수원지방법원 성남지원 2026. 4. 22. 선고 2024가단235996 판결

피고, C, D은 2018. 6. 29. 이천시 E 임야 11544㎡[이하 '이 사건 분할 전 토지'라 한다. 위 토지는 2021. 3. 23. 이천시 F 임야 11423㎡로 등록전환되었고, 2021. 3.26. 별지 목록 제1 내지 12항 기재 토지(이하 순서대로 '이 사건 제○ 토지'라 하고, 이하 통칭하여 '이 사건 각 토지'라 한다)로 분할되었다] 중 각 1/3 지분에 관하여 2018.5. 8.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 주식회사 G은 2018. 6. 29. 이 사건 분할 전 토지에 관하여 채권최고액 8억 4,000만 원, 채무자 C로 한 2018. 6. 29. 설정계약을 원인으로 한 근저당권설정등기(이하 '이 사건 제1 근저당권설정등기'라 한다)를 마쳤다.

피고는 2020. 1. 16. 이천시장으로부터 이 사건 분할 전 토지 중 3,848㎡(부지3,691㎡, 도로 157㎡)에 관하여 단독주택(9개동) 및 도로 부지조성을 위한 '사업기간: 착공일 2020. 1., 준공예정일 2021. 12. 30.'로 한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 '국토계획법'이라 한다) 제56조에 따른 개발행위허가(이하 '이 사건 제1 허가'라 한다)를 받았다[비고: 본 허가는 주목적사업이 아닌 토지형질변경 및 입지기준에 대한 허가이며 주목적사업에 대하여는 별도의 허가(건축허가 등)을 득하여야 합니다. 또한, 산지관리법 제16조제1항의 규정에 따라 주목적사업인 건축허가(신고)전에는 개발행위허가의 효력이 발생하지 않습니다].

피고는 2020. 9. 16. H면장으로부터 이 사건 분할 전 토지 지상 9개동 건물을 신축하는 내용의 건축신고필증을 교부받았다. 피고는 2021. 4. 5. 근로복지공단에 이 사건 분할 전 토지 지상 9개동 건물을 신축하는 공사(이하 '이 사건 공사'라 한다) 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)과 관련하여 사업주를 피고로 한 고용보험 및 산재보험을 가입하였다.

원고는 2021. 4. 16. 피고와 사이에 이 사건 분할 전 토지 중 이천시 F 3848㎡(계약면적)에 관하여 매매대금 698,000,000원(계약금 2,000만 원 2021. 4. 16. 지급, 1차중도금 2억 8,000만 원 2021. 4. 30. 지급, 잔금 3억 9,800만 원 2021. 5. 31. 지급)으로 한 아래와 같은 내용의 매매매계약(갑 제5호증, 이하 '이 사건 제1차 매매계약'이라 한다)을 체결하였다. 원고는 2021. 4. 16. ~ 2021. 4. 30. 피고에게 합계 3억 1,000만 원(=2021. 4. 16. 3,000만 원 + 2021. 4. 30. 2억 8,000만 원)을 계약금 및 중도금으로 지급하였다.

피고는 2021. 4. 16. 이천시장에 이 사건 공사의 착공신고서를 제출하였고, 2021. 4. 20. H면장으로부터 이 사건 공사를 위한 착공신고필증(갑 제4호증)을 교부받았다.

피고는 2021. 5. 4. C 소유의 이 사건 각 토지 중 1/3 지분에 관하여 2021. 5. 3. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기, 2021. 6. 15. D 소유의 이 사건 각 토지 중 1/3 지분에 관하여 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각각 마쳤다.

원고는 피고에게 2021. 6. 11. 2,000만 원, 2021. 7. 8. 2,000만 원을 각각 송금하였다.

원고는 2021. 10. 21.<1> 피고와 사이에 이 사건 제1 내지 11 토지(이하 통칭하여'이 사건 매매대상 토지'라 한다)에 관하여 매매대금 6억 9,800만 원(계약금 7,000만 원 2021. 10. 5. 지급, 중도금 2억 7,000만 원 2021. 10. 6. 지급, 잔금 3억 5,800만 원 2021. 10. 29. 지급)으로 한 아래와 같은 내용의 매매매계약(갑 제7호증, 이하 '이 사건 제2차 매매계약'이라 한다)을 체결하였고, 원고와 피고는 이 사건 제1차 매매계약서를 찢어버렸다.

