서울중앙지방법원 2026. 1. 9. 선고 2024가합44226 판결

당사자들의 지위

원고는 남양주시 A지식산업센터(이하 '이 사건 집합건물'이라 한다)의 총 348개 호실을 관리하기 위하여 구분소유자들을 구성원으로 하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제23조 제1항에 따라 설립된 관리단이다.

피고 주식회사 B(이하 '피고 B'라 한다)은 이 사건 집합건물을 신축 · 분양하는 사업을 시행한 자이고, E 주식회사(이하 'E'이라 한다)는 피고 B와 이 사건 집합건물에 관하여 관리형토지신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결한 수탁자이며, 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)는 시공사로서 이 사건 집합건물의 신축공사(이하 '이 사건 신축공사'라 한다)를 도급받아 공사를 마쳤다(착공일 2019. 5. 13., 사업계획승인일 2018. 8. 14.).

피고 D공제조합은 피고 C의 이 사건 집합건물에 관한 사용승인 후 하자에 대한 하자보수의무를 보증한 보증채무자이다.

하자보수보증계약의 체결 피고 D공제조합은 2021. 2. 26. 피고 C과, 보증채권자를 E으로 하여 이 사건 집합건물의 하자에 대한 보수의무를 보증한다는 내용의 하자보수보증계약(이하 '이 사건 보증계약'이라 한다)을 체결하였고, 아래 [표 1] 기재와 같이 각 하자보수보증서(이하 '이 사건 각 하자보수보증서'라 한다)를 발급한 후 이를 E에게 교부하였다.

이 사건 집합건물의 사용승인 및 인도

E은 매도인 겸 수탁자로서, 피고 B는 위탁자로서, 피고 C은 시공사로서 2020.9.경부터 수분양자들과 사이에 이 사건 집합건물의 각 호실에 관한 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 분양계약 중 이 사건에 관한 내용은 다음과 같다.

이 사건 집합건물은 2021. 2. 3. 사용승인을 받았고, 그 무렵 이 사건 집합건물의 구분소유자들에게 각 해당 세대가 인도되었다.

하자의 발생 및 원고의 하자보수 요구

이 사건 집합건물에는 설계도면에 따라 시공되어야 할 부분이 시공되지 아니하거나 설계도면과 다르게 변경시공 또는 부실시공된 부분이 존재하였고, 그로 인하여 이 사건 집합건물의 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열 등의 하자가 발생하였으며 기능상 · 안전상 · 미관상 지장이 초래되었다.

이 사건 집합건물의 관리사무소장은 2021. 4. 29.경, 원고는 2022. 6. 20.경<1>부터 피고 C에게 이 사건 집합건물에 발생한 각종 하자에 대한 보수를 요청하였으나, 그 보수가 제대로 이행되지 아니하여 이 사건 집합건물의 공용부분과 전유부분에는 여전히 별지 목록 1 공용부분 하자 목록별 보수비 집계표 및 별지 목록 2 전유부분 하자 목록 별 보수비 집계표의 각 항목란 기재와 같은 하자(하자보수비가 기재된 부분만을 뜻하며, 이하 '이 사건 각 하자'라 한다)가 남아 있다.

하자보수청구권 및 하자에 갈음하는 손해배상청구권의 양도

원고는 아래 [표 2] 기재와 같이 순차적으로 이 사건 집합건물의 구분소유자들 중 321세대(원고에게 채권을 양도한 321세대를 통틀어 '이 사건 채권양도세대'라 한다)로부터 피고 B, C에 대한 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고, 그 채권양도통지 권한을 위임받아 피고 B, C에게 각 채권양도 사실을 통지하였으며, 각 통지는 피고 B, C에게 아래 3 기재 각 일자에 각 도달하였다.

이 사건 채권양도세대의 전유부분의 면적 합계는 아래 4 기재와 같이 16,833.42m2로서, 아래 5 기재에서 보는 바와 같이 이 사건 집합건물 전체 세대의 전유부분 면적 합계 18,392.63m2의 91.52%(이하 '이 사건 채권양도비율'이라 한다)에 해당한다. [인정근거] 당사자들 사이에 다툼이 없거나 명백히 다투지 아니하는 사실, 갑 제1 내지 7, 10호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 감정인 P(이하 '감정인'이라고만 한다)의 감정결과 및 보완감정결과, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 가. 피고 B에 대한 청구 1) 피고 B는 E으로부터 이 사건 분양계약의 매도인 지위를 승계한 자로서 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 따라 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담한다.

이 사건 집합건물에 발생한 하자에 대한 보수비 중 이 사건 채권양도세대에 대한 부분에서 제척기간이 도과한 하자보수비를 제외한 금액 합계 1,130,291,391원(= 공용부분 898,494,879원 + 전유부분 224,624,038원 + 산업안전보건관리비 기초액 7,172,474원)이고, 이 사건 집합건물의 자체적인 노후화 등을 고려하여 위 금액에 85%책임제한을 한 금액은 960,747,683원(= 1,130,291,391원 × 85%)인바, 피고 B는 원고에게 960,747,683원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 C에 대한 청구

피고 B는 무자력 상태에 있으므로, 피고 C은 이 사건 집합건물을 시공한 자로서 집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 따라 피고 B와 공동하여 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담한다.

또한, 피고 C은 피고 B에 대하여 이 사건 집합건물에 발생한 하자들에 대하여 공사도급계약 위반에 기한 하자담보책임을 부담하고, 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고는 피고 B가 피고 C에 대하여 보유하는 위 하자 관련 채권을 대위하여 행사한다.

따라서 피고 C은 피고 Q과 공동하여 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 위 가. 2)항 기재 960,747,683원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 D공제조합에 대한 청구

피고 D공제조합은 피고 C의 하자보수의무의 보증인으로서 보증채권자인 E에게 이 사건 보증계약에서 정하는 바에 따라 이 사건 집합건물에 발생한 하자에 대하여 보증금액의 범위 내에서 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금을 지급할 의무가 있고, 이 사건 신탁계약이 종료하였으므로 피고 B는 E으로부터 이 사건 보증계약에 따른 보증채권자 지위를 승계하였는바, 원고는 피고 B가 피고 D공제조합에 대하여 가지는 보증금지급청구권을 대위하여 행사한다.

그러므로 피고 D공제조합은 피고 B와 공동하여 원고에게 이 사건 집합건물에 관한 사용승인 후 하자에 대하여 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금으로 위 가.2)항 기재 돈 중 95,557,391원, 단독으로 57,743,327원 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

하자보수비용 이 사건 집합건물에 별지 목록

제척기간 도과 여부에 관한 판단

피고들의 주장 이 사건 소는 이 사건 집합건물의 사용승인일인 2021. 2. 3.로부터 2년이 경과한 2024. 1. 25. 제기되었으므로 이 사건 채권양도세대의 사용승인 후 2년차 하자에 대한 손해배상청구 부분은 제척기간이 도과하였다.

구체적 판단

집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제5조는 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분의 경우 사용검사일 또는 사용승인일로부터 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자 중 위 기산일 전에 발생한 하자는 5년, 위 기산일 이후에 발생한 하자는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년의 기간 내에 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리를 행사하여야 한다고정하고 있고, 위 담보책임의 존속기간은 권리의 행사기간인 제척기간으로 보아야 할 것이다.

