서울중앙지방법원 2026. 2. 12. 선고 2024가단5419194 판결

A오피스텔의 구조 및 피고들의 지위

서울 동작구 F에 있는 'A오피스텔'(이하 '이 사건 건물'이라 한다)은 지상 10층, 지하 1층으로 이루어진 건물로, 지하 1층은 소매점, 지상1층은 일반음식점 및 주차장, 지상 2층부터 4층까지는 독서실, 지상 5층부터 7층까지는 오피스텔, 지상 8층부터 10층까지는 다세대주택으로 구성되어 있다.

피고 주식회사 B(이하 주식회사 명칭은 생략한다)은 'A오피스텔 관리단'과 사이에 이 사건 건물에 관한 위탁관리계약을 체결하여 이 사건 건물에 관한 관리업무를 위탁받은 법인이고, 피고 C는 위 계약에서 A오피스텔 관리단의 대표자(대표회장)로서 계약을 체결한 자이다.

피고 D는 이 사건 건물 지상 2층부터 4층까지의 소유자이자 같은 장소에서 독서실을 운영하고 있는 자이고, 피고 E은 피고 D의 배우자이자 이 사건 건물 지하 1층의 소유자이다.

피고 B의 위탁관리계약 체결 등

피고 B은 2021. 9. 27. 'A오피스텔 관리단'과 사이에 이 사건 건물에 관한 관리업무를 피고 B에게 위탁하는 내용의 건물위탁관리계약을 체결한 후, 2021. 10. 12. 위 계약에 관한 변경계약을 체결하였다(이하 위 변경된 계약을 포함하여 위와 같이 체결된 위탁관리계약을 '이 사건 위탁관리계약'이라 한다).

이 사건 위탁관리계약 중 이 사건 청구와 관련된 주요 내용은 아래와 같다. <생략> 다. 관리단집회의 개최 2023. 2. 26. 이 사건 건물에 관하여 관리단집회(이하 '이 사건 관리단집회'라 한다)가 개최되어, 별지1 표 기재와 같은 안건에 관한 결의가 이루어졌다.

피고 B, C에 대한 가처분결정

'L관리단(대표자 M)'(채권자)은 이 법원 2023카합20645호로 피고 B, C를 채무자로 하여 관리행위중지 가처분신청을 하였고, 위 법원은 2023. 7. 7. 위 신청을 모두 기각하는 결정을 하였으나, 'L관리단'이 서울고등법원 2023라21007호로 항고하자, 위 법원은 2023. 8. 30. L관리단을 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고만 한다) 제23조 제1항의 취지에 부합하는 관리단으로 보고, 2019. 11. 17. 개최된 총회에서 피고 C를 관리인으로 선임한 결의는 의결정족수가 미달<1>되어 효력이 없으므로, 피고 C가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있음을 전제로 체결된 이 사건 위탁관리계약은 대표권 없는 사람이 한 것으로써 무효라는 이유로, '피고 B은 서울 동작구 F에 있는 A오피스텔 관리사무소에서 퇴거하고, A오피스텔 관리사무소에 출입하여서는 아니 된다. 피고 B, C는 서울 동작구 F에 있는 A오피스텔 건물 구분소유자나 점유자에게 관리비 부과 및 징수 등 관리행위를 하거나 제3자로 하여금 관리행위를 하게 함으로써 L관리단이 하는 A오피스텔 관리 업무를 방해하여서는 아니 된다'는 내용의 결정(이하 '이 사건 가처분결정'이라 한다)을 하였다.

피고 B, C는 서울고등법원 2023카합31호로 이 사건 가처분결정에 대하여 이의신청을 하였으나, 2023. 12. 12. 이 사건 가처분결정의 인가결정이 내려졌다.

기타 관련 소송

이 사건 건물의 관리단은 명칭을 이 사건 가처분결정의 채권자와 동일한 'L관리단(대표자 C)'으로 하고 2021. 8. 26. 이 법원 2021가소129079호로 피고 D, E을 상대로 하여 관리비미납 청구의 소를 제기하였다가, 2022. 10. 13. 위 소를 취하하였다(취 하의 효력은 2022. 10. 29. 발생).

피고 D는 2023. 5. 1. 이 법원 2023차전3561호로 원고를 채무자로 하여 '채무자는 채권자에게 14,888,480원<2>과 이에 대한 2021. 6. 25.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라'는 지급명령을 신청하였고, 이 법원은 2023. 6. 28. 지급명령(이하 '이 사건 지급명령'이라 한다)을 발령하였으며, 지급명령정본은 2023. 6. 30 채무자에게 도달하였고, 이 사건 지급명령은 2023. 7. 15. 확정되었다.

이 사건 건물의 관리단은 명칭을 이 사건 가처분결정의 채권자와 동일한 'L관리단(대표자 사내이사 M)'으로 하고 2024. 10. 2. 이 법원 2024가단5418351호로 이 사건 피고들을 상대로 하여 부당이득금 청구의 소를 제기하였다가, 같은 날 위 소를 취하하였다. [인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑 제1, 3 내지 5, 8, 12, 16 내지 24, 27, 28호증, 을다 제14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 피고들의 본안전 항변 1) 이 사건 가처분결정에서 이 사건 건물에 관한 관리단으로서 당사자가 된 자는 'L관리단'이고, 이 사건 위탁관리계약의 당사자가 된 자는 'A오피스텔 관리단'인바, 원고가 그 명의로 동작세무서장으로부터 고유번호증을 부여받았다고 하더라도, 원고는 위 각 관리단과의 동일성이 인정되지 않는다.<3> 2) 만일 원고가 실질적으로 집합건물법에 따라 성립된 관리단에 해당하더라도, 가) 원고의 대표자로 기재된 사내이사 M은 원고의 적법한 대표자가 아니다.<4> 나) 원고는 이 사건 관리단집회의 개최를 위하여 이 사건 건물 중 오피스텔 및 다세대주택 소유자들에게만 소집통지를 하였고, 오피스텔 및 다세대주택의 현관문, 엘리베이터에만 소집공고문을 부착하였을 뿐, 이 사건 건물 중 일부의 소유자인 피고 D, E에게 개별적으로 소집통지를 한 바가 없으므로, 위 총회는 집합건물법 제34조 제1항<5>에 따른 소집통지가 이루어지지 않은 중대한 하자가 있어 무효이고<6>, 이 사건 소는 관리단의 총유재산에 관한 부당이득반환청구인데, 원고가 개최한 이 사건 관리단집회에는 관리비 관련 소송에 관한 결의만 있을 뿐 피고들에 대한 부당이득반환소송에 관한 결의는 없으므로, 총회결의 없이 제기된 이 사건 소는 부적법하다.<7> 나. 소송요건에 관한 원고의 주장 1) 원고는 집합건물법에 의한 관리단으로, 이 사건 가처분결정에서의 채권자인 'L관리단'에서 그 명칭을 변경한 것에 불과하고, 집합건물법 제23조 제1항의 취지와 부합하는 것이면 존립형식이나 명칭에도 불구하고 관리단으로서 역할을 수행할 수 있으므로, 'L관리단'과 원고는 사실상 동일하다.<8> 2) 원고인 이 사건 건물 관리단의 명칭이 'A오피스텔 관리사무소'이고, 그 대표자인 관리자<9>가 'N 주식회사'이며, 그 대표자가 사내이사 M이다.

이 사건 관리단집회에서 'N 주식회사'를 원고의 관리인으로 선임하고, 관리비 관련 소송에 관한 권한을 위 관리인에게 위임하였으며, 그 범위에는 부당이득반환에 관한 소송도 포함되므로, 이 사건 소는 적법한 총회결의를 거쳤다.

