하자에 해당한다는 의견을 제시하면서 이 부분 항목 하자보수비를 4,790,010원으로 산정한 사실, 3 이 사건 아파트는 장애인등편의법 제2조 제7조 및 주택법 제2조 제3호에 따른 '공동주택'에 해당하는 사실, 4 이에 따라 이 사건 아파트 계단실에 설치되는 계단은 구 장애인등편의법 시행규칙 제2조 제1항 [별표 1] 편의시설의 구조 · 재질 등에 관한 세부기준을 준수하여야 하고, 위 기준 8. 장애인등의 통행이 가능한 계단 다. 디딤판과 챌면 (2)에서는 '디딤판의 너비는 0.28미터 이상, 챌면의높이는 0.18미터 이하로 하되, 동일한 계단에서 디딤판의 너비와 챌면의 높이는 균일하게 하여야 한다.'라고 규정하고 있는 사실, 5 그런데 이 부분 항목의 계단실 단높이는 220 ~ 230mm로 시공된 것으로 보이는바, 이는 위 [별표 1]의 높이 기준(0.18미터, 즉 180mm 이하)을 위반하여 시공된 것으로서 기능상 · 안전상 지장을 초래하는 하자라고 봄이 타당한 점 등에 비추어 보면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[공용 63] 지하층 기계실 소방펌프 2차측 배관 변경시공

피고들의 주장 이 사건 사용검사도면에 배관은 125mm로 표시되어 있고 시공도 사용검사도면대로 되어 있으므로 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 을 제60호증의 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 118면, 2025.11. 10. 피고 3차 감정보완회신 10면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 건축허가도면 MF-201 지하 1층소화배관 평면도에는 지하층 기계실 소방펌프 2차측 배관에 150mm 규격의 배관을 시공하도록 기재되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 시공된 소방펌프 2차측 배관의 규격은 125mm인 것을 확인한 후 이를 하자로 보아 시공비 차액208,318원을 이 부분 하자보수비로 산정한 사실, 3 피고들이 제출한 지하 1층 소화배관 평면도(을 제60호증)에는 규격 125mm의 배관을 시공하는 것으로 기재되어 있기는 하나, 위 도면이 이 사건 사용검사도면에 포함된 도면인지 여부가 확인되지 아니하고, 감정인 또한 '감정인은 원고가 허가관청으로부터 정보공개청구를 하여 받은 사용검사 도면으로 하자를 판단하였으며 피고들이 제시한 을 제60호증의 도면이 사용검사도면인지 여부는 확인된 바 없다.'라는 의견을 제시한 점, 4 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바 이 부분 항목에 관하여는 건축허가도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당하고, 감정인이 산정한 하자보수비 208,318원이 피고들에게 부당하게 과다한 금액인 것으로 보이 지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[공용 66] 지하층 기계실 소방펌프(예비) 방진장치 변경시공

피고들의 주장 감정인은 허가도면 기준으로 감정하였는데 사용검사도면에는 이 부분 시공지시가 없으므로 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 을 제63호증의 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 121면, 2025.11. 10. 피고 3차 감정보완회신 11면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 건축허가도면 SF-02 펌프 스토퍼 설치 상세도 중 '방진 베이스 상세도' 부분에는 소방펌프 하부에 규격 25mm의 VOS 스프링 방진기를 시공하도록 기재되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 지하층 기계실 일부 소방펌프의 하부에 방진기가 아닌 고무 마운트가 시공된 것을 확인한 후 이를 하자로 보아 시공비 차액 169,130원을 이 부분 하자보수비로 산정한 사실, 3 피고들이 제출한 장비일람표(을 제63호증)에는 소방펌프 하부에 방진기를 시공하라는 지시가 존재하지 않기는 하나 위 장비일람표가 이 사건 사용검사도면에 포함된 서류인지 여부가 확인되지 아니할 뿐만 아니라 감정인 또한 '피고가 제시한 을 제63호증은 범례및 장비일람표로 해당 도면은 구체적인 시공지시를 포함하고 있지 않다.'라는 의견을 제시한 사실, 4 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바 이 부분 항목에 관하여는 건축허가도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당하고, 감정인이 산정한 하자보수비 169,130원이 피고들에게 부당하게 과다한 금액인 것으로 보이지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[공용 67] 지하층 기계실 소방펌프(주, 예비) 내진스토퍼 일부 미시공

피고들의 주장 이 부분 항목은 허가계산서, 준공계산서에 따라 시공되었으므로 하자로 볼 수 없다.