채권양도의 통지는 양도인이 채권이 양도되었다는 사실을 채무자에게 알리는 것에 그치는 행위이므로, 그것만으로 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판 외 행사에 해당한다고 할 수 없으나, 채권양도통지에 채권양도의 사실을 알림과 동시에 이행을 청구하는 뜻도 포함되어 있다면 권리행사로 볼 수 있다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결 등 참조).

이 사건에 관한 판단 원고는 전유부분의 경우 이 사건 채권양도세대의 각 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분의 경우 사용승인일을 기준으로 이 사건 채권양도세대에 대한 공용부분, 전유부분 사용승인 후 2년차 하자 및 이 사건 3차 채권양도세대에 대한 공용부분, 전유부분 사용승인 후 3년차 하자는 위 [표 2]의 이행청구일 전에 제척기간이 도과하였음을 자인하면서 하자보수비에서 제외하여 청구하고 있으므로<4> 아래 [표 4]의 기재 금액을 하자보수비에서 제외한다. <2><3> 다. 개별 하자 및 보수비용에 관한 판단 1) 판단 기준 가) 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 · 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대 로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한 지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

한편 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조).

따라서 아래에서는 하자의 발생 여부 및 범위에 관한 당사자들의 주장이 이 사건 감정 결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 이를 판단하도록 한다.

준공내역서 기준 항목 관련

피고들의 주장 이 사건 집합건물의 하자 판정의 기준이 되어야 하는 것은 준공내역서가 아닌 이 사건 사용승인도면이므로 아래 [표 5-1] 기재 각 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

관련 법령 및 법리

구 주택법(2018. 9. 14. 법률 제15495호로 개정되기 전의 것) 제22조에서는 "제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설되는 주택(부대시설과 복리시설을 포함한다)을 설계하는 자는 대통령령이 정하는 설계도서 작성기준에 적합하게 설계하여야 한다(제1항).", "제1항에 따른 주택을 시공하는 자와 사업주체는 설계도서에 맞게 시공하여야 한다(제2항),"라고 규정하고 있고, 구 주택법 시행령(2018. 11. 1. 대통령령 제29269호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항 제1호에서는 "설계도서는 설계도 · 시방서· 구조계산서 · 수량산출서 · 품질관리계획서 등으로 구분하여 작성할 것"을 규정하고 있다. 위 규정들에 따라 국토교통부가 고시한 구 '주택의 설계도서 작성기준(2018. 8.31. 국토교통부고시 제2018-540호로 개정되기 전의 것)'에서는 "설계도서란 설계도면, 시방서, 구조계산서, 수량산출서 및 품질관리계획서를 말하고(제3조 제1호), 수량산출서는 설계도서를 작성 · 완료한 후에는 공종별로 작성하며(제9조), 설계도서의 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 당해 공사계약의 내용에 따라 적용의 우선순위 등을 결정하여야 하며, 계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니한 경우에는 1. 특별시방서, 2. 설계도면, 3. 일반시방서 · 표준시방서, 4. 수량산출서, 5. 승인된 시공도면의 순서를 원칙으로 한다(제10조 제1항, 2항)."라고 규정하고 있다.

또한 건축법 제23조 제2항에서는 "설계자는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 설계도서 작성기준에 따라 설계도서를 작성하여야 한다."라고 규정하고 있고, 이에 따라 국토교통부가 고시한 '건축물의 설계도서 작성기준'에서는 "설계도서, 법령 해석, 감리자의 지시 등이 서로 일치하지 아니하는 경우에 있어 계약으로 그 적용의 우선 순위를 정하지 아니한 때에는 공사시방서, 설계도면, 전문시방서, 표준시방서, 산출내역서, 승인된 상세시공도면, 관계법령의 유권해석, 감리자의 지시사항 순서로 한다(제9조), 설계도면을 작성, 완료한 후에는 공종별로 재료의 수량산출내역서를 작성할 수 있다(제12조)"고 규정하고 있다.

한편 구 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(2019. 2. 15. 법률 제15733호로 개정되기 전의 것) 제9조에서는 "제1종, 제2종시설물을 건설 · 공급하는 시공주체는 설계도서, 시설물관리대장 등 대통령령으로 정하는 서류를 관리주체와 국토교통부장관에게 제출하여야 하고(제1항), 위 시설물에 대한 준공 또는 사용검사를 하는 관계 행정기관의 장은 시설물을 건설 · 공급하는 사업주체가 제1항에 따른 서류를 제출한 것을 확인한 후 준공 또는 사용검사를 하여야 한다(제7항)."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2018. 12. 13. 대통령령 제29360호로 개정되기 전의 것) 제6호에서는 "법 제9조 제1항에서 설계도서, 시설물관리대장 등 대통령령으로 정하는 서류란 [별표 2]의 서류를 말한다."라고 규정하고 있으며, 위 [별표 2]는 제1종, 제2종시설물의 관련서류로 준공도면, 준공내역서 및 시방서, 구조계산서, 그 밖에 시공상 특기한 사항에 관한 보고서 등을 제출하도록 규정하고 있다.

2015년 건축공사 표준시방서 01000 총칙 01010 공통사항

설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되고, 아파트분양계약의 수분양자는 당해 아파트가 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하며, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하게 되므로, 아파트의 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단한다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조).

구체적 판단 위와 같은 관련 규정들 및 법리에 비추어 보건대, 이 사건 준공내역서는 사용승인을 받기 위하여 시공자가 제출하여야 하는 설계도서 중 하나로서 공사가 완료된 후 설계변경분을 포함하여 소요된 공사비, 자재수량 등 설계물량을 기술한 내역서, 설계도서를 작성, 완료한 후에 공종별로 재료를 기재한 내역서인 수량산출서 또는 산출내역서에 해당한다고 볼 수 있다. 한편 사용승인도면과 수량산출서인 준공내역서의 내용이 서로 일치하지 않는 경우에는 계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니하였다면, 주택의 설계도서 작성기준 및 건축물의 설계도서 작성기준에 따라 설계도면이 우선하므로 준공내역서의 지시사항이 사용승인도면에 배치되거나 사용승인도면의 지시사항이 명확한 경우에는 준공내역서가 사용승인도면에 우선하여 하자판단의 기준이 될 수는 없고, 다만 사용승인도면에 누락되어 있거나 기재되지 않은 사항이 준공내역서에 기재되어 있는 경우에 한하여 사용승인도면을 보충하여 하자 유무를 판단하는 기준이 될 수 있다고 봄이 타당하다. 각 항목별로 살펴보면 아래 [표 5-2] 기재와 같다.

