전주지방법원 2026. 1. 14. 선고 2024고단2666 판결

피고인들의 관계

공모관계

구체적 범죄사실

2024고단2662 공동범행(별지 범죄일람표 종합 순번1 내지 5번을 제외한 나머지 부분) 및 2025고단275 피고인 A은 시세보다 낮은 가격에 부동산을 매입한 후 직접 인테리어 공사를 하여 임대수익을 얻는 방식으로 임대사업을 영위하였고, 이를 통해 얻은 수익을 오락실 운영, 카페, DG교회 매입, AM 건물 매입 등 사업에 재투자하였다. 피고인 A이 운영하던 오락실에서 상당한 수익이 발생하였고, DG교회 또한 시세보다 현저히 낮은 가격으로 매입하여 계약금 및 중도금을 지급하였으며, AM 건물 또한 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 매입하는 등 재투자는 어느 정도 성공적이었고, 임대차계약 기간이 만료된 임차인들에게 임대차보증금을 반환하기도 하는 등 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 충분히 있었다. 다만, 피고인 A은 AM 건물을 리모델링하여 실내 워터파크를 조성하려고 하였으나 사업상 판단을 잘못하여 20억 이상의 손실이 발생하였고, 이로 인해 임차인들에게 임대차보증금을 반환하지 못하게 된 것이지 임대차계약 체결 당시에는 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 있었다.

판단

관련 법리 사기죄의 요건인 기망행위는 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하게 하는 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조). 그리고 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없고(대법원 1998. 1. 20. 선고 97도2630 판결 참조), 그 범의는 확정적인 고의가 아닌 미필적인 고의로도 충분하다(대법원 2007. 12. 28. 선고 2007도9790 판결 참조).

구체적 판단

임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 참조). 따라서 만일 임대차계약에서 임차인이 중개인이나 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못할 위험성 및 그와 관련된 사정을 고지 받았다면 당해 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라 보는 것이 경험칙에 부합한다. 통상적으로 주택임대차보증금 반환은 주택임대차보호법상 우선변제권 등 임대차목적물 자체의 잔존가치로서 담보될 가능성이 존재하므로 임대차목적물의 시가와 선순위 근저당권의 채권최고액 등이 임대차목적물의 물적 부담 현황이 임차인의 주요 고려사항이 되겠지만, 이 사건과 같이 임대인이 별다른 자본 없이 다수의 다가구 또는 다세대인 건물을 매수하면서 매매대금에 충당하기 위하여 임대목적물 전체를 채권적 전세로 계약하는 경우에는 임차인으로서는 임대차목적물의 물적 담보 가치만으로는 임대차보증금 상환을 기대하기 어려울 가능성이 크고, 임대인의 자력에 의한 임대차보증금반환의무 이행을 기대할 수밖에 없으므로 임대인이 이를 감당할 만한 일반 재산과 현금흐름을 가지고 있는지도 고려할 수 있다고 보아야 한다.