원고는 2021. 10. 21. 피고에게 L조합으로부터 대출을 받아 이 사건 제2차 매매대금의 잔금 3억 5,800만 원을 지급하였고, 같은 날 피고로부터 이 사건 매매대상 토지에 관하여 이 사건 제2차 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. M조합은같은 날 이 사건 매매대상 토지에 관하여 이 사건 제2, 3 근저당권설정등기를 일부 포기하여 위 근저당권 설정등기의 말소등기가 마쳐졌다. L조합은 같은 날 이 사건 매매대상 토지에 관하여 채권최고액 6억 원, 채무자 원고로 한 같은 날 설정계약을 원인으로 한 근저당권설정등기를 마쳤다.

피고는 2022. 7.경 원고에게 이 사건 제12 토지 중 16㎡(이하 '이 사건 일부토지'라 한다)에 관하여 아래와 같은 내용의 토지사용승낙서(갑 제16호증, 이하 '이 사건 사용승낙서'라 한다) 및 지하수, 가스 사용동의서(이하 '이 사건 사용동의서'라 한다) 및 허가권포기 및 채권 양도·양수 동의서(갑 제36호증)를 교부하였다. 피고는 2022. 11.30. ~ 2022. 12. 20.경 이 사건 일부토지 지상에 가스시설을 설치하였다.

원고는 2022. 7. 8. 피고를 사업주로 한 이 사건 사업에 관한 고용보험료 및 산재보험료 합계 20,610,550원을 대신 납부하였다. 원고는 2022. 7. 20. H면장에게 이 사건 공사의 건축주 변경신청을 하였고, H면장은 2022. 9. 6. 피고에게 이 사건 공사의 건축관계자 변경신고필증(갑 제10호증)을 교부하였고, 이 사건 분할 전 토지 지상 9개동 건물의 건축주는 피고에서 원고로 변경되었다.

원고는 2023. 5. 8. 이천시장으로부터 별지 목록 제1, 4, 5, 7, 8항 기재 토지 및 이천시 P 임야 390㎡(위 토지는 2022. 12. 26. 별지 목록 제11항 기재 토지에서 분할되었다) 중 207㎡에 관하여 단독주택 및 도로 부지조성에 관련하여 사업기간 : 착공일2023. 5. 준공예정일(사용기간) 2025. 4. 30.으로 한 개발행위허가(이하 '이 사건 2차허가'라 한다)를 받았다.

원고는 피고의 요구 및 관할 지자체에 대한 민원제기에 의해 2023. 7. 20.경. Q에게 이 사건 일부토지에 설치되어 있던 가스시설 이전공사를 도급주었고, Q는 가스시설 이전공사를 하여 피고는 Q에게 합계 6,501,000원(= 터파기 1,500,000원, 보강토작업1,200,000원 + 래미콘타설 660,000원 + 철근 300,000원 + 인건비 1,500,000원 + 안전울타리 750,000원 + 부가가치세 591,000원)의 공사비를 지급할 의무를 부담하게 되었다.

이 사건 매매대상 토지 지상 건물의 신축

원고는 2023. 1. 13. 이 사건 제6 토지 지상 2층 단독주택(사용승인일은 2023.1. 11.이고, 이하 '이 사건 제1 건물'이라 한다)에 관한 소유권보존등기를 마쳤고, 2023. 2. 14. R에게 이 사건 제1 건물에 관하여 2022. 9. 3. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

원고는 2023. 8. 3. 이 사건 제5 토지 기상 2층 단독주택(사용승인일은 2023. 7.28.이고, 이하 '이 사건 제2 건물'이라 한다)에 관한 소유권보존등기를 마쳤고, 2023. 9.22. S에게 이 사건 제2 건물에 관하여 2023. 8. 30. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

원고는 2023. 8. 7. 이 사건 제8 토지 지상 2층 단독주택(사용승인일은 2023. 8.3.이고, 이하 '이 사건 제3 건물'이라 한다)에 관한 소유권보존등기를 마쳤고, 2023. 9. 7. T에게 이 사건 제2 건물에 관하여 2023. 8. 16. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

원고는 2023. 8. 17. 이 사건 제7 토지 지상 2층 단독주택(사용승인일은 2023. 8. 3.이고, 이하 '이 사건 제4 건물'이라 한다)에 관한 소유권보존등기를 마쳤고, 2023. 9. 18. U에게 이 사건 제4 건물에 관하여 2023. 8. 21. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

원고는 2023. 9. 11. 이 사건 제1 토지 지상 2층 단독주택(사용승인일은 2023. 8. 2.이고, 이하 '이 사건 제5 건물'이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤고,2024. 1. 24. V에게 이 사건 제5 건물에 관하여 2023. 7. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