피고 D에게는 위 피고가 운영하는 4층 독서실 우편접수처에 공고문을 넣었고, 피고 E에게는 지하1층 출입구에 공고문을 부착하여 피고 D, E에게 개별적으로 소집통지를 하는 등, 이 사건 관리단집회를 개최함에 있어 적법한 소집통지를 거쳤다.<10> 다. 본안에 관한 주장 1) 원고의 주장 가) 피고 B에 대한 부당이득반환청구 (1) 피고 C는 2019. 11. 17. 개최된 총회를 통하여 이 사건 건물의 관리인으로 선출되었고, 관리인의 지위에서 2021. 9. 27. 피고 B과 사이에서 이 사건 위탁관리계약을 체결하였는데, 이 사건 가처분결정에 따라 위 총회 결의 및 이 사건 건물 관리단의 대표권 없는 피고 C가 체결한 이 사건 위탁관리계약이 무효인 것으로 밝혀졌다.

피고 B은 무효인 이 사건 위탁관리계약에 따라 2021. 11. 1.부터 이 사건 가처분결정이 있었던 2023. 8. 30.까지 22개월간 관리비 수납 등 이 사건 건물의 관리업무를 수행하였는바, 위 기간 중 위 계약에 따라 수취한 금액 중 23,587,608원[=1,072,1641<11>원(= 위탁관리수수료 723,054원 + 예비비 357,000원) × 22개월] 및 O로부터 이 사건 건물에 관한 위탁관리업무를 인계받으면서 O가 보유하고 있던 관리비 잔액 3,148,290원을 받아, 합계 26,735,898원(= 23,587,608원 + 3,148,290원)을 부당이득하였으므로 원고에게 이를 반환할 의무가 있다.

피고 C, D에 대한 부당이득반환청구 피고 C는 관리인의 지위에서 피고 D에게 이 사건 건물의 실질적인 관리업무를 위임하여, 피고 D가 2019. 12월부터 2021. 6월까지 18개월<12>간 이 사건 건물의 입주자들로부터 매월 관리비 620만 원을 수납하였는데, 그 후 피고 C가 이 사건 건물 관리단의 대표권이 없음이 밝혀졌으므로, 피고 C, D는 연대<13>하여 원고에게 위 기간 중 수취한 관리비 111,600,000원(= 620만 원 × 18개월)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

피고 D에 대한 추가 부당이득반환청구

주차료 피고 D는 이 사건 건물 주차장의 적법한 관리인인 것처럼 행세하며, 이 사건 건물의 입주자들인 P 및 Q(이하 'Q'이라고만 한다)으로부터 이 사건 건물의 정기 주차료를 별지2 표 기재와 같이 수령하였는바,<14> 이 사건 건물 주차료를 수취할 권한은 원고에게 있으므로, 피고 D는 원고에게 부당이득금으로 주차료 상당액 합계 333만 원을 반환할 의무가 있다.

인터넷사용계약 프로모션 금액 상가 부분을 포함한 이 사건 건물 전체의 인터넷사용계약은 원고 관리단 명의로 체결되어야 하나, 피고 D는 2020. 12월경 이 사건 건물의 기존 인터넷사용계약을 변경하면서 관리단 명의가 아닌 자신의 명의로 R와 인터넷사용계약을 체결한 것으로 파악된다. 피고 D는 2020. 12. 23. 이 사건 건물에 관하여 장기 인터넷사용계약을 체결하면서 그 계약 상대방인 S으로부터 프로모션 금액으로 6백만 원을 받았는바, 이는 이 사건 건물의 관리단인 원고에게 귀속되어야 하므로, 피고 D는 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

피고 D, E에 대한 미납관리비 청구

이 사건 건물 2, 3, 4층의 소유자인 피고 D는 2021. 11월부터 2024. 9월까지의 관리비를 미납하였는바, 미납관리비 합계 51,704,792원(구체적 내역은 아래 표 참고)을 이 사건 건물의 적법한 관리 주체인 원고에게 납부할 의무가 있다. <생략> <15><16> (2) 이 사건 건물 지하1층의 소유자인 피고 E은 2021. 11월부터 2024. 9월까지의 관리비를 미납하였는바, 미납관리비 합계 364만 원(구체적 내역은 아래 표 참고)을 이 사건 건물의 적법한 관리 주체인 원고에게 납부할 의무가 있다. <생략> (3) 피고 D가 주장하는 을다 제4호증 기재 근로계약은 근로기준법에 반하는 것으로 그 효력이 없고, 위 근로계약에 기한 급여지급의무의 부담주체는 원고가 아니라 피고 C 개인이며, 피고 B이 위탁관리업체로 선정된 이후 피고 D는 피고 B으로부터 고용 된 것이므로, 그 급여지급의무는 원고가 아니라 피고 B에게 있다. 즉 피고 D가 주장하는 위 자동채권은 원고에 대한 채권이 아니라 피고 B 또는 C에 대한 채권이다.

피고 D, E이 주장하는 주차타워 천장배관 누수공사 및 엘리베이터 하단 물 고임 공사는 현재의 원고 관리단이 관리업무를 수행하던 시기에 발생한 것이 아니라 위 피고들이 관리업무를 수행하던 중 발생한 공사이다. 위 공사와 관련하여 피고들이 제시한 사진 및 동영상만으로는 진위 여부 확인이 불가하며, 관리단은 상기 공사들 관련공사업체 선정 및 비용 지출과 관련하여 이에 대한 의사결정을 한 바가 없다. 피고 E이 주장하는 누수, 침수, 하수구 공사비용 부분은 공사대금을 공사업자(T)에게 이체한내역 또는 전자세금계산서가 제출되지 않았다. 피고 E 주장의 엘리베이터 사고가 발생한 2024. 9. 14. 당시 이 사건 건물의 관리권한은 원고에게 있었고, 원고가 선정한 엘리베이터 안전관리 및 유지보수 업체는 'U'인데, 피고 D, E이 원고의 동의 없이 임의로 이 사건 건물 엘리베이터 1호기의 안전관리 및 유지보수 업체를 V 유한회사(이하 'V'라고만 한다)로 변경하고, 불필요한 설비 교체로 비용을 발생시켰다. 피고 E이 주장하는 공사금액은 증거가 불충분하거나 원고의 의사에 반하여 불필요하게 임의로 진행된 공사로 인한 것으로, 피고 E의 상계 주장은 이유 없다.

피고들의 주장

피고 B의 주장

피고 B은 대표자로 피고 C가 기재되어 있는 고유번호증을 확인하는 등 피고 C의 관리인 지위를 신뢰하고 이 사건 위탁관리계약을 체결하였으므로, 표현대리를 유추적용하여 위 계약의 효력이 인정되어야 한다.

피고 B이 지급받은 위탁관리수수료(734,956원) 부분은 용역 제공에 따른 대가로 지급받은 것이어서 그 용역을 제공받은 원고가 위 수수료 상당의 손해를 입은 것으로 볼 수 없다. 피고 B이 위탁관리를 하는 동안 원고가 이 사건 건물의 관리와 관련하여 별도로 어떠한 비용도 부담하지 않았다.

위탁관리수수료를 관리비 부과, 중간정산, 시설물 관리, 회계 보고 업무의 수행대가로 정한 것은 관리비용을 절감하기 위해 건물 내 상주하며 공용구역 청소, 관리비 고지서 배부, 시설 확인 등 일상 업무를 처리하는 1명(피고 D)을 두고 나머지 업무를 피고 B의 직원이 처리하도록 하였기 때문이다.

원고 청구 금액 중 예비비(357,000원) 부분은 이 사건 건물의 관리단이 도급비에서 정한 정액 관리비용을 초과하여 발생하는 비용에 충당하기 위하여 적립하는 돈이므로 피고 B의 수익과는 무관하고, 대부분 이 사건 건물 관리단의 이익을 위하여 사용되었으며, 그 잔액이 263,330원에 불과하다. 이 사건 건물의 관리단은 정액으로 정한 비용을 초과하여 발생한 비용(공용전기료 등)을 적립 중인 예비비에서 지출하도록 하였다.