구체적 판단 을 제64 내지 66호증의 각 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서122면, 2025. 11. 10. 피고 3차 감정보완회신 11~12면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 건축허가도면SF-02 펌프 스토퍼 설치 상세도 중 '펌프 내진스케줄' 부분에는 소방펌프 하부에 VSSP스토퍼를 8개 시공하도록 기재되어 있는 사실, 2 감정인은

[공용 67] 지하층 기계실 소방펌프(주, 예비) 내진스토퍼 일부 미시공

피고들의 주장 이 부분 항목은 허가계산서, 준공계산서에 따라 시공되었으므로 하자로 볼 수 없다.

구체적 판단 을 제64 내지 66호증의 각 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서122면, 2025. 11. 10. 피고 3차 감정보완회신 11~12면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 건축허가도면SF-02 펌프 스토퍼 설치 상세도 중 '펌프 내진스케줄' 부분에는 소방펌프 하부에 VSSP스토퍼를 8개 시공하도록 기재되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 지하층 기계실 소방펌프 하부에는 VSSP 스토퍼가 4개 시공된 것을 확인한 후 이를 축소시공 하자로 보아 시공비 차액 5,694,838원을 이 부분 하자보수비로 산정한 사실, 3 피고들이 제출한 'UNOVICS Stopper Seismic Calculations(을 제64호증)', 'Seismic Snubber Calculation Sheet(을 제65, 66호증)' 에는 내진 스토퍼를 총 4개 시공하는 것으로 기재되어 있기는 하나 위 각 자료는 K 주식회사 및 주식회사 L가 작성한 자료로 보이는바위 각 계산서가 이 사건 설계도서에 편입되었는지 여부가 확인되지 아니하고(을 제64호증은 심지어 이 사건 아파트의 사업계획승인일인 2018. 11. 2.보다 이전인 2018. 7. 19. 작성된 것으로 보인다), 감정인 또한 '피고들이 제시한 자료의 진위 여부를 알 수 없다.'라는 의견을 제시한 점, 4 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바 이 부분 항목에 관하여는 건축허가 도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당한 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[공용 68] 지하층 기계실 스프링클러 설비 미시공

피고들의 주장 이 부분 항목은 이 사건 사용검사도면에 따라 시공되었으므로 하자로 볼 수 없다.

구체적 판단 을 제67호증의 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 123면, 2025.11. 10. 피고 3차 감정보완회신 12면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 건축허가도면 MF-201 지하 1층소화배관 평면도에는 지하 1층 기계실에 스프링클러를 설치하도록 기재되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 스프링클러가 미시공된 것을 확인한 후 시공비 차액 1,357,720원을 이 부분 하자보수비로 산정한 사실, 3 피고들이 제출한 지하 1층 소화배관 평면도(을 제67호증)에는 스프링클러 시공지시가 없는 것으로 보이기는 하나 위 도면이 이 사건 사용검사도면에 포함된 도면인지 여부가 확인되지 아니하고, 감정인 또한 '감정인은 원고가 허가관청으로부터 정보공개청구를 하여 받은 사용검사도면으로 하자를 판단하였으며 피고들이 제시한 을 제67호증의 도면이 사용검사도면인지 여부는 확인된 바 없다.'라는 의견을 제시한 점, 4 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바 이 부분 항목에 관하여는 건축허가도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당하고, 감정인이 산정한 하자보수비 1,357,720원이 피고들에게 부당하게 과다한 금액인 것으로 보이지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[공용 78-2] 지상/지붕층 조경식재 미식재

피고들의 주장 감정인은 감정시점 기준으로 판단하였으나 로드뷰 사진을 보면 하자보수 기간 내에 수목이 살아있었음이 증명되므로 하자로 볼 수 없다.

