서울중앙지방법원 2026. 3. 31. 선고 2023가합77069 판결

당사자들의 지위

원고는 화성시 A 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 19개동 979세대를 관리하기 위하여 그 구분소유자들을 구성원으로 하여 성립된 자치기구이다.

피고 B 주식회사(이하 '피고 B'라 한다)는 이 사건 아파트를 신축 및 분양하는 사업을 시행한 분양자이고, 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)는 이 사건 아파트를 신축한 시공자이다.

피고 주택도시보증공사(이하 '피고 보증공사'라 한다)는 피고 C의 이 사건 아파트에 관한 사용검사 후 하자에 대한 하자보수의무를 보증하는 약정을 체결한 하자보수보증계약의 채무자이다.

이 사건 아파트의 분양, 사용검사 및 인도

피고 B는 사업시행자로서 2015. 12. 24. 사업계획승인을 받고, 그 무렵 이 사건 아파트의 수분양자들과 이 사건 아파트의 각 세대에 관한 공급계약을 체결하였다.

피고 C은 시공자로서 이 사건 아파트를 완공하였고, 피고 B는 2018. 7. 30. 사용승인을 얻어 그 무렵 수분양자들에게 이 사건 아파트 각 세대를 인도하고 소유권이전등기를 마쳐주었다.

하자보수보증계약의 체결

피고 보증공사는 2018. 6. 28. 채권자를 화성시장으로 하여 피고 C과 사이에 아래 [표1] 보증내역 기재와 같이 이 사건 아파트의 하자에 대한 보수의무를 보증한다는 내용의 하자보수보증계약(이하 '이 사건 각 보증계약'이라 한다)을 체결하였고, 그에 따라 같은 날 각 하자보수보증서(이하 '이 사건 각 하자보수보증서'라 한다)를 발급하였다. [표1] 보증내역 2) 피고 보증공사는 이 사건 각 하자보수보증서의 특기사항으로 원고와 같은 입주자대표회의 구성 시에는 그 채권자가 그 입주자대표회의로 변경된 것으로 보기로 약정하였다.

하자의 발생 및 원고의 하자보수 요구

이 사건 아파트에는 설계도면에 따라 시공되어야 할 부분이 시공되지 아니하거나 설계도면과 다르게 변경 시공 또는 부실 시공된 부분이 존재하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에서 결로, 타일 들뜸 등의 하자가 발생하였으며 기능상, 안전상, 미관상 지장이 초래되었다.

원고는 이 사건 아파트 사용검사 이후 피고 B 및 피고 C에 이 사건 아파트에 발생한 각종 하자에 대한 보수를 요청하였고, 위 피고들이 하자 보수의무를 제대로 이 행하지 않아 이 사건 아파트에는 별지1 공용부분 하자목록별 보수비 집계표 및 별지2전유부분 하자목록별 보수비 집계표의 각 하자목록란 중 하자보수비가 기재된 부분의 기재와 같은 하자가 남아 있다.

하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 양수

원고는 이 사건 아파트 979세대 중 954세대(이하 '이 사건 채권양도세대'라 하고, 양도차수를 구분할 필요가 있을 때에는 '이 사건 ○차 채권양도세대'라 한다)의 구분소유자들로부터 이 사건 집합건물에 관한 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 채권양도 통지권한을 위임받아 아래 [표2] 기재와 같이 채권양도사실을 통지하여 그 통지가 피고들에게 각 도달하였다. 위 채권양도통지에는 위채권양도의 사실을 알림과 동시에 하자목록을 첨부하여 하자보수를 촉구하고, 만약 하자보수가 이루어지지 않을 시 하자보수를 갈음하는 손해배상금 또는 하자보수보증금을 지급해줄 것을 요구하며 구체적인 합계금액을 명시한 하자발생통보 및 최고서가 포함되어 있었다. [표2] 채권양도 차수별 양도통지일 2) 이 사건 채권양도세대의 전유부분의 면적 합계는 95,397.0392m2로서, 이는 이 사건 아파트 전체 세대의 전유부분 면적 합계 97,907.7636m2의 97.43%[= (95,397.0392m2 ÷ 97,907.7636m2) × 100%, 소수점 아래 셋째자리 이하 버림]에 해당한다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 12호증(가지번호가 있는 경우에는 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 감정인 H(이하 '감정인'이라 한다)의 감정결과 및 이 법원의 감정인에 대한 각 감정보완촉탁결과(이하 위 감정결과와 일괄하여 '이 사건 감정결과'라 한다), 변론 전체의 취지 2. 원고 주장의 요지 가. 피고 B에 대한 청구 피고 B는 이 사건 아파트의 분양자이므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제9조 제1항, 제3항, 민법 제667조 제2항에 따라 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수의무자에 대한 채권을 양수한 원고에게, 이 사건 아파트에 관한 사용검사 전 미시공, 변경시공 하자 및 사용검사 후 2, 3, 5, 10년차 하자에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상으로 합계 4,752,959,499원(= 5,941,199,374원 × 책임제한 80%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 C에 대한 청구