피고 B은 종전 관리업체였던 O로부터 관리비 잔액 이월금 3,148,290원을 지급받았으나, 그 후 발생한 관리비 미납분에 충당하였으므로, 더 이상 남아있지 않다.

피고 B은 이 사건 건물의 관리를 위해 필요한 비용을 지출하고, 이를 관리비로 부과하였음에도 관리비 미납으로 인하여 그 비용을 제대로 상환받지 못했고, 피고 D에 대한 미지급인건비 2,780만 원과 미납관리비를 상계하였다.

오히려 피고 B은 원고로부터 관리비 미납으로 지급받지 못한 금액인59,127,590원에서 각종 공제·상계할 금액인 49,854,560원을 제외한 나머지 10,409,030원을 부당이득으로써 반환받아야 하는 입장이다.

피고 C의 주장 피고 C는 2019. 12월부터 2021. 6월까지의 기간 동안 관리인으로서 정당한 업무를 하였을 뿐이고, 수령한 관리비는 모두 관리 업무에 사용·지출되었으므로 피고 C가 취한 이익은 없다.

피고 D의 주장

피고 D에 대한 2019. 12월부터 2021. 6월까지 관리비 상당의 부당이득반환청구와 관련하여, 피고 D는 관리비 명목으로 원고가 주장하는 111,600,000원을 수령하여 이득을 취한 사실이 없고, 피고 C와 근로계약을 체결하고 관리 보조업무를 수행하였을 뿐이다.

미납관리비와 관련하여,

원고의 관리비 산정 근거가 불분명하고, 특히 원고 주장의 이월 체납액 180만 원의 근거도 명확하지 않으며, 갑 제33호증(관리비정산표 및 독서실 관리비 정산현황)은 피고 B이 뒤늦게 임의로 작성한 문서에 불과하고, 체납 시기도 특정되지 않는다.

구분소유자들과 이 사건 건물 중 상가 부분과 오피스텔·다세대주택 부분을 분리하여 관리하기로 협의한 바 있고, 상가 부분은 피고 D, E이 별도로 비용을 들여 관리하고 있음에도, 위 오피스텔·다세대주택의 엘리베이터 관리 비용, 소방 관리 비용등이 포함된 관리비를 상가 소유자에게 부과하는 것은 부당하다.

피고 D가 2021. 11월경부터 2022. 12월경까지의 관리비 2,660만 원은 모두 납부하였으므로, 위 금액은 공제되어야 한다.<17> (라) 피고 D, E은 2023. 9월경부터 이 사건 건물 중 상가 부분에 대한 소방 안전, 승강기 안전 유지, 소독, 인터넷 등에 관하여 오피스텔 및 다세대 주택과는 별개로 별도 계약을 체결하여 관리하고, 전기 및 수도요금도 별도로 납부하고 있다.

오피스텔과 다세대주택의 복도는 일부공용부분<18>이어서 상가 소유자인 피고 D, E은 복도 부분의 공동소유자가 아니므로, 오피스텔 및 다세대주택 소유자들의 일부공용부분에 관한 관리비는 피고 D의 관리비 산정 시 제외되어야 한다.

D는 2021. 12. 8.부터 2022. 6. 8.까지 1,230만 원의 관리비를 이미 현금으로 납부하였고, 원고 주장의 이월 체납액 180만 원도 이미 납부하였다.

피고 D는 2019. 12. 19. 당시 이 사건 건물 관리단의 대표자였던 피고 C와 사이에 근로계약을 체결하고, 2023. 9. 15. 퇴직할 때까지 근무하였다. 원고는 2021. 11월부터 2023. 8월까지의 관리비 3,060만 원(= 월 180만 원 × 17개월<19>)을 원고와의 근로계약(을다 제4호증, 이하 피고 D 주장의 위 근로계약을 '이 사건 근로계약'이라 한다)에 근거한 피고 D의 급여채권 4,760만 원(= 월 급여 280만 원 ×17개월)과 상계해준 바 있다. 원고는 피고 D에 대한 미납 관리비채권 3,060만 원과 피고 D의 원고에 대한 동액 상당의 급여채권을 상계하기로 합의하였다는 주장을 부인하고 있는바, 피고 D는 2021.11월부터 2023. 9. 15.까지 이 사건 건물의 관리업무를 수행하면서 원고에게 근로를 제공하였음에도 불구하고 급여를 지급받지 못했으므로, 원고에게 4,760만 원(= 월 급여280만 원 × 17개월)의 부당이득반환청구권을 가진다.

원고 주장의 금액을 정리하면, 1 2021. 11월부터 2024. 9월까지의 관리비 부과액은 62,204,792원이고<20>, 2 피고 D가 현금으로 납부한 관리비는 1,230만 원이므로, 결국 피고 D의 미납관리비는 19,304,792원(= 1 62,204,792원 - 2 1,230만 원 - 원고의 급여채권과 상계된 위 3,060만 원)이다.<21> (자) 그런데 피고 D는 1 원고로부터 2021. 11월부터 2023. 8월까지의 급여1,700만 원(= 월 100만 원 × 17개월<22>)을 지급받지 못하였고, 2 2021. 2월부터 2021.6월까지의 급여와 해고수당 14,888,480원에 관한 지급명령을 신청하여 확정되었는바(이 법원 2023차전3561호), 위 각 채권 합계 31,888,480원을 자동채권으로 하여 원고의 피고 D에 대한 위 미납관리비 채권과 대등액에서 상계한다.

피고 D가 원고에 대하여 가지는 임금채권은 2021. 2월부터 2021. 6월까지의 급여 원금 14,888,480원, 지연손해금(상계적상일 2024. 9. 30. 기준) 9,693,076원, 2021.11월부터 2023. 8월까지의 급여 원금 4,760만 원인바, 자동채권의 합계가 수동채권의 원금을 초과하므로, 원고 주장의 수동채권은 2024. 9. 30.자로 소급하여 전액 소멸하였다.

만일 이 사건 근로계약이 무효라고 하더라도, 원고가 피고 D로 인하여 이익을 얻었고, 피고 D는 미지급 급여액 상당의 손해를 입었으므로, 원고에게 부당이득반환의무가 성립한다.

주차료와 관련하여, 원고 주장의 금액은 주차료가 아니라 독서실 이용료로서 지급받은 것에 불과하고, 피고 D는 전유부분 소유자 및 독서실 운영자로서 적법하게 이를 지급받은 것이므로 법률상 원인 없이 이익을 취득한 것이 아니다.<23> 설령 주차료에 해당한다고 하더라도, 주차장은 이 사건 건물의 공용부분에 해당되어 이 사건 구분소유자 전원의 공유에 속하는바, 이 사건 건물에 관한 규약 등에 달리 정한 바가 없으므로, 피고 D는 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득할 수 있고, 위 주차장의 운영수익은 이 사건 건물의 구분소유자들에게 그 지분의 비율로 귀속되는 것이지 원고에게 귀속되는 것도 아니다.

인터넷사용계약 프로모션 금액과 관련하여, 이는 S에서 기존에 사용하던 R 인터넷 계약의 위약금 대납 지원금으로 받은 것이어서 피고 D가 법률상 원인 없이 이익을 취득한 사실이 없다.

피고 E의 주장

위 피고 D의 주장 중 미납관리비와 관련 부분(관리비 산정근거, 관리비 부과대상 및 범위 등)과 동일하다.