[공용 52] 각층 화장실 타일 뒷채움 부족시공, [전유 44] 기숙사 화장실 타일뒷채움 부족시공 가) 당사자들의 주장 원고가 이 부분 항목 하자보수비는 뒷채움률 100%를 기준으로 산정된 금액으로 반영되어야 한다고 주장함에 대하여, 피고들은 이 부분 항목들의 부착강도 시험결과 합격으로 확인되었으므로 기능상, 안전상 품질이 확보되었는바 이 부분 하자보수비는 뒷채움률 80%를 기준으로 산정된 금액으로 반영되어야 한다고 다툰다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 105~106, 294~295면, 2025. 8. 1.자 원고 1차 감정보완회신 6~9면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 감정인은 현장조사 결과 이 부분 각 항목타일 평균 뒷채움률이 45.2%인 것을 확인한 후 뒷채움률 80%를 기준으로 각 항목을 하자라고 보아 부족 두께에 관한 시공비 차액으로 [공용 52]의 경우 3,172,675원, [전유 44]의 경우 14,762,347원으로 각 하자보수비를 산정한 사실, 2 이후 감정인은 원고의 감정보완신청에 따라 뒷채움률 100%를 기준으로 하였을 경우의 하자보수비는 [공용 52]의 경우 5,683,276원, [전유 44]의 경우 26,444,085원이라는 의견을 제시한 사실, 3 이 사건 집합건물의 사용승인 당시 적용되던 구 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준(2021. 12. 9. 국토교통부고시 제2021-1262호로 개정되기 전의 것, 이하 '국토교통부 하자판정기준'이라 한다) 제18조 제2항은 "벽체 타일의 뒷채움 면적이 모르타르 떠붙이기 공법의 경우 80% 미만일 때 시공하자로 본다."라고 규정하고 있으나, 이는 떠붙임 공법의 특성상 현실적으로 뒷채움률 100%로 시공하기 어려운 사정이 있는 경우에 뒷채움 정도를 80%로 시공할 수 있다는 원칙을 규정한 것으로 보이고, 실제로 이 사건 집합건물의 화장실 벽 타일을 시공함에 있어 현실적으로 뒷채움률 100%로 시공하기 어려운 특별한 사정이 있었음을 엿볼 수 있는 자료는 없는 점, 4 타일 뒷면을 붙임 모르타르로 떠붙이기 공법으로 시공하는 것 자체로 뒷채움의 부족이 필연적으로 나타난다고 보기 어렵고, 떠붙이기 공법의 특성상 100% 비율로 뒷채움 모르타르 시공을 하는 것이 불가능하다고 단정하기도 어려운 점, 5 2015년 건축공사 표준시방서 09000 타일 및 테라코타공사 09010 타일공사 3. 시공 3.2.1 떠붙이기에서는 "타일 뒷면에 붙임 모르타르를 바르고 빈틈이 생기지 않게 바탕에 눌러 붙인다."라고 규정하고 있고, R학회의 건축기술지침에는 "타일시공 후 기능공 1인 · 1일 시공물량당 2매를 떼어내 접착제 또는 Mortar 밀착정도를 검사 → 밀착 및 채움정도 80% 이상이면 합격"이라고 기재되어 있으나, 한편 위 건축기술지침에서는 '밀실한 모르타르충전'을 강조하고 '타일 뒷면에 공극이 생기지 않도록 하는 것'을 시공 포인트로 기술하고 있고, '공극에는 반드시 Mortar 보충(Cement 가루 사용 절대 금지)'이라고 기술하여 시공상 공극이 발생하더라도 그 부족분을 추가적으로 보충하라는 지시가 있는바, 이와 같이 타일 뒷면에 공극이 생기지 않기 위해서는 타일 뒷면 전체에 모르타르를 발라야 할 것으로 보이므로, 위 건축기술지침에서 규정한 '채움정도 80% 이상'은 타일의 밀착률을 판단하기 위한 뒷채움의 최소한의 기준을 설정한 것에 불과하다고 보이는 점, 6 위 건축기술지침에서는 타일 뒷면뿐만 아니라 바탕측에도 모르타르를 붙이는 시공법인 '개량 떠붙이기 공법'에 관하여 '뒷면에 공극이 생기지 않도록 타일 뒷면 전체에 Mortar을 바름'이라고 기재되어 있는바, 떠붙이기 공법은 그 공법의 특성상 공극이 생기지 않도록 타일 뒷면 전체에 모르타르를 바르는 것이 원칙인 것으로 보이는 점, 7 타일의 뒷채움은 타일 뒷면의 모르타르 채움량에 관한 것이고, 타일의 부착강도는 접착제와 타일간의 부착력을 일정 이상 확보하는 사항으로 타일 뒷채움 부족과 타일 부착강도 부족은 별개의 하자인바, 타일 부착강도가 충분하더라도 타일 뒷채움 부족 그 자체로 들뜸, 처짐, 탈락, 모르타르의 접착력 약화 등을 초래하는 원인이 될 수도 있는 등 어느 하나가 충족한다고 하여 나머지 하나가 하자가 아니라거나 나머지 하나의 하자가 치유된다고 볼 수는 없고, 타일 뒷채움 모르타르를 80% 정도만 채워서는 만족할 만한 접착력을 유지하지 못할 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 부분 항목 하자보수비는 감정인이 뒷채움률 100%를 기준으로 재산정한 하자보수비인 [공용52] 5,683,276원, [전유 44] 26,444,085원으로 각 인정한다.

