주문
피고들은 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 창원지방법원 사천등기소 2013. 1. 29. 접수 제2491호로 마친 전세권설정등기의 말소등기절차에 대하여 승낙의 의사표 시를 하라.
소송비용은 피고들이 부담한다.
이유
피고 주식회사 유니테크주식회사, 주식회사 에이치앤비, A에 대한 청구
기초사실
전세권설정등기
원고는 2012. 3. 16. 소외 주식회사 제코스(이하 '제코스'라 한다)와 사이에 원고 소유의 별지 목록 기재 제1, 2, 3항의 각 부동산, 별지 목록 기재 제4항의 부동산 중, 별지 도면 1 표시 3, 4, 5, 6, 7, 3의 각 점을 순차 연결한 선내 (가) 부분 629, 34㎡, 같은 도면 표시 4, 8, 9, 5, 4의 각 점을 순차 연결한 선내 (나) 부분 656.61㎡, 같은 도면 표시 10, 11, 12, 13, 10의 각 점을 순차 연결한 선내 (다) 부분 중 1층 119.7㎡ 및 2층 중 별지 도면 2 표시 5, 6, 3, 4, 5의 각 점을 순차 연결한 선내 (라) 부분 58.8㎡(이하 '이 사건 임대 부동산'이라 하고, 별지 목록 기재 각 부동산을 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 보증금 200,000,000원, 차임 월 5,500,000원, 임대기간 2012. 4. 1.부터 2014. 4. 14.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하고, 제코스에게 별지 목록 제1, 2, 3항 기재 각 부동산 및 별지 목록 제4항 기재 부동산 일부에 관하여, 창원지방법원 사천등기소 2013. 1. 29. 접수 제2491호로 전세금 200,000,000원, 존속기간 2012. 4. 15.부터 2014. 4. 14.까지, 전세권자 제코스로 된 전세권설정등기(이하 '이 사건 전세권설정등기'라 한다)를 경료하여 주었다.
피고들 명의의 전세권부채권가압류 부기등기 등
피고 주식회사 유니테크는 이 사건 전세권에 기한 전세금반환채권에 관하여 수원지방법원 평택지원 2013. 3. 29.자 2013카단875 채권가압류 결정(청구금액 32,050,815원)을 받았고, 법원의 촉탁에 의하여 창원지방법원 사천등기소 2013. 4. 4. 접수 제8231호로 전세권부채권가압류의 부기등기가 경료되었다.
피고 주식회사 에이치앤비(변경전 : 주식회사 동부해창설비)는 이 사건 전세권에 기한 전세금반환채권에 관하여 창원지방법원 진주지원 2013. 4. 12.자 2013카단730 채권가압류 결정(청구금액 5,000,000원)을 받았고, 법원의 촉탁에 의하여 창원지방법원사천등기소 2013. 4. 18. 접수 제9461호로 전세권부채권가압류 부기등기가 경료되었다.
피고 주식회사 에이치앤비는 2014. 2. 24. 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 결정은 그 무렵 원고에게 송달되었다.
피고 A은 이 사건 전세권에 기한 전세금반환채권에 관하여 창원지방법원 진주지원 2013. 4. 24.자 2013카단731 채권가압류 결정(청구금액 39,189,500원)을 받았고, 법원의 촉탁에 의하여 창원지방법원 사천등기소 2013. 4. 30. 접수 제10522호로 전세권부채권가압류 부기등기가 경료되었다. 피고 A은 2014. 2. 24. 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 결정은 그 무렵 원고에게 송달되었다.
원고의 제코스를 상대로 한 민사소송 진행 경과
원고는 제코스로부터 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 2013. 2. 1.부터 받지 못하여, 창원지방법원 진주지원 2013가합2604호로 제코스를 상대로 건물명도 등의 소를 제기였고, 위 법원은 2014. 1. 8. '제코스는 원고에게 이 사건 임대 부동산을 인도하고, 2013. 2. 1.부터 2013. 10. 10.까지는 월 550만 원의 비율로 계산한 돈을, 그 다음날부터 이 사건 임대 부동산 인도 완료일까지는 월 500만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라'는 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 원고는 위 사건의 소장 부본 송달로써 제코스의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하였고, 위 소장부본이 2013. 10. 10. 제코스에게 송달되었다.