설령 원고가 주장하는 관리비 금액이 정당한 것이라고 하더라도, 이 사건 건물은 2023. 1. 31.경, 2023. 6. 8.경, 2023. 10. 2.경 주차장 천장 동파로 인한 누수, 엘리베이터 하단 지하 침수, 옥상 하수구 뚫음 공사 등이 있었는데, 피고 E이 위 공사 비용 4,015,000원(= 주차장 천장 수도 공사 배관 자재비 165만 원 + 하수도 배관 침수작업비 165만 원 + 지하 펌프 작업비 715,000원)을 모두 부담하였는바, 이는 공용부분에 관한 관리비용이므로, 원고는 피고 E에게 부당이득(민법 제741조) 내지 사무관리비용(민법 제739조 제1항)으로 위 4,015,000원을 반환해야 한다. 피고 E은 위 채권을 자동채권으로 하여 원고의 피고 E에 대한 위 미납관리비 채권과 대등액에서 상계한다.

이 사건 건물의 독서실 회원인 W가 2024. 9. 14. 엘리베이터에 같히는 사고가 발생함에 따라, 피고 E은 2024. 10월과 11월에 V에 점검 및 보수비용으로 7,066,400원을 지출하였는바, 위 비용은 원고가 부담하였어야 하는 비용으로 피고 E은 원고에게 7,066,400원 상당의 부당이득반환청구권 또는 사무관리에 기한 비용상환청구권을 가진다. 원고 주장의 피고 E에 대한 수동채권(미납관리비 채권)은 상계적상일인 2024. 11. 20.에 소급하여 전액 소멸하고, 위 자동채권은 3,385,781원이 남게 된다.

원고의 당사자능력 인정 여부

관련 법리 당사자능력 유무에 관한 사항은 법원의 직권조사사항이므로, 그 당사자능력 판단의 전제가 되는 사실에 관하여는 법원이 당사자의 주장에 구속될 필요 없이 직권으로 조사하여야 할 것이나, 그 사실에 기하여 당사자의 능력 유무를 판단함에 있어서는 당사자가 내세우는 단체의 목적, 조직, 구성원 등 단체를 사회적 실체로서 규정짓는 요소를 갖춘 단체가 실재하는지의 여부만을 가려 그와 같은 의미의 단체가 실재한다면 그로써 소송상 당사자능력은 충족되는 것이고, 그렇지 아니하다면 소를 부적법한 것으로서 각하하면 족하다. 어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 기관의 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의하여 행하여지며, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속되고, 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단으로서의 실체를 가진다고 할 것이다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2017다23776 판결 참조). 집합건물법 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다."라고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다(대법원 2017. 9. 21. 선고 2015다47310 판결 참조). 비법인사단이 당사자인 사건에서 대표자에게 적법한 대표권이 있는지는 소송요건에 관한 것으로서 직권조사사항이므로, 법원에 그 판단의 기초자료인 사실과 증거를 직권으로 탐지할 의무까지는 없으나, 이미 제출된 자료들에 의하여 그 대표권의 적법성을 의심할 만한 사정이 엿보인다면 상대방이 이를 구체적으로 지적하여 다투지 않더라도 이에 관하여 심리·조사할 의무가 있다(대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다313241 판결 참조).

판단 앞서 본 법리에 비추어 보고, 앞선 인정사실, 앞서 든 증거, 갑 제2, 6, 13, 15, 을가 제1호증, 을다 제3, 9, 14호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같음) 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고는 이 사건 건물의 집합건물법(제23조)상 관리단이라고 봄이 타당하다. 따라서 피고들의 이 부분 본안전 항변은 받아들이지 않는다.

이 사건 관리단집회의 결의내용(별지1 표 기재 참조)에는 '안건명: 관리인 해임및 관련 소송권한 위임의 건', '결의내용: 1. 현재 A오피스텔관리사무소 대표자로 등재되어 있는 C를 해임한다'라고 기재되어 있는 점에 비추어 보건대, 이 사건 관리단집회를 개최한 A오피스텔 관리단과 원고가 그 형식이나 명칭에도 불구하고 사실상 같은 단체인 것으로 보인다.

집합건물법 제23조 제1항에 의하면, 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립되고, 집합건물법 제24조 제1항에 의하면, 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 하며, 집합건물법 제25조 제1항에 의하면, 관리인은 공용부분의 관리비용등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위(제2호), 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위(제3호)를 할 권한과 의무를 가진다. 이에 따라 원고는 이 사건 관리단집회 이후 실질적으로 이 사건 건물을 관리하면서 구분소유자들에게 관리비 납부확인서를 발급하여 주는 등 이 사건 건물의 관리비 부과및 수납업무를 하고 있었던 것으로 보인다.

피고 D는 원고에게 당사자능력이 있음을 전제로, 2023. 5. 1. 이 법원 2023차전3561호로 원고에 대하여 급여를 지급하라는 취지의 이 사건 지급명령을 신청하기도하였는바, 피고 D로서도 원고가 사회적 실체를 가진 이 사건 건물의 관리단이라는 인식이 있었던 것으로 보이고, 피고 E도 2021. 3. 2. 원고를 상대방으로 이 사건 건물의 관리방법에 관한 의견을 내용증명우편을 통하여 전달한 바 있다.

원고는 동작세무서장으로부터 고유번호증[단체명: A오피스텔 관리사무소, 대표자: X 주식회사, 소재지: 서울 동작구 F, 1층, (사업자등록번호 1 생략)]을 발급받기도하였다.

비록 원고에게 규약이 제정되었다는 사정은 보이지 않으나, 집합건물법 제28조가 규약 설정 여부를 임의적 사항으로 하고 있으므로 규약의 존부는 원고가 집합건물법상 관리단인지 결정하는 기준이 될 수 없다(대법원 2025. 1. 9. 선고 2024다291522 판결<24> 참조).

이 사건 건물에 원고 외에 관리업무를 수행하거나 관리단 역할을 하는 단체가 존재하지는 않는다.

대표권 흠결 여부 살피건대, 피고 B, C의 이 부분 본안전 항변은 원고의 대표자가 M임을 전제로 하는 것인바, 원고가 2025. 5. 23.자 준비서면(제4면)에서 원고의 대표자를 사내이사 M에서N 주식회사로 정정할 것을 신청한 바 있고, 이 법원이 이에 대해 당사자표시정정신청으로 보고 이를 허가한다는 취지로 이후 심리를 계속하였으므로, 위 피고들의 이 부분 본안전 항변은 받아들이지 않는다.

제소에 관한 관리단집회 결의의 흠결 여부

관련 법리 비법인사단이 총유재산에 관한 소송을 제기할 때에는 정관에 다른 정함이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 사원총회 결의를 거쳐야 하므로 비법인사단이 이러한 사원총회 결의 없이 그 명의로 제기한 소송은 소송요건이 흠결된 것으로서 부적법하다(대법원 2013. 4. 25. 선고 2012다118594 판결 참조). 이러한 법리는 총유재산의 보존행위 로서 소를 제기하는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2004다44971 전원합의체 판결 참조). 집합건물법이 결의취소의 소를 도입한 것은, 관리단집회 결의의 하자에 대하여는 소집절차나 결의방법, 결의내용의 하자인지 여부를 구분하지 않고, 그 하자가 경미한 경우에는 결의취소의 소를 통해서만 다툴 수 있도록 함으로써 관리단집회 결의의 효력을 조속히 확정하여 구분소유자들 사이의 법률관계 안정을 도모하되, 그 하자가 결의를 무효로 돌릴 정도의 절차상 또는 내용상 중대한 하자에 해당하는 경우에는 종전과 같이 제소기간의 제한 없이 일반 민사상 무효확인의 소를 통해 결의무효확인을 구하거나 다른 법률관계에 관한 소송에서 선결문제로서 무효를 주장할 수 있도록 함으로써 구분소유자의 권리를 보장하고자 함에 있는 것으로 보인다. 따라서 집합건물법 제42조의2가 규정한 취소사유, 즉 '집회의 소집절차나 결의방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우' 또는 '결의내용

