서울중앙지방법원 2021. 3. 30. 선고 2020나41407 판결

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고는, 최우선변제권이 있는 임금채권에 기하여 임대차보증금에 대한 가압류를 한 이후에는 미지급한 임료, 관리비, 원상복구비용 등을 공제할 수 없으므로, 피고는 원고에게 이 사건 추심명령에 따라 최우선변제가 인정되는 최종 3개월분의 임금과 최종 3년분의 퇴직금 합계인 16,078,949원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고는, 이 사건 임대차보증금에서 소외 회사의 피고에 대한 연체차임, 미납 관리비 등 각종 채무를 공제하면 위 임대차보증금은 전액 소멸되었다고 주장한다.

앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 소외 회사의 3기 이상의 차임연체에 따른 피고의 해지 의사표시에 의하여 2019. 9.경 적법하게 해지되어 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 이 사건 임대차보증금반환채권의 추심채권자인 원고에게 위 임대차보증금 중 원고가 구하는 추심금 상당액을 지급할 의무가 있다.

부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결 등 참조), 임차인이 반환받을 임대차보증금에 대하여 그의 채권자가 채권압류 및 추심명령을 받고 그것이 임대인에게 도달하였다고 하더라도 임대인으로서는 임차인이 임대차목적물을 반환하기 전까지 임대차와 관련된 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 대해서만 이를 지급할 의무가 있을 뿐이고, 이는 임차인의 채권자가 가지는 채권에 우선변제권이 있더라도 마찬가지이다(근로기준법 제38조에서 최종 3개월분의 임금 등의 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권·저당권 또는 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권에 따라 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정한 취지는 근로자의 최저생활을 보장하고자 하는 공익적 요청에서 일반 담보물권의 효력을 일부 제한하고 임금채권의 우선변제권을 규정한 것인데, 이는 어디까지나 최종 3개월분의 임금 등에 관한 채권은 다른 채권과 동시에 사용자의 동일재산에서 경합하여 변제받는 경우에 성립의 선후나 질권이나 저당권의 설정 여부에 관계없이 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 있다는 것을 의미하는 것뿐이다).

한편, 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함되고, 차임 채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체 차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때이다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결 취지 참조).

이 사건 임대차계약에서, 소외 회사가 피고에게 부가가치세를 포함하여 월 차임 41,360,000원[=37,600,000원 × (1 + 0.1)]을 지급하고, 차임을 지급하지 않는 '랜트프리기간'은 임대차 개시일로부터 2개월과 계약기간 만료일 직전 1개월을 각각 부여하기로 하였으나 임차인의 사정으로 임대차계약이 중도해지 된 경우에는 면제된 임차료를 소급하여 지급하며, 차임 연체 시에는 연체 금액에 대하여 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, 소외 회사의 귀책사유로 인한 이 사건 임대차계약이 종료된 후 이 사건 상가의 원상회복이 이루어지지 않은 경우에는 위 의무가 이행될 때까지의 기간 동안 통상 월 차임, 관리비 등을 피고에게 지급하기로 정한 사실, 이 사건 상가의 원상회복이 2019. 9. 30.경 완료된 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제2호증의 기재에 의하면 소외 회사의 연체 차임 및 지연손해금의 액수는 별지 표 기재와 같이 합계 356,135,392원인 사실이 인정된다.

이 사건 임대차계약에서, 소외 회사가 관리비를 납부하기로 정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제4호증의 1, 2, 3의 각 기재에 의하면 소외 회사가 2019. 3. 이후로 관리비를 미납한 사실, 피고가 2019. 10. 31. 소외 회사를 대신하여 미납관리비 및 이에 대한 연체료 합계 44,599,100원(=관리비 41,108,900원 + 연체료 3,490,200원)을 관리사무소에 지급한 사실이 인정된다.

이 사건 임대차계약에서, 소외 회사가 이 사건 임대차계약 종료 시 소외 회사의 비용으로 이 사건 상가를 원상복구하여 반환하여야 하고, 소외 회사가 이 사건 임대차계약에 의하여 부담해야 할 제비용 또는 채무가 잔존하는 경우에는 피고가 이를 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 정한 사실, 소외 회사가 원상회복시키지 않은 상태로 이 사건 상가를 반환하여 피고가 자신의 출재로 9,500,000원 상당의 이 사건 인테리어 공사를 진행한 사실은 앞서 본 바와 같다.

따라서 이 사건 임대차보증금 400,000,000원에서 공제하여야 하는 소외 회사의 피고에 대한 각종 채무가 총 410,234,492원(=연체차임 및 지연손해금 합계 356,135,392원 + 미납관리비 및 연체료 합계 44,599,100원 + 원상회복 비용 9,500,000원)이므로, 결국 위 돈을 공제하고 나면 피고가 소외 회사에 반환하여야 하는 임대차보증금은 전액 소멸하였다. 따라서 피고의 위 항변은 이유 있다.

원고는, 피고가 소외 회사의 3기 이상 차임 연체 시 곧바로 이 사건 임대차계약을 해지하였더라면 원고도 이 사건 임대차보증금에서 채권의 만족을 얻을 수 있었을 것인데, 피고가 계약의 해지를 고의적으로 지연시킴으로써 연체 차임의 액수를 증가시키는 등 권한을 남용하였다는 취지로 주장하나, 피고가 해지사유가 발생한 즉시 이 사건 임대차계약을 해지하지 않았다고 하더라도 그러한 사정만으로 피고가 권한을 남용하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 정진원(재판장) 이상률 권소영