[공용 96] 지하주차장 외벽 액체방수 변경 및 보호몰탈 미시공

원고의 주장 이 사건 사용승인도면 A-151 실내재료마감표-1에는 지하주차장 벽면 바탕에 관한 A-165 실내재료 마감상세도-5의 W5와 W7에 따라 시공하는 것으로 지시되어 있는데, 위 도면의 W7에는 액체방수 위 보호몰탈 18mm를 시공하고 그 위에 배수판을 시공하는 것으로 지시되어 있다. 이 부분 항목에 실제 시공된 보호몰탈의 두께는 평균2.64mm인데, 감정인은 이 부분 하자보수비를 산정함에 있어 2.64mm 두께의 시공비와 18mm 두께의 시공비에서 노무비 품을 동일하게 적용하는 오류를 범하였는바, 이 부분 하자보수비는 2015년 건축공사 표준시방서 13.2.1.1 표 13-1에 기재된 시멘트 모르타르3회 바름을 기준으로, 건설공사 표준품셈 9-1-2 모르타르 바름 중 3회바름의 일위대가를 기초로 산정되어야 한다. 나아가 이 사건 사용승인도면에는 이 부분 항목에 액체방수 두께를 12mm로 시공하도록 되어 있으므로 위 두께를 기준으로 하자보수비가 인정되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 167~168면, 2025. 8. 1.자 원고 1차 감정보완회신 10~17면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 이 사건 사용승인도면 A-165 실내재료 마감상세도-5에는 이 부분 항목에 시공되는 액체방수의 두께는 12mm, 보호몰탈의 두께는 18mm로 지시되어 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 시공된 벽체 액체방수 두께는 평균 0.91mm, 보호몰탈의 두께는 평균 2.64mm인 것을 확인한 후 액체방수 두께는 4mm, 보호몰탈 두께는 18mm를 기준으로 하여 각 두께에 관한 시공비 차액으로 이 부분 하자보수비를 35,142,318원으로 산정하면서, 노무비는 2024년 건설공사 표준품셈 제3장 타일공사 3-1-1 바탕고르기의 일위대가를 적용한 사실, 3 한편 이 사건 사용승인도면 A-151 실내재료 마감표-1에는 지하주차장 벽면의 바탕에 관한 A-165 실내재료 마감상세도-5의 W5와 W7에 따라 시공하는 것으로 되어 있는데, 그 중 W7은 외벽에 대한 마감상세도로서, 해당 부분 도면을 보면 액체방수 위 보호몰탈 18mm를 시공하고 그 위에 배수판을 시공하는 것으로 기재되어 있는 사실, 4 2015년 건축공사 표준시방서 11045 시멘트 모르타르계 방수공사 1. 일반사항 1.3 관련 시방철에서는 '기타 시멘트류 및 미장과 관련한 사항에 대하여 위 표준시방서 15000 미장공사 부분을 참조하여 적용'하는 것으로 기재하고 있는바, 이 부분 항목에 시공되는 보호몰탈 또한 위 표준시방서 15000 미장공사 부분에 따라 시공되어야 한다고 봄이 상당하고, 위 표준시방서 15000 미장공사 3.4.3 초벌바름 및 라스먹임 3.4.4 재벌바름 다.에서는 '초벌바름 또는 라스먹임은 2주일 이상 방치하여 바름면 또는 라스의 겹침 부분에서 생길 수 있는 균열이나 처짐 등 흠을 충분히 발생시키고 심한 틈새가 생기면 다음 층바름 전 덧먹임을 한다.'라고 정하고 있는 사실, 5 시멘트몰탈 마감과 보호몰탈 마감은 용도에 따른 용어 차이가 있을 뿐 본질은 미장공사에 해당되는 공사로, 치장과 보호의 기능을 모두 가지고 있는 미장공사의 시멘트몰탈의 두께 기준을 보호몰탈에도 적용하는 것이 특별히 비합리적이라고 보기는 어려운 점, 6 감정인은 감정서에서 산정한 이 부분 항목 하자보수비에 관하여 '액체방수 위에 시공되는 보호몰탈은 타일공사 전 바탕공정으로서 이는 일반 모르타르 바름의 공종과 달리 적용되는 것으로 사료되어 건설공사 표준품셈 제3장 타일공사 3-1-1의 바탕고르기의 일위대가를 적용하였다.'라는 의견을 제시하였으나, 이 부분 항목은 타일을 시공하는 것이 아니라 보호몰탈 위에 배수판을 시공하는 것이므로 이 부분 항목 하자보수비에 위 표준품셈이 적용되는 것으로 보기는 어려운 점, 7 시멘트 액체방수 공정에 관하여 1994년 건축공사 표준시방서에서는 벽 부분은 6~9mm, 바닥 부분은 10~15mm의 바름두께를 정하였다가, 1999년 건축공사 표준시방서의 개정으로 액체방수층의 각 공정별 두께 규정이 삭제되었고, 이 사건 아파트의 사업계획승인일 당시 적용되던 2015년도 건축공사 표준시방서에서도 액체방수의 두께에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하며, 설령 두께 기준이 기재되어 있다고 하더라도 위 3. 다.

나)항에서 본 바와 같이 설계도서의 적용에 있어서는 설계도면이 표준시방서에 우선하므로 이 부분 항목 액체방수 변경시공 항목에 관한 하자보수비는 사용승인도면에 기재된 바름두께 12mm를 기준으로 산정되어야 한다고 봄이 타당한 점, 8 한편 감정인은 원고의 감정보완신청에 대하여 '원고의 주장에 따라 이 부분 항목에 시공되는 보호몰탈에 관하여 건축공사 표준시방서의 모르타르바름 두께를 기준으로 하자보수비를 산정하면 81,124,320원이다.'라는 의견을 제시한 사실<5> 등에 비추어 보면, 이 부분 항목 하자보수비는 감정인이 재산정한 금액인 81,124,320원으로 인정한다. 이 점을 지적하는 원고의 주장은 이유 있다.

액체방수 두께 부족시공 관련([공용 140], [공용 142], [공용 144], [공용 145], [전유 47]) 가) 원고의 주장 이 사건 사용승인도면 A-151 실내재료마감표-1, A-152 실내재료마감표-2, A-153 실내재료마감표-3, A-161 실내재료 마감상세도-1, A-162 실내재료 마감상세도-2에서는 이 부분 각 항목에 시공되는 액체방수층의 시공두께를 20mm로 지시하고 있는바, 이 부분 항목에 관하여는 위 사용승인도면에 지시된 시공두께 20mm를 기준으로 하자 인정 및 하자보수비가 산정되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 각 해당 부분, 2025. 8. 1.자 원고 1차 감정보완회신 20~23면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사 실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 감정인은 현장조사를 진행하여 이 부분 각 항목에 시공된 액체방수의 평균 두께를 측정한 후, 4mm를 기준두께로 하자 여부를 판단하여 부족 두께에 대한 시공비 차액으로 하자보수비를 산정한 결과, [공용 140], [전유47]은 하자에서 제외하고, [공용 142]는 2,345,252원, [공용 144-1]은 35,267,578원, [공용 145]는 4,151,659원으로 하자보수비를 산정한 사실, 2 이후 감정인은 원고의 감정보완신청에 따라 20mm를 기준 두께로 할 경우 하자보수비는 [공용 140] 36,492,931원, [공용 142] 17,917,972원, [공용 144-1] 171,444,790원, [공용 145] 8,841,114원, [전유47] 14,334,092원이라는 의견을 제시한 사실, 3 위 4)항에서 본 바와 같이 이 부분 항목 액체방수 변경시공 항목에 관한 하자보수비는 위 각 사용승인도면에 기재된 바름두께 20mm를 기준으로 산정되어야 한다고 봄이 타당한 점 등에 비추어 보면, 이 부분 항목 하자보수비는 감정인이 액체방수 두께 20mm를 기준으로 재산정한 금액인 [공용140] 36,492,931원, [공용 142] 17,917,972원, [공용 144-1] 171,444,790원, [공용 145]8,841,114원, [전유 47] 14,334,092원으로 각 인정한다. 이 부분 원고 주장은 이유 있다.

ALC 블록벽 수지미장 누락/축소시공 관련([공용 129], [전유 25], [전유 57]) 가) 피고들의 주장 이 부분 하자보수비는 노무비를 제외한 재료비 차액으로만 산정되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 각 부분, 2025. 8. 1.자 피고 1차감정보완회신 32~33면)

ALC 블록벽 수지미장 누락/축소시공 관련([공용 129], [전유 25], [전유 57]) 가) 피고들의 주장 이 부분 하자보수비는 노무비를 제외한 재료비 차액으로만 산정되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 각 부분, 2025. 8. 1.자 피고 1차감정보완회신 32~33면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 이 사건 사용승인도면에는 공용부 ALC 블록벽에 '수지미장'을 시공하도록 기재되어 있고 이 사건 준공내역서에서는 수지미장의 두께를 'THK3, 메쉬포함'이라고 지시하고 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 각 항목에 시공된 수지미장의 평균 두께가 2.28mm인 것을 확인한 후 부족 두께에 대한 시공비 차액으로 노무비를 포함하여 이 부분 각 하자보수비를 산정한 사실, 3 시공비 차액은 일반적으로 하자 없이 시공되었을 경우의 공사비와 실제 시공 상태의 공사비 차액을 의미하는 것으로서 노무비 등을 포함하는 개념이고, ALC 블록벽에 수지미장을 추가로 시공하게 되면 그 시공에 소요되는 노무량 또한 증가하고 그에 따라 노무비도 증가한다고 보는 것이 합리적인 점, 4 2024 건설공사 표준품셈 제9장 미장공사 9-2-3 전면마감 항목에서 그 시공 품을 면적(10m2)을 기준으로 정하고 있다고 하더라도, 이는 건축공사 표준시방서에서 정한 공정에 따라 마감이 시공되는 것을 전제로 한 것이므로 두께가 기준에 미달되게 시공된 경우에도 건설공사 표준품셈을 근거로 하여 시공품을 면적(m2) 기준으로만 산정하여야 한다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 감정인이 노무비를 포함하여 이 부분 하자보수비를 산정한 것이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 이 부분 피고들 주장은 이유 없다.