판단

이 사건 관리단집회가 소집통지 하자로 인하여 무효인지 여부 이 사건 관리단집회가 무효인지에 관하여 보건대, 집합건물법 제34조는 1 관리단집회를 소집하려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하고(제1항), 2 회의의 목적사항이 제15조 제1항, 제29조 제1항, 제47조 제1항 및 제50조 제4항인 경우에는 그 통지에 그 의안 및 계획의 내용을 적어야 하며(제5항), 3 제1항의 통지는 구분소유자가 관리인에게 따로 통지장소를 제출하였으면 그 장소로 발송하고, 제출하지 아니하였으면 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송하고(제3항), 4 건물 내에 주소를 가지는 구분소유자 또는 제3항의 통지장소를 제출하지 아니한 구분소유자에 대한 제1항의 통지는 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로써 소집통지를 갈음할 수 있음을 규약으로 정할 수 있다(제4항)고 각 규정하고 있는바, 갑 제26호증의 기재 또는 영상에 의하면 피고 D의 전유부분에 공고문이 비치되어 있는 것으로 보이고, 위 피고 D가 따로 통지장소를 제출하였다는 사정은 보이지 아니하므로, 집합건물법에 따라 피고 D에 대한 적법한 소집통지가 있었던 것으로 보이는 반면, 원고 제출의 증거만으로는 피고 E에 대하여 적법한 소집통지가 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으나,<25> 앞서 본 법리에 비추어 보고, 앞선 인정사실, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지의 의하여 인정되는 아래의 각 사정, 즉 피고 D와 피고 E이 부부라는 점, 피고 E의 이 사건 건물 중 전유부 분 면적 비율, 원고가 피고 E에게 이 사건 관리단집회 소집 통지를 누락할 만한 특별한 이유는 없는 점 등을 종합적으로 감안하여 보면, 피고 E에 대한 소집통지가 이루어지지 않았다는 사정만으로는 이 사건 관리단집회의 결의에 무효에 이를 정도의 중대한 하자가 존재한다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 관리단집회의 결의가 무효임을 전제로 한 피고들의 본안전 항변은 받아들이지 않는다.

제소를 위한 결의 흠결 여부에 관한 구체적 판단

피고 B에 대한 부당이득반환청구 부분, 피고 C, D가 부진정연대채무관계에 있음을 전제로 한 위 피고들에 대한 부당이득반환청구 부분(111,600,000원 상당) 이 사건 관리단집회에서 '안건명: 관리비 관련 소송권한 위임의 건, 결의내용: 관리비 관련 소송 진행과 관련한 일체의 행위를 신규로 선임되는 관리인에게 위임한다'는 내용의 결의가 있었음은 앞서 본 바와 같다. 원고의 이 부분 청구는 위 피고들이 징수한 관리비가 법률상 원인이 없음을 전제로 이를 반환받고자 하는 것이므로, 위 결의내용의 '관리비 관련 소송'에 포함된다고 보이는바, 앞서 본 바와 같이 적법한 관리인으로 선임된 N 주식회사가 대표자가 되어 소를 제기하고 있는 이상 위 결의의 범위에 포함된다고 보아야 한다. 따라서 피고들의 이 부분 본안전 항변은 받아들이지 않는다.

피고 D에 대한 주차료(333만 원 상당)의 부당이득반환청구 부분 원고의 이 부분 청구는 구분소유자 중 1인인 피고 D가 이 사건 건물의 1층에 있는 주차장의 적법한 관리인인 것처럼 행세하여 원고에게 귀속되어야 할 주차료를 P, Q로부터 부당하게 수취하였다는 이유로 피고 D를 상대로 부당이득반환을 구하는 것인바, 원고 제출의 증거만으로는 위 주차료가 이 사건 건물의 관리비와 어떠한 연관이 있다고 보기 어렵다. 따라서 이 부분 원고의 청구는 비법인사단인 원고가 사원총회 결의없이 그 명의로 제기한 소송에 해당한다고 할 것이어서, 소송요건이 흠결된 것으로서 부적법하다.

피고 D에 대한 인터넷사용계약 프로모션 금액(6백만 원 상당)의 부당이득반환청구 부분 원고의 이 부분 청구는 피고 D와 S 사이에서 체결된 계약에 따라 피고 D가 지급받은 6백만 원이 이 사건 건물의 관리단인 원고에게 귀속되어야 함을 이유로 같은 금액 상당의 부당이득반환을 구하는 것인바, 원고 제출의 증거만으로는 위 계약상 지급받은 금액이 이 사건 건물의 관리비와 어떠한 연관이 있다고 보기 어렵다. 따라서 이 부분 원고의 청구는 비법인사단인 원고가 사원총회 결의 없이 그 명의로 제기한 소송에 해당한다고 할 것이어서, 소송요건이 흠결된 것으로서 부적법하다.

피고 D(51,704,792원), E(364만 원)에 대한 미납관리비 청구 부분 집합건물법 제31조는 '관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다'고 규정하고 있고, 같은 법 제25조 제1항 제3호는 관리인의 권한과 의무로 '관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하는 재판상 또는 재판 외의 행위'를 규정하고 있다. 이에 따르면 관리비의 징수를 위한 소의 제기는 집합건물법에 의하여 관리인에게 위임된 사항이고, 관리단의 사무 중 관리인에게 위임한 사항에 관하여는 관리단집회의 결의를 요하지 아니하므로 결국 원고의 이 사건 소제기에는 관리단집회의 결의를 요하지 아니한다고 할 것이다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고들의 이 부분 본안전 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이지 않는다.

소결 따라서 이 사건 소 중 원고의 피고 D에 대한 주차료(333만 원 상당)의 부당이득반환청구 부분과 인터넷사용계약 프로모션 금액(6백만 원 상당)의 부당이득반환청구 부분은 소송요건이 흠결되어 각 부적법하다.

피고 B에 대한 부당이득반환청구에 관한 판단

이 사건 위탁관리계약의 효력

관련 법리 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 집합건물법'이라 한다)에 따르면, 집합건물의 공용부분은 구분소유자전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(제11조). 이러한 공용부분의 '변경에 관한 사항'은 '공용부분의 개량을 위한 것 으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우' 등이 아닌 한 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 특별결의로써 결정하고(제15조 제1항), 공용부분의 '관리에 관한 사항'은 규약으로 달리 정하지 않는 한 위와 같은 공용 부분의 변경에 관한 특별결의 사항을 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정하되 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(제16조 제1항, 제3항). 이러한 구 집합건물법의 규정 형식과 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 집합건물 공용부분의 '관리에 관한 사항'은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 '관리에 관한 사항'에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다고 보아야 한다(대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결 참조).

판단 앞서 든 증거에 의하면 이 사건 위탁관리계약상 위탁업무의 범위는 관리비 징수에 관한 업무뿐만 아니라, 시설물점검 관리, 장기수선항목 등 공사 시 A오피스텔 관리단을 대리하여 공사견적 및 관리·감독, 건물 공용구역 청소에 관한 업무가 포함되어 있으므로, 위 계약 체결행위는 집합건물법 제16조 제1항에서 정한 '공용부분의 관리에 관한 사항'으로서, 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 사항이다(원고에게는 별도의 관리단규약이 존재하지 아니한다). 그런데 이 사건 위탁관리계약을 체결할 때 관리단집회의 결의가 없었다는 사실에 관하여 피고 B이 다투지 않는바,<26> 그렇다면 관리단집회의 결의없이 체결된 이 사건 위탁관리계약은 특별한 사정이 없는 한 무효이다. 한편 피고 B은 법인 아닌 사단인 원고에 대하여도 민법 제125조가 유추적용됨을 전제로 이 사건 위탁관리계약의 효력이 원고에게도 미친다는 취지로 주장하나, 집합건물법 제16조 제1항에 따른 공용부분의 관리행위에 관한 관리단집회 결의 요건이 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 것에 그친다고 볼 수 없는 이상, 위 민법 제125조의 유추적용 여부와 관계없이 이 사건 위탁관리계약이 유효하다고 볼 수 없으므로, 피고 B의위 주장은 받아들이지 않는다.