이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 다음과 같은 사정들, 즉, 피고인 A이 5,000만 원을 제외한 나머지 매매대금을 전부 임대차보증금으로 충당하는 방식으로 건물을 매입한 점, 건물 전체에 관하여 채권적 전세계약을 체결하여 월세 수입이 전혀 없음에도 구축 매매 및 임대차 중개의뢰를 위하여 법적 제한을 초과한 수수료를 지출할 계획이었고, 리모델링 비용 역시 상당한 금액이며, 임대차보증금은 리모델링 등을 이유로 매매대금의 2배 내지 5배 정도로 높게 책정되었으나 아래에서 보는 바와 같이 리모델링이 부동산의 가치에 그대로 반영된다거나 시가 상승과 직결된다고는 보기 어렵고, 피고인 A의 생활비, 근저당권부 채무에 대한 이자, 건물 관리비 등 비용지출이 예정되어 있어 애초부터 손해가 누적될 수밖에 없는 사업구조이므로 피고인 A이 건물을 매수하여 임대차를 시작하는 단계에서부터 피해자들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환하지 못할 위험성이 내재되어 있었던 점, 위와 같은 원룸사업은 결국 건물의 시가가 위 각종 비용을 지출하고도 임대차보증금을 반환할 수 있을 정도까지 오르거나 임대인이 수령한 임대차보증금을 활용하여 임대차보증금 가액을 넘어선 수익을 올릴 수 있는 수익구조를 보유하거나, 임대인 그 자체로 자력이 있어야만 임대차보증금 반환이 가능하여 사업을 계속 유지할 수 있는 것이므로 임차인들에게 이러한 사실을 고지하지 않았다거나 사실과 다르게 설명하였다면 이는 곧 사기죄의 기망에 해당하는바, 피고인 A 또는 피고인 B이 실질적인 임대차보증금 반환채무를 부담하게 될 자에 대한 자력에 관하여 공소사실과 같이 임차인들에게 사실과 다르게 설명하거나 아예 설명하지 아니하고, 리모델링을 하였다는 이유로 건물 구입대금의 2배 내지 5배 상당한 금액을 임대차보증금으로 수령할 계획이면서도 이러한 사실을 묵비하는 등 임차인인 피해자들에게 그들이 임대차보증금의 회수 가능성을 판단하기 위한 기초사정들(건물 자체가 부담하는 전체 대출금채무, 근저당권 실행가능성, 그 경우 임대차보증금 회수가능성 등)에 대해 고지의무를 이행하지 않거나 보증금반환에 문제가 없다는 취지로 말한 것은 작위 또는 부작위에 의한 기망에 해당한다고 봄이 타당한 점, 피고인 A은 임대를 시작할 당시 단순히 임대차보증금을 다른 사업에 투자하여 새로운 수익을 창출하여 임대차보증금을 반환하려고 할 추상적인 계획만 가지고 있었을 뿐이고, DG교회, AM 건물 매입을 추진하였으나 실패하였는바, 이는 애초부터 아래에서 보는 바와 같이 대출 이외에 방법으로는 자금 조달 자체가 불가능하여 각 임대차계약 만료시점까지 성공 가능성이 매우 불투명한 상태였고, 새로운 임차인을 구해 돌려막기 방식으로 임대차보증금을 반환하는 방법 역시 시장의 상황에 따라 영향을 받을 수밖에 없으므로, 피고인 A으로서는 자신의 기대와는 다르게 사업이 실패하거나 재임대가 계획대로 원활하게 이루어지지 아니할 경우 피해자들에게 임대차보증금을 반환하지 못할 가능성을 충분히 예견하고도 임대차계약을 체결하였다고 봄이 타당한 점, 만약 피고인 A에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사가 있었더라면 최악의 경우 임대차가 일시에 대거 만료되어 임대차 보증금을 일시에 반환해야 할 상황에 대하여 어느 정도의 대처 방안을 마련하였어야 하나, 피고인 A의 진술에 의하더라도 2022년경 현금 약 11억 원 정도만 보유하고 있었던 점, 피고인 A이 비록 별지 범죄일람표 종합 순번4, 5번을 직접 수령하지 않았더라도 매도인 H을 통하여 각 피해자를 기망하고 H으로 하여금 이를 수령하게 하여 매매대금에 충당한 점 등을 종합하여 보면, 피고인 A은 단독 또는 피고인 B과 공모하여 변제의사와 변제능력이 없음에도 판시 기재와 같이 각 피해자들을 기망하여 금원을 편취한 사실이 넉넉히 인정된다. 따라서 피고인 A 및 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 1 피고인 A은 2007년경부터 건축업을 하여 왔고, 2011년경 전주 서부신시가지에서 신축 원룸사업을 하다가 손해를 보게 되면서 신용불량자가 된 후로 다른 사람 명의를 사용하여 사업을 영위해 오던 중 2019. 7.경부터 다시 리모델링 사업을 시작하였으나, 2020. 1.경 DH대학교 옆 DI 건물을 매수을 매수하려다 실패하였다. 또한 피고인 A은 2017. 4.경 담보대출을 받기 위해 임대차계약서를 위조한 사실 등에 관하여 2022. 6. 22. 이 법원에서 사기죄 등으로 징역 1년에 집행유예 2년 판결을 선고받았다. 피고인 A은 위와 같이 DI 건물 매수에 실패한 직후인 2020. 5.