부산지방법원 동부지원 2016. 10. 13. 선고 2016가합539 판결

공동주택 위·수탁관리 계약서

원고와 피고는 주택법 제43조 제2항의 규정에 의하여 이 사건 아파트, 그 부대시설 및 복리시설 관리를 위하여 다음과 같이 공동주택의 위·수탁관리에 관한 계약을 체결한다.

제1조(목적)

피고가 원고를 이 사건 아파트의 관리주체로 선정함을 그 목적으로 한다.

제7조(용역의 대가)

관리비는 주택법 시행령 제58조 제1항 각호의 비용과 위탁관리수수료 월 105,690원(부가가치세 별도), 용역비 월 8,785,551원으로 산정한 수탁관리수수료로 구분한다.

제12조(위탁관리기구 구성)

제13조(직원의 인사관리)

제16조(피고의 승인사항)

원고의 관리사무소장은 다음 각호에 해당하는 사항에 대하여 피고의 사전승인을 득한 후 집행하여야 한다.

제20조(계약기간)

제21조(계약의 해지)

제43조(관리주체 등)

제52조(관리방법의 결정 등)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

관리사무소장을 임의로 교체하는 것은 이 사건 관리계약 제16조 제4호에서 정한 피고의 사전승인 사항이 아니므로, 제21조 제1항 라목에서 정한 해지사유에 해당하지 않는다. 또한, 피고는 구 주택법 시행령 제52조 제1항에서 정한 요건인 이 사건 아파트 전체 입주자 등 과반수의 찬성 없이, 이 사건 관리계약 제21조 제2항에서 정한 30일의 유예기간도 부여하지 않고 이 사건 해지통보를 하였다. 따라서 이 사건 관리계약은 해지되지 않고 존속하고 있다고 할 것이므로, 원고가 여전히 관리업체의 지위에 있다는 확인을 구하고, 원고가 관리업무에서 배제된 2015. 9. 1.부터 이 사건 관리계약의 종료일인 2018. 5. 31.까지 매월 8,891,241원(= 관리수수료 105,690원 + 용역비 8,785,551원)의 지급을 구한다.

원고는 피고의 사전승인 없이 임의로 관리사무소장을 교체했으므로 이는 이 사건 관리계약 제16조 제4호를 위반한 것이고, 제21조 제1항 라목의 해지사유에 해당한다. 또한, 원고는 국민연금, 고용보험료를 부담할 의무가 없는 60세가 넘은 경비원 및 미화원을 고용하고 있음에도, 이 사건 관리계약 체결 당시 피고에게 국민연금, 고용보험료가 간접노무비에 포함되어 있는 용역비산출내역서를 제출하였고, 이는 원고가 보유 기술인력에 관한 서류를 거짓으로 작성·제출한 것으로 이 사건 관리계약 제21조 제1항 가목의 해지사유에 해당한다. 따라서 이 사건 관리계약은 제21조에 의해 해지되었다.

설령 이와 같은 사유로 해지할 수 없다고 하더라도, 피고는 민법 제689조 제1항에 따라 언제든지 이 사건 관리계약을 해지할 수 있다.

따라서 이 사건 관리계약은 2015. 8. 31. 적법하게 해지되었다.

먼저 원고가 이 사건 관리계약 제16조 제4호를 위반하였는지에 관하여 보건대, 이는 관리사무소 '인원의 증감'이 있는 경우 '관리사무소장'이 피고의 사전승인을 받아야 한다는 규정이므로, 원고가 피고의 사전승인 없이 관리사무소장을 교체하였다고 하여 이 규정을 위반한 것으로 보기는 어렵다.

