주문
원심판결(공소기각 부분 제외)을 파기한다.
피고인을 징역 10개월에 처한다.
이유
항소이유의 요지
사실오인 내지 법리오해(건축법위반의 점)
공소사실에 적시된 14동의 건물에 대해서는 각 건물별로 면적 등을 계산하여 허가대상이 되는지 여부나 공사감리자를 두어야 하는지 여부를 판단하여야 하는데, 이와 같이 보면 위 건물의 증축과 관련해서는 허가를 받거나 공사감리자를 지정할 필요가 없다. 이와 달리 원심이 위 건물 전체를 일괄하여 모든 면적을 합산한 면적 등을 기준으로 피고인이 허가 없이 건축을 하였다거나 공사감리자를 두지 않았다고 판단한 데에는 사실오인 내지 법리오해의 잘못이 있다.
양형부당
원심이 피고인에게 선고한 형(징역 1년 4개월)은 너무 무거워서 부당하다.
직권판단(공소장변경)
항소이유에 관한 판단에 앞서 직권으로 살펴본다.
검사는 당심에서 무허가 건축과 관련된 건축법위반의 점에 대해서 적용법조를 ‘건축법 제110조 제2호, 제16조 제1항’으로 변경하고, 공소사실을 아래 3. 가.항 ‘이 부분 공소사실의 요지’ 중 1)항 기재와 같이 변경하는 내용으로 공소장변경 허가신청을 하였고, 이 법원이 이를 허가함으로써 심판대상이 변경되었다. 이 사건 각 범행은 형법 제37조 전단의 경합범 관계에 있어 원심판결에서 이에 대하여 단일한 형이 선고되었으므로, 원심판결(공소기각 부분 제외)은 모두 더 이상 그대로 유지될 수 없게 되었다.
위와 같은 직권파기사유가 있으나, 피고인의 사실오인 내지 법리오해 주장은 여전히 이 법원의 심판대상이 되므로, 이에 관하여 나아가 판단하기로 한다.
피고인의 사실오인 내지 법리오해 주장에 대한 판단
이 부분 공소사실의 요지
건축주가 건축허가를 받았거나 건축신고한 사항 중 허가사항을 변경하려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받아야 한다.
피고인은 2016. 8. 1.자로 남해군 AP 외 인근 13필지에 연면적 합계 931.42㎡, 1층 13동의 건축물을 건축하는 것으로 남해군청에 신고를 하였음에도 2016. 8. 1.경부터 2019. 7. 16.경까지 남해군수의 변경 허가를 받지 아니하고 위 장소에서 별지 일람표 기재와 같이 당초 신고가 된 내용과 달리 연면적 합계 2,559.03㎡의 규모로 총 14동의 건물을 건축하였다.
이로써 피고인은 변경 허가를 받지 아니하고 건축신고한 사항을 변경하였다.
건축주는 건축허가 대상인 건축물을 건축하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다.
그럼에도 피고인은 위 1)항 기재 일시, 장소에서 위와 같이 총 14동의 건물을 건축하면서 공사감리자를 지정하지 아니하였다.
판단
이 부분의 쟁점은 공소사실에 기재된 각 건축물 별로 건축 (변경)허가 대상인지 여부를 판단하여야 하는지, 아니면 모든 건축물을 전체적으로 하나의 건물처럼 보아 허가 대상인지 여부를 판단하여야 하는지 여부이다.
이에 관하여 보건대, 원심에서 적법하게 채택한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 의하면, 이 사건 공소사실에 기재된 각 건축물별로 허가 대상인지 여부를 판단하여야 한다고 봄이 타당하다.
피고인은 2015. 11. 9. 경남 남해군 AP에 연면적 135.42㎡의 건물 1동에 대해서 건축신고를 하여 그 신고가 수리되었다. 이후 피고인은 2016. 8. 2. 경남 남해군 AP 외 인근 11 필지에서 대지면적 9,181㎡, 건축면적 931.42㎡, 연면적 931.42㎡의 규모의 총 13동의 건물에 대하여 건축신고를 하여 그 신고가 수리되었다. 건축법 제11조, 제14조 제1항 제2호에 따르면 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ’국토계획법‘이라 한다)에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축인 경우’에는 건축신고로서 건축허가를 받은 것으로 보는데, 남해군은 위 총 13동의 건축물을 각각 개별적으로 판단하여 보전관리지역에 위치하는 위 13동의 건물이 모두 200㎡ 미만이고 3층 미만의 건축물이기 때문에(주 건축물 AQ 내지 AR동은 연면적 91.48㎡이고, AS 내지 AT동은 67.5㎡, BC 내지 AU동은 46.5㎡으로 모두 1층이다), 위 총 13동의 건축물에 대하여 건축신고를 수리한 것으로 보인다.