경 S으로부터 5,000만 원을 빌려 본인의 자금 없이 H(G)으로부터 J건물 K, M, O동을 매수하여 원룸 사업을 시작하게 되었다. 2 피고인 A은 위와 같이 자금 없이 원룸 사업에 필요한 건물을 매수하기 위하여 건물에 관한 잔금 지급 이전에 매도인의 허락을 받아 해당 건물 일부 호실을 리모델링한 후 매매계약과 동시에 월세 약정 없이 임대차보증금만 정하여 임대차계약(이하, 위와 같은 임대차계약을 일반적인 임대차계약인 ‘월세계약’과 구분하기 위하여 편의상 ‘전세계약’라고 한다)을 체결하고, 임대보증금이 곧바로 매도인에게 지급되게 하여 순차적으로 매매대금에 충당하고, 나머지는 정산하는 방법으로 원룸사업을 하되, 소유권이전등기는 신용불량자인 본인을 대신하여 모친 AG 등 제3자의 명의를 사용하기로 계획하고, 총 19채의 건물을 아래와 같이 합계 약 85억 원에 매수하였다(증거목록 순번 161, 266번). 한편, 임대차보증금 또는 근저당권부채무인수 부분을 제외한 나머지 매매대금은 피고인 A이 사용하던 AG 등 차명계좌에서 각 매도인에게 이체 또는 송금되었으나, 해당 금원은 결국 피고인 A이 다른 원룸에서 받은 임대차보증금이 대부분이고, 아래에서 보는 바와 같이 오락실 사업 수입도 일부 포함되어 있다. 매매 당시 CL빌라, CM연릭주택<4>은 각 1개 호실을 제외하고 나머지 호실 전부에 관하여 월세계약이 체결된 상태였고(증거목록 순번166, 171, 186번), CI빌라, CO원룸<5>은 월세계약만 체결된 상태(증거목록 순번137, 202, 312번)였다. <6> <7> <8> <9> <10> <11> <12> <13> <14> <15> <16> <17> <18> <19> <20> <21> 3 피고인 A은 피고인 B, BJ 등 공인중개사와 CO원룸 매도인 BS을 통하여 위와 같이 구축이어서 비교적 평수가 넓되 관리하기 힘들어 저렴한 가격에 매도를 희망하는 사람들에게 ‘계약금 등 일부만 지급하고 잔금 지급 이전에 건물을 인도받아 일부 호실을 먼저 리모델링한 후 세입자가 들어오면 잔금을 지급’하는 것을 조건으로 매매할 것을 제안하였고, 이들의 매매중개로 위 각 건물을 취득하였으며, 공인중개사가 아니었던 BS에게도 CI빌라, CJ빌라, BV건물, CP건물을 소개한 대가로 합계 2,000만 원을 지급하기도 하였다. 4 피고인 A은 각 건물의 소유권이전 무렵 명의대여 대가로 명의대여자인 피고인 C에게 2,000만 원을, BK에게 800만 원을, BI에게 700만 원을, BA에게 1,300만 원을, BD에게 200만 원을, BL에게 700만 원을, BM에게 800만 원을 각 지급하였고, 그 외에도 일부 명의대여자들(피고인 C, BA, BD)에게 사업적으로 도움을 주었다. 위 명의대여자들은 피고인 A의 요구에 따라 매매계약 체결, 임대차계약 체결, 임대차보증금 대출계약을 위하여 은행 계좌를 개설하거나 각 계약에 필요한 서류를 발급해 주었고, 피고인 A 또는 피고인 B이 요청할 경우 임대차계약 체결 자리에 나가 임대인으로 자신을 소개하거나 임대차보증금 대출 문제로 은행으로부터 확인 전화가 오는 경우 임대인으로서 임대사실을 확인해주었다. 5 피고인 A은 매매대금을 확보하기 위하여 2020. 10.경 내지 같은 해 12.경 사이에 전주시 덕진구 Y에 있는 Z부동산 소속 공인중개사로 근무하던 피고인 B에게 ‘리모델링하는 물건(J건물)이 있는데 임차인을 구해달라’고 중개를 의뢰하면서 원룸사업 방법에 관하여 설명하였고, 자금확보를 위하여 피고인 B을 비롯한 중개사들에게 차명 부동산에 관하여 전세계약 체결시 공인중개사법에서 정한 수수료를 초과하여 건당 100만 원을 지급하였다. 피고인 B은 2020. 12. 7. 처음으로 J건물 K동 AE호에 관하여 전세계약을 중개하기 시작하여 2021. 6.경 전주시 덕진구 AA빌딩 1층에서 AB부동산을 개업한 이후에도 중개를 이어갔고, 2021. 12.경 BH(2022. 6. 30.까지 근무)을 고용하여 함께 피고인 A의 차명 부동산에 관하여 전세계약 중개를 하였다. 피고인 A은 공인중개사인 피고인 B, BJ 등에게 차명 부동산에 관하여 월세계약이 아닌 전세계약만 중개할 것을 요구하였고, 이에 실제로 차명 부동산에 관하여 전세계약만 체결되었으며, 2022. 6.경 유한회사 CU을 설립(2022. 7. 21. 대표를 피고인 B에서 BH으로 변경 함)하여 소속 중개사, 중개보조원에게도 피고인 A의 차명 부동산에 관한 전세계약 체결을 중점적으로 하여 중개 업무를 하도록 지시하면서 이를 중개할 경우 중개수수료 이외에 인센티브로 100만 원 내지 200만 원을 추가로 지급하였고, BH으로부터 ‘무자본 갭투자 원룸매매 보고’, ‘계약 진행현황 보고’, ‘월별 담당 계약 내용 보고’, ‘차명부동산 중개시 성과비 요청 관련’ 등 보고를 받았다. 그러나 위와 같이 원룸 전세계약을 통해 원룸 매입자금을 확보하던 중 2022년 하반기부터 전국적으로 전세사기 기사가 보도되고 금리인상으로 투자심리가 위축되면서 전세 수요가 감소하자 모든 차명 부동산에 관하여 전세계약을 체결한 것에 대해 부담을 느낀 유한회사 CU 소속 중개사들이 2023. 2.