피고 C은 이 사건 아파트의 시공자이고, 분양자인 피고 B는 현재 무자력이다. 따라서 피고 C은 피고 B와 공동하여 집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 따라 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수의무자에 대한 채권을 양수한 원고에게, 이 사건 아파트에 관한 사용검사 전 미시공, 변경시공 하자 및 사용검사 후 2, 3, 5, 10년차 하자에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상으로 합계 4,752,959,499원(= 5,941,199,374원 × 책임제한 80%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

설령 분양자인 피고 B가 무자력이 아니라 하더라도, 피고 C은 이 사건 아파트에 관하여 건설산업기본법 제28조에 따른 하자담보책임이 있는 자이자 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자이므로, 구 공동주택관리법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)<1> 제37조 제1항, 제2항, 민법 제667조에 따른 하자담보책임을 진다. 따라서 피고 C은 피고 B와 공동하여 원고에게 위 1)항 기재 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

피고 보증공사에 대한 청구 원고는 이 사건 아파트를 시공한 피고 C에 여러 차례 하자 발생 사실을 통지하고 하자보수를 요청하였으나 이를 제대로 이행하지 않고 있다. 피고 보증공사는 이 사건 각 보증계약에 따라 그 채권자인 원고에 대하여 보증금지급의무를 부담하므로, 채권양도비율과 무관하게 보증금액 한도 내에서 하자보수비에 상당한 보증금액을 지급할 의무가 있다. 따라서 피고 보증공사는 원고에게 이 사건 아파트의 사용검사 후 연차별하자보수비 합계액에 책임제한 80%를 적용한 946,402,784원(= 1,183,003,482원 ×80%)을 지급할 의무가 있다. 다만 피고 보증공사는 위 보증금 중, 피고 B, 피고 C과 그 책임이 중첩되는 이 사건 채권양도세대에 대한 하자보수비용 922,104,736원은 위 피고들과 공동하여 지급할 의무가 있고, 나머지 24,298,048원(= 946,402,784원 - 922,104,736원)은 단독으로 지급할 의무가 있다.

하자보수비용

이 사건 아파트에 별지1 공용부분 하자목록별 보수비 집계표 및 별지2 전유부분 하자목록별 보수비 집계표의 각 기재(하자보수비가 기재되지 않은 항목 제외)와 같은 하자가 발생하여 남아있음은 앞서 1.의 라.항에서 인정한 바와 같고, 이를 보수하는데 필요한 비용 및 산업안전관리비 기초액은 아래 [표3] 하자보수비 총괄집계표 기재와 같이 합계 3,807,982,636원(아래 나.의 2)항에서 판단한 개별하자의 존부 및 범위를 모두 반영한 결과이며, 아래에서 별도로 판단하지 않더라도 이 법원의 감정인에 대한 각 감정보완촉탁결과에 따라 그 오류가 수정되거나 견해가 변경된 경우에는 그와 같이 수정 ·보완된 결과를 반영하여 판단하였다)이다. [표3] 하자보수비 총괄집계표 (단위: 원) <2><3> 2) 이 사건 채권양도세대 및 미양도세대의 전유부분 하자보수비는 아래 [표4] 채권 양도세대 및 미양도세대의 전유부분 하자보수비 표 기재와 같다[구체적인 내역은 별지3세대별 전유부분 하자보수비 집계표, 별지4 세대별 전유부분 하자보수비 집계표(채권양도세대 및 미양도세대) 각 기재와 같다]. [표4] 채권양도세대 및 미양도세대의 전유부분 하자보수비 표 (단위: 원) 나. 개별 하자 및 보수비용에 관한 판단 1) 판단 기준 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 · 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조). 한편 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 참조). 집합건물법 제9조 제1항은 분양자의 구분소유자에 대한 담보책임에 관하여 민법 제667조 등을 준용하는바, 수급인의 하자담보책임에 관한 민법 제667조는 법이 특별히 인정한 무과실책임이다(대법원 1990. 3. 9. 선고 88다카31866 판결 참조).