구체적 판단 을 제68호증의 기재 및 영상, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 133면, 2025. 7. 7.자 피고 2차 감정보완회신 24~27면, 2025. 11. 10. 피고 3차 감정보완회신 12~13면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 감정인은 현장조사 결과 이 사건 아파트 지상, 지붕층에 조경식재 수형변경 및 일부 미식재가 조사되었음을 확인한 후 이 부분 항목 하자보수비를 6,190,654원(= [공용 78-1] 수형변경 1,665,682원 + [공용 78-2] 미식재 4,524,972원)으로 산정하였다가 피고 2차 감정보완회신을 통하여 수량산출에서의 오류를 정정한 금액 3,710,498원(= [공용 78-1] 수형변경 1,665,682원 + [공용 78-2] 미식재 2,044,816원)으로 이 부분 하자보수비를 재산정한 사실, 2 피고들이 제출한 사진대지(을 제68호증)에는 2022. 8.경, 2023. 12.경, 2025. 1.경 각 촬영된 이 사건 아파트 지상층 및 옥상층 일부의 조경부분에 대한 사진이 포함되어 있는데, 위 사진이 조경부분 전체를 촬영한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라 위 사진의 영상만으로는 해당 부위에 사용검사도면에 기재된 품목, 수량과 동일하게 수목이 식재되어 있는 것인지 여부를 확인할 수 없는 점, 3 감정인 또한 '지도공유사이트에서 제공하는 로드뷰만으로는 훼손여부를 단정할 수 없다. 피고들은 2023. 12.까지도 수목이 무성하다고 주장하고 있으나 해당 사진에서는 시기상 겨울로써 잎이 모두 떨어져 있어 수목의 생육 여부를 확인 불가능하다.'라는 의견을 제시한 사실 등을 종합하면, 이 부분항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어려우므로, 이 부분 하자보수비는 감정인이 오류를 수정하여 재산정한 2,044,816원으로 인정한다. 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[공용 86] 각층 옥내소화전함 노즐 변경시공

피고들의 주장 감정인은 재질 변경(청동 → 알루미늄)이 하자라고 보았으나 사용검사도면에는 재질에 대한 표기가 없으므로 이를 하자로 볼 수 없다.

구체적 판단 을 제69호증의 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 141면, 2025.11. 10. 피고 3차 감정보완회신 13면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 건축허가도면 MF-301 소화설비상세도에는 옥내소화전함에 청동제 10kg/cm3 규격의 방사형 노즐을 1개 시공하도록 기재되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 청동제 노즐이 아닌 알루미늄 노즐이 시공된 것을 확인한 후 이를 변경시공 하자로 보아 시공비 차액359,401원을 하자보수비로 산정한 사실, 3 피고들이 제출한 도면(을 제69호증)에는 옥내소화전함에 방사형 관창을 시공하라고만 기재되어 있을 뿐 재질에 관한 사항은 기재되어 있지 아니한 것으로 보이기는 하나 위 도면이 이 사건 사용검사도면에 포함된 도면인지 여부가 확인되지 아니하고, 감정인 또한 '방사형 관창은 형태에 따른 구분으로 감정판단기준이 아니다.'라는 의견을 제시한 점, 4 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바 이 부분 항목에 관하여는 건축허가도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당하고, 감정인이 산정한 하자보수비 359,401원이 피고들에게 부당하게 과다한 금액인 것으로 보이 지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[전유 29] 각 세대 현관 대리석 걸레받이 미시공

피고들의 주장 이 사건 아파트는 선시공 · 후분양 아파트로, 이 사건 아파트의 견본주택을 촬영한 사진을 보면 벽면이 타일로 시공되어 있고, 별도로 걸레받이가 없는 것을 확인할 수 있다. 감정인 또한 타일면에는 별도 걸레받이를 시공하지 않아도 된다고 보고 있다. 따라서 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

관련 법리 선분양 · 후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지 등의 거래사례에서, 비록 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 중 아파트 등의 외형 · 재질 · 구조 및 실내장식 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양회사에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자는 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양회사도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양회사와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 타당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 등 참조). 반면 선시공 · 후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양 · 후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형 · 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 보아야 한다. 따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것이다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결 등 참조).