경 전세사기 단속을 피하기 위하여 피고인 A에게 휴업을 요청하였고, 이미 매매계약을 체결한 BV건물 M동에 관하여 2023. 2. 14.까지 잔금을 지급하지 못할 정도로 자금 여력이 없는 상태가 되었다. 6 피고인 A은 위 원룸 사업과 동일한 방식으로 규모가 큰 건물을 매입하여 리모델링 후 매각하기 위하여 2022. 1. 10.경 피고인 B 명의로 전주시 완산구 DY에 있는 DG교회를 매매대금 91억 원에 매매계약을 체결한 후 2022. 4. 25.경까지 피고인 A이 보유하고 있던 임대차보증금으로 계약금 및 중도금 합계 9억 1,150만 원 정도를 지급하였고, 피고인 A은 잔금 전부를 DG교회를 담보로 대출받아 지급하기 위하여 위 원룸사업과 동일하게 잔금지급 전에 교회 건물을 인도받아 리모델링하려고 하였으나 교회가 이를 거부하는 바람에 2022. 6. 30. 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하여 결국 위 매매계약은 해제되었다. 피고인 A은 다시 같은 방법으로 리모델링 사업을 하기 위하여 피고인 B을 대표이사로 하여 2022. 4. 19. 설립한 유한회사 AJ 명의로 2023. 4. 27. 전주시 덕진구 AL 외 2필지 소재 AM 건물을 45억 3,030만 원에 낙찰받아 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 피고인 A은 위 매매대금 중 계약금 3억 2,800만 원을 위 임대차보증금으로 지급하였고, DZ조합에서 36억 원을 대출받고, EA로부터 2억 원을, BE으로부터 1억 원을 각 차용하는 등 돈을 마련하여 잔금을 납부하였다. 위 AM 건물에 관하여 위와 같이 매매대금을 대여한 채권자들 명의로 각 근저당권이 설정되었고, 추가로 2023. 5. 4. 근저당권자 EB, 채권최고액 3억 원(3억 원 차용), 2023. 5. 26. 근저당권자 EC, 채권최고액 1억 2,000만 원(1억 2,000만 원 차용)의 각 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 그 후 피고인 A이 공사업자들에게 공사대금을 제대로 지급하지 못한 상태에서 공사업자들로 하여금 리모델링 공사를 계속하게 하자 AM 건물에 관하여 2023. 10.경부터 2024. 2.경까지 공사업자들의 가압류 등기가 여러 건 마쳐졌고, 미수금이 13억 원이 넘어 약 10개 업체 정도가 유치권을 행사하고 있다. 피고인 A은 2022년 하반기 무렵부터 임대차계약기간이 만료된 건에 대해 임대차보증금반환을 상환해주지 못하기 시작하였고, 위 AM 건물을 리모델링한 후 이를 담보로 추가대출을 받아 임대차보증금 반환 문제를 해결하려고 하였으나, 금융기관에서는 실제 AM 건물을 운영하여 대출금 이자만큼 매출이 발생해야 대출이 가능하다는 이유로 대출을 거절하였다. 7 피고인 A은 위와 같이 전세계약을 체결하여 합계 약 173억 정도의 임대차보증금을 수령하였고, 원룸 건물의 매매대금을 지급하고 남은 임대차보증금 차액은 약 85억 원 정도에 이른다. 피고인 A은 위 남은 임대차보증금에서 현금인출, 카드대금 지급, 가족 송금, 보험료, 통신료 등 개인적으로 약 17억 2,400만 원을, DG교회 계약금 및 중도금 철거비 등으로 10억 5,000만 원을, AM건물 계약금 및 잔금으로 약 7억 원 ED, 공인중개법인 사무소 보증금 등으로 6억 원을, 게임장 오락기 매입비용으로 8억 원을, EE 국가산업단지 물류센터 부지구입을 위한 계약금으로 7억 원을, 매매 및 전세 중개 수수료 등(피고인 B이 수령한 공탁금, 투자이익금 등 포함)으로 약 10억 원을, 원룸 인테리어 및 옵션 비용으로 1호실 당 약 1,700만 원을, 투자금에 대한 이자로 약 2억 7,000만 원을 각 지출하였다. 피고인 A은 오락실을 운영하여 현금 수입을 얻고 있었으나, 2021년경부터 2024년경까지 AG, AJ 등 명의로 사업장을 운영하여 얻은 소득 신고액은 약 1억 3,000만 원 정도에 불과하고, 원룸 매수자금이 부족하여 피고인 B, BS, EF, EG 등으로부터 5,000만 원당 이자 100만 원을 지급하는 조건으로 투자를 받았고, 투자금 반환을 담보하기 위하여 허위 임대차계약서를 작성하여 주었으며, 앞서 본 바와 같이 AM건물 매입자금이 부족하자 피고인 B을 통하여 투자자를 소개받아 위와 같은 조건으로 투자금을 받는 등 피고인 B 및 그 지인으로부터만 투자받은 금액만 합계 17억 원에 이른다. 그러나 위 투자금 중 여전이 10억 원 정도는 변제하지 못하였고, 이전에 투자금에 대해 지급된 이자는 사실 다른 투자자의 투자금에서 지급된 것으로서 피고인 A도 돌려막기로 이자를 지급하였음을 수사기관에서 진술하기도 하였다(증거목록 순번271번). 한편, 피고인 A의 주장에 의하더라도 2022년경까지 보유하고 있던 현금이 11억 원, 임대차보증금을 반환한 호실이 약 70개 정도에 불과하고, 탁상감정 결과 피고인 A의 차명 부동산의 시가는 약 100억 원, 피고인 A이 H으로부터 매수한 부동산의 시가도 약 28억 4,000만 원(2020. 