[공용 131] 각층 공용부 강재도어(FSD, SD) 및 프레임 방청폐인트 미시공 가) 피고들의 주장 이 사건 집합건물 공용부에 시공된 방화문은 문틀과 문짝 모두 전기아연도금강판(E.G.I)으로 시공되어 이미 방청기능을 충족하고 있으므로 별도의 방청페인트칠 도장은 요구되지 아니한바, 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 을 제3호증의 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 214~215면,2025. 8. 1.자 원고 1차 감정보완회신 18~19면, 2025. 8. 1.자 피고 1차 감정보완회신38~41면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 이 사건 사용승인도면 A-521 창호도-1에서는 이 부분 항목에 시공되는 철재외여닫이문(갑종방화문)에 관하여 '철판 위 방청후조합페인트', '양면 철판위 방청후조합페인트'를 시공할 것을 정하고 있는 사실, 2 감정인은 현장조사 결과 이 부분 항목에 방청페인트가 시공되어 있지 아니한 것을 확인한 후 방청페인트 시공비용10,141,829원을 이 부분 항목 하자보수비로 산정하였다가, 원고의 감정보완신청에 따른 회신에서 '감정서의 수량산출서를 검토한 결과 문틀 면적이 일부 누락된 것으로 확인되므로 문틀 면적을 산정하여 최초 감정서 대비 금액을 보완한다.'라는 의견을 제시하면서 이 부분 항목 하자보수비를 11,057,696원으로 재산정한 사실, 3 이 사건 집합건물에 설치된 방화문 품질관리서 및 시험성적서에 의하면 각 방화문의 문틀 및 문짝은 아연도금강판(E.G.I) 재질로 시공된 것으로 확인되기는 하나, 위 사용승인도면의 기재는 문틀 및 문짝의 재질과 무관하게 그 철판 위에 '방청 후 조합페인트'를 시공하라는 취지로 해석되는바, 그렇다면 이 부분 항목 방화문 문틀, 문짝이 아연도금강판으로 시공되었다고 하더라도 그 위에 방청페인트가 추가로 시공되어야 한다고 봄이 타당한 점, 4 아연도금강판의 노출부위는 지속적으로 산소 및 습기와 접하게 되므로 현재까지 기능상 지장이 직접적으로 발현되지 않았다고 하더라도 별도의 페인트를 추가로 시공하지 않을 경우에는 방화문의 내구성에 문제가 초래될 가능성이 있는 점, 5 이 부분 문짝 및 문틀이 아연도금강판으로 시공되었다고 하더라도, 아연도금강판과 방청도장을 함께 시공하는 경우 아연도금강판만 시공하거나 방청도장만 시공한 경우보다 녹 방지 기능이 더 나을 것으로 보이고, 아연도금강판이 시공되었다고 하여 그 자체로써 방청도장 시공에 대한 상향시공이나 대체시공이 이루어져 하자 없이 시공되었다고 단정할 수는 없는 점 등을 고려하면, 이 부분 항목에 관한 감정인의 하자 인정 및 하자보수비 산정이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 이 부분 피고들 주장은 이유 없다.

[공용 141] 지상주차장 우레탄방수/PE필름/보호몰탈 누락/축소시공

피고들의 주장 이 부분 항목 중 지상 2~3층 주차장의 바닥 마감에 관하여 이 사건 사용승인 도면 중 A-152 실내재료마감표-2에는 '액체방수/보호몰탈/무근콘크리트'를 시공하는 것으로 되어 있고, A-162 실내재료 마감상세도에는 '우레탄방수/PE필름/보호몰탈/무근콘크리트/에폭시계 바닥재'를 시공하도록 되어 있어 양 도면 간 시공지시사항이 일치하지 아니한다. 감정인은 이 부분 항목 중 지상 2~3층 주차장 바닥에 관하여 위 두 도면중 실내재료 마감상세도의 지시사항에 따라 우레탄방수 3mm와 액체방수 3.97mm의 시공비용 차액, PE필름 시공비 차액을 산정하였는데, 동일한 도면 간에 지시내용이 불일치할 경우 특정 도면을 우선하도록 정한 바가 없으므로 [공용 141-1] 항목은 우레탄방수가 아닌 액체방수 4mm 두께 기준 시공비 차액 1,074,197원으로 제한되어야 하고, PE필름 미시공에 관한 [공용 141-2] 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 을 제4호증의 기재, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 229~230면,2025. 8. 1.자 피고 1차 감정보완회신 42~46면)에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 이 사건 사용승인도면중 A-152 실내재료마감표-2 중 지상 2~3층 주차장 바닥에 관하여는 '액체방수/보호몰탈/무근콘크리트'를 시공하라고 표시되어 있는 반면, A-162 실내재료 마감상세도-2 중 F13에는 지상 2~3층 주차장 바닥에 아래에서부터 '우레탄방수, PE필름, 보호몰탈, 무근콘크리트(150 × 150 와이어메쉬), 무근콘크리트, 에폭시계 바닥재' 순서로 시공하라고 지시되어 있는 사실, 2 국토교통부 하자판정기준 제5조 제2항에서는 "설계도면의 평면도 · 입면도 · 단면도 · 구조도 · 상세도 및 재료마감표 등의 도면 간에 서로 일치하지 아니할 때에는 규격·재료 등을 명확하게 기재한 도면을 적용한다."라고 규정하고 있는바, 사용승인도면의 실내재료 마감상세도는 실내재료마감표를 상세하게 표기해 놓은 것이므로 양 설계도면 간 내용이 모순 · 상이한 경우에는 실내재료 마감상세도의 기재에 따르는 것이 타당한 점, 3 위 실내재료마감표의 '지상 2~3층 주차장'에 관한 '비고' 항목에는 'F13'이라고 기재되어 있는데 이는 실내재료 마감상세도의 F13을 참고하라는 지시로 해석함이 타당하고, 그렇다면 위 실내재료마감표의 기재에 의하더라도 실내재료 마감상세도의 F13 기재에 따라 우레탄방수, PE필름 및 보호몰탈을 시공하여야 한다고 봄이 상당한바, 실내재료마감표의 '액체방수/보호몰탈/무근콘크리트'는 오기일 가능성이 있는 점, 4 이 사건 신축공사의 감리가 2020. 8. 4. 작성한 공사감리일지에는 감리착안사항 중 '주차장 2층 바닥 액체방수'에 관하여 '주차장 2층 바닥 액체방수 확인'이라고 기재되어 있는 사실이 인정되나, 건축물의 설계도서 작성기준에 따르면 설계도면이 감리자의 지시사항보다 우선하므로 감리자가 사용승인도면의 지시와 다른 시공에 관하여 승인을 하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 이 사건 사용승인도면과 달리 시공된 부분이 하자가 아니라고 볼 수는 없는 점 등을 종합하면, 감정인이 이 부분 항목에 관하여 실내재료 마감상세도에 따라 하자를 인정하고 하자보수비를 산정한 것이 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다. 위 피고들 주장은 이유 없다.