개별하자에 관한 당사자들의 주장 및 판단 을나 제7 내지 10호증의 각 기재, 이 사건 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하면 아래 표의 판단란의 각 기재와 같은 사실 내지 사정들을 인정할 수 있으므로 같은 난 기재와 같이 하자 여부 및 하자보수비를 산정할 수 있다. <4>4. 피고 B, 피고 C에 대한 청구에 관한 판단 가. 집합건물법에 따른 각 손해배상책임의 발생 1) 피고 B는 이 사건 아파트의 분양자로서 집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제667조 제2항에 따라 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 하자담보책임을 부담하고, 원고는 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받았으므로, 위 피고는 원고에게 원고가 양도받은 채권의 범위 내에서 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.

집합건물법 제9조 제1항, 제3항, 민법 제667조 제2항에 따르면, 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우 구분소유자에 대하여 하자담보책임을 부담한다. 살피건대, 피고 C은 피고 B로부터 건물 신축공사를 수급하여 이 사건 아파트를 건축한 시공자인 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고 B가 무자력인 점은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 피고 C은 위 각 조항에 따라 이 사건 아파트의 구분소유자들에 대하여 하자담보책임을 부담하고, 원고는 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받았으므로, 위 피고는 피고 C과 공동하여 원고에게 원고가 양도받은 채권의 범위 내에서 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.

제척기간 도과 여부에 관한 판단

피고 B, C의 제척기간에 관한 주장 이 사건 아파트의 사용검사일은 2018. 7. 30.인데, 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권을 행사하는 취지의 이 사건 각 소는 이로부터 4년 이상 도과된 2023. 7. 25. 및 2023. 7. 27.에 이르러서야 제기되었으므로, 사용검사 후 2, 3년차 하자에 관하여는 제척기간이 도과되었다.

관련 법리 집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제5조는 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분의 경우 사용검사일 또는 사용검사일로부터 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자 중 위 기산일 전에 발생한 하자는 5년, 위 기산일 이후에 발생한 하자는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년의 기간 내에 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리를 행사하여야 한다고 정하고 있고, 위 담보책임의 존속기간은 권리의 행사기간인 제척기간으로 보아야 할 것이다. 구분소유자의 하자담보추급권과 입주자대표회의의 하자보수청구권은 근거 법령과 입법 취지 및 권리관계의 당사자와 책임 내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리이므로, 특별한 사정이 없는 한, 입주자대표회의가 공동주택을 건축 ·분양한 사업주체에 대하여 하자보수청구를 하였다고 하여 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자담보추급권, 즉 하자보수를 갈음한 손해배상청구권을 행사한 것으로 볼 수는 없다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결 참조). 그러나 입주자대표회의나 구분소유자들은 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없으므로, 입주자대표회의나 구분소유자들이 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 보아야 한다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 등 참조).

