수원지방법원 2026. 1. 22. 선고 2022가합15802 판결

당사자들의 지위

원고는 수원시 영통구 A아파트(8개동 446세대, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 관리하기 위하여 그 입주자들로 구성된 자치관리기구이다.

피고 B은 2018. 6. 20. 이 사건 아파트의 최초 분양자인 E 주식회사를 합병하여 E의 분양자 지위를 승계한 후 이 사건 아파트를 신축하여 분양한 사업 주체이고, 피고C, D은 이 사건 아파트의 시공자이다.

피고 보증공사는 피고 B을 위하여 이 사건 아파트에 발생한 하자에 대한 하자보수 이행채무를 보증한 보증채무자이다.

하자보수보증계약의 체결

피고 보증공사는 이 사건 아파트의 사용승인 이후인 2018. 3. 6. E와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 보증채권자를 수원시장으로 하는 아래와 같은 내용의 하자보수보증계약(이하 '이 사건 보증계약'이라 한다)을 체결하였고, 그에 따른 하자보수보증서를 발급하였다.

위 하자보수보증서의 '특기사항'란에는 "공동주택관리법 시행령 제41조 제3항의 규정에 의한 입주자대표회의 구성시에는 보증채권자가 입주자대표회의로 변경된 것으로 봅니다."라는 문구가 기재되어 있다. 이후 이 사건 아파트의 자치기구인 원고가 구성되어, 이 사건 보증계약의 보증채권자는 수원시장에서 원고로 변경되었다.

이 사건 아파트의 사용승인 및 하자 발생

이 사건 아파트는 2017. 4. 28. 사용승인을 받았고, 그 무렵 이 사건 아파트를 분양받은 구분소유자들에게 인도되었다.

피고 C, D은 이 사건 아파트의 신축공사를 하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나, 다르게 또는 부실하게 시공함으로써 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에 하자가 발생하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트에 기능상·안전상 또는 미관상 지장을 가져왔다.

하자보수를 갈음한 손해배상채권의 양도

원고는 이 사건 아파트 446세대 중 434세대(이하 '이 사건 채권양도세대'라 한다)로부터 이 사건 아파트에 관한 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 그 양도통지권한을 적법하게 위임받아, 피고들에게 위 채권양도 사실을 통지하였다.

각 채권양도 현황은 아래 표 기재와 같고, 상세한 채권양도세대 및 세대별 전유 면적은 별지2. 채권양도세대 목록 기재와 같다.

하자보수비 집계내역

피고들의 주장

판단

민법 제670조의 하자담보책임에 관한 제척기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간이 아니다(대법원 1990. 3. 9. 선고 88다카31866 판결 참조).

입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것이므로 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 타당하다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 참조).

원고는 이 사건 아파트의 공용부분 및 전유부분 하자에 관하여 이 사건 아파트각 세대 구분소유자들로부터 하자보수요청을 취합한 다음 2019. 4. 24.경부터 계속하여 피고 B, D에 하자보수를 요청하는 공문을 발송하였다. 위 각 공문에 첨부된 하자사항에 따르면 원고 내지 이 사건 아파트 관리사무소가 직접 또는 구분소유자를 통하여 불편사항을 조사하여 위 피고들에 그 대책을 요구한 것으로 보이고, 위 각 공문에 기재된 하자들은 이 사건 감정결과를 통해 인정되는 하자들과도 서로 밀접하게 연관되어 있다.

통상적으로 구분소유자들이 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 집합건물에 발생한 하자에 대한 보수를 요청하여 이를 해결하는 사정을 고려하면, 구분소유자들은 원고를 통하여 위 피고들에게 이 사건 아파트에 발생한 하자보수를 요청하거나, 그 권한을 원고에게 위임한 것이라고 봄이 타당하다.

전유부분의 하자보수청구는 입주자가 하되, 입주자는 전유부분에 대한 청구를 입주자대표회의나 관리주체가 대행하도록 할 수 있으므로(공동주택관리법 시행령 제38조 제2항), 구분소유자들이 원고나 관리사무소로 하여금 자신의 권리행사를 대행하도록 한 것으로 볼 수 있다.

건축에 관한 전문가가 아닌 원고 내지 이 사건 아파트의 구분소유자들이 위 피고들에게 이 사건 아파트에 발생한 하자들 중 일부를 지적하며 그 대책을 요구하였다면, 이 사건 아파트의 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자에 관하여 포괄적인 권리행사를 한 것으로 볼 것이다.

개별 하자 및 보수비용에 관한 판단

건축물의 하자란 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 · 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 참조).

감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하므로(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 참조), 하자의 발생 및 범위에 관한 당사자들의 주장이 이 사건 감정결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 개별 하자에 관한 주장을 판단한다.

개별 하자 항목에 관한 당사자들의 주장과 판단

손해배상책임의 발생

손해배상책임의 범위

책임의 제한

구체적인 손해배상액

지연손해금 기산점에 대한 판단

집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조가 정하는 수급인의 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 참조). 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 이 사건 아파트에 발생한 하자에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아, 피고 B에 대하여 이 사건 소장의 송달로 그 이행을 구한 사실은 앞서 보았다.