[공용 144-2] 에폭시 페인트(THK3) 누락/축소시공

피고들의 주장 감정인은 에폭시 페인트 두께 0.3mm를 기준으로 이 부분을 하자로 인정하고 하자보수비를 산정하였으나, 이 사건 사용승인도면 및 공사시방서에는 에폭시계 코팅에 대하여 구체적인 두께기준을 명시하고 있지 않고, 건설공사 표준품셈 제17장 칠공사 17-6 에폭시 페인트칠 항목의 기재 또한 에폭시 페인트 시공시 도막두께를 정한 것이라고 보기 어려운바, 이 부분 항목은 하자에서 제외되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 234~235면, 2025. 8. 1.자 피고 1차 감정보완회신 47~50면)에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 감정인의 현장조사 결과 이 부분 항목에 관하여 바닥 에폭시 마감 두께가 평균 0.165mm로 확인된 사실, 2 감정인은 '이 사건 건축시방서에는 바닥재 도장공정에 대한 도료량은 하도 - 0.08kg/m2, 중도(1회) - 0.2 ~ 0.45kg/m2, 상도(2회) - 0.12kg/m2로 명시되어 있고, 중도의 중간값 0.325kg/m2[=(0.2kg/m2 + 0.45kg/m2)/2]과 상도 0.12kg/m2를 적용한 값인 총 도료량은 0.45kg/m2으로 산출되므로 건설공사 표준품셈의 에폭시 페인트 수량과 비슷하여, 우레탄 마감의 두께 기준은 300μ(= 0.3mm)로 사료된다.'라는 의견을 제시하면서, 이 부분 에폭시 마감의 기준 두께를 0.3mm로 보아 부족 두께에 관한 시공비 차액 54,626,401원을 하자보수비로 산정한 사실, 3 그러나 위 사용승인도면에서 지시된 도장은 '에폭시계 바닥재'로서 우레탄계 바닥재에 대한 이 사건 건축시방서의 규정을 직접 적용할 수는 없고, 이 사건 사용승인 도면에서는 이 부분에 에폭시 페인트를 시공하라고 지시하고 있을 뿐 구체적인 두께 기준에 관하여는 별도로 명시하지 아니하였으며, 2015년 건축공사 표준시방서에서도 지하주차장 및 지하층 바닥에 시공하는 에폭시 페인트의 두께에 관한 명시적인 지시는 존재하지 아니한 사실, 4 감정인은 2024년 건설공사 표준품셈 제17장 칠공사 17-6 에폭시 페인트칠에서 에폭시 페인트의 도료량을 0.53kg/m2으로 명시하고 있고, 에폭시페인트 도료량은 도막두께 300μ를 기준으로 한 것으로 명시되어 있으므로, 에폭시 도료량 0.53kg/m2의 도막두께는 300μ(= 0.3mm)로 볼 수 있다고 보아 위 건설공사 표준품셈에 명시된 일위대가 재료 수량을 적용한 두께 0.3mm를 적용하였을 가능성이 있으나,2024년 건설공사 표준품셈 제17장 칠공사 17-14 에폭시 페인트칠에는 에폭시 페인트칠의 m2당 수량이 제시되어 있고 '본 품은 도막두께 300μ를 기준으로 한 것이다'라고 기재되어 있을 뿐이므로, 위 표준품셈의 기재에 따르더라도 '도막두께 300μ'이라는 기재만으로 에폭시 페인트 시공시 도막두께를 0.3mm로 시공하여야 한다는 결론이 도출된다고 보기는 어려운 점, 5 나아가 건설공사 표준품셈은 정부 등 공공기관에서 시행하는 건설공사의 적정한 예정가격을 산정하기 위하여 물량과 단가에 관한 일반적인 기준을 제공하기 위한 것이므로 시공의 기준이 되는 설계도서에 해당한다고 보기 어려운 점, 6 이 부분 항목 부위에 시공된 에폭시 페인트 두께가 0.3mm에 부족하게 시공됨으로써 기능상, 안전상, 미관상 지장이 초래되었다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 감정인의 감정결과 및 보완감정결과만으로는 이 부분 항목 바닥의 에폭시 페인트 두께를 0.3mm에 부족하게 시공하였다고 하여 이를 하자라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 부분 항목은 하자에서 제외한다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 있다.

[공용추가-3] 각 층 옥내/외 소화전 앵글밸브(개폐불량

피고들의 주장 감정인은 현장조사 결과 앵글밸브에서 누수가 발생한 것을 확인한 후 누수가 확인되는 D65 규격 앵글밸브 82개를 교체하는 비용 14,126,727원으로 이 부분 하자보수비를 산정하였으나, 이 사건 사용승인도면 MF-108 내지 MF-116 각 소화배관 평면도에 기재된 건물 전체 소화전의 앵글밸브 수량은 D40 규격이 79개, D65 규격이 59개로 확인되고, D40 규격의 앵글밸브에서는 누수 하자가 확인되지 아니하였는바, 교체대상 D65 규격 앵글밸브는 59개가 되어야 하므로 이 부분 하자보수비는 D65 규격 59개에 대한 교체비용 10,164,352원으로 감액되어야 한다.

구체적 판단 감정인의 감정결과 및 보완감정결과(감정서 243면, 2025. 8. 1.자 피고 1차 감정보완회신 51면)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 1 감정인은 현장조사 결과 옥내/외 소화전 앵글밸브에서 누수가 발생한 것을 확인하고, 누수가 발생한 D65 규격 앵글밸브의 수량이 82개인 것을 확인한 후 위 82개 밸브를 교체하는 보수비용 14,126,727원으로 이 부분 하자보수비를 산정한 사실, 2 이 사건 사용승인도면 중 MF108 지상 4층 소화배관 평면도의 주기(NOTE)에는 옥내소화전함 중 D40 규격의 앵글밸브가 9개, D65 규격의 앵글밸브가 8개 설치되는 것으로 기재되어 있기는 하나, 피고들은 지상 4층 소화배관 평면도만 발췌하여 제출하였을 뿐 나머지 층에 대한 소화배관 평면도는 이 사건 소송에 제출되지 아니하여, 위 MF108 소화배관 평면도의 기재만으로는 피고들의 주장과 같이 이 사건 집합건물 각 층에 설치되는 D65 규격의 앵글밸브 개수 총 합계가 59개라는 사실을 인정하기 어려운 점, 3 감정인은 현장조사에서 실제 누수가 발생한 D65 규격의 앵글밸브 개수가 82개인 것을 확인한 후 이를 기초로 이 부분 항목 하자보수비를 산정한 것인바 그러한 감정결과가 경험칙에 어긋난다거나 현저히 불합리하다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 아니한 이상 이 사건 집합건물에는 D65 규격의 앵글밸브가 총 82개시공되어 있었다고 봄이 타당하고, 감정인이 산정한 이 부분 하자보수비가 피고들에게 부당하게 과다하다고 보이지도 아니하는 점 등을 종합하면, 이 부분 피고들 주장은 이유 없다.

