주문
피고는 원고에게 별지 1, 2목록 기재 각 토지 및 별지 3목록 기재 각 건물에 관하 여 2014. 5. 9. 대물변제예약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
소송비용 중 원고와 피고 사이에 생긴 부분은 피고가, 보조참가로 인한 부분은 피고 보조참가인이 각 부담한다.
이유
인정사실
원고는 2013. 6.경 피고로부터 양주시 J 외 15필지 지상에 K 펜션(이하 '이 사건 펜션'이라 한다) 신축공사의 골조공사 등(이하 '이 사건 공사'라고 한다)을 도급받았다. 나. 원고가 이 사건 공사를 시공하던 중인 2013. 9. 2. 당시 그때까지의 기존 미지급공사비 잔액이 2,424,870,000원(부가가치세 포함)이었는데, 이후 피고로부터 이 사건 펜션 잔여 신축공사 및 부대 토목공사에 관하여 공사금액 3,806,000,000원(부가가치세 포함)으로 정하여 도급받으면서 위 기존 미지급 공사비 및 잔여 공사비 합계 6,230,870,000원(부가가치세 포함)의 지급을 담보하기 위하여, 피고(당시 대표이사 G), 피고의 당시 주주들인 L, M, N, O과 피고의 경영권을 양수할 P, Q, R 및 원고 사이에 피고의 주식 및 경영권 일체를 양도·양수하는 계약(이하 '이 사건 양수도계약'이라 한다)이 체결되었고, 같은 날 원고와 피고 사이에 이 사건 펜션 신축공사 중 A 내지 F 동의 잔여공사 및 부대토목 잔여공사에 관하여 2013. 9. 10.부터 2014. 1. 31.까지 공사금액 3,460,000,000원으로 정한 공사도급 계약이 체결되었다. 위 양수도 계약 및 공사도급계약의 주요내용은 다음과 같다.
주식및경영권양도양수계약서
제2조
원고의 부가세 포함한 공사금은 기존 공사금 2,424,870,000원과 향후 시행할 잔여공사 도 급계약 금액 3,806,000,000원의 합계금 6,230,870,000원임을 확인한다.
제3조
제2조에 정한 기존 공사금 채무의 지급과 향후 시공할 공사금의 지급을 확실하게 하기 위하여 L, M, N, O의 주식 전부 및 이들의 경영권을 모두 P, Q, R에게 양도한다.
제5조
이 사건 펜션 준공 후 45일 내에 이 사건 펜션을 1순위 담보로 한 대출금과 펜션 분양대 금 수입금으로 제2조의 원고 공사비 중 40억 원 이상이 지급되었을 때에는 원고의 공사 비 잔액에 대하여 다음과 같이 이행 지급한다.
피고는 공사비 잔액의 원리금 변제에 대한 담보로 이 사건 펜션에 2순위로 P 또는 원고가 지정하는 사람을 채권자로 하고 피고를 채무자로 하여 채권최고액을 공사 비 잔액의 140%로 한 근저당권 설정등기를 한다.
피고는 공사비 잔액의 원금은 1순위 대출 후 15개월 내에 완불하고 이자는 월 1% 로 하여 매월 말일에 원고의 은행계좌로 지급한다.
공사도급계약서특약사항
공사비지불방법
원고가 피고로부터 지급받아야 할 부가세 포함한 공사금은 기존 골조 공사비 2,424,870,000원과 이 건 공사계약금 3,806,000,000원을 합하여 모두 6,230,870,000 원이다.
준공 후 45일 이내에 40억 원 이상을 현금으로 지급하고, 나머지 잔금은 이 사건 펜션에 2순위 근저당권설정등기를 경료하고 월 1%의 이자를 준공일로부터 매월 말일에 지급하고 원금은 준공 후 15개월 내에 완불한다.
피고가 위 1항을 이행하지 못할시 피고는 별지 토지 조서의 토지 및 위 지상 건물에 관한 모든 권리를 포기하고 이 포기된 모든 권리는 원고에게 귀속된다.