구체적 판단 을 제70호증의 기재 및 영상, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 175면, 2025. 7. 7. 피고 2차 감정보완회신 28~30면, 2025. 11. 10. 피고 3차 감정보완회신14면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 사용검사도면에는 재료마감표가 포함되어 있지 아니하고, 다만 이 사건 건축허가도면 A-013 재료마감표에는 각 세대 현관 걸레받이에 관하여 '콘크리트or 시멘트몰탈/T9.5 석고보드'의 바탕면에 '지정대리석(H=80)'으로 마감하는 것으로 기재되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목 바탕면이 타일로 시공되고 걸레받이는 시공되어 있지 아니한 것을 확인한 후 이를 하자로 보아 시공비 차액 3,813,813원을 이 부분 항목 하자보수비로 산정하였다가 피고 1차 감정보완회신을 통하여 기존 감정서의 오류를 수정하여 이 부분 하자보수비를 3,213,456원으로 정정한 사실, 3 피고들이 2020. 3. 26. 이 사건 아파트의 견본주택을 촬영한 것이라고 주장하며 제출한 사진(을 제70호증)상으로는 현관 벽면에 타일이 시공되어 있는 것으로 보이기는 하나, 위 사진이 실제 이 사건 아파트의 견본주택을 촬영한 것인지 여부가 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 이 사건 분양계약서에서 견본주택에 시공된 자재를 사용하는 것이 분양계약의 내용으로 편입되는 것이라고 별도로 정하고 있지도 아니한 사실, 4 위 사진상 왼쪽 타일 벽면에는 걸레받이가 시공되어 있지 아니한 것으로 보이나, 정면의 중문 아랫부분에는 대리석 재질의 걸레받이가 시공되어 있는 것으로 보이는바(사진상 오른쪽 벽면에는 수납장이 시공되어 있어 그 하단에 걸레받이가 시공되어 있는지 여부가 확인되지 아니한다), 왼쪽 타일 벽면에 걸레받이가 시공되지 아니한 것은 견본주택 시공시에 단순히 누락된 것으로 볼 여지도 있는 점, 5 설령 이 사건 아파트의 수분양자들 중 일부가 위 견본주택을 방문한 후 분양계약을 체결하였다고 하더라도, 일반인이 현관 바닥의 마감재 종류를 육안으로 일일이 확인하여 이를 분양계약의 내용으로 편입시키기로 하였다고 보기는 어려운 점, 5 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바 이 부분 항목에 관하여는 건축허가도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당한 점, 6 이 부분 항목에 콘크리트 위 석고보드 바탕면에 대리석 걸레받이 시공을 하는 대신 바탕면 전체를 타일로 시공하였다고 하여 이를 상향시공이라고 단정하기는 어렵고, 감정인이 산정한 하자보수비 3,213,456원이 피고들에게 부당하게 과다한 금액인 것 으로 보이지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[전유 40] 각 세대 공용/부부욕실 경량철골천장틀 미시공

피고들의 주장 이 사건 아파트는 선시공 · 후분양 아파트이다. 이 사건 아파트의 견본주택을 촬영한 사진을 보면 이 부분 항목이 등천장으로 시공되어 있고, 감정인도 일체형 등천장은 경량철골천장틀이 불필요하다고 진술하고 있는바, 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 을 제72호증의 기재 및 영상, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 186면, 2025. 7. 7. 피고 2차 감정보완회신 31~33면, 2025. 11. 10. 피고 3차 감정보완회신15~16면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 사용검사도면에는 실재재료마감표가 포함되어 있지 아니하고, 다만 이 사건 건축허가도면 A-013 재료마감표에는 각 세대 욕실 천장에 '경량철골천장틀' 바탕면에 '열경화성수지 천장판'으로 마감하는 것으로 기재되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 경량철골천장틀이 시공되어 있지 아니한 것을 확인한 후 이를 하자로 보아 시공비 차액 4,511,455원을 이 부분 항목 하자보수비로 산정한 사실, 3 피고들이 2020. 3. 26. 이 사건 아파트의 견본주택을 촬영한 것이라고 주장하며 제출한 사진(을 제72호증)상으로는 욕실 천장에 SMC 재질의 천장재가 시공되어 있는 것으로 보이기는 하나, 위 사진이 실제 이 사건 아파트의 견본주택을 촬영한 것인지 여부가 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 이 사건 분양계약서에서 견본주택에 시공된 자재를 사용하는 것이 분양계약의 내용으로 편입되는 것이라고 별도로 정하고 있지도 아니한 사실, 4 설령 이 사건 아파트의 수분양자들 중 일부가 위 견본주택을 방문한 후 분양계약을 체결하였다고 하더라도, 일반인이 욕실 천장의 마감재 종류를 육안으로 일일이 확인하여 이를 분양계약의 내용으로 편입시키기로 하였다고 보기는 어려운 점, 5 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바 이 부분 항목에 관하여는 건축허가도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당한 점, 6 피고들이 시공한 SMC 천장재가 기능상, 안정상 측면에서 경량철골천정틀을 대체할 수 있다고 볼만한 증거가 없고, 감정인이 산정한 하자보수비 4,511,455원이 피고들에게 부당하게 과다한 금액인 것으로 보이 지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

[전유 58] M호(복층형) 테라스 외부 피난용완강기 미시공

피고들의 주장 이 사건 사용검사도면에는 완강기를 시공하여야 한다는 표시가 없으므로 하자로 볼 수 없다. 감정인이 언급한 캐드화면 캡처본은 출처를 알 수 없는데 허가도면으로 보이고, 허가도면에 기하여 이를 하자로 볼 수 없다.

