광주지방법원 2026. 1. 29. 선고 2024나91803 판결

원고의 사내이사인 D(원고 대표이사인 E의 남편)과 유한회사 C(이하 'C'이라 한다)의 대표이사인 F 및 피고는 친구 사이이다.

원고는 2022. 6. 29. C의 소유였던 이 사건 건물에 관하여 2022. 4. 29.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다.

피고는 C의 이사로서(2017. 2. 6. 취임, 2023. 5. 22. 해임) 위 회사의 회계·총무 업무를 전담하였던 사람인데, 2019. 10. 22. C으로부터 이 사건 건물 중 이 사건 주택을 보증금 1억 원, 존속기간 2019. 10. 22.부터 2021. 10. 21.(24개월)까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약서(이하 '이 사건 임대차계약서'라 하고, 이에 따른 계약은 '이 사건 임대차계약'이라 한다)를 작성하였고, 2019. 10. 23. 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 마쳤다.

피고는 제1심판결 선고 이후인 2024. 12. 20.경 이 사건 건물에서 퇴거하여 광주남구 P건물, Q호로 이사를 하고 전입신고를 마쳤으며, 2024. 12. 24. 원고에게 이 사건 주택의 현관비밀번호와 이 사건 주택의 인도 사실을 통지하는 내용의 카카오톡 메시지를 보내고, 같은 취지의 내용증명우편을 발송하였다.

원고

피고

이 사건 임대차계약의 유효 여부

관련 법리

구체적 판단

이 사건 임대차계약서 작성일이자 계약금 지급일인 2019. 10. 22. 피고는 C 명의 계좌로 5,000만 원을 송금하였고, 위 5,000만 원은 피고가 그 전날인 2019. 10.21. 피고의 어머니인 G으로부터 송금받은 1억 원을 재원으로 지급한 것으로 보인다.

이와 달리, 원고는 F가 사용대차계약을 체결하면서도 C에 회계상의 문제가 발생하지 않도록 1억 원을 피고에게 현금으로 지급하였고 피고는 이를 재원으로 임대차보증금을 지급한 외관만 형성하였다고 주장하나, 위 1억 원은 ① 피고의 모 G이 2018. 8. 31.부터 2019. 10. 21.까지 거치식으로 예금하였다가 해지하여 수령한 돈 합계 7,000만 원, ② 피고의 누나 H이 2018. 12. 28.부터 2019. 10. 21.까지 적금하였다가 해지하여 수령한 돈 합계 3,000만 원을 합하여 G이 피고에게 지급한 것이고, F가그 무렵 현금 1억 원을 피고에게 지급하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

또한 원고는, 피고가 2020. 1. 13. C으로부터 임대차보증금 1억 원을 돌려받아 이를 어머니 G, 누나 H에게 송금하였으므로 실제 피고가 임대차보증금을 지급한 사실이 없다고 주장하나, ① 이는 원고의 위 나)항의 주장 및 갑 제5호증(F 사실확인서)의 기재와도 배치될 뿐 아니라, 위 일자 외에도 피고와 C 사이의 송금이 수차례 이루어져 위 금액이 임대차보증금을 반환한 것이라고 단정하기 어려운 점, ② 2020. 1. 13. C 계좌에서 피고 명의 계좌로 1억 원이 송금되었고, 같은 날 피고 명의 위 계좌에서 피고의 모 G 명의 계좌로 5,000만 원이 이체된 사실은 인정되나, 피고는 그 다음날인 2020. 1. 14. 피고 명의의 위 계좌에서 R, S에게 각 1,800만 원을 송금하였고, 남은 1,400만 원은 F의 삼촌인 C 본부장 I에게 이체하였으며, 피고의 부탁에 따라 피고의 누나 H은 G에게 이체된 위 5,000만 원 중 3,600만 원을 자신 명의 계좌로 이체한 뒤 그중 1,400만 원은 현금으로 인출하고, 1,800만 원은 T에게 이체하였으며, 나머지 400만 원은 다시 위 본부장 I에게 이체하였는바, 이와 같이 위 1억 원이 나뉘어 이체되거나 현금으로 인출된 과정 등에 비추어 보면, 위 1억 원이 피고나 피고의 가족들에게 귀속되었다고 보기 어렵고, 오히려 위 1억 원은 피고의 주장과 같이 F로부터 가족 등 계좌를 통해 현금으로 인출해달라는 요청을 받고 그에 따라 송금받게 된 돈으로 볼 여지가 크다.