구체적 판단 이 사건 아파트에 관하여 2018. 7. 30. 사용승인이 이루어졌고, 그 무렵 이 사건 채권양도세대에게 각 해당 세대를 인도한 사실은 앞서 인정한 사실과 같으므로, 이 사건 아파트에 관한 하자담보책임의 제척기간은 공용부분과 전유부분 모두 사용검사일인 2018. 7. 30.부터 기산한다고 봄이 타당하다. 그런데 갑 제10호증의 41의 기재에 의하면, 이 사건 아파트 구분소유자들은 사용검사일로부터 2년 11개월이 도과한 2021. 7. 27. 비로소 이 사건 아파트 관리소장을 통하여 피고 C에 3년차 전유부분 하자 조사내역을 첨부하여 하자보수를 요청하는 공문을 송부함으로써 위 아파트에 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구한 사실이 인정될 뿐이다. 갑 제10호증의 1 내지 40의 각 기재에 의하면 원고 및 이 사건 아파트 관리소장이 2018. 10. 24.경부터 피고 C에 일부 공용부분 및 전유부분 하자를 지적하며 하자보수를 요구한 사실이 인정되기는 하나, 이러한 요구는 원고 또는 이 사건 아파트 관리소장의 명의로 이루어졌을 뿐 이 사건 아파트 구분소유자들을 대리하거나 대신한다는 취지가 명시되지 아니하였으며, 요구사항 역시 대부분이 공용부분 하자에 집중되어 있고 전유부분 하자의 경우 발코니, 창호 등 특정 하자에 국한되어 있을 뿐이다. 이러한 사정을 고려하면, 위와 같은 원고 및 이 사건 아파트 관리소장의 요청을 구분소유자들에 의한 전반적이고 포괄적인 권리 행사로 인정하기는 부족하다. 한편 갑 제6호증의 기재에 의하면 원고가 2019. 7. 24. 피고 C에 대하여 하자점검 보고서를 첨부한 하자보수 요청 공문을 발송하였고, 위 보고서에 전유부분 하자도 일부 포함된 사실이 인정되기는 하나, 같은 증거에 의하면 위 하자점검 보고서에 각 세대의 개별적 하자가 구체적으로 적시되지 않은 사실을 인정할 수 있고, 앞서 본 바와 같이 원고와 같은 입주자대표회의는 자신의 이름으로 하자보수를 청구할 권리를 가지므로, 위와 같은 사정만으로는 원고가 자신의 고유한 권한이 아닌 구분소유자들의 권리를 행사한 것이라고 보기 어렵다. 따라서 원고 및 이 사건 아파트 관리소장의 하자보수 요청만으로는 이 사건 채권양도세대가 위 사용승인일로부터 2년 안에 2년차 하자에 대하여 각각 구분소유자들의 권리를 행사하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 양수한 피고 B, 피고 C에 대한 각 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권 중 이 사건 채권양도세대의 3년차 하자에 관한 각 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권은 위 2021. 7. 27.자 공문으로써 제척기간 내에 행사되었지만, 2년차 하자에 관한 각 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권은 아래 [표5] 제척기간 도과표 기재와 같이 제척기간의 도과로 소멸하였다. [표5] 제척기간 도과표 (단위: 원) <5><6> 다. 피고 C에 대한 공동주택관리법상 손해배상청구에 관한 판단 앞서 살펴본 바와 같이 원고의 피고 C에 대한 집합건물법에 근거한 손해배상청구중 2년차 하자에 관한 부분은 제척기간의 도과로 소멸하여 기각되어야 하므로, 이 부분에 한하여 원고가 선택적으로 청구하는 구 공동주택관리법에 따른 손해배상청구의 당부를 살핀다.

관련 법령 구 공동주택관리법 제37조 제1항은 '사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.'라고 규정하면서, 같은 항 제1호에 입주자, 제2호에 입주자대표회의를 각각 하자보수청구권자로 규정하고 있다. 또한 같은 조 제2항은 '사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조를 준용한다.'라고 규정하고 있다.

원고가 공동주택관리법상 손해배상청구를 할 수 있는지 여부 살피건대, 앞서 본 구 공동주택관리법 규정의 문언과 취지, 구 공동주택관리법의 체계와 목적 및 구 공동주택관리법과 집합건물법과의 관계 등 법령의 해석에 관한 다음과 같은 점을 고려하면, 설령 피고 C이 이 사건 아파트 신축공사를 일괄 도급받은 자로서 구 공동주택관리법 제37조 제1항에 규정된 사업주체에 해당한다 하더라도, 입주자대표회의인 원고가 자신의 고유한 권리로써 위 피고에게 구 공동주택관리법상 손해배상책임을 청구할 수는 없다고 봄이 타당하다.