구체적 판단 을 제75호증의 기재 및 영상, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 204면, 2025. 11. 10. 피고 3차 감정보완회신 17~18면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 1 이 사건 건축허가도면 MF-206 6층 소화배관 평면도에는 M호 테라스 외부에 피난용 완강기를 시공하라고 지시하고 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 피난용 완강기가 설치되지 아니한 것을 확인한 후 이를 하자로 보아 완강기 설치비용 125,593원을 이 부분 항목 하자보수비로 산정한 사실, 3 피고들이 제시한 도면(을 제75호증)에는 지상 5층 지붕에 완강기를 시공하라는 지시가 존재하지 않기는 하나, 위 도면이 이 사건 사용검사도면에 포함된 도면인지 여부가 확인되지 아니하고, 감정인 또한 '감정인은 원고가 정보공개청구를 하여 허가관청으로부터 받은 도면을 기준으로 하자를 판단하였다. 피고들은 2024. 8. 20. 감정인에게 사용검사도면이라고 하며 도면 일체를 제출하였는데 당시 피고들이 제출한 도면에서도 해당 부위에 완강기가 표시되어 있다. 피고들이 제출한 을 제75호증은 당초에 감정인이 확인한 바 없는 도면이며 피고들이 실제 사용검사도면을 제출한 것인지 의문이 든다.'라는 의견을 제시한 사실, 4 위 4)항에서 본 바와 같이 건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 취지를 고려하면 건축허가도면 중 사용검사도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분은 사용검사도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니어서 최종 설계도서에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 할 것인바이 부분 항목에 관하여는 건축허가도면의 시공지시가 하자 판단의 기준이 된다고 봄이 타당한 점, 6 감정인이 산정한 하자보수비 125,593원이 피고들에게 부당하게 과다한 금액인 것으로 보이지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 판정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 그러므로 이 부분 피고들의 주장 또한 이유 없다.

손해배상책임의 발생

피고 B는 이 사건 아파트를 분양한 사업주체로서, 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조 제2항에 따라 이 사건 채권양도세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 원고에게 그 양수한 채권의 범위 내에서 이 사건 아파트의 하자보수를 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

한편 집합건물법 제9조 제3항에 따르면, 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러므로 보건대, 이 법원의서인천세무서장에 대한 과세정보제출명령 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 B의 2021. 12. 31. 기준 순자산은 495,085,317원(= 자산총계 8,227,445,348원 - 부채총계 7,732,360,031원), 2022. 12. 31. 기준 순자산은 573,295,647원(= 자산총계 8,311,259,160원 - 부채총계 7,737,963,513원), 2023. 12. 31. 기준 순자산은 5,109,540원(= 자산총계 12,055,631,757원 - 부채총계 12,050,522,217원)인 사실, 위 피고의2023. 12. 31. 기준 미처리결손금은 297,811,529원인 사실 및 해당 연도에 발생한 매출이 존재하지 아니하고 비용만 지출하여 568,186,107원의 당기순손실을 기록한 사실 등을 고려하면, 피고 B는 2026. 1. 16. 이 사건 변론종결일 현재 무자력 상태에 있다고 봄이 타당하다.

따라서 피고 C은 이 사건 집합건물의 시공자로서 집합건물법 제9조 제3항, 민법 제667조 제2항에 따라 피고 B와 공동하여 이 사건 채권양도세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 원고에게 그 양도받은 채권의 범위 내에서 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다[피고 C의 집합건물법에 따른 손해배상책임을 인정하는 이상 원고가 선택적으로 구하는 채권자대위청구에 대하여는 별도로 판단하지 아니한다].