7. 1.기준)에 정도에 불과하다. 8 피해자들의 수사기관에서의 진술에 따르면, 임대차계약 체결시 피고인 A 또는 피고인 B 등 공인중개사가 명의신탁 또는 소유권이 조만간 이전된 것이라는 점에 관한 사실을 밝혔는지 여부나 이들이 말한 임대인 사업의 구체적 내용 등에 관한 기망의 내용이 상이하기는 하나, 다음과 같은 사정들을 종합하면, 공통되는 기망의 내용은 결국 ‘최종적으로 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하는 자가 사업을 하는 등 자력이 있어 임대차보증금을 확실하게 반환할 수 있다’는 것이다. ᄀ 피고인 B과 함께 차명 부동산을 중개했던 BH은 이 법정에서 “B 또는 A으로부터 ‘A이 많은 사업을 진행하고 있었고, 현금이 많이 유동되기 때문에 그동안 임대업하면서 보증금으로 문제된 적 없다’, ‘만약 보증금 반환에 문제가 생기면 A이 소유하는 DG교회 건물에 담보를 설정해주겠다’, ‘A이 돈을 벌어서 후순위 임차인들에게 보다 적은 금액으로 전세를 내주는 식으로 점차적으로 보증금 액수를 낮출 것이다’라는 말을 듣고 이를 그대로 부동산을 보러 온 사람들에게 설명하였고, B이 손님들에게 방을 보여주면서 구체적으로 A을 특정하지 않았으나 방 소유주는 부동산을 여러 건 가지고 있고 보증금 반환은 걱정하지 말라고 말하는 것을 목격하였고 나도 손님들에게 동일하게 설명하였다.”라는 취지로 증언하였다. ᄂ 명의수탁자인 BD, BM, BA도 이 법정에서 “A이나 B이 ‘세입자가 집주인을 보고 싶어 하니 와달라’고 요청하여 중개사무실에 가서 건물주로 소개받은 적이 있다.”라는 취지로 증언하였다. ᄃ 임차인 AF(별지 범죄일람표 종합 순번6번)은 수사기관 및 이 법정에서 ‘A이 신용에 문제가 있어서 어머니 명의로 하는 것이라 크게 문제될 게 없다고 설명했다’, ‘B이 A을 임대인으로 소개하면서 전주에서 사업을 크게 해보려고 하고 있다는 등 A의 재력과 사업의 비전을 강조하였다’고 진술하였고, 임차인 BB(별지 범죄일람표 종합 순번33번)은 이 법정에서 “EH부동산에서 임대차계약을 체결할 당시 B은 임대인 BD의 대리인으로 참석하여 ‘임대인이 건물을 여러 개 가지고 있고 재력가니까 보증금 반환에 문제없을 것이다’라고 말하였고, 임대인이 왜 안 나왔는지 물었으나 중개사 B을 가리키며 ‘임대인이 믿고 부동산 관리를 맡기는 분이니까 계약해도 된다’고 하였고 B도 이에 동조하여 계약을 하게 되었다. 보증금을 입금하고 나서 계약서에 있는 임대인 번호로 전화해서 ‘BD씨 되시죠’라고 물었더니 ‘네’라고 대답하였으나 그 번호는 A의 핸드폰 번호였다.”라는 취지로 증언하였다. 임차인 BC(별지 범죄일람표 종합 순번102번) 역시 이 법정에서 ‘B이 집주인이 사업을 크게 하고 건물이 많다는 등 재력을 강조하고 보증금 반환이 안전하다고 설명하였다’고 증언하였다. 임차인 한국도로공사(별지 범죄일람표 종합 순번49, 50, 58, 61번) 진안지사의 직원 EI도 수사기관에서 “B으로부터 ‘임대인이 건설 현장에서 일한다. 전주에 잘 오지 않아서 그 밑에 직원(계약참여 직원)이 대리해서 관리하고 있다’, ‘C이라는 사람이 이 건물 말고도 여러 건물을 하고 있다’, ‘그래서 내가 인감 등을 가지고 있다’라는 말을 들었다.”라는 취지로 진술한 바 있다. 임차인 AX, DD, DC도 이 법정에서 ‘명의신탁 부동산인 사실을 고지받지 못했고, B으로부터 건물주가 자력이 있으므로 임대차보증금 반환에 대해서는 걱정하지 말라는 말을 들었다’는 취지로 증언하였다. 그 뿐만 아니라 임대차계약 당시 일부 임차인들은 임대인, 중개사 등으로부터 ‘건물 일부만 전세로 놓겠다’는 취지의 말을 들었고(증거목록 순번337, 487번), 대부분의 임차인들은 등기부상 나타나지 않는 선순위 임대차보증금 등 공시되지 않은 물건의 권리사항에 관하여 자세한 설명을 듣지 못하였다. ᄅ 피고인 B도 2024년경 피고인 A의 항의가 있기 전까지 AG 명의 부동산을 제외한 나머지 차명 부동산의 채권적 전세계약을 중개하면서 ‘A은 원룸관리인이다’라고 소개한 사실과 ‘임대인이 임대사업 등 사업을 크게 하고 있다’라는 등 임대인의 재력 관련 발언을 한 사실, 다가구주택의 경우 선행 누적 임대차보증금을 정확하게 파악하여 고지하지 못한 사실이 있음을 인정하고 있다. 9 피고인 A은 각 원룸을 리모델링하여 임대하였으나, 리모델링은 외관 위주로 이루어져 건물 노후로 인한 배관, 누수, 곰팡이 문제가 심각했고, 리모델링한 벽 자체에 구멍이 생기는 등 부실공사로 인한 하자 문제도 발생하였다. 구체적으로 리모델링에 소요된 비용을 정확히 확인할 수는 없으나, 피고인 C은 피고인 A으로부터 리모델링 비용이 호실당 1,700만 원 정도라고 들었고, 중개사무소 직원 EJ은 BH으로부터 2,000만 원 정도라고 들은 사실이 있다.

