창원지방법원 통영지원 2024. 5. 30. 선고 2023가단1349 판결

E은 2009년경 피고로부터 도급을 받아 별지 목록 기재 부동산을 건축하였고, 피고로부터 지급받지 못한 공사대금을 임대차보증금으로 전환하여 2009. 6. 17.경 별지 목록 기재 부동산 중 3층 259.11㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 피고와 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이후 2020. 9. 23. E과 피고 사이에 월차임의 정함이 없이 임대차보증금 1억 원으로 하는 임대차계약서가 작성되었다.

한편, E이 부담해야 하는 관리비는 월 8만 원으로, E은 피고의 계좌로 관리비를 이체하였는데 2015. 12.경부터 2023. 5.경까지(90개월) 사이에 아래 표 기재와 같이 1,520,000원을 입금하여 위 기간 동안 E이 연체한 관리비는 5,680,000원[= 7,200,000원(= 8만 원 × 90개월) - 1,520,000원]이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7호증, 을나 제5, 6호증, 병 제2, 3, 6, 10 내지 12호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원의 J중앙회에 대한 금융거래정보제출명령 회신결과, 변론 전체의 취지

원고와 독립당사자참가인들은 E의 피고에 대한 이 사건 임대차보증금반환채권에 관하여 각 채권압류 및 추심명령을 받은 추심채권자이므로, 피고는 이 사건 임대차보증금 1억 원에서 피고가 E의 이 사건 부동산의 인도를 방해한 2022. 7. 22. 까지의 미납관리비 5,098,667원을 공제한 94,901,333원과 그 지연손해금을 추심금으로 지급할 의무가 있다.

독립당사자참가인들의 이 사건 임금채권은 근로기준법 제38조에 의해 우선변제권이 인정되는 채권이므로, 피고는 원고의 채권압류 및 추심명령에 우선하여 독립당사자참가인들에게 94,901,333원과 그 지연손해금을 추심금으로 지급하여야 한다.

이 사건 임대차계약을 체결하면서 E이 월차임으로 300,000원을 지급하기로 약정하였는데, 2015. 12.경부터 2023. 5.경까지(90개월) 월차임 2,700만 원(= 300,000원 × 90개월)을 미납하였고 같은 기간 동안 관리비 592만 원을 미납하였으므로, 이 사건 임대차보증금에서 위 미납 차임과 관리비는 공제되어야 하고 피고가 추심금으로 지급해야 하는 돈은 67,080,000원(= 100,000,000원 – 2,700만 원 – 592만 원)이다.

임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것이다. 그러나 이 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).

앞서 든 증거들, 이 법원의 통영세무서장에 대한 과세정보제출명령 회신결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 ① 피고와 E 사이에 2017. 9. 23.과 2020. 9. 23. 작성된 임대차계약서에는 월차임에 관해 기재되어 있지 않은 점, ② 처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는 점, ③ 피고가 통영세무서에 한 부가가치세 신고 내역에 의하면 2015년 상‧하반기에 E이 피고에게 지급하였다는 월차임에 관하여 신고한 내역이 없는 점 등에 비추어볼 때, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 임대차계약에서 E이 피고에게 월차임으로 300,000원을 지급하기로 약정하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

앞서 살펴본 바와 같이 E이 2015. 12.경부터 2023. 5.경까지(90개월) 연체한 관리비는 5,680,000원이므로, 피고는 이 사건 임대차보증금에서 미납된 관리비를 공제한 94,320,000원(= 100,000,000원 – 5,680,000원) 및 그 지연손해금을 추심금으로 지급할 의무가 있고, 피고의 이 부분 항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

이에 대하여 원고와 독립당사자참가인들은, 피고가 2022. 7. 22. E의 이 사건 부동산인도를 방해하였으므로 E은 이후의 관리비를 지급할 의무가 없고 이 사건 임대차보증금에서 2022. 7.22. 이후의 관리비는 공제되어서는 안 된다고 주장하므로 이에 대해 살펴보면, 병 제13호증(K의 증인진술서)의 기재에 의하면, K가 2022. 7. 22. 이 사건 부동산에서 E의 집기비품을 가져가려하였으나 피고가 도어락 비밀번호를 변경하여 위 집기비품을 가져가지 못한 것으로 보여 진다. 그러나, 나머지 원고와 독립당사자참가인들이 제출한 증거만으로는 E이 2022. 7. 22.경 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하였다거나, 이후 이 사건 부동산의 사용‧수익을 종료하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고와 독립당사자참가인들의 이 부분 주장은 이유 없다.

피고는 이 사건 임대차계약의 종료로 인하여, 임대차보증금 1억 원에서 미납된 관리비 5,680,000원을 공제한 94,320,000원(= 100,000,000원 – 5,680,000원) 및 E이 피고에게 이 사건 부동산을 인도한 다음날인 2023. 5. 12.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 추심금으로 지급할 의무가 있다(원고는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터의 지연손해금 지급을 구하나, 임대차보증금 반환의무와 임대차목적물 인도의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 E이 이 사건 부동산을 인도한 다음날부터 지체책임을 부담한다).