구 공동주택관리법 제37조 제1항은 입주자대표회의, 관리사무소 등 관리주체, 집합건물법상 관리단에게 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 있음을 명시적으로 인정하고 있다. 공동주택의 하자보수는 건물을 원활하게 보존하고 관리하기 위한 목적으로 이루어지는 것으로서, 하자의 조사, 시공사 등 사업주체와의 의사소통 및 협상, 보수 일정 조정 및 보수 종결 협의 등과 같은 여러 단계의 행정적절차가 요구되는 작업이므로, 입주자대표회의, 관리주체 등과 같은 대표 기관에 독자적인 권한을 부여함으로써 절차가 잘 진행될 수 있도록 보장할 필요가 있다. 이러한 점에서 구 공동주택관리법 제37조 제1항에 규정된 하자보수청구권은 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결의 취지 참조). 실제로 구 공동주택관리법 제37조 제1항 후문의위임을 받은 구 공동주택관리법 시행령(2025. 10. 21. 대통령령 제35823호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조는 하자보수청구의 기한, 주체, 하자보수계획 통보 의무 등을 자세히 규정하고 있어, 그 취지가 입주자대표회의 등 대표 기관을 통하여 하자보수절차를 원활하게 진행할 수 있도록 하는 데 있음을 보여준다. 반면 구 공동주택관리법 제37조 제2항에 규정된 손해배상책임의 경우, 공동주택의 하자로 인하여 발생한 재산상 손해를 전보하는 것을 목적으로 한다는 점에서 공동주택의 보존·관리행위를 넘어서는 재산권으로서의 성격을 가진다. 따라서 구 공동주택관리법상 손해배상책임은 공동주택의 소유권자인 개별 구분소유자들에게 전속한다고 봄이 타당하고, 이와 달리 단순히 대표기관으로서 공동주택에 관한 업무를 수행할 권한을 위임받은 것에 불과한 입주자대표회의가 고유한 손해배상청구권을 가진다고 보기는 어렵다.

구 공동주택관리법 제37조 제2항은 '사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조를 준용한다.'라고 규정하고 있을 뿐, 사업주체에 대한 손해배상청구권이 누구에게 귀속하는지에 대하여는 정하고 있지 않다. 앞서 본 바와 같이 하자보수청구권과 손해배상청구권이 각기 그 목적과 취지를 달리하는 규정임을 고려하면, 구 공동주택관리법 제37조 제1항에서 입주자대표회의 등에게 하자보수청구권을 명시적으로 부여하였다는 사정만을 근거로 같은 조 제2항의 손해배상청구권 역시 동일하게 부여된다고 보는 것은 타당한 해석이라 보기 어렵다.

구 공동주택관리법은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하는 데 목적을 둔 법으로서 공법적 성격이 강한 반면, 집합건물법은 집합건물의 소유관계 및 구분소유자의 구체적 권리에 관하여 정한 법으로서 그 성질상 사법(私法)에 속한다. 따라서 사법상 권리인 손해배상청구권의 귀속을 판단할 때에는 집합건물법이 구 공동주택관리법보다 우선한다고 보아야 한다. 그런데 집합건물법 제9조는 분양자와 시공자에 대한 하자담보추급권으로서의 손해배상청구권이 구분소유자에게 속한다는 점을 명시하고 있으므로, 구 공동주택관리법 제37조 제2항을 해석할 때에도 집합건물법에 합치하는 방향으로 해석하는 것이 타당하다. 이러한 점을 고려하더라도, 구 공동주택관리법 제37조 제2항의 손해배상청구권자를 입주자대표회의 등으로 확장하기보다는 집합건물법과 동일하게 구분소유자 또는 입주자로 제한하여야 한다.

만약 구 공동주택관리법 제37조 제1항의 규정을 근거로 같은 조 제2항의 손해배상청구권이 입주자대표회의, 관리주체 등에게도 독자적으로 인정된다고 해석한다면, 입주자대표회의 등이 구분소유자의 동의도 받지 아니하고 그 소유에 속하는 손해배상청구권을 임의로 처분하거나 의사에 반하여 행사하는 결과가 발생할 수 있다. 이 경우, 구분소유자들의 의사에 따른 권리행사가 이루어지도록 하기 위해 집합건물법상 권리 행사에 채권양도가 필요하다고 해석하는 취지가 몰각될 위험이 있다. 이러한 점을 고려하더라도 구 공동주택관리법 제37조 제2항의 손해배상청구권은 입주자 또는 구분소유자에게 전속하고, 입주자대표회의는 독자적인 손해배상청구권을 가지지 않는 것이라 봄이 타당하다.