부당이득반환의무의 발생 및 그 범위

이 사건 위탁관리계약에 따른 금액 중 위탁관리수수료 부분

먼저, 이 사건 위탁관리계약에 따른 금액 중 위탁관리수수료는 피고 B이 관리 업무(용역)의 대가로 받는 금액의 성격을 갖는다고 할 것인데, 앞서 본 바에 따라 위 계약은 무효이므로, 피고 B은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 계약에 따라 위탁관리수수료로서 지급받은 금액<27>인 15,741,498원[= (723,054원 × 1개월<28>) + (715,164원× 21개월<29>)]과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

한편,<30> 피고 B은 이 사건 위탁관리계약에 의하여 원고에게 이 사건 건물의 관리에 필요한 통상적인 용역을 제공한 것으로 보이며, 이로써 원고는 법률상 원인 없이 피고 B이 제공한 용역의 정당한 대가 상당의 이익을 얻고 피고 B에 그 금액 상당의 손해를 가하였다(이 사건 위탁관리계약에서 정한 위탁관리수수료가 특별히 과다하게 책정되었다고 보이지 아니하고, 원고와 피고 B 모두 이에 관하여 특별히 이의를 제기하지 않는 점 등을 고려하면, 피고 Y이 원고로부터 사실상 지급받은 위 15,741,498원은 이 사건 위탁관리계약에 의하여 제공한 용역의 정당한 대가 상당액으로 봄이 타당하다). 따라서 원고는 피고 B에게 15,741,498원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.<31> (3) 결국, 피고 B의 공제 내지 상계에 의하여 이 사건 위탁관리계약과 관련한 피고 B의 원고에 대한 위 부당이득반환채권과 원고의 위 피고에 대한 위 부당이득반환 채권은 대등액에서 전액 소멸하였다. 그러므로 결국 원고의 이 부분 청구는 받아들이 지 않는다(만약 피고 B의 공제 또는 상계 주장이 인정되지 않는다고 하더라도, 위 피고가 부당한 이득을 취득한 것으로 볼 수 없다는 점에서 결론은 동일하다).

이 사건 위탁관리계약에 따른 금액 중 예비비 부분

이 사건 위탁관리계약에 따른 예비비는 처분문서인 위 계약서의 내용에 의하면 '장기수선적립금'인데, 일반적으로 장기수선적립금은 건물의 공유부분인 승강기, 전기, 소화, 급수, 가스, 난방 등 설비와 건물 내·외부 시설 등과 같은 주요 설비를 공동의 비용으로 교체나 보수하여야 할 경우 통상 큰 비용이 소요되기 때문에 이에 소요될 것으로 예상되는 금액을 매년 일정 비율로 징수하여 적립·보관하는 금액을 말한다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 위탁관리계약이 무효가 된 이상 피고 B은 원고에게 위 계약에 따라 장기수선적립금 명목으로 지급받은 예비비 합계 금액 7,854,000원(=357,000원<32> × 22개월)을 부당이득으로 반환하여야 한다.

한편, 피고 B은 위 비용을 관리비 미납분에 충당하였으므로, 잔액이 263,330원밖에 남지 않았다고 주장하나, 앞서 본 바와 같은 위 예비비의 성격을 고려하면, 관리비 미납분이 발생한다고 하여 별도의 합의 없이 곧바로 예비비로 이를 충당할 수 있다고 보기 어렵고(피고 B은 구체적으로 위 비용을 공용전기료 초과분, 수선비·소모품비 초과분에 충당하였다고 주장<33>하나, 이러한 경우도 마찬가지이다), 피고 B 제출의 증거만으로는 원고와 사이에 위와 같은 별도의 합의가 있었다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고 B의 위 주장은 받아들이지 않는다.

O로부터 지급받은 금액 3,148,290원 부분 피고 B이 원고의 관리업무를 위탁받아 수행하고 있었던 O로부터 관리비 잔액 이월금으로 3,148,290원을 송금받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.<34> 그런데 위 이월금은 사실상 이 사건 위탁관리계약에 따라 원고가 피고 B에게 지급한 금액에 해당하므로, 앞서 본 바와 같이 위 계약이 무효로 판단되는 이상, 피고 B은 원고에게 위 계약에 따라 지급받은 위 이월금 3,148,290원과 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(피고 B은 위 이월금이 관리비 미납액에 충당되어 남아있지 않다고 주장하나, 피고 B 제출의 증거만으로는 위 이월금을 관리비 미납액에 충당하기로 하였다는 합의 등이 있었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 위 피고 스스로도 원고로부터 지급받아야 할 부당이득금에서 위 이월금 상당액 3,148,290원 전액을 제외하고 있다<35>).

소결 따라서 피고 B은 원고에게 부당이득금 11,002,290원[= 예비비(장기수선적립금)7,854,000원 + O로부터 지급받은 이월금 3,148,290원]과 이에 대한 원고가 구하는 바 에 따라 이 사건 소장부본이 피고 B에게 송달된 다음 날인 2024. 10. 15.부터 위 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다투는 것이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2026. 2. 12.까지는 상법에 정한 연 6%,<36> 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 C, D에 대한 관리비 상당의 부당이득반환청구에 관한 판단

관련 법리 계약상 채무의 이행으로 당사자가 상대방에게 급부를 행하였는데 계약이 무효이거나 취소되는 등으로 효력을 가지지 못하는 경우에 당사자들은 각기 상대방에 대하여 계약이 없었던 상태의 회복으로 자신이 행한 급부의 반환을 청구할 수 있는데, 이러한 경우의 원상회복의무를 법적으로 뒷받침하는 것이 민법 제741조 이하에서 정하는 부당이득법이 수행하는 핵심적인 기능의 하나이다. 이러한 부당이득제도는 이득자의 재산상 이득이 법률상 원인을 갖지 못한 경우에 공평·정의의 이념에 근거하여 이득자에게 반환의무를 부담시키는 것이므로, 이득자에게 실질적으로 이득이 귀속된 바 없다면 반환 의무를 부담시킬 수 없다(대법원 2017. 6. 29. 선고 2017다213838 판결 참조).

판단

피고 C에 대한 청구 부분 피고 C가 이 사건 건물 관리단의 대표자 지위에서 원고 주장의 기간인 2019. 12월부터 2021. 6월까지의 기간 동안 이 사건 건물의 구분소유자들로부터 관리비를 징수하였다는 사실에 관하여는 원고와 피고 C 사이에 다툼이 없는바,<37> 앞서 본 법리에 비추어 보고, 앞선 인정사실, 앞서 든 증거, 갑 제27, 28호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 1 비록 피고 C를 관리인으로 선임한 결의가 앞서 본 바와 같이 무효로 판단되는 것과 별도로 피고 C는 이 사건 가처분결정이 있기 전까지 사실상 이 사건 건물을 관리해왔고, 별도로 이 사건 건물을 관리하는 자가 있지 않았던 점, 2 이 사건 건물 관리에 일정 비용이 지출되는 것은 사회통념상 당연히 예상할 수 있는 점, 3 원고가 2019. 12월부터 2021. 6월까지 징수되었다는 관리비의 실제 금액, 세부 항목 등을 구체적으로 밝히지 못하고 있는 점(원고는 이 사건 위탁관리계약의 관리비 총 액인 620만 원을 기준으로 그 금액을 추정하고 있을 뿐이다) 등에 비추어 보면, 단순히 피고 C가 위 기간 동안 관리비를 징수하였다는 사정만으로 피고 C가 실제로 위 관리비 상당의 이득을 얻었다고 단정하기 어렵다. 따라서 원고의 피고 C에 대한 청구는더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이지 않는다(한편 원고는, 피고 C가 원고 주장 내용에 대하여 구체적인 증거를 들어 다투지 않고 있으므로, 민사소송법 제150조 제1항에 따라 원고 주장 내용을 자백한 것으로 보아야 한다고 주장하나,<38> 피고 C가 2025. 3. 18.자 답변서, 2025. 7. 22.자 준비서면을 통하여 원고의 주장 내용을 다투고 있고, 이를 변론기일에 출석하여 각 진술한 바도 있으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다).