2025고단343

주장의 요지 피고인 A은 차용 당시 자력이 충분하였으므로 변제의사 및 변제능력이 있었고, 대출이 이루어지지 않은 것은 후발적인 사정에 의한 것이므로 편취의 고의도 없었다.

판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉, 피고인 A은 5,000만 원을 제외한 나머지 매매대금을 전부 임대차보증금으로 충당하는 방식으로 원룸 19채를 매입하여 임대차보증금을 매입가액의 2배 내지 5배 정도로 높게 받아 일부는 매매대금으로 지급하고, 나머지는 임대차 및 매매 중개 수수료, 리모델링 비용, 생활비, 근저당권부 채무 이자, 건물 관리비, 오락실 등 다른 사업장의 임대차보증금, DG교회 매매 계약금 및 중도금 등 명목으로 사용하여 소비하였으나, 위 금액 상당의 임대차보증금반환의무를 여전히 부담하고 있어 당장 피해자 AY으로부터 4억 5,000만 원을 차용하더라도 약속한 변제기일 내에 위 돈을 변제할 자력이 없었던 점, 피해자 AY은 피고인 A으로부터 ‘3개월 내에 AM 건물 담보대출금이 꼭 나온다’, ‘그 돈으로 변제하겠다’는 말을 듣고 ‘피고인 A이 오락실 등을 운영하여 수입은 있으나 AM 건물에 관하여 담보대출을 받아야 원금을 변제받을 수 있다’고 생각하고 피고인 A에게 판시 돈을 대여한 점, 피고인 A은 수사기관에서 ‘투자자들로부터 받은 투자금으로 AM 건물 리모델링 공사비를 지급하고, 리모델링을 마친 후 곧바로 AM 건물을 담보로 대출을 받아 투자금 상환을 하려고 하였고, 리모델링 예상 비용이 약 30억 원이었는데, 일부는 투자금으로, 나머지는 원룸 임대차보증금으로 충당할 수 있었기 때문에 문제가 될 거라고 생각하지 않았다’, ‘투자금 14억 원 중 11억 원 정도를 공사비로 사용하였다’, ‘공사비로 이미 13억 원이 집행되었다’라는 취지로 진술한바 있는데, 이미 2022년 하반기부터 전세 수요가 감소하고 있었고, 2023. 2.경 BV건물 M동 잔금을 지급하지 못할 정도로 여력이 없는 상태였던 것으로 보아 피고인 A도 공사비로 충당할 수 있는 임대차보증금 액수가 크지 않아 결국 대부분 투자금으로만 공사비가 충당될 것이라는 점을 충분히 예상했을 것으로 보이는 점, 실제로 AM 건물은 공사비가 제때 지급되지 않아 공사업자들이 공사를 중단하여 유치권을 행사하는 중이고, 피고인 A은 변제를 독촉하는 피해자 AY에게 리모델링 공사가 거의 완공상태라며 곧 대출이 나올 것처럼 말하였으나, 피고인 A은 수사기관에서 ‘2023년 말, 2024년 초에는 은행의 사정에 의해 대출이 미루어졌고, 2024. 2.경에는 X은행에서 기성금 대출이 실행되더라도 은행이 직불처리를 한다고 하여 대출받기를 거부하였으며, 계속 대출을 알아보고 있으나 회사 매출이 어느 정도 나와야 하고 조건도 까다로워서 대출 진행이 쉽지 않았다’는 취지로 진술한바 있는 점 등을 종합하여 보면, 피고인 A은 차용 당시 리모델링 예상 비용에 비해 투자금 규모가 턱 없이 부족하였고, 향후 투자계획도 전무한 상태여서 피해자 AY으로부터 4억 5,000만 원을 빌리더라도 AM건물 리모델링을 완성하여 이를 담보로 은행으로부터 대출을 받을 수 있을지 여부가 불투명한 상황이었음에도 변제의사 및 변제능력이 없이 마치 대출이 확실하게 실행될 것처럼 피해자 AY을 기망하여 금원을 편취한 것으로 판단된다. 따라서 피고인 A 및 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다.