이 사건 양수도계약에 따라 2013. 9. 6. 피고의 대표이사를 P으로 변경하는 등기가 경료되었고, 원고가 이 사건 펜션 신축공사를 2014. 2.경 완공하여 2014. 3. 25. 건축물 사용승인을 받음으로써 원고가 이 사건 공사계약 및 잔여 공사의 이행을 완료하였다.
피고는 공사 준공일인 2014. 3. 25.부터 45일이 경과한 2014. 5. 9.까지 원고의 공사비 40억 원을 지급하지 아니하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 21호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 별지 1, 2목록 기재 각 토지 및 별지 3목록 기재 각 건물에 관하여 2014. 5. 9. 대물변제예약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
피고 보조참가인들의 주장에 관한 판단
피고 보조참가인들의 주장 및 판단
피고 보조참가인들은 원고의 공사대금과 원고가 이 사건 청구로 소유권이전등기를 구하는 각 부동산에 대하여 그 가액을 정한 뒤 정산절차를 거친 이후에야 소유권이전등기를 할 수 있다는 취지로 주장한다.
살피건대, 피고 보조참가인들은 이 사건 대물변제약정이 당사자 사이에 정산절차를 예정하고 있는 이른바 약한 의미의 양도담보를 설정하기로 하는 약정임을 전제로 정산절차의 선행을 구하고 있는 것으로 보여지는바, 위 주장에 의하더라도 약한 의미의 양도담보를 설정하기로 하는 약정에 따른 소유권이전등기를 미처 마치지 아니한 경우에는 아직 양도담보가 설정되기 이전의 단계에 해당되어 원고로서는 우선 담보계약에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하여 소유권이전등기를 받은 다음 정산절차를 거치면 되고, 따라서 위 정산절차가 없었다는 점은 피고가 그 소유권이전등기절차의 이행을 거절할 수 있는 적법한 항변사유가 되지 아니하므로 피고 보조참가인들의 이 부분 주장은 이유 없다.
피고 보조참가인 B의 주장 및 판단
피고 보조참가인 B는, 2013. 9. 6. 원고, 피고, L, P 사이에 체결된 이행각서에 의하면 P이 피고의 대표이사로 취임한 후 전임 대표이사 및 연대보증인 L 측에서 준공 이후 금융권 대출을 받고자 할 때 위 대출절차에 협조하여야 하며 만약 P이 협조하지 않는 경우 공사대금 40억 원의 지급기한은 P의 협조시까지 연장하도록 되어 있는바, P은 대출절차에 협조하지 아니하였고, 오히려 이 사건 펜션 등에 부동산처분금지가처분을 신청하고 현장소장이었던 S을 매수하여 이 사건 펜션에 강제경매신청을 하게 하는 등으로 대출을 방해해였으므로 위 40억 원 공사대금 지급기간이 도래하지 아니하였다고 주장한다.
살피건대, 을나 제12호증의 2의 기재만으로 피고 보조참가인 B의 위 주장을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고 보조참가인 B의 이 부분 주장은 이유 없다.
피고 보조참가인 E, F, G, H, I의 주장 및 판단
위 피고 보조참가인들은, 원고가 대물변제예약을 원인으로 이 사건 펜션 등에 대한 소유권이전등기청구를 하는 것은 사실상 위 피고 보조참가인들의 임금채권의 우선변제받을 권리를 규정한 근로기준법 제38조에 위반되는 청구라고 주장한다.
살피건대 근로기준법 제38조에서 정하고 있는 임금채권의 우선변제받을 권리는 사용자의 재산에 대하여 강제집행절차나 임의경매절차가 개시된 경우에 그 배당절차에서 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있음에 그치는 것이지 더 나아가 사용자가 제3자에게 처분한 재산에 대하여까지 추급하여 우선변제를 받을 수 있는 것은 아니라 할 것이므로(대법원 1994. 12. 27. 선고 94다19242 판결 등 참조), 피고가 2014. 5. 9.자 대물변제예약을 원인으로 원고에게 소유권이전등기를 마쳐주는 것이 근로기준법 제38조에 위반된다고 볼 수 없다. 따라서 위 피고 보조참가인들의 주장은 이유 없다.
결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 한정훈(재판장) 최선상 이진영
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.27.