손해배상책임의 범위

공용부분 하자보수비 이 사건 아파트의 공용부분 전체 하자보수비 151,486,835원(별지 목록 1. 공용부분 하자 목록별 보수비 집계표 참조) 중 이 사건 채권양도비율에 따른 하자보수비121,431,847원(= 151,486,835원 × 80.16%)에서 제척기간이 도과된 공용부분 하자보수비 3,882,331원{위 [표 4] 참조}을 공제한 117,549,516원(= 121,431,847원 - 3,882,331원)이다.

전유부분 하자보수비 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 71,816,075원(별지 목록 3. 각 차수별 채권양도세대 전유부분 하자보수비 집계표 참조)에서 제척기간이 도과된 전유부분 하자보수비 합계 13,251,236원{= 11,157,390원 + 2,093,846원, 위 [표 4] 참조}을 공제한 58,564,839원(= 71,816,075원 -13,251,236원)이다.

전체 하자보수비 공용부분 하자보수비 117,549,516원, 전유부분 하자보수비 58,564,839원과 산업안전보건관리비 기초액 5,349,000원<4>의 합계 181,463,355원(= 117,549,516원 +58,564,839원 + 5,349,000원)이다.

책임 제한 이 사건 아파트의 사용검사일인 2019. 12. 23.부터 이 사건 아파트에 대한 최초 감정 현장조사가 실시된 2024. 8. 29.경까지 약 3년 8개월이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적인 노화현상이 발생하였을 수 있는 점, 이 사건 각 하자 중 시공상 잘못 등으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 이 사건 아파트의 구분소유자들의 사용상 또는 관리상 잘못으로 이 사건 각 하자가 확대되었을 개연성도 배제할 수 없는 점 등 이 사건에 나타난 제반 사정들을 종합하면, 피고 B, C이 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 금액의 80%로 제한함이 타당하다.

채권양도세대별 손해배상액 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 이 사건 채권양도세대 중 각 차수별 채권양도세대 에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상액은 아래 [표 5] 기재와 같다. [표 5] <5><6><7> 마. 소결론 1) 원고의 이 사건 각 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있는데(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 등 참조), 이행기의 정함이 없는 채권을 양수한 채권양수인이 채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소를 제기하고 소송 계속 중 채무자에 대한 채권양도통지가 이루어진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 채무자는 채권양도통지가 도달된 다음 날부터 이행지체의 책임을 진다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2012다29557 판결 등 참조).

따라서 피고 B, C은 공동하여 원고에게 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 이 사건 채권양도세대에 관한 하자보수비와 산업안전보건관리비 기초액 합계 145,170,684원 및 그 중 1 1차 채권양도세대에 관한 하자보수비 및 산업안전보건관리비 기초액 합계 139,184,920원에 대하여는 1차 채권양도통지 및 이행청구서가위 피고들에게 도달한 다음 날인 2024. 2. 28.부터, 2 2차 채권양도세대에 관한 하자보수비 및 산업안전보건관리비 기초액 합계 5,985,764원에 대하여는 2차 채권양도통지 및 이행청구서가 위 피고들에게 도달한 다음 날인 2024. 12. 13.부터 각 위 피고들이그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 2. 6.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

보증책임의 발생 피고 D조합이 2019. 12. 6. 이 사건 아파트에 관하여 보증채권자를 부천시장으로 하여 이 사건 각 하자보수보증서를 발급한 사실, 각 하자보수보증서의 특기사항 기재에 따라 원고가 이 사건 각 하자보수보증서에서 정한 보증채권자가 된 사실, 이 사건 아파트에 이 사건 각 하자가 남아 있는 사실은 앞에서 인정한 바와 같다. 따라서 피고D조합은 이 사건 보증계약에 따라 보증채권자인 원고에게 이 사건 보증계약상 보증금액의 범위 및 보증기간 내에서 이 사건 아파트의 사용검사 후 하자에 대한 하자보수비 상당의 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

보증책임의 범위

위 4.의 다.항에서 본 제반 사정을 참작하면, 피고 D조합이 원고에게 지급해야 할 하자보수보증금 역시 신의성실의 원칙 또는 공평의 원칙에 따라 80%로 제한함이 타당하다. 한편 원고가 이 사건 각 보증계약상의 보증채권자인 이상 이 사건 채권양도세대로부터 양수한 집합건물법에 의한 손해배상청구권의 양도비율에 따른 보증금만 청구할 수 있는 것도 아니다.