피고는 2020. 1. 23. F로부터 입금요청을 받고 곧바로 F가 안내한 F 명의의 계좌로 3,700만 원을 송금하면서 '5,000만 원을 다 보내지 못하고 3,700만 원만 보내서 미안하다, 나머지는 조금만 시간을 주면 빨리 정리하겠다.'는 취지의 카카오톡 메시지를 보냈는데, 당시 피고가 원고나 C에게 5,000만 원의 채무를 부담하였다고 볼 만한 사정은 없고, 위 시점은 이 사건 임대차계약상 잔금 5,000만 원의 지급기일로부터 상당한 기간이 도과한 시점인 점, 아래 마)항과 같이 2022. 6. 8.경 피고가 보증금 8,600만 원(피고는 합계 8,700만 원을 송금하였으나 그 금액을 잘못 파악하고 대화를 나눈것으로 보인다)을 지급하였다는 취지의 대화를 나눈 점 등을 고려하면, 위 3,700만 원은 피고가 임대차보증금으로 지급한 것이라고 봄이 상당하고 그 재원도 G으로부터 받은 1억 원이라고 보인다[피고는 G으로부터 결혼자금 1억 원을 받아 그중 합계 4,500만 원을 주식에 투자하였다가 손실을 보았고 해당 투자증권계좌에서 남은 돈 중 3,700만 원으로 이 사건 임대차계약 보증금을 지급하였다고 주장하는데, 실제로 피고는 합계 4,500만 원(= 2019. 10. 21. 자 3,000만 원 + 2019. 10. 22. 자 1,500만 원)을 피고 명의의 J증권계좌로 송금하였다가 해당 계좌에서 F가 안내한 계좌로 3,700만 원을 송금하였다].

피고와 F, K은 2022. 6. 8.경 대화를 나누었는데, 그 당시 피고는 '보증금 8,600만 원을 넣었다'라고 말하였고, F도 '1억 원은 보장해주겠다. 1,400만 원은 너(피고) 퇴직금이라고 생각하고 정리하자.'라는 취지로 말하였는바, 이처럼 F도 피고가 임대차보증금 1억 원을 전부 지급하였음을 인정하였다.

한편, D(원고 대표이사의 남편)도 ① 2022. 5. 31. 피고와 통화하면서 피고에게 임대차보증금 1억 원이 들어 있음을 인정하면서 반월세로 1억 원에 50만 원을 지급하는 계약을 제안하였고, 2023. 10.경 이 사건 임대차계약이 만기라는 피고의 발언에 동의하였으며, ② 2022. 8. 28. 피고가 이 사건 주택에서 나가려 하니 보증금 처리 방안을 알려주라는 말에, 대출을 받을 수 있는 전세보증금반환 대출을 알아보겠다고 답변하였고, ③ 2022. 9. 26.에도 대출을 알아보고 있으나 대출이 안 나오고 있지만, 피고가 10월 말경 이사하면 된다는 취지로 답하였으며, ④ 카카오톡 메시지로 2022. 10. 5. 다시 보증금 반환을 요청하는 피고에게 대출 1억 원은 나올 것이라고 답변하였는바, D및 원고 또한 피고가 임대차보증금 1억 원을 실제로 지급하였음을 인정하고 이를 반환하려 하였던 것으로 보인다.

이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 지급 여부 등

앞서 본 바와 같이 피고는 2019. 10. 22. C 계좌로 임대차보증금 5,000만 원을 송금하였고, 2020. 1. 23. F 명의의 계좌로 3,700만 원을 송금하였다. 한편, 원고는 이 사건 임대차계약에 의하더라도 임대인은 C이므로 F 명의의 계좌로 송금된 위 3,700만 원은 C에게 임대차보증금으로 지급된 것이 아니라고 주장하나, 대표이사는 회사의 업무에 관하여 재판상, 재판외의 모든 행위를 할 포괄적 대표권을 가지고 있어 변제 수령권한이 있고, 앞서 본 바와 같이 C 대표이사인 F가 2020. 1. 23. 피고에게 입금을 요청한 돈은 임대차보증금 잔금 5,000만 원이라고 봄이 상당하므로, 피고가 F가 안내한 계좌로 송금한 위 3,700만 원은 임대인 C에게 임대차보증금으로 지급된 것이라고 보아야 한다.