다음 이 사건 관리계약 제21조 제1항 가목의 해지사유가 있는지에 관하여 본다. 갑 제3호증, 을 제1호증의 각 기재에 의하면, 원고가 제출한 용역비산출내역서가 이 사건 관리계약 제7조 제1항의 용역비 산정의 자료로 사용된 사실을 인정할 수 있는데, 원고가 이 사건 관리계약 체결 당시 장래에 60세가 넘은 경비원, 미화원만을 고용할 계획이었음을 인정할 증거가 없으므로, 용역비산출내역서에 국민연금, 고용보험료를 포함시킨 것이 보유 기술인력에 관한 서류를 거짓으로 작성한 경우에 해당한다고 단정할 수 없다.

따라서 이 사건 관리계약 제21조에 의해 이 사건 관리계약이 해지되었다고 볼 수 없다.

이 사건 관리계약은 피고가 공동주택관리업자인 원고에게 이 사건 아파트를 위탁하여 관리하는 것을 그 내용으로 하는 것이고, 구 주택법 제53조 제4항은 주택관리업자의 지위에 관하여 민법 중 위임에 관한 규정을 준용하고 있으므로, 이 사건 관리계약은 민법상 위임계약으로 봄이 상당하다. 따라서 피고는 민법 제689조 제1항에 따라 언제든지 이 사건 관리계약을 해지할 수 있다(이 사건 관리계약 제21조 제1항에 해지사유가 정해져 있다는 사정만으로, 민법 제689조 제1항에 의한 임의해지가 제한된다거나 피고가 그 해지권을 포기하였다고 보기 어렵다. 원고가 들고 있는 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다41741 판결은 자치법규인 정관에 이사의 해임사유를 별도로 규정한 경우 이사의 해임사유가 제한될 수 있다는 취지로서, 이 사건과 그 사안을 달리한다).

또한, 구 주택법 시행령 제52조 제1항은 입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정(자치관리로 할 것인지, 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것인지, 위탁관리의 경우 주택관리업자 선정)하거나 관리방법을 변경하고자 할 때 적용되는 것으로, 이와 같은 절차를 거쳐 선정된 주택관리업자와의 위탁계약의 존속 여부를 결정할 때에도 적용된다고 볼 근거가 없으므로, 피고는 입주자 등의 과반수 찬성이 없이도 이 사건 관리계약을 해지할 수 있다.

마지막으로, 피고가 2015. 8. 7. 및 2015. 8. 21. 한 해지통보에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 의사표시가 포함되어 있다고 할 것이므로(대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결 등 참조), 이 사건 관리계약은 2015. 8. 31.경 임의해지되었다고 할 것이다.

이 사건 관리계약에서 정한 해지사유가 없고 해지할 부득이한 사유가 없음에도, 피고는 원고에게 불리한 시기에 일방적으로 이 사건 관리계약을 해지하였고, 이로 인하여 원고는 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 민법 제689조 제2항에 따라 그 손해를 배상할 의무가 있다. 원고가 입은 손해는 ① 이 사건 관리계약이 해지되지 않았더라면 받을 수 있었던 잔여기간 동안의 위탁수수료 3,836,547원[= 116,259원(= 월 위탁수수료 105,690원 + 부가가치세 15,069원) × 33개월], ② 근로자들에 대한 2개월간의 급여(이 사건 관리계약 제21조 제2항에서 정한 유예기간인 30일분의 급여 + 근로기준법 제26조에서 정한 30일분의 해고예고수당) 17,539,622원[= 8,769,811원(= 관리직원 4,366,560원 + 경비원 3,171,670원 + 미화원 1,231,581원) × 2개월], ③ 명예 및 신용훼손(다른 공동주택에 관한 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 참가자격을 제한받는 것 포함)에 대한 위자료 15,000,000원이다. 따라서 피고는 원고에게 합계 36,376,169원(= 3,836,547원 + 17,539,622원 + 15,000,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