주장의 요지 2024고단2662 별지 범죄일람표 종합 순번6 내지 177번 중 순번8, 23, 27, 33, 36, 43, 51, 53, 54, 65, 71, 85, 88, 106, 107, 108, 110, 121, 147, 157, 161, 168번 총 22건, 2025고단275 별지 범죄일람표 순번3번에 대하여는 피고인 B이 공인중개사로 중개를 한 사실이 없고, 중개대상물 설명 및 중개수수료를 받은 사실이 없으므로, 이 부분에 한하여 공동정범이 성립하지 아니한다.

판단

관련 법리 형법 제30조의 공동정범이 성립하기 위하여는 주관적 요건인 공동가공의 의사와 객관적 요건으로서 그 공동의사에 기한 기능적 행위지배를 통하여 범죄를 실행하였을 것이 필요하고, 여기서 공동가공의 의사란 타인의 범행을 인식하면서도 이를 제지함이 없이 용인하는 것만으로는 부족하고 공동의 의사로 특정한 범죄행위를 하기 위하여 일체가 되어 서로 다른 사람의 행위를 이용하여 자기의 의사를 실행에 옮기는 것을 내용으로 하는 것이어야 하는바, 이러한

판단

관련 법리 형법 제30조의 공동정범이 성립하기 위하여는 주관적 요건인 공동가공의 의사와 객관적 요건으로서 그 공동의사에 기한 기능적 행위지배를 통하여 범죄를 실행하였을 것이 필요하고, 여기서 공동가공의 의사란 타인의 범행을 인식하면서도 이를 제지함이 없이 용인하는 것만으로는 부족하고 공동의 의사로 특정한 범죄행위를 하기 위하여 일체가 되어 서로 다른 사람의 행위를 이용하여 자기의 의사를 실행에 옮기는 것을 내용으로 하는 것이어야 하는바, 이러한 공동가공의 의사는 타인의 범행을 인식하면서도 이를 제지하지 아니하고 용인하는 것만으로는 부족하나, 반드시 사전에 치밀한 범행계획의 공모에까지 이를 필요는 없으며, 공범자 각자가 공범자들 사이에 구성요건을 이루거나 구성요건에 본질적으로 관련된 행위를 분담한다는 상호이해가 있으면 충분하다(대법원 2021. 3. 25. 선고 2020도18285 판결 등 참조). 2인 이상이 범죄에 공동 가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동가공하여 그 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공모자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 지며, 공모공동정범에 있어서의 공모나 모의는 범죄사실을 구성하는 것으로서 이를 인정하기 위하여는 엄격한 증명이 요구되지만, 피고인이 그 실행행위에 직접 관여한 사실을 인정하면서도 공모의 점과 함께 범의를 부인하는 경우에는, 이러한 주관적 요소로 되는 사실은 사물의 성질상 범의와 상당한 관련성이 있는 간접사실 또는 정황사실을 증명하는 방법에 의하여 이를 입증할 수밖에 없고, 무엇이 상당한 관련성이 있는 간접사실에 해당할 것인가는 정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002도6103 판결 등 참조).

구체적 판단 위 법리에 비추어 보건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 피고인 B은 임대차보증금 반환이 정상적으로 이루어지기 어렵다는 사정을 알고 있었음에도 피고인 A과 서로 순차적 내지 암묵적으로 공모하여 피해자들을 기망하여 피해자들로부터 임대차보증금을 수령하여 편취한 사실이 인정되고 편취의 범의 또한 넉넉히 인정되므로, 피고인 B 및 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다.

피고인 B은 2020. 10.경 피고인 A으로부터 전세 중개의뢰를 받고 중개를 시작하였는데, 당시 월세계약이 아닌 전세계약 중개만 의뢰받은 점, 피고인 B이 처음 거래한 물건은 소유자가 H으로 되어 있는 J건물 K동이었으므로, 적어도 AG 명의로 이전된 시점인 2020. 11.경에는 피고인 A이 차명으로 부동산을 취득한다는 사실을 인식했을 것으로 보이는 점, 2020. 12.을 기점으로 중개에 따라 임대차계약이 체결되기 시작한 점, 중개과정에서 임대차보증금의 흐름 파악이 가능한 점에 비추어 피고인 B은 2020. 12.경 무렵에는 피고인 A의 위와 같은 원룸 사업구조에 대해 인식했을 것으로 보인다.