원고는 2015. 9. 16. 창원지방법원 진주지원 2014가합2160호로 제코스를 상대로 임대차보증금반환채무 부존재확인등의 소를 제기하여 위 법원은 2015. 9. 16. '이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금 200,000,000원의 반환채무가 존재하지 아니함을 확인한다. 제코스는 원고에게 이 사건 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하라'는 판결을 선고하였고, 위 판결은 2015. 10. 23. 확정되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
당사자의 주장
원고
이 사건 임대차계약의 임대차보증금 200,000,000원(이하 '이 사건 임대차보증금'이라 한다)은 연체차임 및 차임 상당의 부당이득금, 제코스 직원들에게 지급한 체불임금, 폐기물처리비용, 상수도요금, 정화조 청소비용, 원상복구비용 공제로 모두 소멸하였다.제코스 명의의 전세권설정등기는 말소되어야 하고, 이에 터잡아 이루어진 피고 주식회사 유니테크, 주식회사 에이치앤비, A(이하 '피고들'이라 한다) 명의의 각 부기등기도 말소되어야 하므로, 피고들은 이 사건 전세권설정등기의 말소등기에 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.
피고 주식회사 유니테크, 주식회사 에이치앤비, A
창원지방법원 진주지원 2013가합2604호 건물명도 판결 선고일인 2014. 1. 8. 무렵 인도집행이 가능하였고, 이 사건 임대 부동산에 있던 제코스 소유 유체동산에 관하여 2014. 2. 12.경, 2014. 10. 8.경 각 경매를 통한 인도가 이루어졌으며, 이 사건 임대차기간 만료일은 2014. 4. 14.까지이므로 2014. 4. 14.까지의 연체차임 또는 차임 상당의 부당이득금만 공제되어야 한다.
원고가 지급하였다고 주장하는 체불임금, 폐기물처리비용, 상수도요금, 정화조 청소비용, 원상복구비용은 각 비용을 지출하였다는 증거가 없고, 임대차보증금에서 당연 공제할 성질의 채권이 아니며, 피고들에 우선하여 직접 지급받아야 할 성질의 채권이 아니다.
원고가 창원지방법원 진주지원 2013가합2604호 건물명도 판결 확정 후 집행하지 않다가 상당한 시간이 지나 임대차보증금반환채무 부존재확인의 소를 제기한 점, 원고가 제코스를 상대로 임대차보증금반환채무 부존재확인소송을 진행하면서 피고들에게 소송고지를 하지 않은 점에 비추어 원고의 청구는 권리남용에 해당한다.
판단
공제할 채권의 범위에 관한 판단
법리
임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 되므로, 당사자 사이의 다른 약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다(대법원 2011.03.24. 선고 2010다95062 판결).
임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).
임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이고(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조), 원상복구비용 역시 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이다.
추심명령을 받아 채권을 추심하는 채권자는 집행법원의 수권에 따라 일종의 추심기관으로서 압류나 배당에 참가한 모든 채권자를 위하여 제3채무자로부터 추심을 하는 것이므로 제3채무자로서도 정당한 추심권자에게 변제하면 그 효력은 압류경합 관계에 있는 모든 채권자에게 미친다(대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819 판결, 1986. 9. 9. 선고 86다카988 판결 참조).
연체차임 및 부당이득금
앞서 든 증거, 변론 전체의 취지를 종합하면, 제코스가 2013. 2. 1.부터 이 사건 임대차계약에 따른 차임(이하 '이 사건 차임'이라 한다)을 연체한 사실, 원고는 창원지방법원 진주지원 2013가합2604호 사건의 소장부본 송달로써 제코스의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하여 위 소장부본이 2013. 10. 10.제코스에게 송달된 사실, 제코스는 2013. 10. 10. 이후에도 이 사건 임대 목적물에 제코스 소유의 유체동산을 보관한 사실을 인정할 수 있다.
따라서, 이 사건 임대차계약은 2013. 10. 10. 해지되었고, 2013. 2. 1.부터 2013. 10. 10.까지의 연체차임 합계 45,833,333원(5,500,000원 ×8개월 10일), 2013. 10. 11.부터 이 사건 임대 부동산 인도완료일 전으로서 원고가 구하는 바에 따라 2015. 7. 22.까지의 부당이득금 합계 106,774,193원(5,000,000원 × 21개월 11일)은 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다.
피고는 2014. 4. 14.까지의 차임만 공제되어야 한다고 주장하나, 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 연체차임 및 점유사용으로 인한 부당이득금을 담보하는 것이고, 을가 1 내지 3호증의 각 기재, 이 법원의 부산본부세관에 대한 각 사실조회 결과만으로는 2014. 4. 14. 무렵 이 사건 임대 부동산이 인도되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
폐기물 처리비용, 상수도요금, 정화조 청소비용
앞서 든 증거, 갑 12 내지 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2014. 3. 25. 현대환경산업(주)에 폐기물처리비용으로 3,500,000원을 지급한 사실, 상수도요금으로 합계 590,530원을 지급한 사실, 정화조청소비용으로 85,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 위 각 지급액은 제코스가 이 사건 임대 부동산의 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 용익에 관한 채무라고 할 것이므로, 위 지급액 합계 4,175,530원(3,500,000원 + 590,530원 + 85,000원)은 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다.
