서울중앙지방법원 2020. 11. 18. 선고 2020나32038 판결

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 6호증, 을 제1, 3, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고들의 최우선변제가 인정되는 임금채권을 청구채권으로 한 이 사건 각 추심명령이 피고에게 송달된 후 비로소 이 사건 임대차계약이 종료되었으므로, 피고는 이 사건 임대차보증금에서 연체 차임, 지연손해금, 관리비, 원상복구비용 등을 공제할 수 없다. 따라서 피고는 원고들에게 이 사건 각 추심명령에 따라 최우선변제가 인정되는 최종 3월분의 임금과 최종 3년분의 퇴직금 합계인 청구취지 기재 금액을 지급할 의무가 있다.

이 사건 임대차보증금에서 소외 회사가 피고에게 지급하여야 할 각종 채무를 공제하고 나면 남는 돈이 없으므로, 원고들의 청구에 응할 수 없다.

원고들이 이 사건 임대차계약이 해지되기 전인 2019. 5. 30. 소외 회사의 피고에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 이 사건 각 추심명령을 발령받아 피고가 2019. 6. 13. 각 결정정본을 송달 받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 앞서 인정한 사실에 을 제2호증의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면 소외 회사가 3기 이상 차임의 지급을 연체한 점, 이에 따라 피고가 소외 회사에 대하여 2019. 9.경 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하여 그 의사표시가 그 무렵 소외 회사에게 도달한 사실이 인정되므로, 이 사건 임대차계약은 위 해지의 의사표시가 도달한 2019. 9.경 적법하게 해지되어 종료되었다. 그리고 소외 회사가 피고에게 2019. 9. 23. 이 사건 건물을 반환한 사실 역시 인정되므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 이 사건 임대차보증금반환채권의 추심채권자인 원고들에게 위 임대차보증금 중 원고들이 구하는 추심금 상당액을 지급할 의무가 있다.

부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결 등 참조), 임차인이 반환받을 임대차보증금에 대하여 그의 채권자가 채권압류 및 추심명령을 받고 그것이 임대인에게 도달하였다고 하더라도 임대인으로서는 임차인이 임대차목적물을 반환하기 전까지 임대차와 관련된 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 대해서만 이를 지급할 의무가 있을 뿐이고, 이는 임차인의 채권자가 가지는 채권에 우선변제권이 있더라도 마찬가지이다(근로기준법 제38조에서 최종 3개월분의 임금 등의 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권·저당권 또는 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권에 따라 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정한 취지는 근로자의 최저생활을 보장하고자 하는 공익적 요청에서 일반 담보물권의 효력을 일부 제한하고 임금채권의 우선변제권을 규정한 것인데, 이는 어디까지나 최종 3개월분의 임금 등에 관한 채권은 다른 채권과 동시에 사용자의 동일재산에서 경합하여 변제받는 경우에 성립의 선후나 질권이나 저당권의 설정 여부에 관계없이 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 있다는 것을 의미하는 것뿐이다).

한편, 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함되고, 차임 채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체 차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때이다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결 취지 참조).

소외 회사와 피고 사이에, 소외 회사가 피고에게 2018. 3. 6.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 부가가치세를 포함하여 월 차임 41,360,000원[= 37,600,000원 × (1 + 0.1)]을 지급하고, 랜트프리 기간은 임대차 개시일로부터 2개월과 계약기간 만료일 직전 1개월 부여하기로 하였으나 임차인의 사정으로 임대차계약이 중도해지 된 경우에는 면제된 임차료를 소급하여 지급하며, 차임 연체 시에는 연체 금액에 대하여 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, 소외 회사의 귀책사유로 인한 이 사건 임대차계약이 종료된 후 이 사건 상가의 반환이 지연되거나 원상회복이 이루어지지 않은 경우에는 위 의무가 이행될 때까지의 기간 동안 월 차임, 관리비, 기타 비용을 피고에게 지급하기로 하는 제소 전 화해가 성립한 사실, 이 사건 상가의 원상회복이 2019. 9. 30. 완료된 사실은 앞서 본 바와 같다. 소외 회사의 연체 차임 및 지연손해금의 액수는 별지 표 기재와 같으므로, 소외 회사는 특별한 사정이 없는 한 피고에게 연체 차임 및 이에 대한 지연손해금의 합계 356,135,392원을 지급할 의무가 있다.

소외 회사와 피고 사이에 소외 회사가 관리비를 납부하기로 하는 제소 전 화해가 성립한 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제4호증의 기재에 따르면 소외 회사가 2019. 3. 이후로 관리비를 미납하여 피고가 2019. 10. 31. 소외 회사 대신 미납관리비 및 이에 대한 연체료 합계 44,599,100원(= 관리비 41,108,900원 + 연체료 3,490,200원)을 관리사무소에 지급한 사실이 인정된다.

원고들은 소외 회사가 2019. 6. 18. 관리사무소에 관리비 중 5,000,000원을 변제하였다는 취지로 주장하나, 을 제7, 8, 9호증의 각 기재에 의하면 소외 회사는 이 사건 건물 중 21층에 위치한 이 사건 사무실 외에도 19층을 추가로 사용하고 있었고, 위 5,000,000원은 이 사건 사무실이 아닌 19층에 대한 관리비를 납입한 것으로 보이는 이상, 원고들의 주장에 부합하는 듯한 갑 제8호증의 기재는 그대로 믿기 어렵고, 달리 소외 회사가 미납 관리비를 변제하였음을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없고, 결국 위 관리비와 연체료 합계 44,599,100원은 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다.

소외 회사가 이 사건 임대차계약 종료시 이 사건 상가를 원상복구하여 반환하여야 하고, 만일 원상회복하지 않은 상태로 반환 시에는 피고가 임대차보증금에서 위 원상복구 비용을 공제할 수 있는 것으로 제소 전 화해가 성립된 사실, 소외 회사가 원상회복시키지 않은 상태로 이 사건 상가를 반환하여 피고가 자신의 출재로 9,500,000원 상당의 이 사건 인테리어 공사를 진행한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 피고는 이 사건 임대차보증금반환채권에서 위 9,500,000원을 공제할 수 있다.

이 사건 임대차보증금 400,000,000원에서 공제하여야 하는 소외 회사의 피고에 대한 각종 채무가 총 410,234,492원(= 연체차임 및 지연손해금 합계 356,135,392원 + 미납관리비 및 연체료 합계 44,599,100원 + 원상회복 비용 9,500,000원)이므로, 결국 위 돈을 공제하고 나면 피고가 소외 회사에 반환하여야 하는 임대차보증금은 전액 소멸하였다. 따라서 피고의 위 항변은 이유 있고, 결국 원고들의 청구는 이유 없다.

원고들은, 피고는 소외 회사가 3기 이상 차임을 연체하였을 때 곧바로 이 사건 임대차계약을 해지하지 않고 계약의 해지를 고의적으로 지연시킴으로써 연체 차임의 액수를 증가시키는 등 권한을 남용하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 제21조 제1항 가.호 혹은 이 사건 제소 전 화해조서 제23항 가.호에서는 '소외 회사의 차임연체액이 3기에 달하는 경우 피고는 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다'고 규정함으로써 해지권이 임대인인 피고의 권리임을 명시하고 있을 뿐, 해지 사유가 발생한 즉시 해지권을 행사하여야 한다고 정하고 있지 아니하므로, 원고들 주장과 같이 피고가 해지사유가 발생한 즉시 이 사건 임대차계약을 해지하지 않았다고 하더라도 그러한 사정만으로 피고가 권한을 남용하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들의 항소를 기각한다.

판사 김우현(재판장) 허일승 신한미