민법상의 위임계약은 유상계약이든 무상계약이든 당사자 쌍방의 특별한 대인적 신뢰관계를 기초로 하는 위임계약의 본질상 각 당사자는 언제든지 해지할 수 있고 그로 말미암아 상대방이 손해를 입는 일이 있어도 그것을 배상할 의무를 부담하지 않는 것이 원칙이며, 다만 상대방이 불리한 시기에 해지한 때에는 해지가 부득이한 사유에 의한 것이 아닌 한 그로 인한 손해를 배상하여야 하나, 배상의 범위는 위임이 해지되었다는 사실로부터 생기는 손해가 아니라 적당한 시기에 해지되었더라면 입지 아니하였을 손해에 한한다. 그리고 수임인이 위임받은 사무를 처리하던 중 사무처리를 완료하지 못한 상태에서 위임계약을 해지함으로써 위임인이 사무처리의 완료에 따른 성과를 이전받거나 이익을 얻지 못하게 되더라도, 별도로 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 위임계약에서는 시기를 불문하고 사무처리 완료 전에 계약이 해지되면 당연히 위임인이 사무처리의 완료에 따른 성과를 이전받거나 이익을 얻지 못하는 것으로 계약 당시에 예정되어 있으므로, 수임인이 사무처리를 완료하기 전에 위임계약을 해지한 것만으로 위임인에게 불리한 시기에 해지한 것이라고 볼 수는 없다(대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결 등 참조).

이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 제출한 자료만으로는 피고가 원고에게 불리한 시기에 이 사건 관리계약을 해지하였다고 인정하기 부족할 뿐만 아니라, 원고가 구하는 위탁수수료 상당의 손해 및 위자료는 이 사건 관리계약이 해지되었다는 사실로부터 발생한 손해이지 적당한 시기에 해지되었다면 원고가 입지 아니하였을 손해라고 보기는 어렵고, 원고가 이 사건 관리계약의 해지로 인하여 직원들에게 해고예고수당 등으로 17,539,622원의 상당의 돈을 지급하였음을 인정할 증거도 없다.

따라서 원고의 주장은 이유 없다.

수임인은 위임인에 대하여 위임사무의 처리에 필요한 비용의 선급을 청구할 수 있고(민법 제687조), 선급비용이 남았을 때는 특별한 약정이 없는 한 위임인에게 이를 반환하여야 한다.

살피건대, 을 제4 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2012. 6.경부터 이 사건 관리계약이 해지될 때까지 원고에게 지급한 용역비에는 이 사건 아파트 관리를 위해 근무하던 원고 직원에 대한 퇴직적립금 명목의 돈이 포함되어 있는 사실, 이와 같은 퇴직적립금 중 해당 직원이 재직기간 1년을 채우지 못하고 퇴직하여 원고가 그 직원에게 퇴직금으로 지급하지 않은 금액의 합계가 7,376,853원(별지표 기재 금액의 합계 8,821,195원에서 경비원 C에 대한 591,220원, 경비원 D에 대한 201,180원, 경비원 E에 대한 651,942원을 제외한 나머지)인 사실을 인정할 수 있다. 퇴직적립금 명목의 돈은 위임사무인 이 사건 아파트 관리업무를 처리하는 원고가 장래직원들에게 퇴직금을 지급할 경우를 대비하여 미리 청구하여 받은 선급비용에 해당한다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고에게 실제 퇴직금으로 지급하지 않은 나머지 7,376,853원을 반환할 의무가 있다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다227376 판결 등 참조).

피고는, 원고가 퇴직적립금으로 지급받은 돈 중 경비원 C에 대한 591,220원, 경비원 D에 대한 201,180원, 경비원 E에 대한 651,942원도 반환하여야 한다고 주장하나, 갑 제10호증의 3, 4, 5, 갑 제11호증 1, 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 이와 같이 피고로부터 지급받은 퇴직적립금으로 C, D, E에게 퇴직금을 지급한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

따라서 원고는 피고에게 7,376,853원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달 다음날인 2016. 5. 17.부터 원고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 사건 판결선고일인 2016. 10. 13.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

그렇다면 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 원고의 주위적·예비적 본소청구 및 피고의 나머지 반소청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 정원(재판장) 안지열 이영림