피고 D에 대한 청구 부분 원고 제출의 증거만으로는 이 사건 건물 관리단의 대표자나 관리인이 아닌 피고 D가 2019. 12월부터 2021. 6월까지의 기간 동안 이 사건 건물의 구분소유자들로부터 이 사건 건물의 관리비 등 명목으로 금전을 수령하였다거나 이를 법률상 원인 없이 부당이득하였다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 피고 D에 대한 이 부분 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이지 않는다.

피고 D, E에 대한 미납관리비 각 청구에 관한 판단

관리비 지급의무의 발생 여부

관련 법리 집합건물법 제17조는 "각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.", 제25조 제1항은 '관리인은 공 용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다'고 규정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단규약 등이 존재하지 않더라도, 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다(대법원 2019. 12. 27. 선고 2018다42835 판결 참조). 따라서 법원은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단규약 등이 존재하지 않더라도 관리단이 구분소유자에게 관리비의 지급을 구할 수 없다고 보아서는 안 되고, 부과된 관리비 중 어느 부분이 공용부분 관리비에 해당하는지를 심리하여 그에 해당하는 관리비는 구분소유자 등이 직접 부담한다고 판단하여야 하고, 부과된 관리비 중 공용부분 관리비에 해당하지 않는 관리비의 경우에도 해당 구분소유자 등에게 그 납부의무를 인정할 만한 특별한 사정이 있는지 여부를 살펴보아 그 납부의무 유무를 판단할 수 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266, 22273 판결 참조). 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 위와 같은 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).

판단 이 사건 건물에 관한 관리비의 구체적 항목은 기록상 분명하지는 아니하나, 갑 제6호증(B 관리비 수납 내역) 기재와 같은 항목으로 구분되어 있다는 점에 관하여 원고와 피고 D, E이 명시적으로 다투지 않는바, 위 항목의 구체적 내역은 1 인건비(급여), 2 유지보수 수수료 및 공공요금(전기안전관리대행비, 소방관리대행비, 방역, 엘리베이터 유지보수대행비, 주차타워유지보수대행비, 화재보험료, 정화조 청소비, 인터넷요금, 공용전기료, 공용수도료, 전기안전점검, 종합소방안전점검, 승강기안전검사비, 주차타워안전점검, 각종교육비, 회계관리프로그램), 3 소모품비[쓰레기봉투(재활용), 쓰레기봉투(종량제), 청소용세제 구입], 4 수선비, 5 예비비(장기수선적립금), 6 위탁수수료, 7 도급비 외 별도[공동수수료, 세대전기요금(한전)], 8 기타 보전 비용으로 구성되어 있고, 위 내역의 관리비는 그 내용과 성질 등에 비추어 볼 때 모두 이 사건 건물 공용부분 자체의 직접적인 유지·관리를 위해 지출되거나 이 사건 건물 전체의 유지·관리를 위해 구분소유자 전체의 공동의 이익을 위하여 이 사건 건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 따라 일률적으로 지출해야만 하는 성격의 비용에 해당하는 것으로 보인다. 따라서 피고 D, E은 원고에게 위 항목에 관한 공유부분 관리비를 지급할 의무가 있다.

관리비 지급의무의 구체적 범위

관리비 산정 방식

관련 규정 <생략>

판단

일반적으로 관리비 부과방식으로는 1 연간 관리비 예산을 연 평균액으로 배분하여 평당 관리비를 정액으로 부과하는 방식인 '정액제(예산제)'와 2 매월 발생하는 비용을 각 세대에 배분하여 정산 처리를 하여 입주자가 서비스를 받은 만큼 관리비를 내는 방식인 '정산제'를 생각할 수 있는데, 집합건물법 등 관련 법령에서는 관리단 규약을 통해서 또는 구분소유자들 간에 개별적으로 약정하여 관리비 부과방식을 정하는 것을 금지하고 있지 않으므로, 양자의 관리비 부과방식 중 어느 하나를 채택할 것인지 여부는 선택의 문제로써, 결국 정액제 관리비의 경우 그 적정성 여부는 일률적으로 부과한 관리비(정액)가 객관적이고 합리적인지 여부로 판단할 수 있다. 이 사건의 경우 원고가 매월 발생하는 비용을 정산하는 방식으로 관리비를 부과하는 방식이 아니라 미리 정해놓은 일정 금액을 부과하고 있음을 전제로 청구하고 있는 것으로 보이므로, 원고가 피고 D, E에게 일률적으로 부과한 관리비가 이 사건 건물의 구분소유자들의 명시적·묵시적 합의에 따른 것으로서 객관적이고 합리적인지 여부에 관하여 본다.

앞선 인정사실, 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 감안하면, 원고 주장의 관리비 금액에 관하여 이 사건 건물의 구분소유자인 피고 D, E과 사이에 적어도 묵시적 합의가 있었다거나 위 관리비가 객관적이고 합리적인 것이라고 인정할 수 있다. 1 먼저 총액인 월 620만 원의 구체적, 개별적 항목이 이 사건 건물의 공유부분에 관한 관리비 성격을 갖는다는 점은 앞서 본 바와 같고, 2015. 사용승인 이래로 이 사건 건물의 관리비로 전체 구분소유자에게 월 620만 원이 부과된 것으로 보인다. 이 사건 위탁관리계약서에 첨부된 'A오피스텔 관리운영비 및 관리단 적립금 제안서'의 기재에 의하면, 이 사건 건물의 관리비로 월 620만 원(공용 수도료, 세대 전기요금은 별도 징수)을 부과하기로 하되, 관리실 직원 인건비 220만 원 등 관리비용으로 월 5,164,835원(계약서에서는 약 5,160,000원으로 기재)이 소요되고, 관리비 부과, 중간정산, 시설물 관리, 회계 보고 등 용역비용으로 위탁관리수수료 734,956원(을가 제2호증에 기재된 직접인건비, 직접경비, 제경비, 관리수수료 등 포함, 계약서에는 약 74만 원으로 기재)이 소요되며, 나머지 잔액 30만 원(이후 실제 적립금은 357,000원으로 변경)은 매월 장기수선적립금으로 적립하기로 정하였음을 인정할 수 있다. 위 620만 원 중 피고 D에게 월 180만 원, 피고 E에게 월 10만 원이 각 부과되었는데, 이는 갑 제31호증의 기재와 같이 이 사건 건물 5층 내지 11층의 일부공용면적 부분을 반영하여 수정한 조정 전용면적을 기준으로 할 때, 위 각 피고들에게 그 금액이 과다하다고 보이지 아니한다. 2 관리비의 부과방식은 집합건물법에서 강행규정으로 정한 규율의 범위 내에 속하는 것이 아니므로, 상당한 기간 동안 일정한 방식으로 산정된 관리비가 부과되었는데 구분소유자들이 관리비 부과방식을 알면서도 아무런 이의를 제기하지 않은 채 관리비를 납부한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들이 그 관리비 부과방식을 묵시적으로 승인한 것으로 볼 수 있을 것인데, 이 사건 건물의 구분소유자들이 관리비 부과결과(피고 D에 대하여 월 180만 원<39>, 피고 E에 대하여 월 10만 원의 관리비가 각 부과되어 온 것으로 보인다) 및 개략적인 산정방식 자체를 인식하였다고 볼 수 있으므로, 원고와 피고 D, E 사이에 이 사건 건물에 관한 관리비의 부과방식에 관하여 적어도 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있다. 3 갑 제32호증<40>의 기재에 의하면, 기록상 늦어도 2016. 11. 30.부터 이 사건 건물에 관한 관리비가 일정한 금액으로 부과되어 온 것으로 보이는데, 원고가 구하는 관리비 미납액의 시기(始期)는 2021. 11월부터인바, 피고 D, E은 2021. 12월 작성된 것 으로 보이는 이 법원 2021가소129079호로 제기되었던 관리비미납 사건의 답변서에 관리비 산정의 기준에 대하여 의문을 제기한 바 있다고 하더라도,<41> 피고 D, E이 상당기간 원고 주장의 관리비를 다투지 않고 지급하여 온 사정에 비추어 보면, 위와 같은 묵시적 합의를 인정하는데 방해가 되지 않는다.