고용산재보험료 대납에 따른 부당이득반환 청구

개발행위허가 승계의무절차 불이행으로 인한 손해배상청구

이 사건 2차 허가를 다시 받기 위한 비용 지출에 따른 손해배상청구

이 사건 1차 허가 취소로 인한 이 사건 사업 지연으로 인한 손해배상청구

이 사건 일부토지 사용에 대한 수인의무 불이행으로 인한 손해배상청구

관련 법리

판단

피고는 이 사건 공사의 건축주로서 2021. 4. 20. H면장으로부터 이 사건 공사 착공신고필증을 교부받았고, 이 사건 공사의 건축주는 2022. 9. 6. 피고에서 원고로 변경되었다. 이 사건 공사는 고용보험법 제8조 제1항 본문, 산재보험법 제6조 본문에 의하여 고용보험법 및 산재보험법의 적용사업에 해당하고, 원고는 고용산재보험료징수법 제5조 제1항, 제3항에 따른 보험가입자인 사업주로서 원칙적으로 고용산재보험료징수법 제13조 제1항 각호, 제4 내지 6항에 의한 이 사건 사업의 사업주 변경 전 기간에 대한 보험료를 납부할 의무를 부담한다.

피고의 주장대로 근로복지공단이 이 사건 사업의 사업주가 아닌 피고에게 부당한 보험료를 부과하였다고 하더라도, 이는 고용산재보험료징수법 제4조에 의하여 보험료 등의 고지 및 수납, 체납관리를 위탁받아 실시하는 근로복지공단을 상대로 부과처분취소소송을 제기하여 해결해야 할 문제일 뿐이고, 항고소송절차에 의하여 피고에 대한 부과처분이 취소되지 않은 한 이 사건 사업의 사업주 변경 전 기간에 대한 보험료 납부의무는 피고에게 존재한다고 봄이 타당하다. 피고가 제출한 증거들만으로 근로복지공단의 피고에 대한 보험료 부과처분에 중대명백한 하자가 있다고 보기도 어렵다.③ 원고가 2022. 7. 8. 피고의 고용보험료 및 산재보험료 합계 20,610,550원을 대신 납부한 이후 W면장에게 2022. 7. 20. 이 사건 공사의 건축주를 피고에서 원고로 변경하는 건축관계자 변경신고서가 제출되었는바, 피고의 건축주 변경 등을 위한 보험료 대납 요청이 없었다면 원고가 피고 대신 피고에게 부과된 위 보험료를 대납할 이유도 없었던 것으로 보인다.

소결

관련 법리

판단

이 사건 제2차 매매계약 체결로 이 사건 제1차 매매계약이 변경된 것인지 여부 원고는 2021. 4. 16. 피고와 사이에 이 사건 분할 전 토지 중 이천시 F 3848㎡(계약면적)에 관하여 이 사건 제1차 매매계약을 체결한 사실, 원고는 2021. 10. 21. 피고와 사이에 이 사건 매매대상 토지에 관하여 이 사건 제2차 매매계약을 체결하면서, 원고와 피고는 이 사건 제1차 매매계약서를 찢어버린 사실은 인정사실에서 본 것과 같다.

피고는 이 사건 매매대상 토지의 1/3 지분권자로서 원고에게 이 사건 매매대상 토지의 나머지 2/3 지분(C 명의의 1/3 지분, D 명의의 1/3 지분)을 매수하여 이전하는 것으로 정하여 이 사건 제1차 매매계약을 체결하였다. 피고는 원고로부터 계약금과 중도금을 지급받은 뒤 2021. 5. 4.경 C 명의의 이 사건 각 토지 중 1/3 지분은 취득하였으나, 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기를 마쳐주기로 한 2021. 5. 31.까지 D 명의의 이 사건 각 토지 중 1/3 지분은 취득하지 못하였다. 이에 피고가 원고에게 지분 확보를 위해 추가적인 기한을 요청하였고, 이후 피고가 원고에게 어떠한 고지를 하거나 승낙을 받지 않은 채 2021. 6. 15.경 D 명의의 이 사건 각 토지 중 1/3 지분을 취득하면서 동시에 이 사건 각 토지에 이 사건 제2, 3 근저당권설정등기를 마쳤다. 이후 근저당권 설정사실을 안 원고가 피고에게 항의하자, 피고는 이 사건 제2, 3 근저당권설정등기의 말소를 약속하면서 2021. 10. 21.경 재차 원고와 기지급한 계약금과 중도금을 반영하고, 잔금지급 기일을 등을 새로 정한 이 사건 제2차 매매계약서를 작성하고, 같은 날 원고에게 이 사건 매매대상 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