따라서 피고 D조합은 원고에 대하여 이 사건 보증계약에서 정한 각 하자담보책임기간별 하자보수비에 80%의 책임제한비율을 적용한 금액과 보증금액 중 더 적은 금액의 범위 내에서 하자보수보증금의 지급책임을 부담하고, 이에 따라 피고 D조합이 원고에게 지급하여야 할 하자보수보증금은 아래 [표 6] 기재와 같이 23,157,336원이다. [표 6] <8> 다. 피고 D조합의 항변 등에 관한 판단 1) 보증기간이 도과하였고, 일부 항목에 대하여 보증책임이 없다는 주장 가) 피고 주장의 요지 (1) 이 사건 각 하자보수보증서 중 2, 3년차 각 보증서는 보증기간이 도과하여 해제되었다.

5, 10년차 하자에 대한 각 보증서의 경우, 하자보수증권 약관 제1조, 제2호 제5호, 제6호에 따라 '미시공, 오시공, 설계상 잘못(사용검사 전 하자) 및 사용상 부주의 등으로 발생한 하자에 대하여는 피고 D조합이 보증책임이 없다. 5년차 하자에 관한 보증서의 경우 '대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수' 관련 하자만 보증하는데 감정인의 하자항목 중 '사용검사 이후 항목' 하자는 [공용 9-1], [공용 9-3], [전유 23-14]에 불과하므로 위 각 항목 하자보수비 합계 1,242,980원으로 제한되어야 한 다. 나아가 10년차 하자에 관한 보증서의 경우 '내력구조부, 지반공사' 관련 하자만 보증하는데 감정인의 하자항목 중 아파트 내력벽 하자는 [공용 1-1], [공용 2-1], [공용2-3], [공용 2-4], [공용 3-7], [공용 3-8], [공용 7-5], [전유 23-5]. [전유 23-7], [전유23-8]에 불과하므로 위 각 항목 하자보수비 합계 1,602,822원으로 제한되어야 한다.

구체적 판단

살피건대, 이 사건 각 하자보수보증서상 2년차 하자에 대한 보증기간 만료일은 2021. 12. 9., 3년차 하자에 대한 보증기간 만료일은 2021. 12. 10.인 사실은 위 [표 1]에서 본 바와 같다. 그러나 위 각 만료일은 각 하자에 대한 보증기간 만료일로서 피고 D조합은 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 사용검사일부터 각 만료일까지 발생한 하자에 관하여 보증책임을 진다는 것을 의미하는 것일 뿐, 원고가 위 각 보증기간 만료일 내에 피고 D조합에게 각 연차별 하자에 대한 하자보수보증금을 청구하여야 한다는 것을 의미하지는 아니한다. 따라서 이 부분 위 피고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나아가, 집합건물법 제9조의2 제1항 제1호는 '건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자'의 경우 하자담보책임기간을 10년, 같은 법 시행령 제5조 제2호 가.목은 '대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조

나아가, 집합건물법 제9조의2 제1항 제1호는 '건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자'의 경우 하자담보책임기간을 10년, 같은 법 시행령 제5조 제2호 가.목은 '대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자'의 경우 하자담보책임기간을 5년으로 각 규정하고 있는바, 이 사건 5년차, 10년차 각 하자보수보증서는 집합건물법에서 정한 각 하자담보책임기간별 하자에 관하여 발급된 것으로 봄이 타당하다. 감정인은 집합건물법에서 정한 하자담보책임기간의 분류에 따라 이 사건 아파트에 발생한 하자 항목을 연차별로 분류하였고, 그러한 감정인의 감정결과가 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다거나, 피고들의 주장과 같이 이 사건 아파트에 발생한 5,10년차 하자 중 일부에 대하여만 피고 D조합이 보증책임을 부담한다고 볼 만한 사정이 확인되지도 아니하므로, 이 부분 피고들 주장도 이유 없다[앞에서 본 바와 같이 이 사건 아파트에 발생한 공용, 전유부분 사용검사 후 하자에 대하여 피고 D조합의 하자보수보증금 지급의무를 인정하는 이상 사용검사 후 하자에 대하여만 하자보수보증금이 인정되어야 한다는 피고들 주장은 더 나아가 살피지 아니한다].