피고가 2022. 6. 8.경 C 대표이사 F와 피고의 퇴직금 1,300만 원[1,400만 원은 1,300만 원(= 1억 원 - 8,700만 원)을 오인한 것으로 보인다]으로 나머지 임대차보증금 1,300만 원을 정산하기로 하였음은 앞서 본 바와 같다. 이에 대해 원고는 ① 근로자퇴직급여보장법(이하 '퇴직급여법'이라 한다) 제9조 제2항에 따라 퇴직금은 근로자가 지정한 개인형퇴직연금제도의 계정으로 이전하는 방법으로 지급하여야 하므로 상계가 불가하고, ② 피고는 2020. 9. 30.경 퇴직하여 퇴직금의 액수가 1,300만 원에 달하지 않는다고 주장한다. 살피건대, ① 사용자가 근로자의 자유로운 의사에 기한 동의를 얻어 근로자의 임금채권에 대하여 상계를 하는 것은 허용되고(대법원 2001. 10. 23. 선고 2001다25184 판결 참조), 퇴직급여법 제9조 제2항은 퇴직금제도에 따른 퇴직금을 지급하는 방법에 관한 것으로서 위 규정으로 퇴직금제도의 급여를 받을 권리에 대한 사용자와 근로자 사이의 자유로운 의사에 기한 상계계약 또는 합의에 의한 상계가 금지된다고 보기 어려우며, ② 을 제21, 22호증의 각 기재에 따르면 피고가 2022. 5.경까지 C에 근무하였던 사실이 인정되고, 설령 피고가 2020. 9. 30.경 퇴사하였다고 하더라도 법정퇴직금 이상의 퇴직금을 지급하는 것도 허용되므로(퇴직급여법 제8조 제1항), 원고의 위 주장은 모두 이유 없다.

결국 피고는 C에게 임대차보증금 1억 원을 모두 지급하였다고 봄이 상당하다[원고는 당심에 이르러 설령 피고가 임대차보증금 1억 원을 모두 지급하였다고 하더라도, 원고가 이 사건 건물을 C으로부터 매수할 당시 그 매매가액을 10억 원으로 정하면서 이 사건 임대차계약상의 임대차보증금 1억 원과 다른 임차인의 임대차보증금 3,000만 원, 합계 1억 3,000만 원을 매매대금에서 공제함으로서 실제로는 8억 7,000만 원만 지급하기로 합의하였으므로, 위 매매계약 당시 이 사건 임대차보증금은 이미 정산되어 소멸되었다는 취지로도 주장한다. D과 F 사이에 2022. 5. 27.경 작성된 이해관계 사실확인서(갑 제19호증)에 "매매대금은 10억 원으로 하며 이 사건 주택에 전세보증금 1억 원은 F 또는 C에게 반환함을 확인한다. 계약 당시 전세 임차인(피고)은 C의 임원으로 무상거주 중이며 계약서상의 전세금은 존재하지 않음을 인지하고 체결하되 계약체결 이후 발생된 문제에 대하여는 F가 책임을 다한다. 또한 현재 임차인이 나가고 D 또는 D이 지정한 자가 입주했을 시 매매대금 잔금 1억 원을 D이 F에게 지급한다."는 내용이 기재되어 있으나, 이와 같이 D과 F가 이 사건 건물에 관한 매매계약 체결 무렵 이 사건 임대차계약상의 임대차보증금의 반환에 관하여 F가 책임을 지는 것으로 하고 이러한 사항을 매매대금을 정하는 데에 반영하였다고 하더라도, 이와 같은 합의는 그 당사자가 아닌 피고의 법률적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없으므로, 원고의위 주장은 이유 없다].

이 사건 임대차계약 종료에 따른 임대차보증금 반환의무