이 사건 제1차 매매계약과 이 사건 제2차 매매계약은 잔금 지급기일 및 이 사건 매매대상 토지의 인도일, 특약사항 제2 내지 5항의 내용이 서로 다르다. 이 사건 제1차 매매계약의 특약사항 제4항(잔금지불은 매수인이 등기 후 대출을 받아서 지불하며 매도인은 중도금 이후 7일 이후 근저당권설정을 해지해 주기로 한다)은 이 사건 제2차 매매계약에는 제외되었다. 원고와 피고는 이 사건 제2차 매매계약 체결 이후 이 사건 제1차 매매계약서를 찢어버렸는바, 처분문서인 매매계약서를 찢어버리는 것은 매우 이례적인 사정으로 이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매대상 토지에 관한 이 사건 제2차 매매계약으로 이 사건 제1차 매매계약과 양립할 수 없는 내용은 이 사건 제2차 매매계약의 내용대로 변경되었다고 보는 것이 당사자의 의사에 부합하는 해석이라고 봄이 타당하다.

피고에게 이 사건 제1, 2차 매매계약에 따른 개발행위허가 승계의무가 인정되는지 여부앞서 든 증거들, 을 제4, 5호증의 각 영상에 이 법원의 이천시에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고에게 이 사건 제1, 2차 매매계약에 따른 이 사건 허가 승계의무가 인정된다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

이 사건 제1, 2차 매매계약의 특약사항은 매도인과 매수인의 의무의 내용과 기한을 상세하게 규정하고 있는바, 그럼에도 피고 명의의 이 사건 1차 허가를 매수인(원고) 명의로 변경하는 내용은 이 사건 제1, 2차 매매계약서에 포함되어 있지 않다. 이러한 점에 이 사건 제1차 매매계약 특약사항 1 내지 5항, 이 사건 제2차 매매계약특약사항 제1 내지 5항이 자세한 특약을 기재하고 있는 점을 종합하여 보면, 매도인인 피고는 매수인인 원고에게 이 사건 매매대상 토지의 소유권이전등기를 마쳐줄 의무, 이 사건 매매대상 토지에 관한 이 사건 제2, 3 근저당권설정등기를 말소할 의무 및 이 사건 특약사항에 정한 의무만을 부담한다고 봄이 타당하다. 피고가 이 사건 제1, 2차 매매계약서에 기재되지 않은 이 사건 허가 승계의무를 부담한다고 보기는 어렵다.

국토계획법 제56조 제2항<3>에서 개발행위허가 사항의 변경의 경우에도 관할지자체장의 허가를 받도록 정하고 있고, 국토계획법 제133조 제1항<4>에서 사업기간 동안 개발행위를 완료하지 아니한 경우 관할지자체 장은 개발행위허가를 취소할 수 있도록 정하고 있다. 그러나 국토계획법 제136조<5>에 의하면, 관할지자체 장은 개발행위허가를 취소하기 전에 청문을 하여야 한다. 그러나 이천시장은 이 사건 2차 허가 이전에 이 사건 1차 허가를 취소하거나, 취소하기 위한 청문절차를 거치지 않았는바, 이 사건 1차 허가가 이 사건 2차 허가를 받기 전에 명시적으로 취소되었다고 보기도 어렵

원고는 이 사건 소제기 이전까지 이 사건 1차 허가의 사업기간 이후(2021. 12. 30.)에 이 사건 2차 허가 받기 전에 이 사건 1차 허가의 사업기간 만료에 대해 이의를 하였다고 볼 자료도 없다.

이 사건 제2차 매매계약에 따라 이 사건 매매대상 토지의 인도일은 이 사건 제1차 매매계약의 인도일인 2021. 5. 31.에서 이 사건 토지의 잔금일인 2021. 10. 21.로 변경되었으므로, 원고가 주장하는 이 사건 매매대상 토지의 인도지연에 따른 이 사건 공사지연이 발생하였다고 보기도 어렵다.

청구원인에 관한 판단

피고 주장에 관한 판단

피고 주장의 요지

판단

이 사건 토지사용승낙서에는 피고가 주장하는 해제조건이 전혀 기재되어 있지 않다. 이 사건 토지사용승낙서가 교부된 시기는 2022. 7. 7.이후로 피고가 주장하는 2차 부지계약인 2022. 7. 30.과 근접하였음에도 이와 관련된 아무런 내용이 기재되어 있지 않다. 이 사건 제2차 매매계약 특약사항에도 토지사용승낙과 관련한 부관의 내용이 기재되어 있지 않다.

피고는 이 사건 일부토지에 설치된 가스시설이 개발허가를 받지 않아 불법이라고 주장한다. 피고가 제출한 증거들만으로 이 사건 일부토지에 설치된 가스시설이 불법이라고 보기 어렵고, 관할관청에서 이 사건 일부토지 지상 가스시설에 대하여 철거를 요구하였다고 볼 자료도 없다.

소결