원상복구비용
앞서 든 증거, 변론 전체의 취지를 종합하면, 창원지방법원 진주지원 2014가합2160호 사건 감정인의 감정 결과에 의하면 이 사건 임대차 원상복구비용은 19,107,755원이었던 사실, 원고는 2015. 8. 25. ㈜청호산업에 바닥청소비로 4,950,000원을 지급하였고, 코데코(주)와 도급금액 7,500,000원(부가세 별도)의 철근콘크리트 구조물 등 철거계약을 체결하였고, 추가로 원상회복을 위한 비용을 지출할 예정인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고가 지급하였거나 지급할 원상복구비용 합계 19,107,755원은 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다.
제코스 직원들에 대한 체불임금 지급액
앞서 든 증거, 갑 24호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 제코스의 직원 B이 이 사건 전세금반환채권에 관하여 창원지방법원 진주지원 2013. 6. 5.자 2013타채2688 채권압류 및 추심명령(청구금액 26,793,031원)을 받았고 위 결정이 그 무렵 원고에게 송달된 사실, 원고가 2014. 1. 24. B에게 위 26,793,031원을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 전세금반환채권 200,000,000원에서 위 나), 다), 라)항의 금액을 공제한 금액의 총액은 피고들을 비롯한 채권자들 및 B의 압류 또는 가압류 금액의 합계에 미달함이 분명하므로, 이 사건 전세금반환채권은 압류경합 상태가 되었다고 할 것이고, 제3채무자는 정당한 추심채권자에 대한 변제로 압류경합 관계에 있는 모든 채권자에 대하여 대항할 수 있는바, 피고가 추심채권자인 B에게 지급한 26,793,031원은 추심채권자 또는 가압류권자인 피고들에 대하여 효력이 미친다고 할 것이므로, 제코스의 이 사건 임대차보증금 반환채권 중 26,793,031원은 변제로 소멸하였다.
원고는, 이 사건 임대차보증금 반환채무 중 제코스의 직원 C에게 지급한 1,690,000원 상당도 변제로 소멸하였다고 주장하나, 갑 11, 23호증의 각 기재만으로는 위 임금채무가 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무에 해당한다는 점을 인정하기에 부족하고, 근로기준법 제38조 소정의 임금 채권의 우선변제권이 이미 다른 채권자에 의하여 이루어진 압류처분의 효력까지 배제하여 그보다 우선적으로 직접 지급을 구할 수 있는 권한을 부여하는 것으로 볼 수는 없으므로(대법원 1997. 4. 22. 선고 95다41611 판결 참조), C이 추심명령을 받아 추심하였다는 점에 대한 주장, 입증이 없는 이상 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
신의성실의 원칙, 권리남용금지 원칙 위배 여부에 관한 판단
민법상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자가 상대방의 이익을 배려하여, 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 상대방의 권리행사를 부정하거나 자신의 의무이행을 거절하기 위해서는 상대방이 자신에게 그와 같은 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 자신이 그러한 신의를 가지는 것이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 자신의 신의에 반하여 상대방이 권리를 행사하거나 자신에게 의무의 이행을 강제하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2006. 5. 26. 선고 2003다18401 판결 등 참조).
앞서 든 증거, 을가 1 내지 3호증의 각 기재에 의하면, 원고가 창원지방법원 진주지원 2013가합2604호 사건 판결 선고일인 2014. 1. 8. 이후 인도집행을 하지 않다가 2015. 9. 16. 창원지방법원 진주지원 2014가합2160호로 제코스를 상대로 임대차보증금반환채무 부존재확인등의 소를 제기한 사실, 원고는 위 소송 중 피고들에게 소송고지를 하지 않았고, 위 사건은 자백간주로 원고승소판결이 선고된 사실을 인정할 수 있으나, 위 사실만으로는 원고가 피고들에게 이 사건 소를 제기하지 않을 어떠한 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 피고들이 그러한 신의를 가지는 것이 정당하다고 보기 어렵고, 원고의 권리 행사가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르렀다고 보기 어렵다.
소결
따라서, 이 사건 임대차보증금 200,000,000원에서 ① 연체차임 및 부당이득금 합계 152,607,526원(45,833,333원 + 106,774,193원), ② 폐기물 처리비용, 상수도요금, 정화조 청소비용 합계 4,175,530원, ③ 원상복구비용 19,107,755원을 공제하고 남은 임대차보증금 24,109,189원은 추심채권자 B에 대한 26,793,031원의 변제로 소멸하였으므로, 이 사건 임대차보증금은 전액 소멸하였다. 따라서 제코스는 원고에게 이 사건 전세권설정등기 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고들은 이 사건 전세금반환채권에 대하여 전세권부채권가압류를 하고 부기등기를 한 가압류권자들로서 이 사건 전세권설정등기의 말소등기절차에 관하여 이해관계 있는 제3자로서 위 전세권설정등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.
결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 도형석(재판장) 제해성 김정민
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.27.