건축법 제84조는 ‘건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다’고 하는데, 이에 따른 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호는 연면적을 ‘하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계’로 산정하도록 정하고 있다. 따라서 건축물이 건축법 제14조 제1항 제2호의 건축신고 대상인 ‘연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물’에 해당하는지 여부는 하나의 건축물 각 층의 바닥 면적의 합계가 200㎡ 이하인지 여부로 판단하여야 한다고 봄이 타당하다. 이 사건에서와 같이 하나의 건축신고서에 여러 개의 건축물이 포함되어 있더라도 여러 개의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 모두 합한 면적을 기준으로 허가 대상인지 여부를 판단하여야 하는 것이라고 볼 수는 없다.
건축허가신청서 양식에 따르더라도 각 건축물(동)에 따라 따로 ‘동별개요’를 작성하는데, 동별 개요 부분에 각 건축물별로 연면적, 건축면적, 층수 등을 기재하여 관련 관청에 제출하므로, 실제 관청에서도 개별 건축물별로 연면적 등을 판단하여 건축허가 여부를 판단할 것으로 보인다(피고인을 고발한 남해군청 건축인허가 담당공무원인 AB도 수사기관에서 ‘구체적으로 이 사건 건축물 중 3층 이상인 동은 AV, AW, AX, AY, AZ동이고, 200㎡ 이상인 동은 AV, AW, BA, AX, AY, AZ동이다.’라고 진술하는 등 이 사건 공소사실의 총 14동의 건물 중 허가 대상임에도 이를 위반한 건물을 특정하여 진술하였다).
국토계획법 제56조 제1항은 건축물을 건축할 경우 이에 수반되는 건축물 부지의 개발행위에 대한 허가를 규율하는 반면, 건축법 제11조, 제14조는 해당 건축물의 건축행위 자체에 대한 허가나 신고를 규율하여 그 입법 취지나 규율 대상이 다르다. 따라서 하나의 건축신고, 건축허가에 여러 개의 건축물이 포함되어 있더라도 건축신고, 건축허가의 수리에 대해서는 개별 건축물별로 건축법령에 따라 그 신고의 수리 및 허가 여부를 심사하고, 그 부지에 관한 개발행위허가에 대해서는 전체 건축물의 부지를 기준으로 그 허가 여부를 심사하는 것이 관계 규정들의 문언과 내용, 형식과 체계에 부합하는 해석으로 보인다.
이러한 법리에 비추어 이 사건에 관해서 본다.
건축법 제14조 제1항 제2호 본문에 의하면 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이더라도 국토계획법에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 앞서 본 증거들에 따르면, 이 사건 건축물들은 계획, 보전관리지역에 있다는 사실이 인정된다.
따라서 이 사건 공소사실에 기재된 14동의 건물 중 주건축물 제AV동(연면적 439.32㎡, 3층), 제AW동(223.4㎡, 4층), 제BA동(213.96㎡, 2층), 제AX동(246.79㎡, 3층), 제AY동(231.46㎡, 3층), 제AZ동(231.46㎡, 3층)의 건물에 대해서는, 피고인이 위 건물들이 건축허가 대상임에도 공사감리자를 지정하지 않은 채 관할관청인 남해군수의 허가를 받지 아니하고 무단으로 건축하였음을 인정할 수 있다.
그 외의 나머지 건축물들(주건축물 제BB동, 제AT동, 제BC동, 제BD동, 제AU동, 제BE동, 제BF동, 제BG동)은 건축법 제16조, 건축법 제14조, 건축법 시행령 제12조에 따라 바닥면적 85제곱미터 이내의 신축, 증축, 개축인 경우이거나 건축법 제14조 제1항 제2호에 따라 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만인 건축물의 건축에 해당하므로 건축신고로서 신고한 사항을 변경하면 되는 경우라고 할 것이다. 따라서 이들 건축물에 대해서는 피고인이 허가를 받아야 함에도 허가를 받지 아니하고 건축을 하였다거나 공사감리자를 지정하지 않아 건축법을 위반하였다고 볼 수 없다.
이와 달리 이 사건 공소사실에 적시된 총 14동의 건물 전체에 대하여 일괄하여 건축법 위반으로 본 원심의 판단에는 사실오인 내지 법리오해의 잘못이 있으므로, 이 부분 피고인의 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.
결론
원심판결에는 위와 같은 직권파기사유가 있고, 피고인의 사실오인 내지 법리오해 주장은 일부 이유 있으므로, 피고인의 양형부당 주장에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 변론을 거쳐 다시 다음과 같이 판결한다.
[다시 쓰는 판결 이유]
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.