피압류채권에 대하여 근로기준법에 의한 우선변제권을 가지는 임금 등의 채권에 기한 가압류집행이 되어 있다 하더라도, 그 우선변제권은 채무자의 재산에 대한 강제집행의 경우 그에 의한 환가금에서 일반채권에 우선하여 변제받을 수 있음에 그치는 것이고, 이미 다른 채권자에 의하여 이루어진 압류처분의 효력까지 배제하여 그보다 우선적으로 직접 지급을 구할 수 있는 권한을 부여한 것으로는 볼 수 없으므로, 제3채무자로서는 체납처분에 의한 채권압류 후에 행해진 피압류채권에 대한 가압류가 그러한 임금 등의 채권에 기한 것임을 내세워 체납처분에 의한 압류채권자의 추심청구를 거절할 수는 없다(대법원 1997. 4. 22. 선고 95다41611 판결 등 참조).

금전채권에 대하여 압류 및 추심명령이 있었다고 하더라도 이는 강제집행절차에서 압류채권자에게 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 추심할 권능만을 부여한 것으로서 강제집행 절차상의 환가처분의 실현행위에 지나지 아니한 것이며 이로 인하여 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권이 압류채권자에게 이전되거나 귀속되는 것은 아니다. 따라서 제3채무자를 상대로 추심권을 행사하는 이 사건에서는 독립당사자참가인들의 압류 및 추심명령이 원고의 압류 및 추심명령에 우선한다고 보기 어렵고, 독립당사자참가인들의 이 부분 주장은 이유 없다.

같은 채권에 관하여 추심명령이 여러 번 발령되더라도 그 사이에는 순위의 우열이 없고, 추심명령을 받아 채권을 추심하는 채권자는 자기채권의 만족을 위하여서 뿐만 아니라 압류가 경합되거나 배당요구가 있는 경우에는 집행법원의 수권에 따라 일종의 추심기관으로서 압류나 배당에 참가한 모든 채권자를 위하여 제3채무자로부터 추심을 하는 것이므로 그 추심권능은 압류된 채권 전액에 미치며, 제3채무자로서도 정당한 추심권자에게 변제하면 그 효력은 위 모든 채권자에게 미치므로 압류된 채권을 경합된 압류채권자 및 또 다른 추심권자의 집행채권액에 안분하여 변제하여야 하는 것도 아니다(대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819 판결 등 참조).

민사집행법 제235조 제1항, 제2항에 의하면 채권의 일부가 압류된 뒤에 그 나머지 부분을 초과하여 다시 압류명령이 내려진 때에는 각 압류의 효력은 그 채권 전부에 미친다(채권 전부가 압류된 뒤에 그 채권 일부에 대하여 다시 압류명령이 내려진 때 그 압류의 효력도 같다). 또한 위 법 제248조 제3항에 의하면, 금전채권 중 압류되지 아니한 부분을 초과하여 거듭 압류명령이 내려진 경우에 그 명령을 송달받은 제3채무자는 압류채권자의 청구가 있으면 그 채권의 전액에 해당하는 금액을 공탁해야 한다.

민사집행법 제249조 제1, 2항에 의하면, 추심명령을 얻은 압류채권자는 추심명령상의 제3채무자가 추심절차에 대하여 의무를 이행하지 아니하는 때에는 추심의 소를 제기하여 그 이행을 청구할 수 있고, 집행력 있는 정본을 가진 모든 채권자는 추심의 소를 제기한 원고 쪽에 참가할 권리가 있다. 따라서 여러 명의 추심권자가 같은 채권에 대하여 공동으로 추심금의 지급을 청하는 경우 법원으로서는 추심권자들에게 피압류채권의 범위 내에서 추심권자가 추심권능을 취득한 금전의 지급을 명하여야 하고, 추심권자들 사이에서는 일종의 연대채권 관계가 성립한다.

위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살펴보면, 앞서 본 바와 같이 피고의 이 사건 임대차보증금반환채무액은 94,320,000원으로 원고 및 독립당사자참가인들의 각 채권압류 및 추심명령의 피압류금액 합계액이 위 채무액을 초과함은 계산상 명백하므로, 제3 채무자인 피고로서는 압류된 이 사건 임대차보증금반환채권을 공탁할 의무가 있다고 할 것이다.

따라서 피고는 원고 및 독립당사자참가인들에게 압류된 E의 이 사건 임대차보증금 반환채권 94,320,000원 및 이에 대하여 E이 피고에게 이 사건 부동산을 인도한 다음날인 2023. 5. 12.부터 이 판결 선고일인 2024. 5. 30.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하되, 위 돈의 지급은 공탁의 방법으로 하여야 할 의무가 있다. 6. 결론

그렇다면 원고 및 독립당사자참가인들의 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 소화영