소결 결국 원고는 구 공동주택관리법 제37조 제2항에 근거하여 자신의 고유한 권리로써 손해배상청구권을 행사할 수 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유 없다.

책임의 제한 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 아파트의 사용검사일인 2018. 7. 30.부터 이 사건 아파트에 대한 하자감정 현장조사가 최초로 실시된 2024. 7. 1.까지 약 6년이 경과하여 이 사건 아파트에 자연발생적인 노화현상이 발생하였을 것으로 보이는 점, 이 사건 아파트에 발생한 개별하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 어렵고, 일부하자의 경우 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못과 시공상 과실이 복합적으로 작용하여 발생하였거나 확대되었을 개연성도 배제할 수 없는 점 등이 인정된다. 이러한 사정들을 종합하면, 피고 B 및 피고 C이 공동하여 원고에게 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 하자보수비용의 75%로 제한함이 상당하다.

손해배상책임의 범위 하자보수를 갈음하는 손해배상채권은 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 귀속되고, 그중 공용부분에 대한 것은 가분채권으로 전유부분의 면적 비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속된다. 이 사건 채권양도세대의 하자보수비는 아래 [표6] 손해배상책임 정리표 기재와 같다. [표6] 손해배상책임 정리표 (단위: 원) <7><8><9> 나아가 지연손해금의 기산일에 관하여 보건대, 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조가 정하는 수급인의 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있고(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결 등 참조), 이행기의 정함이 없는 채권을 양수한 채권양수인이 채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소를 제기하고 소송 계속 중 채무자에 대한 채권양도통지가 이루어진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 채무자는 채권양도통지가 도달된 다음 날부터 이행지체의 책임을 진다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2012다29557 판결 등 참조). 다만, 청구취지의 확장으로 추가되는 금액 부분에 관한 지체책임은 그 청구취지확장의 뜻이 담긴 청구취지 변경신청서 등의 송달일 다음 날부터 비로소 발생한다(대 법원 2007. 7. 26. 선고 2006므2757,2764 판결 등 참조). 따라서 피고 B, 피고 C은 공동하여 원고에게 2,493,268,046원 및 피고 B는 위 돈 중 501,000,000원에 대하여는 위 피고에게 이 사건 소장부본 및 2023. 7. 27.자 청구원인변경신청서부본이 각 송달된 다음 날인 2023. 8. 5.부터, 나머지 1,992,268,046원(=2,493,268,046원 - 501,000,000원)에 대하여는 원고가 청구금액을 확장한 2024. 12. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본이 위 피고에게 송달된 다음 날인 2024. 12. 3.부터 각 위 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 3. 31.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 피고 C은 위 2,493,268,046원 중 501,000,000원에 대하여는 위 피고에게 각 이 사건 소장부본 및 2023. 7. 27.자 청구원인 변경신청서부본이 각 송달된 다음 날인 2023. 8. 5.부터, 나머지 1,992,268,046원에 대하여는 2024. 12. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본이 위 피고에게 송달된 다음 날인 2024. 12. 4.부터 각 위 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 3. 31.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

보증지급책임의 발생 앞서 인정한 사실에 의하면, 피고 보증공사는 이 사건 아파트의 하자보수의무를 보증한 자로서 이 사건 각 보증계약에 따라 채권자가 된 원고에게 그 각 보증기간[모두 그 시기(始期)는 이 사건 아파트의 사용검사일이다] 내에 발생한 하자에 대하여 보증금액 범위 내에서 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