손해배상책임의 발생

분양자의 하자담보책임 E은 이 사건 집합건물을 분양한 사업주체로서, 일응 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조 제2항에 따라 이 사건 채권양도세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 원고에게 그 양수한 채권의 범위 내에서 이 사건 집합건물의 하자보수를 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

하자담보책임의 면책적 승계 여부

계약당사자로서 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약으로부터 발생하는 채권 · 채무 이전 외에 계약관계로부터 생기는 해제권 등 포괄적 권리의무의 양도를 포함하는 것으로서, 계약인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하게 되고, 계약인수 후에는 양도인의 면책을 유보하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 잔류당사자와 양도인 사이에는 계약관계가 존재하지 않게 되며 그에 따른 채권채무관계도 소멸하는바, 이러한 계약인수는 양도인과 양수인 및 잔류당사자의 합의에 의한삼면계약으로 이루어지는 것이 통상적이지만 관계당사자 3인 중 2인의 합의가 선행된 경우에는 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하면 그 효력이 생긴다(대법원 2012. 5.24. 선고 2009다88303 판결 참조).

이 사건 분양계약 특약사항 제1조 제(3)항에서 "본 사업은 토지신탁사업으로서 신탁기간의 만료, 신탁해제나 해지 등의 사유로 인하여 위탁자 겸 수익자 피고 B와 수탁자 E이 체결한 신탁계약이 종료되는 경우 매도인으로서의 수탁자의 모든 권리 ·의무는 위탁자 겸 수익자 피고 B에게 면책적으로 포괄 승계되며, 수탁자(매도인) E의 매수인에 대한 모든 권리 · 의무도 본 계약의 변경 등 별도의 조치 없이 위탁자 겸 수익자 피고 B에게 면책적으로 포괄 승계된다."라고 정한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 을 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 B는 2021. 3. 29. E에게 이 사건 신탁계약을 정산, 종료할 것을 요청하여 E이 이를 승인한 사실이 인정된다.

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 분양계약서 특약사항 제1조 제(3)항은 이 사건 신탁계약의 종료를 정지조건으로 하여 해당 세대에 관한 공급계약상 분양자 지위를 E에서 피고 B에 이전하기로 하는 계약인수 합의에 해당하고, 이 사건 집합건물의 수분양자들, E, 피고 B는 위 각 공급계약의 체결로써 위 조항의 내용에 동의 내지 승낙하였다고 할 것이다. 한편, 2021. 3. 29.경 이 사건 신탁계약이 종료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, E의 이 사건 집합건물의 분양자로서의 지위는 그 무렵 피고 B에 면책적으로 승계되었다고 봄이 타당하다.

이 사건 하자담보책임의 주체 따라서 피고 B는 E으로부터 이 사건 집합건물의 분양자 지위를 승계한 자로서 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 따라 이 사건 채권양도세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 원고에게 그 양도받은 채권의 범위 내에서 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.

손해배상책임의 범위

공용부분 하자보수비 이 사건 집합건물의 공용부분 전체 하자보수비 911,051,343원(별지 목록 1. 공용 부분 하자 목록별 보수비 집계표 참조) 중 이 사건 채권양도비율에 따른 하자보수비833,794,189원(= 911,051,343원 × 91.52%)에서 제척기간이 도과된 공용부분 하자보수비 합계 25,300,091원{위 [표 4] 참조}을 공제한 808,494,098원(= 833,794,189원 -25,300,091원)이다.

전유부분 하자보수비 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 234,450,554원(별지 목록 3. 각 차수별 채권양도세대 전유부분 하자보수비 집계표 참조)에서 제척기간이 도과된 전유부분 하자보수비 합계 11,183,436원{위 [표 4] 참조}을 공제한 223,267,118원(=234,450,554원 - 11,183,436원)이다.

전체 하자보수비 공용부분 하자보수비 808,494,098원, 전유부분 하자보수비 223,267,118원과 산업안전보건관리비 기초액 7,172,474원<6>의 합계 1,038,933,690원(= 808,494,098원 +223,267,118원 + 7,172,474원)이다.

책임 제한 이 사건 집합건물의 사용승인일인 2021. 2. 3.부터 이 사건 집합건물에 대한 최초감정 현장조사가 실시된 2024. 10. 4.경까지 약 3년 8개월이 경과하여 이 사건 집합건물에 자연적인 노화현상이 발생하였을 수 있는 점, 이 사건 각 하자 중 시공상 잘못등으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 이 사건 집합건물의 구분소유자들의 사용상 또는 관리상 잘못으로 이 사건 각 하자가 확대되었을 개연성도 배제할 수 없는 점 등 이 사건에 나타난 제반 사정들을 종합하면, 피고 B가 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 금액의 80%로 제한함이 타당하다.

채권양도세대별 손해배상액 원고가 이 사건 집합건물의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 이 사건 채권양도세대 중 각 차수별 채권양도세대에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상액은 아래 [표 6] 기재와 같다. <7><8><9> 마. 소결론 1) 원고의 이 사건 각 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있는데(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 등 참조), 이행기의 정함이 없는 채권을 양수한 채권양수인이 채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소를 제기하고 소송 계속 중 채무자에 대한 채권양도통지가 이루어진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 채무자는 채권양도통지가 도달된 다음 날부터 이행지체의 책임을 진다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2012다29557 판결 등 참조).

따라서 피고 B는 원고에게 이 사건 집합건물의 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 이 사건 채권양도세대에 관한 하자보수비와 산업안전보건관리비 기초액 합계831,146,952원 및 그 중 1 1차 채권양도세대에 관한 하자보수비 및 산업안전보건관리비 기초액 합계 673,968,043원에 대하여는 1차 채권양도통지 및 이행청구서가 위 피고에게 도달한 다음 날인 2024. 1. 24.부터, 2 2차 채권양도세대에 관한 하자보수비 및 산업안전보건관리비 기초액 합계 29,354,133원에 대하여는 2차 채권양도통지 및 이행청구서가 위 피고에게 도달한 다음 날인 2024. 1. 30.부터, 3 3차 채권양도세대에 관한 하자보수비 및 산업안전보건관리비 기초액 합계 127,824,776원에 대하여는 3차 채권양도통지 및 이행청구서가 위 피고에게 모두 도달한 다음 날인 2025. 12. 11.부터 각 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 1. 9.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

집합건물법 제9조 제3항에 따른 청구에 관한 판단

집합건물법 제9조 제3항에 따르면, 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다.