따라서 피고 B은 원고에게 손해배상으로 1,195,803,449원과 그 중 501,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본이 송달된 다음 날인 2022. 6. 9.부터, 나머지694,803,449원(= 1,195,803,449원 - 5억 100만 원)에 대하여는 이 사건 2024. 1. 25.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 송달된 다음 날인 2024. 1. 27.부터 각 피고 B이 그 이행의무의 범위에 관하여 다툼이 타당한 이 판결 선고일인 2026. 1. 22.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 주장

판단

집합건물법 제9조 제3항에 따르면, 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다.

살피건대, 이 법원의 서광주세무서, 광주시 서구에 대한 각 과세정보제출명령 회신결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정, 즉, ① 피고 B은 2022.1. 1.부터 2025. 4. 9.까지 각 과세기간에 해당하는 재산세, 법인세를 모두 납부하였고, 달리 피고 B의 세금 체납 사실이 확인되지 않는 점, ② 2022. 12. 31. 기준 피고 B의 재무상태표상 자산총계는 518,874,251,404원으로 부채총계 458,701,629,803원을 초과함에 따라, 이익잉여금 27,173,305,924원을 포함한 자본총계가 60,172,621,601원에 이르는 점, ③ 2023. 12. 31. 기준 피고 B의 재무상태표상 자산총계는 411,246,057,537원으로 부채총계 347,967,114,804원을 초과함에 따라, 이익잉여금 30,279,627,056원을 포함한 자본총계가 63,278,942,733원에 이르는 점, ④ 2024. 12. 31. 기준 피고 B의 재무상태표상 자산총계는 380,154,590,086원으로 부채총계 336,850,907,293원을 초과함에 따라, 그 이익잉여금 10,304,367,116원을 포함한 자본총계가 43,303,682,793원에 이르는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 B이 이 사건 변론종결일 현재 무자력상태라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그 밖에 피고 B에 집합건물법 제9조 제3항에서 정한 '회생절차개시신청, 파산신청, 해산 등 이에 준하는 사유'가 존재한다고 볼 만한 사정도 없다.

따라서 원고의 피고 C, D에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상청구는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

보증책임의 발생

보증책임의 범위

앞서 보았듯이 피고 B의 원고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 70%로 제한한 점, 이 사건 보증계약은 하자보수보증계약으로 그 성질상 위 손해배상책임과 결과적으로 동일한 하자의 보수를 목적으로 하는 점 등을 고려하여, 피고 보증공사의 원고에 대한 책임도 70%로 제한한다.

피고 보증공사는 이 사건 보증계약에서 정한 각 하자담보책임기간별 하자보수비에 책임제한 비율을 적용한 금액과 보증금액 중 적은 금액의 범위 내에서 하자보수보증금의 지급책임을 부담한다. 그렇다면 앞서 본 하자보수비 총괄 집계표에 따른 피고보증공사가 원고에게 지급할 하자보수보증금은 아래 표 기재와 같이 651,109,749원이다(원미만을 버리는 단수 처리로 인하여 공용부분, 전유부분의 하자보수비 전체 합계액에 대하여 70%의 책임제한을 한 결과 보다 1원이 적다).

중첩 및 단독관계

원고가 이 사건 보증계약에 따라 피고 보증공사에 대하여 가지는 하자보수보증금채권은 피고 B에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권과 그 인정근거, 당사자, 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리이기는 하나 결과적으로 같은 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 원고가 어느 한 권리를 행사하여 하자보수에 갈음하는 보수비용 상당액을 지급받으면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 참조). 그렇다면 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분에 대해서는 피고 보증공사가 피고 B과 공동하여 원고의 손해를 배상하고, 나머지 부분에 대해서는 피고 보증공사가 단독으로 원고의 손해를 배상하는 것이 타당하다.

따라서 피고 보증공사가 피고 B과 공동하여 부담하는 부분은 공용부분 사용검사후 하자보수비 842,167,884원(= 공용부분 사용검사 후 하자보수비 합계 865,982,400원× 채권양도비율 97.27%)과 이 사건 채권양도세대에 해당하는 전유부분 사용검사 후 하자보수비 63,069,424원(= 전유부분 사용검사 후 하자보수비 합계 64,174,387원 - 미양도세대 전유부분 사용검사 후 하자보수비 합계 1,104,963원)을 합한 905,237,308원(=842,167,884원 + 63,069,424원)에 대하여 그 책임을 70%로 제한한 633,666,115원과 이에 대한 지연손해금이다.

피고 보증공사가 단독으로 부담하는 부분은 앞서 본 피고 보증공사가 원고에게 지급해야 할 하자보수보증금 651,109,749원에서 위 공동부담 부분 633,666,115원을 공제한 17,443,634원(= 651,109,749원 - 633,666,115원)과 이에 대한 지연손해금이 된다.

소결론