소멸시효 완성 항변

항변의 요지 원고의 피고 D조합에 대한 하자보수보증금채권의 소멸시효기간은 2년이고, 시효는 각 보증기간의 만료일부터 진행되는데, 2년차 하자에 대한 보증기간이 2021. 12. 9.<9> 만료되었고, 원고는 그로부터 2년이 지난 2024. 2. 27. 이 사건 소를 제기하였으므로 사용검사 후 2년차 하자에 관한 하자보수보증금채권은 시효가 완성되어 소멸되었다.

구체적 판단

건설산업기본법 제67조 제4항은 '보증채권자가 공제조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일부터 2년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.'라고 규정하고 있으므로, 원고의 피고 D조합에 대한 하자보수보증금채권의 소멸시효기간은 2년이고, 소멸시효는 보증기간의 만료일부터 진행한다고 봄이 상당하다. 그러므로 보건대, 이 사건 사용검사 후 2년차 하자에 대한 피고 D조합의 하자보증기간의 만료일은 2021. 12. 9.이고, 원고의 이 사건 소 제기일은 2024. 2. 27.인 사실은 기록상 명백하므로, 원고의 피고 D조합에 대한 이 사건 소는 위 각 보증기간 만료일로부터 2년이 경과한 후에 이루어졌음이 역수상 명백하다. 따라서 원고의 피고 D조합에 대한 이 사건 사용검사 후 2년차 하자에 관한 하자보수보증금 채권은 이 사건 소제기전에 이미 시효로 소멸하였다.

그렇다면 피고 D조합이 원고에게 지급하여야 할 하자보수보증금은 3, 5,10년차 하자에 대한 하자보수보증금인 10,788,890원(= 3년차 6,294,758원 + 5년차 2,188,185원 + 10년차 2,305,947원, [표 6] 참조)이다.

중첩 범위에 관한 판단

원고가 이 사건 각 하자보수보증서에 기초하여 피고 D조합에 대하여 가지는 하자보수보증금 채권은 구분소유자들로부터 양수한 피고 B, C에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 그 인정 근거, 권리관계의 당사자, 책임 내용 등이 서로 다른 별개의 권리이므로 부진정연대채무 관계에 있지는 아니하나, 그 중 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분에 있어서는 결과적으로 같은 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 장차 원고가 그 중 어느 한 권리를 행사함으로써 하자보수에 갈음하는 보수비용 상당이 지급되면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 참조). 따라서 중복지급을 피하기 위하여 의무이행 단계가 아닌 의무의 존부를 선언하는 판결 단계에서 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분에 대하여는 피고B, C과 피고 D조합이 이를 '공동하여' 지급하도록 하고, 나머지 부분에 대하여는 피고D조합이 단독으로 지급하도록 함이 상당하다.

그러므로 보건대, 1 피고 D조합이 피고 B, C과 공동하여 부담하는 부분은 ᄀ이 사건 채권양도세대의 공용부분에 관한 사용검사 후 3, 5, 10년차 하자보수비 8,100,547원[= 공용부분 사용검사 후 3, 5, 10년차 하자보수비 합계 10,105,473원(=5,042,530원 + 2,654,828원 + 2,408,115원) × 채권양도비율 80.16%] 및 ᄂ 이 사건 채권양도세대의 전유부분에 관한 사용검사 후 3, 5, 10년차 하자보수비 2,585,895원(=2,093,846원 + 80,403원 + 411,646원)<10>을 합한 10,686,442원(= 8,100,547원 +2,585,895원)에서 제척기간이 도과한 전유부분 사용검사 후 3년차 하자보수비2,093,846원{위 [표 4] 참조}을 뺀 나머지 8,592,596원(= 10,686,442원 - 2,093,846원)에서 책임제한 80%를 가한 6,874,079원(= 8,592,596원 × 80%<11>) 및 이에 대한 지연손해금이고, 2 피고 D조합이 단독으로 부담하는 부분은 위 다.항에서 인정한 10,788,890원에서 위 공동 부담 부분 6,874,079원을 뺀 나머지 3,914,811원(= 10,788,890원 -6,874,079원) 및 이에 대한 지연손해금이 된다.

소결론 따라서 피고 D조합은 원고에게, 1 피고 B, C과 공동하여 위 4.의 마.항 기재 145,170,684원 중 이 사건 채권양도세대 공용부분 및 전유부분에 관한 하자보수보증금 6,874,079원, 2 단독으로 이 사건 아파트의 채권미양도세대에 관한 하자보수보증금 3,914,811원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2024. 3. 15.부터 피고 D조합이 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 2. 6.까지는 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.