그러므로 보건대, 이 법원의 반포세무서장에 2024. 11. 7.자 및 2025. 6. 24.자각 과세정보제출명령 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 B의 2021. 12. 31. 기준 순자산은 -6,065,153,980원(= 자산총계 60,231,169,298원 - 부채총계 66,296,323,289원), 2022. 12. 31. 기준 순자산은 -3,355,588,137원(= 자산총계 89,496,621,193원 - 부채총계 92,852,209,330원)으로 2022. 말경까지는 자본잠식 상태에 있었던 사실, 위 피고의 2025. 6. 19. 기준 법인세 체납액이 1,347,215,300원인 사실이 인정되나, 위 인정사실만으로는 2025. 12. 12. 이 사건 변론종결일 현재 피고 B가 무자력이라거나 그 밖에 이에 준하는 사유가 있다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려, 위 각 증거에 의하면 피고 B는 2021년부터 2023년경까지 법인세를 성실하게 납부하였고 체납이력이 없는 사실<10>, 위 피고의 2023. 12. 31. 기준 순자산은 1,297,426,558원(= 자산총계 96,929,691,331원 - 부채총계 95,632,264,773원), 2024. 12.31. 기준 순자산은 7,036,467,312원(= 자산총계 78,560,863,577원 - 부채총계71,524,396,265원)인 사실이 인정되는바 피고 B는 이 사건 변론종결일을 기준으로 보더라도 적어도 약 70억 원 전후의 순자산을 보유하고 있을 것으로 추정되고, 그렇다면 피고 B의 법인세 체납액 1,347,215,300원 및 이 사건 손해배상채무액을 고려하더라도 위 피고에게 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있다고 보기는 어렵다.

따라서 피고 B의 무자력 또는 이에 준하는 사유가 인정되지 않는 이상 원고의 피고 C에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

채권자대위에 의한 청구에 관한 판단

관련 법리

채권자가 채무자를 대위함에 있어서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 금전채권인 경우에는 그 보전의 필요성이 있는 경우, 즉 채무자가 무자력인 때에만 채권자가 채무자를 대위하여 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 수 있다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결 등 참조). 그리고 위와 같은 보전의 필요성이 존재한다는 사실, 즉 채무자의 무자력은 채권자가 주장 · 증명하여야 하며(대법원 1976. 7. 13. 선고 75다1086 판결 등 참조), 그러한 보전의 필요성이 인정되지 아니하는 경우에는 소가 부적법하므로 법원으로서는 이를 각하하여야 한다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다39918 판결 등 참조).

한편 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효 · 적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다71784 판결 등 참조).

이 사건의 경우

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 원고가 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 따른 하자담보추급권을 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사하는 이 사건에서 위 하자담보추급권의 채무자인 피고 B가 이 사건 변론종결일 현재무자력 또는 이에 준하는 상태에 있음이 증명되어야 하는데, 위 5. 가.항에서 본 것처럼 이를 인정할 증거가 없다.

나아가 원고의 피고 B에 대한 채권자대위소송의 피보전채권과 피대위채권의 발생 원인이 모두 피고 C의 시공상 잘못으로 인한 하자라는 관련성이 있기는 하나, 구분소유자에 대한 담보책임자를 분양자뿐만 아니라 시공자로 확대하면서 시공자에 대한 청구는 분양자의 무자력이 있을 것을 요건으로 하고 있는 집합건물법 제9조의 취지 및 원고가 주장하는 채권자대위권의 피보전채권은 금전채권으로서 피고 B가 무자력이 아니라면 특별한 사정이 없는 한 강제집행을 통하여 그 만족이 가능한 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 원고가 피고 B의 권리를 대위 행사하지 않으면 자신의 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있다고 볼만한 특별한 사정이 있다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 피고 C에 대한 이 부분 소는 보전의 필요성이 없어서 부적법하다.

피보전채권의 존재 여부 위

2)항에서 본 바와 같이 이 사건 신탁계약이 종료됨에 따라 E의 이 사건 집합건물의 분양자로서의 지위는 피고 B에게 면책적으로 포괄 승계되었으므로 원고는 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 따라 피고 B에 대하여 이 사건 집합건물의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 보유하고 있는바, 원고가 주장하는 이 부분 채권자대위권의 피보전채권은 인정된다.

피대위권리의 존재 여부

원고의 주장 이 사건 신탁계약이 종료됨으로써 이 사건 분양계약 특약사항 제1조에 따라 위탁자인 피고 B는 수탁자인 E이 이 사건 집합건물의 분양자로서 가지던 모든 권리, 의무를 면책적으로 승계하였는바, 피고 B는 이 사건 보증계약 및 각 하자보수보증서에 기한 보증채권자 지위 또한 승계하였으므로 피고 D공제조합에 대하여 하자보수보증금의 지급을 청구할 권리를 보유한다.

구체적 판단

피고 C, D공제조합이 이 사건 보증계약을 체결하고 보증채권자를 E으로 하여 이 사건 각 하자보수보증서를 발급한 사실, 이 사건 분양계약 특약사항 제1조 제(3)항에서 "본 사업은 토지신탁사업으로서 신탁기간의

구체적 판단

피고 C, D공제조합이 이 사건 보증계약을 체결하고 보증채권자를 E으로 하여 이 사건 각 하자보수보증서를 발급한 사실, 이 사건 분양계약 특약사항 제1조 제(3)항에서 "본 사업은 토지신탁사업으로서 신탁기간의 만료, 신탁해제나 해지 등의 사유로 인하여 위탁자 겸 수익자 피고 B와 수탁자 E이 체결한 신탁계약이 종료되는 경우 매도인으로서의 수탁자의 모든 권리 · 의무는 위탁자 겸 수익자 피고 B에게 면책적으로 포괄 승계되며, 수탁자(매도인) E의 매수인에 대한 모든 권리 · 의무도 본 계약의 변경 등 별도의 조치 없이 위탁자 겸 수익자 피고 B에게 면책적으로 포괄 승계된다."라고 정하고 있는 사실은 앞에서 본 바와 같다.

그러므로 보건대, 위 분양계약서 조항을 이 사건 분양계약의 양도인인 E, 양수인인 피고 B 및 잔류당사자인 수분양자 3인 사이에서 한 '이 사건 신탁계약의 종료를 정지조건으로 하여 각 세대에 관한 분양계약상 분양자 지위를 E에서 피고 B에게 이전'하기로 하는 내용의 계약인수 합의에 해당한다고 보더라도, 위 계약인수 합의에 따라 이 사건 분양계약의 분양자 지위가 E으로부터 피고 B에게 이전되는 것은 별론으로 하고, 피고 B가 E으로부터 피고 D공제조합에 대한 보증금청구권을 양도받거나 피고 D공제조합이 보증채권자 변경에 동의하지 아니하는 이상 이 사건 보증계약의 보증채권자가 E에서 피고 B로 변경되었다고 볼 수 없으므로, 피고 B가 피고 D공제조합에 대하여 이 사건 각 하자보수보증서에 기한 하자보수보증금의 지급청구권을 보유한다고 볼 수 없다.

소결론 원고가 주장하는 채권자대위권의 피대위권리가 존재하지 아니하므로 이 부분 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.