청구원인에 관한 판단

피고 D 부분 앞서 든 증거에 의하면, 피고 D는 원고에게 2021. 11월부터 2024. 9월까지 관리비51,704,792원을 미납한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 D는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 미납관리비 51,704,792원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 E 부분 앞서 든 증거에 의하면, 피고 E은 원고에게 2021. 11월부터 2024. 9월까지 관리비354만 원(원고 주장 중 2021. 11월부터 2023. 8월까지는 22개월이므로, 월 10만 원씩 계산하면, 합계는 230만 원이 아니라 220만 원임)을 미납한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 E은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 미납관리비 354만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 D의 변제 주장에 관한 판단

피고 D의 주장 원고 주장의 미납관리비 중 이월 체납액 180만 원은 그 시기가 특정되지 않았는데 만약 2021. 10.분 관리비라면, 피고 D가 2022. 2. 25. 관리업무를 하면서 지출한 30만 원을 공제하고 150만 원을 이미 납부하였다.

판단

원고는 피고 D에 대한 이월 체납액은 2021. 10월 관리비라고 주장한다.<42> (2) 을다 제10호증의 기재에 의하면, 피고 D가 2022. 2. 25. 이 사건 위탁관리계약에서 정한 I 명의 계좌로 '10월분 관리비' 명목으로 150만 원<43>을 송금한 사실은 인정되나, 이는 피고 D가 피고 B이 관리업무를 수행한 이후 지급한 관리비 총액 1,230만 원에 포함되는 것으로 보이므로, 피고 D의 이월 체납액 180만 원의 변제 주장은 받아들이지 않는다.

피고 D, E의 각 상계 주장에 관한 판단

피고 D 부분

인정사실 민사재판에서 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것은 아니라고 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로 합리적인 이유를 제시하지 않고 이를 배척할 수 없는 것인바(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다208195 판결 참조), 이 사건 지급명령의 신청원인 사실에 의하면, 피고 D는 원고로부터 2021. 2월부터 2021. 6. 10.까지의 임금 합계 14,888,480원(해고예고수당 포함)을 지급받지 못한 사실, 피고 D는 피고 B이 이 사건 건물의 위탁관리를 시작한 이후 피고 B으로부터 임금 2천 7백만 원을 각 지급받지 못하여 이를 피고 D가 운영하는 독서실의 관리비에서 공제<44>한 사실을 인정할 수 있다(한편, 피고 D는 갑 제7호증의 기재를 들어 미지급임금 3,060만 원을 상계하였다고 주장하고, 피고 B은 피고 D의 미지급인건비 2,780만 원과 관리비를 상계하였다고 주장하나, 공제 또는 상계로 대항함에 있어서 원고에 대한 관계에서는 피고 D에게 입증책임이 있다는 점을 감안하여, 갑 제33호증의 기재에 따라 가장 적은 금액인 2천 7백만 원에 한하여 공제4<45>를 인정한다).

자동채

자동채권의 존재 및 범위

위 인정사실에 의하면, 원고는 피고 D에게 근로계약 체결에 따른 임금14,888,480원(2021. 2월부터 2021. 6. 10.까지)과 이에 대하여 피고 D가 구하는 바에 따라 2021. 7. 1.부터의 지연손해금 지급의무가 있다.

이에 대해 원고는 을다 제4호증은 이 사건 건물의 관리권한이 없는 피고 C에 의해 작성된 것이고, 근로기준법 제17조의 요건도 갖추지 못하여 무효라고 주장한다. 먼저 근로기준법 제17조에 의하면, 사용자는 근로계약을 체결할 때에 근로자에게 임금, 소정근로시간, 휴일, 연차 유급휴가, 그 밖에 대통령령으로 정하는 근로조건 등을 명시하여야 하고, 위 근로기준법 제17조를 위반한 자는 5백만 원 이하의 벌금에 처하기는 한다(근로기준법 제114조 제1호). 다음으로 앞서 본 바에 의하면, 피고 C에게 이 사건 건물의 관리권한이 없으므로 관리단을 대표하여 근로계약을 체결할 권한이 없고 이에 따라 피고 D와 사이에 체결한 이 사건 근로계약은 그 효력이 없다고 할 것이나, 근로기준법상 임금은 근로의 대가인바 이 경우에도 피고 D가 이 사건 건물의 관리에 관한 노무를 제공하였다면, 그동안 행하여진 피고 D의 노무 제공의 효과를 소급하여 부정하는 것은 타당하지 않으며(대법원 2017. 12. 22. 선고 2013다25194, 25200 판결 참조), 피고 D에게 임금청구권 또는 적어도 동액 상당의 부당이득반환청구권이 인정된다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

상계의 의사표시 및 상계적상 피고 D의 상계 의사표시가 담긴 피고 D, E의 2025. 7. 22.자 준비서면부본이 2025. 7. 23. 원고에게 송달되었음은 기록상 현저하고, 수동채권인 원고의 피고 D에 대한 미납관리비 채권은 앞서 본 바에 따라 2천 7백만 원을 공제하고 남는 금액인 24,704,792원인바(상세내역은 아래 표 기재 참조, 갑 제33호증의 기재에 따라 위 금액은 이행기가 선도래한 2021. 11월부터 2023. 8월분의 관리비에서 공제하는 것으로 한다), 위 채권은 피고 D가 자인하는 바에 따라 2024. 9. 30.<46> 이행기가 도래함으로써 양 채권이 모두 변제기에 도달하여 상계적상에 있었다(한편, 자동채권의 변제기가 위 수동채권의 변제기보다 앞선 것은 역수상 명백하다). <생략> (4) 상계로 소멸하는 채권의 범위 피고 D의 위 상계 의사표시에 의하여, 원고의 위 관리비 채권은 상계적상일인 2024. 9. 30.에 소급하여 피고 D의 위 임금 채권의 위 상계적상일까지의 원리금 24,572,110원(구체적 계산 내역은 아래 표 참조)과 대등액의 범위에서 소멸하였다. <생략> <47> (5) 소결 따라서 피고 D의 상계항변은 위 인정범위 내에서 이유 있으므로, 원고의 피고 D에 대한 미납관리비 채권은 132,682원(= 24,704,792원 - 24,572,110원)이 남게 된다.

피고 E 부분 만약 피고 E 주장의 공사가 있었고 이에 따른 비용이 소요되었다고 하더라도, 을라 제3, 5, 23호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래의 각 사정, 즉'Z'라는 상호로 하수도, 정화조 수도공사업을 하는 T은 피고 D를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발행한 점, 피고 D가 V와 사이에 이 사건 건물의 엘리베이터 1호기에 관하여 승강기 단순유지관리 계약을 체결한 점, V도 피고 D를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발행한 점 등을 종합적으로 감안하면, 피고 E 제출의 증거(을라 제14호증<48> 포함)만으로는 피고 E이 위 주장과 같은 공사비용을 지출하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고 E의 상계항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이지 않는다.

소결 따라서 원고에게, 피고 D는 미납관리비 132,682원, 피고 E은 미납관리비 354만 원과각 이에 대한 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본이 위 피고들에게 송달된 다음 날인 2024. 10. 18.부터<49> 위 피고들이 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다투는 것이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2026. 2. 12.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.