피고인 B은 위와 같이 피고인 A의 차명 부동산에 관한 전세계약 중개를 적극적으로 하게 되면서 피고인 A의 사업에 관여하게 되었고, 피고인 A도 혼자 일을 처리할 수 없자 피고인 B에게 사업을 도와줄 것을 부탁하여 사업 전반적으로 도움을 받게 되었다. 이에 피고인 B은 2021. 6.경 피고인 A의 사무실이 있는 건물에서 중개사무실을 열게 되었고, 피고인 A과 차명 부동산 관리, 투자 및 개인 사업장 관리를 위한 회의를 하기도 하였다(증거목록 순번208번).

피고인 B은 2024년경 피고인 A의 항의가 있기 전까지 AG 명의 부동산을 제외한 나머지 차명 부동산의 채권적 전세계약을 중개하면서 피고인 A이 참석한 경우 A을 원룸관리인으로, 명의수탁자가 계약에 참석한 경우 수탁자를 임대인으로 소개하고, 임대인이 임대사업 등 사업을 크게 하고 있다고 설명하는 등 마치 임대차계약 만료일에 임대차보증금 반환이 확실한 것처럼 임차인들을 기망하였고, 주로 자력 없는 젊은 임차인들에게 CV은행 청년전세자금대출의 경우 실사를 하지 않는다는 사실을 적극 알려 임대차보증금의 대부분을 쉽게 대출받도록 도왔으며, 다가구주택의 경우 선행 누적 임대차보증금을 정확하게 파악하여 고지하지 아니하였다. 피고인 B은 약 150건 이상의 임대차계약을 중개하면서 피고인 A으로부터 1건당 100만 원을 지급받아 중개수수료로만 약 1억 5,000만 원 이상 수령하였고, 한국도로공사와 임대차계약을 체결할 때에는 ”임대인의 관리소홀로 경매될 경우 보증금은 B이 보장할 것을 약속한다“ 특약을 기재하기도 하였다.

피고인 B은 명의대여인을 구하는 일에도 직접 관여하여 피고인 A에게 BA, BM을 소개하거나 이들에게 본인이 책임진다는 말을 하는 등 명의대여를 하도록 설득하기도 하였고, 피고인 A의 부탁으로 명의대여인의 건강보험료, 재산세 등을 납부하거나 기존 채무를 변제해주기도 하였다. 또한 피고인 B은 명의대여자들로부터 통장, 위임장이나 인감도장 등 채권적 전세계약 또는 대출을 위한 서류를 교부받아 보관하다가 사용하였고, 세입자가 원하는 경우 명의대여자들에게 임대차계약 체결일에 참석을 요청하거나 은행으로부터 대출을 위해 임대차계약 확인전화가 올 것이라는 사실을 알려 주기도 하였다.

피고인 B은 피고인 A을 위하여 지인들을 포함하여 총 17억 원 상당의 투자금을 유치하거나 피고인 A에게 명의를 대여하여 DG교회, AM건물을 매수하도록 하는 등 사업파트너의 역할을 하였다.

대량의 구축 원룸 매물 확보와 그 대금 지급을 위한 채권적 전세계약 물량의 지속적 공급이 필수적인 이 사건 범행에 있어, 피고인 B은 피고인 A의 원룸 사업구조를 이미 알고 있었음에도 부동산 거래 경험이 별로 없는 젊은 수요자들을 기망하여 지속적으로 임대차계약을 체결하게 하고, 차명 부동산을 관리하는 등 역할을 담당하였는바, 비록 피고인 B의 부인하는 임대차계약 중 일부에 직접적으로 관여한바 없다고 하더라도(별지 범죄일람표 종합 순번71번의 경우 BH이 대리하여 임대차계약서가 작성되기는 하였으나 이는 피고인 B의 지시에 의해, 피고인 B이 작성하여 둔 위임장을 이용하여 작성하게 되었고, 순번23, 33, 36, 37, 43, 51, 54, 65, 121, 157, 168번의 경우, 피고인 B이 임대차계약 체결시 임대인의 대리인으로 참석하였고, 중개인으로 관여하지 않았더라도 해당 중개인에게 물건을 소개하거나 임대인의 자력을 과시하는 등 직접적으로 관여한 사실이 인정된다), 전체적인 범행 과정에서 차지하는 피고인 B의 역할의 중요성에 비추어 보면 피고인 A과 공모하여 공소사실 기재 사기범행에 가담한 사실을 인정할 수 있다.

형사재판에서 공소가 제기된 범죄사실에 대한 입증책임은 검사에게 있고, 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와 같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없다(대법원 2002. 12. 24. 선고 2002도5662 판결, 대법원 2006. 5. 26. 선고 2006도1713 판결, 대법원 2010. 7. 22. 선고 2009도1151 판결 등 참조).

이 부분 공소사실은, 피고인 A이 H을 통하여 피해자들에게 ‘피고인이 마치 뛰어난 사업가이자 재력가여서 임대 기간 종료시 전세 보증금을 반환할 자력이 충분한 것처럼 행세하였다는 것이나, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인 A이 H을 통하여 피해자들에게 위와 같이 행세하여 피해자들을 기망하였다는 점이 합리적인 의심을 배제할 정도로 증명되었다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.