보증책임의 범위 및 책임제한 피고 보증공사가 원고에게 지급해야 할 하자보수보증금 또한, 위 제4의 라.항에서 살펴본 사정을 고려하면 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 금액의 75%로 제한함이 타당하다. 피고 보증공사는 원고에 대하여 이 사건 각 보증계약에서 정한 각 하자담보책임기간별 하자보수비에 책임제한비율을 적용한 금액과 보증금액 중 더 적은 금액의 범위 내에서 하자보수보증금의 지급책임을 부담하고, 이에 따라 피고 보증공사가 이 사건 각 보증계약에 따라 원고에게 지급하여야 할 하자보수보증금은 아래 [표7] 피고 보증공사의 보증책임 범위의 인정금액란 기재와 같이 합계 869,239,236원이다. [표7] 피고 보증공사의 보증책임 범위 (단위: 원) <10> 다. 중첩관계 1) 관련 법리 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 각 보증계약에 따라 피고 보증공사에 대하여 가지는 하자보수보증금채권은 피고 B, 피고 C에 대한 각 손해배상채권과 인정근거, 권리관계의 당사자, 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리이므로 원고에 대한 피고 B, 피고 C의 각 손해배상금 지급채무와 피고 보증공사의 하자보수보증금 지급채무가 부진정연대관계에 있지는 않다. 그러나 위 두 채무가 겹치는 범위 내에서는 결과적으로 동일한 하자보수를 위하여 존재하는 것이므로 향후 원고가 그 중 어느 한 권리를 행사하여 하자보수를 갈음하는 보수비용 상당이 지급되면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 등 참조). 이러한 사정을 감안하여 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분에 대하여서는 피고 B, 피고 C의 공동지급을 구하는 원고의 청구에 따라 그 청구의 범위 내에서, 피고 보증공사로 하여금 위 부분에 대하여는 피고 B, 피고 C과 공동하여 지급하도록 하고, 채권 미양도세대 부분에 대하여는 피고 보증공사가 단독으로 지급하도록 한다.

구체적 책임액 산정 피고 보증공사가 1 피고 B, 피고 C과 공동하여 부담하는 부분은 ᄀ 이 사건 채권양도세대의 공용부분에 관한 사용검사 후 하자보수비 881,766,803원[= [표3] 하자보수비총괄집계표상 사용검사 후 공용부분 하자보수비 합계 905,025,971원(= 196,315,378원+ 4,568,582원 + 249,819,603원 + 454,322,408원) × 채권

구체적 책임액 산정 피고 보증공사가 1 피고 B, 피고 C과 공동하여 부담하는 부분은 ᄀ 이 사건 채권양도세대의 공용부분에 관한 사용검사 후 하자보수비 881,766,803원[= [표3] 하자보수비총괄집계표상 사용검사 후 공용부분 하자보수비 합계 905,025,971원(= 196,315,378원+ 4,568,582원 + 249,819,603원 + 454,322,408원) × 채권양도비율 97.43%]에서 제척기간이 도과한 191,270,071원([표5] 제척기간 도과표상 공용부분의 금액)을 제외한690,496,732원 및 ᄂ 이 사건 채권양도세대의 전유부분에 관한 사용검사 후 하자보수비 248,914,807원(= [표4] 채권양도세대 및 미양도세대의 전유부분 하자보수비 표상 제1, 2차 채권양도세대 항목 중 사용검사 후 부분을 각 합산한 2년차 196,404,490원 + 3년차 40,549,862원 + 5년차 10,545,658원 + 10년차 1,414,797원)에서 제척기간이 도과한 196,404,490원([표5] 제척기간 도과표상 전유부분 합계액)을 제외한 52,510,317원의 합계액 743,007,049원(= 위 ᄀ 690,496,732원 + 위 ᄂ 52,510,317원)에 책임제한 75%를 가한 557,255,286원 및 이에 대한 지연손해금이고, 2 피고 보증공사가 단독으로 부담하는 부분은 위 나.항에서 인정한 869,239,236원에서 위 공동 부담 부분557,255,286원을 공제한 나머지 311,983,950원<11> 및 이에 대한 지연손해금이 된다.

소결론 따라서 피고 보증공사는 원고에게 앞서 인정한 869,239,236원 및 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있는바, 구체적으로 1 피고 B, 피고 C과 공동하여 557,255,286원 및 그중 501,000,000원에 대하여는 원고가 위 금액 등의 지급을 구하는 의사가 담긴 이 사건 소장부본이 피고 보증공사에 송달된 다음 날인 2023. 8. 5.부터, 나머지 56,255,286원(= 557,255,286원 - 501,000,000원)에 대하여는 원고가 청구금액을 확장한 2024. 12. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본이 위 피고에게 송달된 다음 날인 2024. 12. 4.부터 각 위 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 3. 31.까지는 상법이 정한 연 6%의,그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, 2 단독으로 311,983,950원 및 이에 대하여 원고가 위 금액 등의 지급을 구하는 의사가 담긴 2024. 12. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본이 위 피고에게 송달된 다음 날인 2024. 12. 4.부터 위 2026. 3. 31.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.